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房价跌与不跌关键看“两决”
新闻中心-中国网 news.china.com.cn  时间: 2010-03-01  责任编辑: 栗栗

作者:粟海

房价会不会下跌?这是所有无房户关心的问题,也是投资客和开发商关心的问题。

据中国之声《全国新闻联播》报道,春节期间,各地楼市持续低迷,市场观望情绪浓厚,一、二手房成交量显著下降。专家分析认为,今年楼市的真实走向将在3月份以后显现。

笔者赞成这一观点。首先,从市场规律来看,“金三银四”,3、4月份是楼市“小阳春”,按照往年惯例,3、4月份楼市交量会走出春节期间的低迷状态。其次,每年3月上旬,全国“两会”召开,房地产代表、委员免不了在“两会”上替楼市鼓与呼。当然,更重要的是,看全国“两会”是否有什么新决策。届时,楼市政策将如何走向会更加明析。

就政府而言,房价跌与不跌往往比较矛盾。从民生出发,房价越低越有利于靠近居有所住发展目标。但是,房价太低,开发商没有积极性,房源供应不足,楼市过于冷清,消费锐减,GDP增速放慢,失业率增加,社会不稳定。所以,政府在调控楼市的政策拿捏上往往比较痛头,甚至时常左右摇摆不定。这一点可以用5年来的楼市调控政策变化来解释。

过去5年来,房地产政策可以说在稳定、控制、有保有压、力保不失的政策变化中,楼市的发展也走出了一个“平稳回暖、急速升温、冰天雪地、悲喜交加”的过山车似的轨迹。

05、06年,中央先后出台“国八条”、“90/70”、“个税强征”等调控政策。然而,密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制,许多投资客仍频繁出现在北京等一线城市看房、买房,部分城市的部分小区。由于投资客过多,空置率高,被戏称为“黑暗社区”。

07年,为控制房价,央行6次加息和10次提高存款准备金率,然而,楼市似乎失控一样往上窜,国70城市房价涨幅一次次创新高,房企也蜂拥上市,“地王”纪录频频被刷新。无奈之下,中央使出“9•27”强有力的“二套房贷”政策,房地产市场急转直下,各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂;后冷、冷得发抖”的坐过山车似历程。

08年3月份中央还在做抑制的文章,一个月以后美国次贷危机影响显现,国内出口和投资实际增速下滑,经济增长出现回落。楼市政策变抑为扶,连续5次下调存贷款利率、4次下调存款利率、契税下调、免征印花税、首套房首会下调至20%,为了救市,把房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”,出台了一系列优惠政策。

09年全年几乎都在执行08年年尾的楼市政策,这一年内,楼市迅速由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,由“去库存”转变为“挤泡沫”。迪拜楼市泡沫破灭给中国楼市敲响了警钟,“国四条”、“国11条”等遏制部分城市房价过快上涨的政策马不停蹄出台。

在高压遏制的势头下,2010年楼市走向究竟如何呢?进入1月以来,90%城市新建商品住宅成交面积下跌,总跌幅约46.42%。但是,各地成交均价并未受抑。重点城市中,天津涨幅最大,环比上涨12.01%,上海紧随其后,涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。几个一线城市成交均价持续攀升,刷新历史纪录,其余重点城市价格向下略有调整,但仍处在高位。

纵观五年来的楼市政策,可以说,又爱又恨。爱,楼市萎糜不振,内需不足,影响国民经济发展;恨,楼市过于奋亢,不挤掉泡沫,不仅给经济埋下隐患,而且,无房户怨声载道;所以,楼市政策走向往往要兼顾国民经济发展与民生两个形势与需要,在二者之间寻找平衡点;在经济全球化语境下,还受全球经济形势影响。因此,2010年楼市究竟跌与不跌,时刻充满变数,就近期而言,笔者认为,关键还看“两会”对经济形势和楼市的判断,并由此所下的决心和所作出的决策,简称“两决”。

 

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