活动标题
- 《2005年房地产蓝皮书》出版暨房地产市场研讨会
活动描述
- 2005年4月6日上午9时,社科院城市与环境研究中心和社科文献出版社联合举行《2005年房地产蓝皮书》出版暨2005年中国房地产市场研讨会,发布2004年~2005年度中国房地产业的分析和预测,同时发布北京、上海等主要城市的房地产市场状况,还将对中国的房地产市场进行研讨。
文字内容:
- 中国网:
9时30分左右,社科院城市与环境研究中心和社科文献出版社联合举行《2005年房地产蓝皮书》出版暨2005年中国房地产市场研讨会,发布2004年~2005年度中国房地产业的分析和预测,同时发布北京、上海等主要城市的房地产市场状况,还将对中国的房地产市场进行研讨。
2005-04-06 09:10:41 - 中国网:
出席今天会议并在主席台就座的专家有:
陈佳贵(中国社会科学院副院长)
王延中(中国社会科学院科研局副局长)
杨 慎(中国房地产业协会会长)
王国刚(中国社会科学院金融研究所副所长)
柴 强(中国房地产估价师协会副会长兼秘书长)
邹晓云(国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长)
黄朗辉 (国家统计局城市调查总队长(司长))
牛凤瑞(中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任)
谢寿光(中国社会学会秘书长,社会科学文献出版社社长)
2005-04-06 09:13:50 - 中国网:
其他嘉宾有:
陈德启(北辰房地产开发公司总经理)
李大营(吉润国际投资有限公司总经理)
李保平(今典集团房地产公司总经济师)
张新平(中国社会科学院城市发展与环境研究中心副主任)
刘治彦(中国社会科学院城市发展与环境研究中心城市经济室主任)
李景国(中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员,皮书副主编之一)
2005-04-06 09:16:50 - 中国网:
各位专家已经就坐,直播马上开始。本次会议由社会科学文献出版社社长谢寿光主持。
2005-04-06 09:18:22 - 谢寿光:
各位领导、各位专家,新闻界的朋友们,女士们、先生们,早上好!《2005年房地产蓝皮书》暨2005年中国房地产市场研讨会现在开始。在会议正式开始之前,请允许我代表主办单位先介绍一下在主席台就坐的嘉宾:全国人大常委、中国社会科学院副院长、著名经济学家陈佳贵博士,中国房地产业协会会长杨慎同志,国家统计局城市调查总队队长黄朗辉同志,中国社会科学院科研局副局长王延中同志、中国房地产估价师协会副会长兼秘书长柴强博士,国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云先生,中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞研究员,中国社会科学院金融研究所所长王国刚博士一会儿就到。今天出席发布会和研讨会的还有一些房地产公司的老总,还有中国社会科学院城市发展与环境研究中心的副主任张新平先生。中国社会科学院城市发展研究中心李景国先生将对《2005年房地产蓝皮书》做一个主题报告。
2005-04-06 09:20:43 - 谢寿光:
目前房地产问题是大的热点,媒体给予了非常大的关注和重视。出席今天发布会的主要媒体有新华社、中新社、人民日报、中央电视台、中国青年报、经济日报、中国日报、新京报、京华时报、北京晚报、北京青年报、华夏时报、北京娱乐信报、南方周末、深圳商报、经济参考报、经济观察报、21世纪经济报道,中国经营报、中国经济时报、中国房地产报、南风窗、中国工商时报、新周刊以及中国社科院院报,中国网和人民网对本次发布会进行现场直播。我们对新闻界的朋友出席今天的会议以及有关领导的出席表示热烈的欢迎。
