农村宅基地使用权维护不得抵押

物权法第183条第2项禁止以宅基地使用权设定抵押。所谓宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。所谓宅基地使用权，是指农村集体组织的成员依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。宅基使用权人有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

在物权法制定过程中，就禁止抵押的财产范围争议最大的一个问题就是宅基地使用权能否抵押？一种观点认为，应当允许这两类土地使用权进行抵押。例如，有的常委会委员认为，解决“三农”问题，建设社会主义新农村，现在最大的问题就是没有金融保障。物权法应当给老百姓的金融借贷提供保障。建议物权法允许老百姓以承包的山林、承包的土地、宅基地用于抵押。这对于解决“三农”问题会起到很好的作用。再如，有的委员认为，现在商业银行和农村信用社的贷款一般都需要有抵押或者其他担保。如果物权法不允许农民的房产（包括宅基地）可以抵押，广大农民基本上就没有贷款抵押物。此外，城市的居民有了房产就可以作为贷款的抵押，而农民有了房产不能作为贷款的抵押，很不合理。因此，建议在法律上留一个口子，允许农民以房产作为抵押物。另一种观点认为，以家庭承包方式取得的土地承包经营权和宅基地不能设定抵押，至少目前还不宜放开。例如，有的同志认为，按照用益物权的性质，宅基地使用权是可以抵押的，但是在现在的经济社会条件下，农村医疗、养老、生活保障制度都不完善，宅基地使用权和土地承包经营权是农民赖以生存的保障。同时宅基地使用权本身具有身份性质和福利性质，因此现在不宜完全放开这两种权利的抵押。还有的同志认为，土地承包权和宅基地使用权都是当前大多数农民安身立命之本，因此目前尚不具备放开这两种权利抵押的条件。

最后，物权法采取了第二种观点，即不允许以宅基地使用权设定抵押。这样规定的主要理由在于：首先，此种规定能够抑制占用农地建房，从而实现保护耕地这一基本国策；其次，能够维护农民的基本生存条件。宅基地使用权是为了保障农民基本生活居住条件而无偿或者以非常低廉的价格批给农村集体经济组织的成员用于建造农村村民的个人住宅的土地使用权。因此，宅基地使用权具有一定的社会保障性质，如果允许宅基地使用权可以设定抵押权，那么当使用权人无法清偿债务时，就会丧失该土地使用权，从而出现农民居无定所，以致出现社会不稳定的严重后果。（清华大学法学院副教授、法学博士 程啸）