| 限价房，这种去年以来出现于中国住房供应体系的“带有保障性质”的产品，正式实施后面临很多困惑。原本为遏制房价快速上涨而出台的限价房制度，也在北京楼市销售低迷的背景下面临许多困局。如果北京房价真的大面积下降，限价房生存状态可能会非常尴尬。
它能走多远？它能走向何方？
8月底，限价房在石景山区公开摇号并开始配售。北京市住房保障办公室有关负责人透露，今年全市将有2.7万套限价房摇号配售，涉及9个项目，10月前全部摇号完毕。摇号并正式配售，意味着北京限价房制度已经从政策层面落实到执行。
然而，原本为遏制房价快速上涨而出台的限价房制度，在北京楼市销售惨淡的背景下面临许多困局。如果北京房价真的大面积下降，限价房生存状态可能会非常尴尬。
8月25日，北京首批限价房“首钢·金顶阳光”公开摇号配售，拉开了今年保障性住房入市的序幕。
9月3日，在石景山西山炮厂小区内的宴会厅门外，聚集着几百名前来选房的市民。
“回去问问下次能不能优先选。”在返回的621路公交车上，梁先生一直在跟妻子商量，到底要不要放弃这次机会。他们排在200号之后，觉得现在可选的房子都不太满意，但又怕以后房子不如现在这些，所以犹豫要不要放弃这次选房。
而赵先生已经通过审批，但由于没有摇到号，不具备此次选房的资格。
胡红却在抱怨限价房申购的家庭年收入额度太低。她认为，从北京已推出地块的价格水平来看，限价房多在5000元/平方米以上，部分达到8000元/平方米，能买得起的人应属于高收入者。家庭年收入8．8万元以内太低了。
另外，本报记者在调查采访中获悉，去年出让的9块限价地目前已全部进入开发市场，由于房源统一由政府主管部门安排摇号配购，销售控制权实际全部掌握在政府手中。项目开发周期因政策推进缓慢而被延长，加之今年原材料价格猛涨，部分限价房开发商已面临销售困境。同时，北京房价整体预期下降，限价房的价格优势不再突显，个别项目排号购买者甚少。
限价房，这种去年以来出现于中国住房供应体系的“带有保障性质”的住房，正式实施后面临很多困惑，它能走多远，是否能够实现其“满足中等收入人群住房需求”的初衷，恐怕还需政策及时根据现状调整。
卖房
超大限价房项目排号者不足
日前，记者收到一则限价房的推广短信：“京城最低价社区通州半壁店限价房，均价4800元/平米，全面开启接待。”按照常理，限价房因其售价低于周边在售项目，购买者还需要经过严格的资格筛选，本应该是“皇帝女儿不愁嫁”，为什么开发商还需要进行短信推广？
通州半壁店限价房推广宣传的背后，其实是排号者不足。据了解，通州半壁店限价房是目前北京开发体量最大的项目，该项目将开发6000多套限价房。虽然该项目实际的售价并不高，但最终实际排号者只有1000多户。
“由于限价房购买者有一定的选择权利，那些遇冷的项目将会面临和商品房一样滞销的局面。”有业内人士这样分析指出，如果政府不主动出面干预，此类限价房项目同样会出现销售压力以及由此带来的资金压力。
多数开发限价房的开发商对记者表示，在原材料价格上涨不可避免的情况下，快速销售回笼资金是减少压力的最好手段。“如果这些房子不能尽快卖出去，就会造成资金的积压。”有开发商这样表示。据其透露，为了实现快速销售目的，开发商主动承担起形象和产品宣传的责任来。
此外，多位业内专家认为，部分限价房项目出现排号者少的局面，在一定程度上影响到开发商对限价房开发的预期，以至于今年两次限价房土地出让均遭遇流标。
买房
商品房价在降 限价房会降吗？
“南方的限价房没人买，商品房跌破限价房的价格，北京是不是也会出现这种情况？”想要买限价房的程立急切地问记者。在他看来，北京限价房定价是在去年商品房价格暴涨的时候参照商品房价格制定的，那么现在商品房的价格下跌了，限价房是不是也应该下跌呢？
他说，通州、丰台的申请人数少于供应量，说明限价房价没有太大优势。有些项目价格七八千元/平米，并不便宜。
程立的话代表了一部分购房人的心态。“眼看着房价还有下降空间，我也不着急买限价房了。”他们表示，后续限价房的供应量也很大，而且很多商品房的价格下跌到可以承受的时候，也会考虑购买，毕竟买限价房有很多限制性条件，比如出租和转手都不那么顺畅。一些价格与限价房相当的中档楼盘，有可能分流部分限价房购买者。
