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       在中国，“经济适用房”五个字与“住房保障”紧密相连，但至今，首批经济适用房用户已经入住满五年，我们再回头来看经济适用房到底保障了谁时，发现问题远非不符合审查资格的有钱人买了大量经济适用房那么简单。    
 
        《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定:已购经济适用住房在住满5年后，可按市场价格上市出售。未住满5年的家庭，可以以不高于经济适用住房原购买单价出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。
■ 五年经济适用房深陷销售黑洞
        从本质上来说，经济适用房是特殊的商品房，既然是商品房，就有资格上市流通，但是要遵循一定的规则。目前，大量经济适用房被转手已成事实。北京市经济适用房自用率仅为51.34%，经济适用房中有将近一半被作为投资的房产出租出售。
         一开始被不合适人群购买的经济适用房正是通过这种转让的方式流向中低收入人群，经济适用房的本质居然是通过这样的方式开始回归。但是在回归的过程中，一开始购买了经济适用房的人挣得了很大的利润，被出售的经济适用房也就成了投资的工具。 >>>>
■ 经济适用房成2006二手房市场新宠
        二手经济适用房的总量在2005年可上市的少，仅在1.5万套左右，在2005年很多想出售经济适用房的房主期望房屋升值比较高，惜售现象比较严重。到了2006年，随着房价涨幅在宏观调控政策下放缓，可上市房源数量进一步增加，以上两种情况有了一定改变。>>>>
 
        目前购买二手经济适用房的人群主要是一些中低收入家庭，他们对房产价格因素比较敏感。虽然住满5年的二手经济适用房要按市场成交价的10%补交综合地价款，有一部分出售者会将这部分费用变相转移到房价中；但是，二手经济适用房的购买者并不会迎合出售者的意图。         经济适用房确实出现了问题，但问题不在经济适用房本身，而在于操作的诸多细节如何把握。比如政府相关部门把关不严，让投机者有机可乘，造成了目前经济适用房的炒房现象。许多人担心制度漏洞带来的尴尬和损失，却要让购买经济适用房的人来埋单，而这是不公平的。         市场经济下，地方政府是一个相对独立的利益主体，在有限的财政收入条件下，土地出让收入和房地产税收已经成为地方政府收入的重要来源，也是地方政府对基础设施建设投入的主要财源。在这种情况下，地方政府出于各种考虑，对房地产调控的执行力度可能大打折扣。
 
 
        经济适用房原业主转手获利现象可能被遏制——随着建设部一项专题调研和调研报告的完成，目前饱受争议的经济适用房政策将进行新的调整和进一步完善；其中，“租售并举、以租为主”，以及政府回购等可能成为政策调整的主要内容。
   
■ 新建经济适用房或将封闭运作
        针对目前经济适用住房投资获利空间过大的问题，北京市建委正积极研究调整再上市交易政策，主要思路是对已购经济适用住房提高上市时补交综合地价款的比例。目前，补交综合地价款的比例是10%。>>>>
     
        易宪容和任志强这对在房价问题上的对头，这回终于在政府回购经济适用房问题上有了共识。易的说法是，实行经适房政府回购，可以抑制房地产业的投机现象。政策透露出的信息比政策本身更重要，即政府开始设计政策打击房地产界的投机行为，包括经济适用房的投机。         经济适用房主要表现的应该是公共产品属性。不过事实远不是这样，据说北京有的经济适用房相当豪华，某人五年前买的一套房近期出手竟赚２０多万；还听说，开着高级轿车住经济适用房的大有人在，而眼巴巴等着购买经济适用房的家庭却几年等不来结果……         北京出台的住房建设规划为今后探索内循环的方式销售经济适用房留下了缺口。对于仍停留在理论层的“经济适用房新政”，业内权威人士认为，如果建议最终转化为政策，对于“新建”概念的界定则十分重要，这个节点很可能界定为“房屋是否已上市”。
 
■ 住房保障体系规划思路成型
        目前成型的规划思路，实际上是对现有经济适用房、廉租房、限价商品房(中低价位普通商品房)三类住房保障产品各自功能的重新划分与界定。>>>>
■ 中国需要怎样的住房保障体系
        香港由于地理条件与经济环境因素，决定其采取的是高房价、高地价、高公屋的住房分配模式。内地房地产市场的发展也是从学习与模仿香港房地产发展模式开始。但是，在这种学习与模仿的过程中，国内市场更多的是学习高房价、高地价的一面，而高福利房或公屋则多以是文件上的提倡。 >>>>
 
        中国经过连续三年的房地产业调控，正在进入一个转型期。目前的宏观调控首先是把住宅从商品属性转移到公共产品属性。第二是更加强调住宅的使用功能。比如提出新建商品房建筑面积90平方米以下住房的比重要在70%以上，从而控制了房地产业原来的投资功能。         业内专家认为，完善住房保障体系，同调控房地产市场是相辅相成的，发展房地产市场和住房保障是硬币的两面，缺少了市场的住房保障制度是非效率的，而缺少了保障的市场则将鲜见公正。         过去过分强调住房的社会属性，由国家统一建设统一分配；而现在，我们是否又走到了另一个极端：过分强调它的商品属性，而任由市场力量主导？要给中低收入家庭造经济适用房、造低价商品房这样的一个政策导向，建立一个比较合理的消费结构，引导健康的消费理念。
 
 
    2006年是不平凡的一年，因为今年国家出台的针对房地产市场调控改革的政策之多，力度之大，都是以往所不曾有过的。这一方面说明政府对老百姓切实利益的关注程度大为提高了。另一方面也说明当前的房地产市场的治理已是刻不容缓了。
        中国房地产业宏观调控政策几个月内接连不断，新旧国八条、七部委组合拳、二手房税改……中国房地产业宏观调控政策比以往都要更猛烈，但作为调控的终极目标之一的房价，依旧持续攀升。         总体而言，新政颇为温和，其主要意义在于规范外资的市场行为，有点“敲山震虎”的意味。与此前政策相比没有更多新意，其更多意味在于从政策层面上做出一种"高压"姿态。
        当前我国房地产业的投资因为统计的基期数字较高，还看不出超常增长，但从数字中可看出房地产正快速扩张。可以说，对房地产调控的效果将很大程度上决定本轮宏观调控的成败。         要真正解决房地产市场存在的问题，必须调整中央与地方的事权与财权，给地方各级政府行使事权提供相应的财力保障。但这涉及到政府职能的界定、行政体制的转变、税制以及转移支付等问题。
 
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编辑: 陈维松
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