房地产行业即将迎来大洗牌

 新政过渡期极为重要

不管你愿不愿意，这一天很快就要来了，或许是十家企业中能有一家存活下来，或许这个基数要放大到二十家，这不是危言耸听。

对现在的中国房地产市场来讲，现存的6万家房地产企业已然太多，如果就是这个市场总量再减一半甚至更多，江湖上还剩下几家？

按照新的房地产行业发展思路，各种保障性住房将陆续登场，从目前的政策意图来看，各种保障性住房的市场占有率将会达到市场总量的半数甚至半数以上。

与1998到2007的这十年不同了，市场形势已经开始发生重大变化了。坦白地说，便宜赚钱的超级黄金岁月快要终结了。

有的人可能会说，政策方向如此，但具体执行可能会有折扣。诚然如此，各地、各级政府情况复杂多变，未必能如政策预定的那样完成目标。

但问题的关键在于要看政策的大方向。建设部在本届两会之前就已经按照新的政策方向开始转变，人员配置、政策导向已经做好了转型准备，从央行、国土部等部门的新人选来看，均是延续调控思路的主要大员。再向上看，未来五年的政策方针是不会改变的。

大方向如此，小折扣能救几条命啊？

按照冯仑的解释，以前场子里全是看足球的，弄得大家看不下去了，现在政府改变策略了；场子里70％是看篮球的，30％继续关注足球，观众、运动员、裁判都得重新找场地、适应新规则，市场格局大变。

购房人也得重新选，一边是买商品房，优点是质量好、地段好、升值空间大、拥有百分百产权，投资自住全自己把握，缺点是价格高，承担市场风险；一边是买保障性住房，缺点是质量一般、地段平平或者偏远，升值空间不大，想买卖未必就能自己做主，要买的话排队时间很长，优点是价低。

市场变天了。

天变，道也得变啊。发生变化的市场、总量缩减的市场，不迎来超级大洗牌，还能迎来什么呢？

新的政策才刚刚进入操作阶段，按照保障性住房从大量启动到大量上市的周期计算，市场还留出了一到两年的过渡期，这一两年新老政策交替，保障性住房对市场造成的压力还不会集中体现出来。

对房地产企业来讲，这段过渡期是极为重要的。

首先要弄明白自身状况，要看看在未来的市场格局中，自己能做什么？继续开发商品住宅？还是进入商业地产？还是进入低利润的保障性住房开发？还是如何搭配比例？

然后要看看自己原定的计划是否要作出修改。有的企业前几年囤积了大量的土地，原计划开发三年的，但现在是否有必要加速周转速度？如果不加快速度，在未来保障性住房大量上市的局面下，你的产品的性价比，能否让你赢得生存空间？如果不能怎么办？

如果决定调整节奏，那价格策略会否发生变化？

过渡期内，市场心态又会有哪些变化？

过渡期内，做得好，未来的新格局下，先行一步；过渡期内，做得不好，未来的新格局下，步步落后。

现在既是过渡期，也是备战期，想逃命、想吞并的，都该起步或者磨刀了。

从现在的情况看，万通的计划是继续做好高端市场，扎根30％市场不放松；从万科、SOHO最近的一些动作、表态来看，两边都想参与。还有几家大型房地产企业手中土地太多，项目的品质也一般，如果开发节奏维持现有频率的话，很有可能与保障性住房上市高潮相遇，预测看来压力很大。大企业重新选择，小企业也得重新选，有的企业，市场还未必给你选择的机会呢。

选好了，闯过去，前面是个天，基业长青；选不好，失败案例又增加一个。

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