2005-04-06 09:28:21 - 谢寿光:
中国社会科学院这些年来作为中央的智囊团和思想库,一直关注着中国现代化建设的发展,它每年推出的系列皮书在国内外都引起了巨大的反响。上个月我们在这里举行的2005城市竞争力蓝皮书的发布,在传媒界引起了巨大的反响,产生了极好的效益。
中国社会科学院专家的观点及研究结果,代表着学者的立场,并不代表政府的,所以会有不同的观点引起不同的争议,所以城市竞争力的报告,特别是关于城市竞争力排序的发布必然也会引起很大的争议和反响,恰恰是蓝皮书所带来的成果,是特色之一。
2005-04-06 09:31:01 - 谢寿光:
关于房地产的问题,更是成为老百姓和海内外普遍关注的问题,至于房地产有没有泡沫,房价过高等等问题,社会各个层面都在普遍的关注。今天我们以中国社会科学院城市发展研究中心为主,联合国内有关房地产研究界所发布的2005年中国房地产报告,既要对当前房地产走势做全面的分析,也要提出一些值得提醒和引起人们注意的问题,这必然也会有争议,甚至会有相反的看法,有这些看法恰恰代表了中国社科院为主的专家、学者的看法,它的作用就是引起人们进一步的关注和思考,这也是社科院文献出版社推出系列皮书主要的宗旨。现在,首先有请中国社会科学院副院长、著名经济学家陈佳贵博士讲话。
2005-04-06 09:33:50 - 陈佳贵:
各位专家学者、新闻界的朋友们,大家早上好。我很高兴参加《中国房地产蓝皮书》发布会,以及2005年中国房地产研讨会。大家都知道中国房地产业相对一些发达国家,历史还是比较短的,但它现在已经成为国民经济中一个重要的支柱产业。它的发展既受到国民经济发展的制约,又是促进国民经济快速发展的一个因素。经验表明,人均GDP在一千到三千美元之间,房地产业处在一个快速发展期,我们国家正处在这样的发展阶段。房地产是一个关联很大的产业,它的发展关乎国计民生,住房是居民的基本生活需求,我们又是处在全面建设小康社会的阶段,随着经济社会的发展和人民生活水平的提高,居民住房的需求和改善的需求,有的没有房要买房,有的是有房但太小,要求改善,这样就成为房地产业发展迅速的原因。
2005-04-06 09:36:06 - 陈佳贵:
2003年以来,中国房地产是否存在泡沫存在争论,而且延续到现在。今年“两会”期间也成为代表们的热门话题。从物价的情况来看,住房投资增长很快,1-2月份房地产投资增长了27.1%,城镇固定资产投资增长24.5%,高于平均增长速度。今年发改委安排2005年国民经济计划的时候,安排的投资增长是16%,可见房地产业的投资还是处在一个很高的水平,这是一方面。投资高,说明建的房子会多,供给会增加。另一方面,住房的价格在上升,只有供不应求价格才会上升。我刚才也讲了这说明有需求。同时,在一些个别城市住房价格上涨很快。社会反映另外一个问题就是中低收入者按照这样的房价,买房和租房的都很困难。所以,出现这样一个争论是不足为奇的,也是很正常的。
最近,政府在房地产有关问题上也采取了一些措施,传递出一些信号,要抵制增长过快的房价。除了提高首付款以外,也提高了贷款利息,其目的是要使房地产市场健康发展,规范投资,为房地产的健康发展创造比较好的环境,也是为了维护中低收入阶层的利益。
2005-04-06 09:38:29 - 陈佳贵:
城市化发展当中有许多问题,房地产是问题之一。房地产业要深入研究解决影响城市住房的因素,要全面考察房地产业的情况,也就是政府和房地产界全面认识中国房地产发展的优势和劣势,这是比较有好处的。政府应该在以人为本和建立和谐社会的理念指导下,在制定经济社会发展政策时,针对房地产业来说,就是让更多的中低收入者能够卖得起或者租得起房,促进房地产业健康发展。由中国社会科学院城市发展与环境研究中心主持和编写的蓝皮书已经出了两本,首本于2004年4月份出版,今年发布的蓝皮书研究报告,是部分研究人员以学者的眼光,从学术的角度来审视和评判各个房地产的发展。因此从这个角度来讲,也是一家之言,欢迎大家在研讨会上品头论足。
