【智库思享】易宪容：整治学区房乱象，病去如抽丝

文 | 易宪容 青岛大学经济学院教授

一般来说，学区房是指稀缺性学校区域的房产，能够上好的或优质中小学的小区住房价格往往要比普通小区的住房价格高出20%以上，有时甚至会出现“天价学区房”。比如在今年年初，深圳福田区一个44平方米学区房被爆炒到天价，成交高达1420万元，每平方米单价超32万元。而且，这些学区房一般都是房龄长、配套较差、居住体验不好的住房。

针对这种怪现象，教育部发布新规明确指出，为解决我国个别地区教育不平衡，将采取“随机分配”“一户对一个学位”以及“多校区划片”等几种入学方式。据不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。近日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见也引发关注，其中明确提出推行大学区招生，建立义务教育学校教师交流制度。有媒体分析，深圳市对学区房乱象所出的两大狠招，将使所谓学区房永远消失。

学区房会不会就此永远消失呢？笔者认为，学区房的消失固然是一件好事，可以让受其所困的民众缓解焦虑，让教育和住房都回归本位。但是，也应看到，学区房大概率会是一个缓慢退出的进程。

按照目前国内一般性的解释，导致学区房问题的主要原因出在城市教育资源分配不均衡及学区房成了住房的衍生品。

从世界范围来看，无论是历史比较长的城市，还是刚建立起来的新兴城市，城市教育资源分配不均衡是十分普遍的现象。比如，在加拿大多伦多教育资源分配不均衡的程度要高于北京与上海，许多好的具有百年传统的学校往往都是几个学校聚集在一起，区域非常集中。根据不同机构和平台的数据统计，英国学区房的平均溢价大概在15%-20%左右，个别地区则会超过30%。只是由于国情、政策不同，这种现象的社会关注度和带来的影响不同。

业界常说，教育公平、均衡每进一步，学区效应就弱一层。根治学区房乱象的关键在于义务教育资源均等化。现在各地采用比较多的是大学区或者多校划片、教师轮岗制度这两个工具。所谓大学区或者多校划片制度，就是学生在申请入学的时候不再对应单个的学校登记入学，而是多校划片，将优质与普通学校搭配划片、斩断了学区房与直升优质学校联系。教师轮岗制度则是一种常见的实现教育资源均衡手段，经受过很多国家教育体系的考验。例如，日韩均采用强制性教师轮岗制，尤其是日本，这也被认为是日本没有学区房现象很重要的一个原因。

无论是大学区制度还是教师轮岗制度，可以说都是经过实践检验有效的工具，但最终影响究竟是扬汤止沸还是釜底抽薪取决于其在实践中的落实程度。以大学区、多校划片为例，如果不能调整义务教育资源配置方式，加大对薄弱学校投入力度，改善薄弱学校办学条件，结果会是，优质学校周边学区房价格或有下降，薄弱学校周边房子的价格却提高了，各区域间差异仍难消弭，强区仍强，弱区仍弱。

当然，学区房现象还有一个重要的问题在于不少人把学区房当作住房的衍生工具，即学区房是一种期货投资品。如果住房不是投资品而完全成为一种消费品，那么学区房也将很快消失。炒高的房价，政府可以通过住房税收制度加以遏制，比如出台累进住房所得税，或者通过出台累进物业税，让炒作学区房者不敢持有等。但是，目前中国住房市场投资还没有完全从以投资炒作为主导的住房市场转型为以消费为主导的住房市场，未来学区房乱象的根治还有赖“房住不炒”政策的持续推行。

如果把学区房乱象当成发展中的一种病，正所谓“病去如抽丝”，我们可能要用一个更长的时间维度来看这个问题，不能过于着急。