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  稳定房价需要增加有效供给 余闻  
 

□余 闻

今年以来,全国房价都有较大幅度上涨。房价持久而快速的上涨,使越来越多的中低收入群体陷入了购房困境。在这一背景下,国务院前不久出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,改革以来的第二次全国住房会议也于最近召开。但正如经济学家陈志武所说,这几年国家出台的很多房地产调控政策,由于基本上是重复了“解决高利贷问题的办法是打压放贷者”的逻辑,因此收效甚微,甚至出现“调控越多,房价越高”这种令人尴尬的结局。

笔者认为,政府要正确调控制房地产市场,首先必须区分住房属性。住房是一种兼有消费品和投资品双重属性的商品。就此而言,对房价高低与否的判断,不仅取决于人们的收入,也取决于人们把住房作为生活必需品还是投资品。因为如果从生活必需品的角度看,人们当然希望房价越低越好,低才买得起;相反,如果把房子当作投资品来看待,则人人希望房价越高越好,高才有投资价值。

中低收入群体之所以觉得房价高,是因为他们中大部分是把房子当做生活必需品的,但可惜的是,目前的房价高涨,很大程度上是由于住房恢复其了投资品的属性。随着中国近年GDP每年增长超过10%,人均可支配收入也在同比增长,加之人民币逐步升值,以及城镇化进程的影响,这些因素都造成住房需求旺盛。央行二季度货币政策报告就显示,今年上半年商品房销售面积与竣工面积之比达到1.88,高于去年同期1.72及一季度1.71的水平,其中商品住宅销售面积与竣工面积之比达到2.08,高于去年同期的1.9,市场供不应求的矛盾尚未缓解。在这种情况下,很多人把住房作为投资品投机炒作,获取投资收益,致使房地产市场的价格刚性上涨,这是近几年房价一路走高的主要原因。从这一角度来说,房价上涨也是一种必然现象。

对此,政府的调控思路和政策应该是着眼于需求,限制人们的投机行为。从这一点看,虽然国家也推出了提高房贷首付比例,购买多套住房加征税收等一些举措,但现实中政府把房地产调控的重点却放在了供给上,采取类似打压“放贷者”的办法抑制供给。政府的主要手段有二:一是减少土地供应直接限制房产供应量。以北京为例,在政府公布的年度土地供应计划中,计划供应面积确实不小,完全能够满足开发土地的需要。但是在该年度能够把土地完全交到开发商手中的却连一半也没有到。比如,2006年计划供应面积1600公顷,但有效供应面积786公顷,有效供应率为49%;2007年计划供应面积930公顷,但截止到5月底有效供应面积234公顷,有效供应率为25%。土地有效供应不足,使得北京从2005年开始,开工项目就呈现骤然下降的趋势,从而造成北京近年上市的商品房数量大幅下降。二是出台各类针对房产商的土地使用税、土地增值税以及提高房地产开发贷款的资本金水平等政策,这不仅直接导致房产成本增加,促使房价上涨,而且从本质上看,这些政策会挤掉许多中小规模的开发商,造成房地产行业的寡头局面,使竞争程度降低,从而,剩下的房产商的提价势力就越高。

政府之所以采取打压供给的调控政策,不排除认识上的误解,以为住房的投资品属性主要体现在开发商身上;但更多是从政绩和财政角度考虑。在“以地生财”的冲动下,政府的土地拍卖一般是以“价高者得”的方式进行,从而人为制造土地供应不足的局面。在土地供应紧张,开发商无地可拿的情况下,开发商也乐意大玩“屯房、捂盘、惜售”的游戏,因为虽然“捂盘”开发商要多承担财务和金融成本,但只要日后收益大于风险成本,开发商就愿意承担这种风险。而房地产市场恰恰是一个预期看涨的市场。

所以,鉴于住房的双重属性,作为生活必需品的价格,可以由公共政策来确定;作为投资品的资产价格,则主要由市场来决定。而从过去几年的经验来看,区分市场和政府作用的边界,是让政府把主要精力转移到实现公共住房政策的目标上来。这就要求我们必须建立起一个多层次的住房市场体系。在这一体系中,中高收入者的住房由市场解决,中低收入者为其提供经济适用房,最低收入者则提供廉租房或发放住房补贴。政府的目标是满足后两者的住房需求。而要实现这一政策目标,前提是增加土地供应量,改善住房市场结构。在目前供需关系仍趋紧张的情况下,尤其如此。


 
   
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