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房地产调控遭遇“两难” 房价越调越高原因何在
新闻中心-中国网 news.china.com.cn  时间: 2011-04-13  责任编辑: 法律人

房地产宏观调控遇“两难”

中国经济时报:今年以来,国家采取了一系列措施调控房价,包括提高贷款利率、首付比例,增加土地供给,限购二套住房,加大经适房保障房力度,严格征税,等等。从目前的市场反应看,这些措施已经见效。在一线城市,已经出现成交量、房价“双降”的局面。您对此有何评价?

周天勇:房地产领域的宏观调控非常复杂,需要考虑各方面的关系,如经济与社会、政府与居民、GDP速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策,都有利有弊,没有完美的政策组合,只能是求得一个次优和平衡。看哪方面出问题,对经济和社会稳定的影响较大,就医治哪方面。但是,从长远看,需要一个根本上解决问题的方案。我觉得,目前房地产调控存在诸多“两难”。

第一,有限土地在吃饭与居住之间存在矛盾。我国960万平方公里土地,144亿亩,人口密度排在全世界各国第11位。但是中国有一个特殊情况,从云南的腾冲到黑龙江的漠河,这一条线的西边国土占64%,这64%的国土上只有5%的人口,这一条线的东边36%的国土上居住着95%的人口,挤在华北平原、四川盆地、长江中下游平原、岭南、东北平原。这一块国土条件比较好,地比较平。如果按照95%的人口除以36%的国土,中国的人口密度上升为全世界第三位。第一是孟加拉,第二是印度。另外,每一个农业劳动力耕种的土地,中国倒数第三,每一个劳动力耕种的土地大概是6亩左右。地太少,人太多,存在吃饭和居住的问题。这个矛盾解决起来很困难。

第二,压低房价地价与地方财政收入之间的矛盾。从体制上讲,目前中央财政集中太多,地方各级政府留得太少。因此,成了中央靠税,地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。而且,现在地方政府由于强调公共服务、保障民生,除了建设和行政开支外,这方面的支出比例和规模越来越大。地方财政钱从哪里来,成了一个严重的问题。近几年,中央为了减轻企业和居民的负担,清理地方的各种收费,并且怕形成严重的地方政府债务问题,严格限制地方政府搞融资平台。因此,卖地获得收入,成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是,在土地上收的钱越多,毫无疑问,土地财政要摊入房价,房价是没有办法从根本上控制下来的。

第三,经济增长速度与扩大就业之间的矛盾。今年我们宏观调控的任务是抑制通货膨胀,而且输入型通货膨胀压力也很大,收紧银根,信贷规模控制,将会影响一些项目的上马投资和建设;一些企业的融资也会发生困难,特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。再加上对房地产领域的严厉调控,限制房屋销售,经济增长速度,可能会有所下降。这样的局面,一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极的作用,另一方面,也会对房地产业和建筑业产生较大的影响。在此领域中,包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的GDP会减少,就业容量也有可能萎缩。

第四,宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。政府从农民手里购过来,高价倒出,最后在强大的动力机制上要控制房价,很难。

科学调控和彻底改革

中国经济时报:您认为房地产调控的核心要解决什么问题?

周天勇:其一是收入增长速度和房价上涨幅度。两者之间的关系要合理,也就是说房价上涨的速度不能超过居民收入上涨的速度。

其二是房价收入比。我认为整个国家和每一个地区都要测算房价收入比。如果这个地区房价收入比到了9,老百姓买不起房子了,当地领导就不称职。

其三是信贷手段和税收手段共同使用。光有信贷手段没有用,我认为房产税必须开征。

其四是城镇住宅用地应供尽供,限制农村住宅用地,改造未利用土地,增加土地供应。不要舍不得地,舍不得地,房价就高,老百姓也难受。城镇居民需要多少住宅,算好后保证供给。不要鼓励农民在深山沟里或者是耕地上盖楼,辛辛苦苦赚10万块钱,盖在山沟里,过了几年,儿子、孙子出去打工,不回来了。最后,拆楼还花成本。

其五是增加保障房建设和供应。这里面有一个问题,就是福利社会一定要和生产力水平、人口国情、财政能力相适应。拉美上世纪80年代、90年代有两个问题,第一个是收入差距太大,第二个就是政府对老百姓承诺得太多,最后政府支撑不了,导致金融危机。因为向银行借钱,导致财政赤字,导致80年代负增长,90年代低速增长,0.2%的增长速度。拉美还没有包房子,只是包医疗和社保。美国搞养老金,现在成了非常大的负担。希腊、冰岛、法国等国家都是福利太多,承受不了。法国的养老金窟窿特别大,政府让推迟两年退休,少支付两年社保,竟惹起很大的动荡。如果我们把养老、医疗、教育、住房全部包下来,我们会不会走拉美、欧美国家的老路?我觉得这是一个问题。所以,我坚决拥护保障房的建设,但是要测算未来的风险,要考虑财政能力。记者 柏晶伟

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  新闻眼 |  2011.04.13
 
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