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房产业60年
新闻中心-中国网 china.com.cn/news  时间: 2009-07-29  责任编辑: 蔡经

新中国成立后,房地产业的崛起和发展是当代 中国经济的一个重要的经济现象。它影响到国民经济的方方面面,在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。

一. 中国房地产业的发展历程

1、1949-1991年:以理论创新为基础的起步阶段

新中国成立后,中国共产党从国民党手中得到的是一个饱经战争摧残的一穷二白的中国,国民经济十分凋敝。新中国出于维护国家安全的需要,重点发展重工业。新中国成立后的很长一段时间内,中国还不存在完全意义上的房地产市场。文革后,国家一片混乱,国民经济几近停滞甚至倒退十年。在这样恶劣的环境下,中国房地产举步维艰,发展也几近停滞。直到1978年改革开放的浪潮开始席卷中国,国家以经济建设为中心,中国的房地产市场才开始真正的发展起来。1980年4月,邓小平同志提出了“出售公房,调整租金,提倡个人建房买房”的设想,拉开了住房制度改革的序幕。1986年1月,国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,住房制度改革正式启动,为我国房地产市场的有序发展提供了制度的支持。此外,土地法、规划法的制定与实施以及相关法律的修订,为我国房地产市场的发展提供了法律依据。例如:1988年4月,《中华人民共和国宪法》规定,土地使用权可以依法转让。发达地区的创造性的发展与变革也为房地产的发展提供了良好的范例。1998年中央政府肯定了上海、深圳在土地有偿使用方面的突破。它们的经验也逐渐在全国范围内推广。

2、1991-1998年:非理性炒作后的调整阶段

1992年邓小平同志的南巡讲话,使我国的房地产开始迅速发展起来。中国南方掀起了房地产开发的高潮,其中炒作最为严重的有北海、大亚湾、海南等地。由于大规模的非理性炒作,随后出现了“硬着陆”,直到1995年,国内的房地产市场仍处于萎缩状态。始终处于改革前沿的深圳市为了刺激房地产市场的发展,推出了一系列的措施,其中最为有力的为蓝印户口制度。政府为了推动房地产市场的良性发展,也在不断推进福利分房制度的改革。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,使住房制度改革取得了突破性的进展,中国的福利分房制度终止,国币化分房方案正式启动。

3、1998年至今:国家宏观调控阶段

1998-2003年的规范发展阶段。政府为了促进和刺激国内的房地产行业的发展,加强使用法律手段和行政手段,出台相关的政策措施,以规范房地产行业的一系列交易行为。为了规范中间商的交易行为,2000年,国家纪委、建设部联合发出了《关于房地产中介服务收费的通知》。为了规范房地产市场的交易行为,建设部、国家工商行政管理局制定了新版的《商品房买卖合同示范文本》。同时,国家也制定政策努力规范政府及其相关部门的行为。如财政部、国家税务局颁布的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》和《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》。为了合理利用土地资源,促进房地产市场的持续发展,中华人民共和国国土资源部于2002年5月9日签发了11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

2003-2007年的强化调控阶段。2003年中后期,国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象,政府为了稳定市场发展,开始进行全面的宏观调控。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,进一步明确了房地产市场发展的指导思想,明确了政府在保障最低收入家庭基本住房需求和保持房地产市场稳定健康发展方面的责任。 规范土地的使用,2003年11月3日,国务院发出《关于加大工作力度,进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》,提出要通过治理整顿,是违规设立的各类开发区得到清理和规范,乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处,经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实,土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

2004-2006年,国家进一步加强了宏观调控,推行了一系列的政策。2004-2006年被房地产业界称为房地产行业的政策年。 国家为了加强调控,发布了一系列的文件,希望用法律手段来规范房地产市场的行为,防止房地产市场过热。为了加强对土地的监管,保证土地资源的合理利用,2004年3月31日,国土资源部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。7月底,国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知,规定物业服务收费实行明码标价,维护买房者的合法权益,进一步规范房地产市场。围绕调整住房供应结构,稳定住房价格,2005年3月26日,国务院向各个省市、自治区引发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,共有八条内容,简称“国八条”。2006年5月17日,《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》简称“国六条’出台它在国八条的基础上,提出加快城镇廉租房制度建设,解决低收入家庭的住房困难。5月29日,国务院又出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比例等方面做出了量化规定,希望通过对住房供应结构的调整,进一步稳定住房价格。