同时，更大的放量也让限价房购买者有了更多观望的底气。据程建华介绍，奥运后限价房地块将集中上市，北京今年制定了800万平米限价房和保障性住房的土地供应计划，其中限价房共计450万平米。
选房
“排后面很难选到心仪的房子”
张小姐户口在海淀，她符合申购条件，但却为选择哪个项目头疼不已。此次海淀推出的金隅美和园和旗胜家园各有优势：美和园距离城区更近，交通有优势，而旗胜户型更好，社区周边更成熟。她担心，选择美和园如果挑不到好房子，就失去了旗胜的机会，反之亦如此。
同样犹豫的温女士担心的是另一个问题，她摇到金顶阳光的号了，但却排在３００号以后，“到时候好户型几乎被选完了，”她说。
“由于申请户型与配售户型无法一一匹配，市民可以申请升档。”程建华对此解释说，例如一居室申请家庭如果没摇上号，可以申请参与两居或三居的摇号，但摇号顺序要排在两居或三居摇号申请人之后。
根据规定，通过摇号具备选房签约资格的家庭如在规定的时间内不选房，或者已经选定房源但在规定的时间内没有签订购房合同并缴纳购房款的，视同放弃本次购房资格，其购房资格由后续家庭依次递补，仍未选中合适房源的家庭，继续轮候。而一个申请家庭只能放弃两次购房机会，之后必须按照届时政策重新提出申请。
此外，对于申请同一项目初次未被选中但符合配售条件的居民，可以直接参加下次的摇号配售。
利润
开发商的利润空间缩小9%以上
此外，多个限价房开发商在接到本报记者的采访提纲时表示，目前不宜对限价房政策过多评价。即使排号者较少，通州半壁店限价房开发商也婉言谢绝记者采访。据一位不愿意透露姓名的限价房开发商介绍，由于今年原材料价格上涨太猛，建安成本大幅度透支，曾有多家限价房的开发商向北京建委反映过该情况，要求主管部门给与一定的支持，不过该行动并没有得到政府有关部门认可。
去年北京限价房地块出让时，恰逢北京房价暴涨阶段，该阶段的土地价格及限价房制定的价格因此水涨船高。但令开发商们没有想到的是，今年房价不涨反降，原材料价格大幅度增加。“目前原材料至少上涨了30%。”李文杰告诉记者，一般来说原材料价格占房价的三分之一，以此推断，开发商的利润将至少下降9%。
据某限价房开发商透露，该公司开发的限价房因钢材上涨导致成本增加了260元/平米。“原材料上涨导致的成本增加，商品房价格反而下降，利润空间急剧缩小。”是目前开发限价房开发商所面临的最大问题。
资格
两月需“寻找”1.9万名购房者
据北京市住房保障办公室副主任程建华介绍，从今年5月16日开始，已有4万户居民提出申请，截至8月18日，全市累计受理申请2.4万户，累计通过“三级审核、两级公示”审核符合条件家庭约8000户。在8月25日石景山限价房摇号现场，程建华曾表示，北京市今年计划推出的限价房是2．7万套，10月底前将全部完成摇号配售。
根据上述数据，如要完成今年配售计划，则需在9、10月份“寻找”到约1．9万符合条件的购房者。
如此看来，今年限价房供应充足，购房人选择的余地很大。记者在调查中发现，石景山区审核通过3436户，而金顶阳光项目总共3900套，基本上此次全区所有通过资格审批的人都能选到房。而在丰台和通州，申请人数远低于供应套数；但在海淀，申请人数又多于供应套数。各区县存在供需不平衡现象。
对此，程建华表示，通过审批资格的买房人可以优先在本区域选房，也可以申请到其他区域内选择合适的房屋。
建委有关人士还表示，目前有很多申购者正在公示阶段，预计很快通过资格审核；还有业内人士建议，如今年供应量充足，应灵活调整申购条件，如提高收入比例、放宽户口限制等。或者今年多出来的房源可以顺延至下一年度。
■ 政府回应
价格将随商品房价进行调整
9月3日，北京市住房保障办公室有关负责人接受记者采访表示，对于目前限价房在实际操作中出现的情况，政府有关部门在进行酌情研究。
“目前政府已经开始关注房价下降对限价房的影响了，并且在着手研究对策。”这位负责人明确表示，北京房价下降，限价房的价格也会做相应调整，具体调整的幅度依据是：限价房价格要比周边房价低10%—30%。据该负责人介绍，目前限价房的摇号配售正在进行中，至于在摇号过程中出现厚此薄彼的局面，甚至部分人放弃首次摇号购买，政府正在收集此类问题，适时推出解决的办法。按照政府的相关规定，具有购买资格的购买者有两次放弃购买的机会。
针对“社会上传龙湖在通州的限价房有6000套，而实际排号的则仅有1000户”的情况，该负责人表示，这只是传言，官方并没有证实消息的真实性，只有调查之后才能确定。
