房地产税立法需要处理好的三个问题

赵秀池 首都经济贸易大学教授，北京市房地产法学会副会长兼秘书长

3月5日，李克强总理在十三届全国人大二次会议上提出2019年要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。3月8日，全国人大常务委员会委员长栗战书表示，要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等，确保如期完成。早在2013年，党的十八届三中全会就提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。

房地产税立法，是房地产调控政策的一项基础工作。对实现“房住不炒”的定位，稳定房价、稳定预期，建立租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展都会起到重要作用。

合理的房地产税收制度能够增加财政收入，调节财富差距，有效的调节人们的市场经济行为。房地产税的适时改革也会逐步完善税收制度的顶层设计，使房产税征收更加规范、合理，成为房地产长效调控机制的重要组成部分。笔者认为房地产税立法要处理好以下几个问题：

第一，要处理好各种房地产税之间的关系，让税收体系更加合理。

广义的房地产税收涉及房地产开发环节、流通环节和持有环节。目前就房地产业征收的税种而言，共涉及11种税（费），有5种是仅针对房地产的税种，即房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另外6种是普遍性的税种但含房地产业。分别是营业税（增值税）、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、教育税附加。

房地产行业对地方财政的贡献是很大的。目前房地产的“五税”加上土地出让金占到地方财政收入的一半左右。因此，在房地产税收立法时要本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，处理好已有房地产税费之间的关系，以及土地出让金的关系，要考虑到藏富于民，让百姓有更多的获得感。

第二，处理好房产税与限购政策等其他房地产调控手段的关系。

有人认为征收持有环节的房产税，可以成为降低房价的有效手段。但是，从目前重庆与上海的试点来看，并没有对房价起到有效的抑制作用。原因在于，在住房供不应求情况下，房产税是可以转嫁给购房人的。在卖房市场下，反而会推高房价。

房产税也不一定能够逼出空置房，限制投资与投机。这是因为，只要住房价格的升幅高于房产税，则把住房作为投资品仍然有利可图。除非房产税的税率等于或高于房价的升幅，人们才不会持有住房进行投资。而制定这样的税率难度是相当大的。

房价是由供求关系决定的。稳定房价还需要从平衡供求关系入手。对于房价上涨过快的城市，还是要想各种办法增加供给、减少需求。通过货币政策、财政政策、土地政策等并用，限制投机投资需求，加大保障房供应和租赁住房供应，建立合理的住房分层供应体系以及租购并举的住房制度来建立房地产调控的长效机制。

第三，房产税的征收标准要合理，并考虑其可行性

目前争议较大的持有环节房产税的征收问题，不仅是一个税种问题，百姓对房产税寄予了很大希望，包括对房价的调控，对财富调节的作用。

房产税的征收不能只作为地方政府的一个收入来源，更不能伤及刚需，既然是调节居民收入，就应只对高收入、买高档房的人群征收，不应让大多数人都成为纳税对象。

建议房产税征收按房产面积征收，房产面积可以放的宽一些，因为改善性需求也是需要保护的，一部分投资需求把住房租给中低收入者，也是为城市做出了贡献，是需要鼓励的。人们对美好生活的向往也需要房子大一点，宽敞一点。

房产税征税时，也要考虑居民的负担。目前房价高企，居民家庭收入与住房价值不匹配，如果每年让居民按一定比例缴纳房产税不现实，建议交易时再缴纳房产税，没有交易则不用缴纳房产税。

房产税征收时，住房的区位性也要考虑。把征税的重点定在主城区或中心区。有意识的引导居民向新城、远郊区县流动，这样可以通过房产税收政策实现人口与资源的均衡分布。（责任编辑 蒋新宇）