国家不仅规范市场主体的行为,同时把规范政府的行为作为一个重点,国家加强了房地产税收管理。2006年国家发布系列文件。7月26日,国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,从8月1日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税,加强了对房地产行业个人所得税的征管。为了加强无偿赠与行为、受赠房屋出售、赠与行为后续管理的税收征管,国家税务总局于9月14日颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。

国家在完善政策法规的同时,也充分发挥了经济手段的调控作用,其中最为突出的是利率手段的作用。为了防止房地产业投资过热,国家加强了对房地产贷款的监管。2004年9月2日,中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》,规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%,购房者的月供贷款不得超过收入的50%。2004年-2007年央行的持续加息对房地产行业的影响是非常明显的。2004年10月29日,中国房地产业开启了加息的历程。2004年,一年期存款基准利率上调0.2 7个百分点,由1.98%提高到2.25%,一年期贷款基准率上调0.27个百分点,由5.31%提高到5.58%。经过2006年的两次加息和2007年的5次加息,2007年12月20日,一年期存贷款基准率上调0.27个百分点,由3.87%提高到4.14%;一年期贷款基准率上调0.18个百分点,由7.29%提高到7.47%。从2004-2007年,经过九次加息,一年期存款基准利率由1.98%提高到4.14%,一年期贷款基准利率由5.31%提高到7.47%。

二. 中国房地产业的发展成果

1、中国房地产业的规模不断扩大,逐步发展成长为国民经济的支柱产业

1949年建国以来,在国家的大力扶持下,中国房地产业开始稳步的发展起来。20世纪80年代以来,在邓小平同志《关于建筑业和住宅问题的谈话》精神的指引下,中国的房地产市场开始摆脱过去僵化体制的束缚,步入了健康成熟的发展轨道。“七五”期间,全国完成的商品房投资为1072亿元,平均每年增长39.3%。从1986年到1992年7年间,新建城镇住宅14.8亿平方米,投资4078亿元,其中通过房地产开发方式完成的商品房投资占51%,平均每年施工面积超过1亿平方米以上。1992年以邓小平南巡为标志,中国掀起了房地产开发的浪潮,当年房地产开发投资额732亿元,比上年增长117%,商品房施工面积1.9亿平方米,增长57%;竣工面积7145万平方米,增长36%,开发公司数量从上年的3700家猛增到12400家,企业实现的利润和纳税额分别较上年增长140%和102.4%。1992年11月4日,我国政府颁布的《关于发展房地产业的若干问题的通知》中,把房地产列为第三产业,并指出:随着城镇国有土地有偿使用和住房商品化的推进,房地产业将成为国民经济发展的支柱产业之一。随后,房地产业仍然呈现着强劲的发展势头。房地产业已经成为国民经济的支柱产业,在国民经济的发展过程中发挥着重要作用。

2、 房地产企业发展日趋成熟

随着房地产业的日益勃兴,房地产企业也迅速的成长起来。从2006年中国百强企业的发展情况中,我们可以看到中国房地产企业的发展日趋成熟,逐步迈入良性的发展轨道。

百强企业规模化经营趋势明显,净资产规模增速显著提高。数据显示,房地产百强企业2006年的资产规模大幅度增加,当年总资产均值达到73亿元,其中万科、北京首开、合生创展三家企业总资产超过400亿元,净资产均值为25亿元,成为了真正的房地产企业巨头。2006年百强企业总资产平均增长率高达38.8%,净资产平均增长率高达59.4%,同比提高16.1个百分点。

百强企业房地产投资额增速大幅度上升,土地储备持续增加。2006年,百强企业平均完成房地产投资额为24.3亿元,平均增长率达43.4%,增幅比上年同期提高4.6个百分点。土地储备面积也呈现增加之势。2006年,百强企业土地储备面积为381万平方米,同比增长30.8%。

