近期，由于国家采取紧缩的货币政策，不少楼市中的买家都曾经遭遇过这种尴尬的事情：买卖合同已经签订，银行的贷款却没有批下来，买家面临着解除合同和赔偿卖方损失的风险。造成买家被银行拒绝贷款的主要原因有哪些？买家应该如何事前防范此类型风险？事后可有补救措施？为此，记者采访了专业人士。

贷款被拒原因：

贷款者、房屋或银行原因均可能

据介绍，贷款要求被拒绝，主要有来自贷款者、抵押物（即所购住房）或银行三方面的原因，其中最为常见的是贷款者方面的原因。比如说，贷款者已经有多套住房在同时贷款，又或者信用记录不良，再或者其还款能力被银行质疑等，都会造成贷款被银行拒绝。值得注意的是，有的人开通了信用卡又没有经常使用，甚至欠了年费也毫不知情，在这种情况下也会造成自身的信用记录不良，因此，不常用的信用卡应尽快到发卡银行销户。

贷款被拒的第二大类型原因主要是由于房屋自身的问题造成。比如说房屋太旧、地段不好又或者房屋为混合结构，都会影响贷款的发放。此外，对于商用物业而言，如果其空置率太高，也会影响贷款的发放。另外，由于住宅的土地使用年限一般为70年，因此如果楼龄加上贷款时间超过70年的话，贷款也会被银行拒绝。

满堂红法务部董先生还补充说，出现贷款被拒的问题，还有可能是因为银行政策的不公开。因为很多审批条件因银行而异，而购房之初，很多时候都无法准确了解贷款期限、金额等，到真正审批时事情又发生了变化，比如银行的贷款额度不足、贷款的发放被收紧等。

事前防范办法：

准确了解自身资质状况、签合同时留后路

董先生介绍说，为了防止出现贷款被拒的情况，买家应准确告知按揭公司或中介公司自己的资质状况，让中介公司可以凭经验作判断。这里所指的买家的资质包括还款能力、信用度高低、个人欠款额度等，特别是涉及二次购房、贷款资质等问题时更应与相关人员沟通。

此外，买家在签合同前充分了解房屋状况，例如房屋楼龄，原业主是否有按揭供款，如有按揭供款，那剩余贷款额是多少等问题。如须申请转按揭或赎契后贷款，应主动联系原贷款银行，了解可行性，还应告知房屋的贷款资质情况，例如楼龄、结构等。

专业人士提醒说，买方可在签订购房合同时，就可能出现的贷款不获得银行批准的情况与卖方达成协议，如在合同中增加银行不同意买家的贷款申请时，应如何解除合同或由谁承担法律责任的条款，这样才可避免

事后产生纠纷，导致自身权益受到损害。部分买家选择公积金贷款，则应先与业主沟通，最好在合同中约定。

相关人士介绍说，针对买家的贷款申请不获银行批准的情况，主要有以下几种常见的约定处理方式：（1）约定买方如无法获得银行贷款，卖方同意解除合约，并退回已收款项。这种方式对买方最有利；（2）卖方同意解除合约，但没收其定金，这是实际操作中最多的方式；（3）改为一次性付款。买方可以根据自己情况提前拟定方案，但一定要在交纳定金前就与卖方协商并达成共识，否则到已交纳定金或首期款后，再被银行拒绝贷款时才与卖方沟通就很被动，也很难获得对买方有利的协商方案。

董先生还提醒说，由于今年银行的贷款政策较紧，建议买家在贷款成数、贷款年限及利率方面预紧不预松，购房要力所能及，有良好的预算，不要太勉强贷款金额、年限等，或者可以多申请几家银行贷款，选择较佳条件的银行。

事后补救措施：

增加贷款人、改变贷款年限、找担保公司

若买家在签订合同后才发现不能贷款，可以现金补足贷款差额，也可与卖方协商再签署补充协议，待不能贷款的因素消除后再继续交易。又或者在增加贷款人或改变贷款年限的情况下向银行再次申请贷款。此外，对一些还款能力状况和银行要求的距离不大的情况，贷款者还可以找担保公司进行担保，增加其信用度，以获得银行的贷款。当然，若多种办法都已经尝试，实在无法履行合同，也只能解除合同，赔偿卖方的相应损失了。