房贷“搬家”前先要算清明细账

各家银行存量房贷利率7折优惠政策陆续出炉，但其门槛的高低各不相同，借款人由此动起了脑筋。“我贷款的银行不愿给我7折利率优惠，那我只能把贷款转到愿意给我7折的小银行。”家住朝阳区团结湖的周姓市民向北京晨报记者表示，其正在考虑办理“转按揭”业务。实际上，这种银行内部简称为 “转按”的业务，已成为近期一大热门话题，有银行甚至大张旗鼓地打出广告——“转”等于“赚”。

■享受7折各行条件不同

存量房贷，指去年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。就明文规定而言，除了要求贷款原先必须执行8.5折优惠利率外，银行还设置了各不相同的限制性条件。例如，农行要求，只有初始贷款发放金额在30万元（含）以上的贷款，其利率才能自动下调至7折。不符合自动调整标准的借款人必须承诺一年内不提前还款。工商银行要求，借款人须在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录，并且在工行的其他贷款没有不良信用记录。招商银行需审查借款人的信用卡使用情况和对招行的综合贡献度。深圳发展银行和广发银行则要求住房面积必须在140平方米以下。

除了明文规定的差异外，有的银行基层支行在受理借款人利率7折的申请时，会提出一些附加条件，例如购买一定金额的理财产品、办理该行贵宾卡或信用卡等。这也使部分借款人觉得反感，从而考虑办理“转按揭”。

专业贷款服务机构伟嘉安捷的相关人士分析说，由于优惠利率的细则不同，甲银行因为政策严做不了的贷款，在政策稍松一点的乙银行就可以做，这催生了借款人贷款“跳槽”的局面。目前，该机构每天平均接到10至20个有关“转按揭”业务的咨询电话。

■中小银行趁机“挖贷款”

2007年大牛市曾催生借 “转按揭”套取贷款投资股市的现象，这导致银行业监管部门对该业务持排斥态度。记者接触的银行均不愿对该业务正面发表评论。一家股份制银行的房贷业务负责人称，对于将贷款平移的“转按揭”，银监会没有明文禁止，但也不是所有银行都开办“转按揭”，如工商银行、中国银行和建设银行不接受其他银行的按揭转入，积极开办“转按揭”的主要是中小银行。

个别银行已经利用房贷政策的乱局做文章。记者从民生银行了解到，该行从1月1日启动房贷促销活动：活动期间，在该行办理按揭业务将免担保费和评估费。据了解，采取类似优惠措施的还有招商银行。

■“转按揭”成本并不低

办理“转按揭”业务会发生一定费用。伟嘉安捷相关人士指出，如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款，则借款人需支付一定比例的违约金。其次，为了解除原按揭，借款人必须备足资金以归还全部借款，即“赎楼款”。如果借款人资金不足，就需要寻找担保公司垫资，而担保公司会收取总金额1%至2%的担保费。

而按揭转入另一家银行时，借款人办理新的按揭贷款时还会产生一系列费用，比如房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等，分别是几十元到数百元不等。总体算下来，对于余额在20万元的“转按揭”，其成本有时会在2000元至6000元之间，具体视各行情况而定。

确实，有部分银行为吸引客户，相关的“转按揭”费用一律全免，但一定要保存好相关单据，因为是“事后报销”，而且还是“分头报销”，单据一旦丢失，相关成本只能自己承担。此外，在整个“转按揭”的过程中，手续相当繁琐，客户经常需要在银行、公证处、担保公司之间往返多次，准备多种资信材料，这其中的时间成本也需要考虑。晨报记者 李若愚