百强企业销售业绩大幅度上升,行业集中度进一步提高。2006年百强企业的房屋销售额和房地产业务均创历史最高水平,均值分别达到22.6亿元和27.1亿元。

3、 房地产业发展日趋规范化,逐步迈入良性发展轨道

2003年中后期,国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象,土地供应及金融信贷失控,市场交易混乱,对经济发展带来了一些负面影响。政府为了稳定房地产市场的发展,开始进行全面的宏观调控。为了规范房地产市场的交易行为,国家先后出台了《关于房地产中介服务收费的通知》、《商品房买卖合同示范文本》、《关于加大工作力度,进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等一系列文件。为了稳定房价,国务院先后发布了“国八条”和“国六条”,综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段进行调节。国家还加强对贷款的监管,从2004-2007年,国家屡次上调存贷款基准利率。这一系列政策的实施,使房地产业过热的势头得到缓解,一直“居高不下”的房价有所降低,房地产业开始健康发展。

三.房地产业发展对国民经济的影响

1、 作为国民经济的支柱产业,推动国民经济的迅速发展

作为重要的第三产业,通过自身产值的增加推动国民经济的发展。我国房地产业是我国经济的一个重要增长点,是我国的支柱产业之一。我国房地产业的投资额大致呈现上升趋势。我国房地产业开发投资额由1998年的3614.2亿元提高到2006年的19422.9万元,8年间增长了5.37倍,年均递增23.4%。由于我国房地产持续递增的投资额,我国房地产业发展很快,对GDP的直接贡献率高,大约1.3个百分点,再加上间接贡献,估计可达到1.9至2.5个百分点,占到GDP总体增长的30%作用,由此可见,我国经济的快速增长在很大程度上依赖于房地产业的迅速发展。

带动相关产业的发展,间接推动国民经济的快速发展。根据世界银行对50多个国家房地产投资的研究发现,房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分,同时也是最为能动的部分之一。1美元的房地产投资能够带动其他产业部门中2美元的产出。由此可见,房地产业对国民经济的其他行业的发展起到带动作用,这主要归功于房地产业较长的产业链、大的关联度和房地产业的基础性地位。实际论证,房地产业的发展能带动冶金等50多个物质生产部门,20多个大类近2000种产品的发展,进而促进整个国民经济的发展。

2、 提高居民的居住条件,改善民生

20世纪80年代,中国启动了住房制度改革,当时城镇住房严重缺乏,人均建筑面积不足8平方米。经过20多年的发展,居民的居住有了明显的改善。这在很大程度上依赖于国家对房地产业发展的支持和积极性的引导。2007年8月,国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,切实解决居民的住房问题。中国住房和城乡建设部副部长齐骥指出了房地产业的发展在改善居民住房条件方面所取得的成就:商品住房投资约城镇住宅投资的85%。城乡居民住房条件持续改善。按户籍人口计算,城镇人均住宅建筑面积达到28平方米左右,人均每年增加1个平方米。住房保障工作取得了重要的进展。直到2007年,全国所有城市都建立了廉租房制度,累计改善了95万户低收入家庭住房困难。另有4400多万职工通过住房公积金制度的帮助改善了居住条件。

3、 有助于加快中国城市化建设

房地产业是为城市化提供物质基础的重要部门,城市化的快速发展有赖于房地产业的快速发展,健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。2005年末中国城镇实有建筑面积164.5亿平方米,比2000年末增长115%。2006年中国房地产投资达19382亿元,比2000年增长2.9倍,房地产开工面积达7.8亿平方米,比2000年增长1.6倍。商品房销售额达20501亿元,比2000年增长4.2倍。中国房地产业的发展可以满足由于城市化水平提高而快速增加的基本住房需求,为城市化的进程提供必要的物质保障。

纵观历史,我国房地产业取得了辉煌的成就,在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。日后,如果国家加强对房地产市场的管理力度,比如限制投资楼市、不允许非房地产企业进入房地产市场,由此保持该企业从创立之日起持续进行“靶向创新”,中国房地产业将用更加瞩目的成绩来推动经济的振兴和民生的改善。(中央财经大学产业经济学系主任 张苏,经济学博士,副教授)

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