编者按

    优越的地段、优美的环境、齐全的配套、超大的面积、豪华的装修……结婚时拥有这样的住房，是毎对新人梦想。然而，在高房价时代，变幻莫测的市场风向，不可预知的职业前景，为这样的梦想增添了越来越多的现实负担和风险。买房量力而行，逐步完善住房环境是明智之举。 　

    观念篇

    买房一步到位是误区

    财经大学教授张宇

    当前，我国城市里的新建住房以大户型为主，锁定的都是中高收入群体。这种盲目贪大求洋之风与我国人多地少、人均资源少的国情是不相符的。发达国家经过长期居住的实践，筛选出适度、合理、可持续发展的户型区间是：单套建筑面积在85平方米至100平方米。2002年，日本、瑞典和德国这三个发达国家新建住宅平均建筑面积分别是85平方米、90平方米、99平方米；在日本，144平方米已作为豪宅界限了。

    目前情况下，中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的二手房来解决住房问题；中等、中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买价格性能比较高的中档、中高档新房，来改善住房条件；从而形成住房的梯级消费，促使一二级市场协调发展，这对平抑住房价格有着不可低估的作用，同时也有利于保持房地产业的平稳健康发展。

    住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此。租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念。据了解，20世纪末，德国私人占有住宅的比例也不过40%多，美国家庭拥有产权房约占65%，租房家庭占到35%左右。而现在我国城市居民自有住房率已接近80%。住房租赁使人们可以依据自己的收入状况调整住房支出，形成合理的梯级消费模式。

    技巧篇

    选套过渡房自住投资两相宜 　

    过渡性房子首先肯定是总价相对较低的房子，一般首次置业者资金的储备相对较少。过渡性房子必须兼备两个特点：满足居住和3－5年以后有较大升值。一方面，既然是第一套自住的房子，首先要满足的是居住的需求，要有基本的生活配套，如市场、医院、公交站等；另一方面，过渡性房子以后要用以出售或出租，也要考虑房子所在区域的二手市场是否活跃，哪些户型比较热租或热售等因素。 　

    在房地产市场上，具有过渡性特点的房子按居住适合度和回报率高低大致可以分成三类：

    一是老城区的小户型。老城区本身的生活氛围和地理优势已经符合了居住性和投资性两大功能，照现在的楼市趋势看，老城区的房价只会不断上涨，贬值的可能性不大。但是，现在老城区的一手小户型寥寥无几，数量相当少。

    二是旺租区的二手房房。一般旺租区集中在老城区或商务区周围，这些区域的二手房改房价格要比二手商品房低，而享用的周边配套基本一样，只不过楼龄相对长些，一般在10年以上。这类房源在二手市场是抢手货，无论是租还是卖，价钱都会有利可图。

    三是相对偏远区低价房。在老城区或二手旺租区的小户型也好，二手房也好，单价都不低。当然，相对偏远区虽然不及老城区繁华，但是生活配套还是完善的，特别是楼盘本身如花园、绿化等方面的环境要比老城区的好，另外生活消费相对较低，这也可为购房者节约不少生活开支，这类房源进入二手市场的价钱也不会太高。 　　

    提醒：从购入价钱、生活空间和费用、日后出租或出售回报等方面对三类房源进行比较，可以说三类房源各有所长。相对第三类房源来说，前两类房源购入价钱较高，日后出租或出售回报比较可观，但是居住的空间较小，生活开支主要在管理费和生活开支方面。第三类房源购入价较低，并且可以提供相对充裕的生活空间；由于地处相对偏远地区生活消费较低，但是交通支出会较多，以后出租或出售的回报不如前两类房源。 　

    选择过渡房4项原则

    理财师黄安丽

    选择过渡性房子一定要本着“只买合适的”原则。既然一开始就打算第一套房子是用以过渡的，那么就不要过多地把超于现阶段实际情况的愿望加入购房考虑因素中，而是要把这次置业作为三五年后换更合意的房子做资金和经验上的准备。对照以下几个基本原则，能让你买到总价不高、生活方便的过渡性房子。

    原则一：生活配套要完善，名校留到以后再考虑。

    既然是过渡性质，孩子的问题就留到再次购买房子时再考虑。不用考虑孩子上学的问题，就可以少顾及一样很令人烦心的事。无论是在老城区还是相对偏远的区域选择房子，生活配套的完善，不仅能保证住进来后生活的舒适、方便，也是日后出售的一大王牌。考察生活配套是否完善，只需要在看中地点周围走一圈，基本就能考察得清楚了。

    原则二：户型朝向不要太讲究，价钱才是关键。

    户型朝向好的单位价钱自然贵。退一步讲，朝向不好的单位可以用空调等来补救。至于户型，一般说好的户型还是不好的户型其实是“青菜萝卜各有不同”，问题在于如何利用。讲到户型就不能不提装修，假如是选择一手楼，优先选择带装修，自己装修不仅耗精力而且耗费的金钱远比带的装修贵。

    假如是选择二手房，那更不需要留恋上手的装修，反正自己都要重新装修的，所以在砍价时不要受带装修的影响。至于二手房的户型结构，只要能改动，基本上多差的户型都可以变得合理，而且相对差的户型价钱便宜得多。装修时只要想着动点脑筋就可以省几万，那么再辛苦都会有动力的。日后出租或出售，户型朝向的好坏对租价的影响不大，假如出售，朝向户型差的和好的还是有一定差别的，但是也不算太大。

    原则三：交通是关键，公交车线路要多，站点要近。

    对户型朝向可以不在乎，但是对交通就不能马虎。原因有二：自住时，便利的交通方便上下班和日常出行；出租时，交通便利也是最大的吸引点。所以交通方便既是为了自住时方便也是为了日后能有更好的回报。

    原则四：物管费用不能小看，非电梯房是首选。

    物业管理费从几毛钱到几块钱都有，看上去几块钱好像不多，而且过渡性房子面积又不大，所以很多购房者认为管理费问题不大。其实并不然，与非电梯房相比，电梯房不仅管理费贵，公摊也多。