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公募REITs将成为住房租赁市场的重要支撑力量

发布时间:2018-03-21 10:20:52    来源:中国网    作者:张佩    责任编辑: 王琳_观点

        张佩 中国(深圳)综合开发研究院金融与现代产业研究所


        近年来,我国城市流动人口规模持续扩大,居民结婚年龄明显后移,30岁以上结婚人群占比相较于十年前上升了近20%,在高房价压力下,越来越多的人将滞留租赁市场。与此同时,我国租赁市场房源以私人住宅为主,供给数量不足、质量不高。究其原因,关键在于住房租赁市场资本投入量巨大、静态回收期长达数十年,大部分企业望而却步。如何缓解租赁住房供需矛盾,推进住房租赁市场发展,成为构建房地产调控长效机制的重要议题。今年3月5日李克强总理在政府工作报告中强调,要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居”。


        当前,我国主要从两个方向支持住房租赁市场发展。一是租赁用地供给多元化,增加低成本租赁用地供给,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房试点等。二是租赁住房金融化,开展房地产投资信托基金(REITs)试点,通过发行股份或受益凭证汇集资金,由专业托管机构托管,由专业投资机构进行房地产投资经营管理,并将取得收益按持有份额比例分配于投资者。房地产投资信托基金是盘活存量物业资产、拓宽融资渠道的有效手段,最早出现在20世纪60年代的美国,成为当时美国住房租赁市场规模化发展的重要推动力。


        我国国内首单长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”于2017年10月在深交所获批准,保利地产、招商蛇口等央企率先发行数单大规模住房租赁REITs,首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”获上交所审议通过,碧桂园100亿元租赁住房REITs获批等等。然而,这些房企搭建的REITs 并非标准化的REITs,而是通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者,通常被称为类REITs。


        在证监会系统2018年工作会议上,证监会表态将研究出台公募 REITs 相关业务细则。北京、上海及深圳等住房租赁试点城市相继表示将加快推进REITs试点。在深交所发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018-2020 年)》中指出,“探索发行公募 REITs,引入多元化投资者;配合研究制定REITs相关配套规则,推动相关主管部门出台税收优惠等政策”。2018年租赁住房公募REITs的风口已渐行渐近。


        当然,我国公募REITs仍有一些核心障碍有待突破。从市场角度看,租赁住房公募REITs根本问题在于投资运营成本高、资产收益率偏低,在当前市场条件下,一线城市住宅REITs每年租金回报率仅约 3%-4%,与美国8%左右相比,差距甚远。从外部限制看,一是缺乏针对REITs专门的税收优惠政策,持有机构面临高额税收成本和持有机构、投资者双重征税难题。美国REITs享受穿透性税收优惠(Pass-through Tax Treatment),企业的收益与损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入,从而避免了双重征税,与此同时,取得REITs资格的公司可以获得企业层面免交企业所得税的优惠。二是缺乏有经验的专业运营团队和围绕REITs为中心的相关服务商。目前我国住房租赁公募REITs缺少成功发行和运作经验。三是缺乏针对REITs的法律和监督体系,在没有明确法律保障情况下,我国REITs发行运营必将面临较大的法律风险。


        住房租赁公募REITs是拓宽住房租赁市场资金筹集的重要渠道,对激活租赁住房投融资效率、增加租赁住房房源、盘活租赁市场发展,促进房地产长效机制构建具有重要现实意义。针对目前住房租赁公募REITs发展面临的困境,应加快解决的以下一些政策瓶颈:


        一是加快出台公募REITs税收优惠政策,完善有关法律法规,促进公募REITs收益率的提高和结构的优化;二是加强商业物业和厂房改建租赁物业的政策支持力度,加大对住房租赁市场的土地供应,通过“自持比例限制”降低土地供应价格,同时预留“允许自持土地及住房开展证券化运作”的端口;三是加快探索公租房公募REITs试点,为下阶段城镇建设用地和集体土地租赁住房的入市做好配套准备,持续扩大租房供给,提高租房质量;四是加强管理人和投资者教育,加大专业品牌运营机构培育力度,稳步提升市场化运营机构数量和运营水平;五是将公募REITs纳入《基金法》、《证券法》统一监督,加快行业信用体系建设。


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