建造建筑物不得妨碍相邻建筑物通风采光

现代社会，人类群居杂处，相互之间的权利行使必有限制，以利于和谐共存，因此对不动产所有权有公益上的限制与私益上的限制两种类型，前者是为了公共利益而施加的限制，后者是指为维护不动产权利人的基本生存利益而对相邻不动产权利人施加的限制，这就是所谓的不动产相邻关系，亦称“相邻权”。

我国物权法专章对相邻关系问题作出了规定。其中，第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”这一条中的“国家有关工程建设标准”是指法律、法规或者规章中对工程建设中不得影响相邻建筑物的通风、采光和日照的规定。例如，依据1985年6月14日建设部颁布的《住宅建筑设计规范》第4.1.1条的规定：“每套住宅至少应有一间卧室或起居室能获得日照，个别受条件限制者除外。”第4.1.2条规定：直接采光房间的窗洞口面积与该房间地面面积之比（窗地比）不应小于以下规定：卧室、起居室、厨房获得日照的窗地面积按1：7的规定取值；厕所、卫生间、过厅按照1：10取值；楼梯间、走廊按照1：14取值。再如，1994年8月1日上海市人民政府颁布的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》第29条第1款规定：“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。第32条规定：“医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述文教卫生建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；在市区旧区进行改建的，其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。”

依据物权法的这一规定，如果相邻的不动产所有人或使用人之间由于一方的原因将导致或者已经导致另一方无法正常通风或者获得必要的光线，那么受妨害人有权对方消除危险、停止侵害、或赔偿损失。从目前的司法实践来看，人民法院处理此类通风与采光的案件一般遵循是首先判断造成通风与采光的房屋是否属于违章建筑，如果是，则支持原告的主张，应排除妨害。如果是合法建筑（即经过行政主管机关许可的建筑），则此类案件不作为民事侵权纠纷案件审理，而应当告知当事人提起行政诉讼，作为行政案件受理后，依照行政诉讼程序进行审理、裁判。其次，还要考虑造成的妨害是否属于历史形成的，如果是历史形成的，则原则上对于通风、采光等实际问题，通过赔偿的方式解决，而不是排除妨害。如果是正在兴建的房屋，如果相邻人以影响通风采光为由提出异议，经查证属实，应当首先采用排除妨害，停止侵害的方法。如果已经建成且为合法建筑，可以考虑采取为受妨害方开天窗或者安装排风扇的方式处理，原则上不予拆除。（清华大学法学院副教授、法学博士 程啸）