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  从和谐社会看我国的住房问题 金三林  
 

    历史必将证明,十六届六中全会及其通过的《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》树立了中华民族发展史的另一座里程碑。从和谐社会的角度来审视当前经济社会的一些问题、尤其是基本民生问题,将会得出不同的结论,比如住房问题。

    住房问题既是经济问题、也是社会问题。居者有其屋是中华民族和谐文化的主要内容,也是构建和谐社会的重要前提。就在今年上半年关于我国房地产市场争论最激烈的时刻,有研究者通过分析房价收入比,得出了“我国房价收入比依然在可以接受的范围内”这一结论。其理由主要有二:一是2004年我国房价收入比只有6.67(如果仅用住宅价格计算则应为6.44),低于2000年的水平;二是在房价上涨的同时,居民收入也在增长。

    房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值,用于考察居民的购房能力。尽管房价收入比是一个全球通用指标,但其合理范围却没有国际惯例。例如,世界银行1998年对96个地区(国家)的统计资料显示,各地房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区房价收入比最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。

    笔者按照相同的方法和数据来源,计算得出2005年我国房价收入比为6.77,仅比2004年略有上升。2005年我国家庭年总收入平均为33509元,按当年人民币对美元平均汇率折算,约为4095美元,大体上和1998年全球中等收入家庭水平相当。而根据世界银行的统计数据,1998年全球中等收入家庭的房价收入比平均水平在5.4—9之间。这样看来,我国当前的房价收入比不仅较低,而且还和国际同等水平相当。

    但为什么大多数人的感受与上述结论截然不同?原因就在于,我国居民收入差距太大,用简单平均数远不能真实反映我国居民购房能力的差距。笔者根据城镇居民收入分组资料,分别计算出了2000—2005年最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比。结果表明,我国不同收入群体的房价收入比差距很大,而且有越来越大的趋势。主要体现在以下几个方面:

    一是我国最低收入家庭的房价收入比很高,2005年达到了22.69,是全国平均水平的335%;低收入户的房价收入比也较高,2005年达到14.74,是全国平均水平的218%。

    二是我国最高收入家庭的房价收入比很低,2005年只有2.45,仅为全国平均水平的36%;高收入户的房价收入比也较低,2005年是4.1,是全国平均水平的61%。

    三是我国最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大,2005年最高收入户的房价收入仅为最低收入户的10.8%,二者的绝对差达到20.24。

    四是我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大,2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍,2001年扩大到5.4倍,2003年扩大到8.5倍,2004年又扩大到8.9倍,2005年进一步扩大到9.25倍。

    五是我国中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断增加的趋势,而高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。尤其是,最低收入户的房价收入比上升速度较快,与我国房价收入比的总体走势严重背离。

    从国际比较(与世界银行1998年的统计数据比较)来看,我国低收入家庭的房价收入比以及不同收入群体房价收入比的差距都大大高于国际平均水平。

    2005年,我国最低收入户房价收入比是22.69,是同组国际平均水平(9.7)的236%;中等收入户房价收入比是7.75,是同组国际平均水平(9)的86%;最高收入户房价收入比是2.45,只有同组国际平均水平(5.6)的44%。2005年,我国最高和最低收入户房价收入比差距是20.24,而国际最高与最低差距是7.8,只有我国的39%。

    综上分析,我国房价收入比的总体水平不高,也与国际平均水平接近;但是我国不同收入群体的房价收入比差距很大,最低收入群体的房价收入比高出同等国际平均水平很多,中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近,而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。这说明,我国房地产市场的主要问题是结构问题,是分配差距问题。因此,政府调控的重心有必要从控制房地产投资、控制房价向完善住房供应体系、保障中低收入家庭住房转变,奠定和谐社会的基本条件。

    由于2020年和谐社会要基本形成,鉴于我国住房分配差距巨大的现状,必须在2010年以前遏制房价收入比差距继续扩大的趋势。对各级政府而言,可谓是任重但不能道远。 


 
   
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