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  从汇率波动看房地产时常的调控策略 李长安  
 

近段时间以来,人民币汇率的波动引起了市场人士的高度关注。在人民币升值预期的推动下,海外资金不断涌入中国房地产市场,成为推动房价上涨的一股重要力量。在这种背景下,如何选择宏观调控工具,对宏观调控部门是一个不小的挑战。

回顾历史,中国的房地产市场化改革几乎是与人民币汇率形成机制的市场化进程同步。改革开放以后,我国的居民住宅商品化步伐要慢于其他商品市场化的改革,以致在很长的时间里,在城市居民货币消费支出中,住房消费所占比例始终很小。在“福利分房”占据主导地位的情况下,我国的商品房起点就比较高。上世纪80年代末期,我国开始对住房进行市场化改革,到90年代初期,形成了第一个高潮。1992年,房地产业在有利的政治经济环境下得到了迅速的发展,在我国出现了一个全国范围内的房地产急速膨胀时期,当年房地产价格较1991年平均涨幅达到27.9%,房地产投资急剧上升。这种情况一直持续了三年。进入21世纪后,我国的房地产市场再次出现了投资过热、价格上涨过快的情况。特别是2005年以来,房地产市场投资过热、价格上涨过快问题更加突出。与此同时,针对房地产市场的宏观调控措施更为频繁,手段也日益多元化。

在房地产大刀阔斧市场化改革的同时,人民币汇率形成机制的改革也在如火如荼地进行。事实上,人民币汇率形成机制作为宏观调控的一种重要手段,一直牵动着房地产市场的每一根神经。改革开放前,人民币长期实行固定汇率制度,而币值长期被高估。1994年1月1日,汇率体制重大改革,实施有管理的浮动汇率制。2005年7月21日起,我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。这标志着更富弹性的人民币汇率机制开始形成。到今年5月15日,人民币对美元汇率的中间价突破8:1,而在过去的近10个月里,人民币汇率在有升有贬的双向波动中累计升幅已超过3.36%。

人民币汇率上升实际上使当前针对房地产市场的宏观调控陷入了两难的境地。从去年开始对房地产市场进行了一系列紧缩性的措施,但从最终效果来看并不明显。房地产市场在严厉的宏观调控下之所以还出现“我行我素”的发展态势,其中一个重要的原因就是人民币汇率的不断上升,引发大量的外资涌入国内的房地产市场,从而弥补了国内受到抑制的那部分投资。换句话说,国内需求减少的那部分正好被国外需求所填补上。这无形中就大大减弱了宏观调控本来应该带来的实际效果。

面对房地产市场可能重新过热的问题,今年5月17日,国务院再次出台了六项调控措施,相关的细则也在陆续发布。应该说,这些措施大部分是去年调控政策的延续。问题的关键在于:在未能有效改变国外资金和国内资金对中国房地产升值和涨价预期的背景下,如果出台的相关调控措施不能得到真正的落实和执行,或者缺乏相应的配套办法,那么抑制房地产市场过热的愿望又有可能难以得到实现。

我认为,在人民币升值预期将延续很长一段时期的情况下,宏观调控部门在调控房地产市场的策略选择上至少应该考虑到以下两个因素:一是人民币汇率的升值幅度应该掌握在可控范围之内,同时出台相关的政策,对外资进入我国房地产市场采取更为严格的控制措施,尤其要防止投机性的资金涌入我国;二是调控的措施要有全局性和针对性,切忌盲目和“一刀切”。房地产市场只不过是整个国民经济当中的一个组成部分。此外,转变我国的经济增长方式,适当降低外汇储备的增长规模,这也是削弱人民币升值预期、减少热钱流入,从而减轻房价上涨压力的必经之路。


 
   
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