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今年两块限价房地块都流标了
今年推出的两块限价房最终全部以流标的方式结束出让，虽然土地管理部门表示，这些流标的限价房地块仍会重新上市，但从不被开发商待见的情况来看，限价房政策应该是遭遇到一定的市场阻击。
据了解，7月初，今年首块限价房地块———回龙观限价房地块开标，仅3家开发商参与投标，最高的报价仅比招标地价高出78万元，最后该地块流标。政府部门解释流标的原因是，开发商未能过关在于其设计的规划不符合限价房小区的要求，而是基本仿效利润更高的普通商品房小区进行规划。
随后，7月底，位于顺义的另一块限价房地块再一次流标，此次流标的原因则是因投标开发商不足三家。“从以上两次限价房地块流标的情况来看，限价房开发开始遇冷。”去年一位参与过限价房投标的开发商告诉记者。据其透露，去年房价暴涨且中央政府暂未紧缩银根，开发商有实力去做这种“不赚钱，只赚吆喝”的生意。今年房价缓降且前景不明朗，开发商不敢轻易参与限价房开发。
按照北京政府之前制定的每年推出300万平米限价房的指标来看，今年后4个月内，完成300万平米的限价房土地出让，对政府有关部门是一个考验。“政府应该在信贷等方面给限价房拿地的开发商倾斜。”有专家指出，目前开发商不主动参与限价房土地的招标应该是多层面因素制约的结果，政府需综合考虑。
■ 业内观点
让限价房在圈定市场中竞争
北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，限价房虽然是在政府主导下销售的住宅，但该类产品仍具有商品房属性，因此，此类产品应该放在半自由市场中进行竞争。
“不能拿开发经济适用房的心态来看待限价房，在政府确定购买人群资格后，就应该让这些限价房在圈定的市场中竞争。”牟增彬表示，限价房不应该是政府包办销售的产品，如果政府全部包办的话，开发商出了问题肯定会找政府了，如果将产品的商品属性引入进来，那就应该让它们进行公开竞争。
“购房者有权选择是否购买。”牟增彬指出，在地段和售价确定的情况下，如果想赢得购房者的认可，就必须在其产品方面下工夫。购房者有2次自由选择的机会，在一定程度上可以促进开发商注重品质开发。
政府要求开发商降价不现实
“限价房是政府有关部门用来抑制房价快速上涨的工具。”李文杰认为，此类产品应该为过渡性产品，当楼市发生大的改变时，政府有关部门应对限价房进行新的定位。比如，目前通州限价房排号的人少，说明该产品旁边的商品房价格不是很高，如果周边的二手房价接近或略高于限价房，购房者肯定会购买能自由流通的二手房。李文杰建议，如果个别限价房购买者少，不必要降价销售而应该将其升格为商品房。
“限价房降价之后变成经济适用房的价格了，政府要求开发商降价销售是不现实的。”李文杰认为，如果政府觉得该限价房价格高，可将其降为经济适用房或升格为商品房。
升格为商品房，政府有关部门只需按照相关评估程序，将该限价房地块的土地转性为商品房地块，政府主管部门收取部分土地转性后的费用后，比如加收土地出让金、将部分减免的费用开始征收，开发商就可以按照商品房的价格继续销售。“至于限价房供应数量不足，完全可以通过下一轮加大供应来实现。”李文杰这样指出。
■ 他城
广州限价房竞争力下降
为了平抑一手商品住房的价格，广州率先响应国家政策在2006年推出首批限价地，并在今年全国首发限价房。
然而经历了年中限价房的推货高潮后，广州的限价房政策面临新的考验。如今楼市低迷，房价下降，业内人士认为定价6150元-6500元之间的限价房的作用和竞争力都有所下降。而有些限价房项目实际上已经推迟了上市时间，这也被业内人士理解为调整出货节奏的举动。
广州市委常委、常务副市长苏泽群在接受记者采访时曾表示，限价房最高售价一般为周边商品房均价的70%，商品房降了，限价房自然也会跟着降价。
数据显示，今年以来，广州限价房销售量平均每月达到300套以上，从1月份最早上市的首批限价房每平方米“一口价”6500元开始，到目前成交均价已经低于6000元。
为了争抢市场，在广州多个区域，低价商品房都在通过优惠促销，与限价房展开激烈竞争，有的楼盘甚至打出了比限价房还便宜的招牌。 |