今天到会的有许多专家、学者,对房地产都是很有研究的,也希望通过今天的研讨会与大家共同努力,使房地产蓝皮书的研究程度得到更好地发展,促进房地产业健康、稳定发展。谢谢大家。
2005-04-06 09:41:35 - 谢寿光:
感谢陈佳贵院长的精彩演讲,下面请中国社会科学院科研局副局长王延中博士讲话,欢迎。
2005-04-06 09:43:53 - 王延中:
非常高兴参加今天的研讨会。这是第二本中国房地产发展报告,去年第一本蓝皮书出版的时候,大家对房地产认识还有很大分歧,今天我们再来研究中国房地产市场的发展,肯定会有更加深入的分析以及看法更加清晰。
我不是做这方面专门研究的,只是谈几点看法。中国房地产业发展这么快,迅速发展的原因在什么地方?刚才陈佳贵副院长也谈到一些基本趋势的问题。我觉得有两大类的原因,一类原因是客观原因,包括人均收入的持续增长,刚才陈院长谈到人均GDP一千到三千美元的时候,是住房需求快速增长的一个时期。还有一个因素是中国经济经历新一轮增长以后,房地产作为经济增长的一个很重要的参考指数,通过这个产业发展而显现出来。从城市发展来看,联系也是很密切的,已经在城市居住的人口当中还要进一步改善居住环境,这么庞大的城市人群,包括住房以及城市的建设,对土地的需求,都有非常大的压力,从这方面来讲,房地产发展有一定客观因素来支撑的,这仅仅是作为经济因素来看的。
2005-04-06 09:44:18 - 王延中:
房地产这两年迅速扩张,和体制的因素、政治因素也有很大关系。首先在20世纪末,已经逐步取消了福利分房,住房成为了市场,是市场化的一个产品,它的需求已经变为市场需求,这样把过去长期福利分房当中的市场需求激发出来。那时候是等分房,希望单位分房子,房改之后,政府和单位为每一位职工提供住房已经不太现实和不太可能了,变为了自我的需求。现在房地产开始成为了一个市场,为了能够促进人们进入福利分房的改革,在上一轮低谷的时候,采取了住房信贷的优惠政策,使住房需求成为现实,所以进入新世纪以来,房贷的低门槛,使人们没有直接实力的购买,但可以通过信贷来解决问题,这是最大的一个体制性转变。
当然,还有一个体制性问题,即市场经济不是很完善,目前国内投资的渠道比较狭窄。国内投资渠道意味着人们希望通过投资房地产,既可以使用,也可以作为投资。恰恰在这个问题上,政府对这个问题的看法有一些差异,这要作为投资者去看待。
2005-04-06 09:47:37 - 王延中:
还有一个很重要的因素就是土地供给体制。目前我们通过土地供给体制对市场进行规范和健全,但在目前情况下,不是市场决定土地供给,而是房地产的价格,这样就导致了很多群体通过房地产业得到很大的收益。在一些地方土地出租的收益成为了地方财政的主要来源。从需求到供给,再加上人们在投资方面新的愿望,就成了房地产快速发展的一个很重要的因素。
第二个问题,如何估价中国房地产业快速发展的影响?在这个问题上,人们认识的差别是非常大的。在基本判断方面,目前房地产业过快增长,是不是总体健康的?是基本健康的,这是一种看法。还有一种看法基本健康,但结构不合理,或者局部不健康,这种看法基本上是不健康。不同的看法必然会出现不同的争论以及媒体上提出不同的看法。目前还没有形成完全共识,也很难形成共识。
虽然理论界对这个问题的看法不一致,但政府也有比较明确的态度,就是把它作为宏观调控的重要内容,认为房地产业过快的增长或者超高速的增长,已经有不健康的因素在里面,所以要采取方式抑制。人们对房地产业是不是泡沫的担忧,以及对普通的中低收入者买得起住房,而不仅仅是投资,以及对房地产业一旦发生风险,它引发的连锁经济社会反映,这些问题政府都是非常关注的,所以采取了一系列调控措施,具体的调控措施,已经有非常清晰的、细致的描述,在这里就不叙述了。
2005-04-06 09:50:48 - 王延中:
第三个问题,如何看待房地产调控在整个国民经济调控中的地位和作用?从直接投资和在国民经济消费格局当中,房地产目前的比重还不太大。为什么政府把房地产业作为一项重要调控的内容呢?这值得进一步的思考。房地产业作为下游产业,虽然占了直接资产投资比重不大,但引发了中游产业和下游产业连锁反应还是非常强的。目前,我们国家的煤电油运的紧张状况归结为房地产的快速发展,这种快速发展还要进一步论证,但房地产的发展和国民经济的影响是非常巨大的。从这方面来看,整个宏观经济调控,把房地产业作为一个调控的内容,应该有非常强的指正性和针对性。如何更好的调控?也值得进一步的研究。
我们采取了很多措施,主要是通过多种方式,有经济的、法律的,或者行政的手段。目前房地产市场还不是完全市场化,刚才我谈到体制性的因素。在这种情况下,如何使政府的调控更加有效,既能使房地产业不健康的因素得到抑制,又不影响房地产业的健康发展,也不影响国民经济的健康发展,使宏观调控和经济发展阶段密切结合起来,这个问题还需要进一步的研究。
以上是我一些不成熟的意见。谢谢。
2005-04-06 09:54:16 - 谢寿光:
感谢王延中博士的演讲。王博士尽管说他自己不是研究房地产方面的,但是长期从事社会保障的研究。以前主持的社会保障课题也是系列皮书之一,王博士从社会保障来探讨产业的发展提出了很多很有见地的意见。
下面有请中国房地产蓝皮书副主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士做《2005年房地产蓝皮书》主旨报告,大家欢迎。
2005-04-06 09:56:39 - 李景国:
各位专家、新闻界的各位朋友,我演讲的题目是“2004-2005年中国房地产:现状、问题与趋势”。
第一个大问题,2004年中国房地产业的特点。
首先看房地产投资的特点:
第一个特点,房地产投资增速趋缓,但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。2004年房地产投资总额1.3万亿元,同比增长28.7%。比2003年回落2.2个百分点。从2004年的年度变化来看,房地产投资增速呈下降的趋势,与固定资产投资的下降速度同步,调控效果显现。但是2004年投资的增速仍然比1998年年均增速占5.6个百分点,占固定资产投资比重仍然持续上升,2004年接近19%,为1986年的最高。
第二个特点,投资结构发生变化,经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看,2004年东部、西部投资占全国房地产头部的比例,东部下降,中西部增大;从房地产投资的增长率的地区结构来看,东部和中部增速加快,西部有下降趋势。从商品住房投资的类型结构看,2004年经济适用房投资比重继续下降,有2003年的6.1%下降至4.6%,为1998年以来最低。实际上经济适用房投资比重从2001年以来处于减少趋势,五年减少了6个百分点。
2005-04-06 09:58:13 - 李景国:
第三个特点,国内信贷比重降低,但对银行的依赖度依然过高。2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。1-3月份降到24.33%,1-12月份下降为18.4%。自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998年最高,资金结构有所调整,但国内贷款额从1998年以来持续增大,2004年超过3千亿元,为1998年的近3倍,也是1998年以来的最高值。同时在其他资金当中,80%左右来自个人信贷,房地产的资金仍有超过50%的来自银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。
2005-04-06 10:00:46 - 李景国:
第二个方面,房地产开发特点:
第一,土地开发面积减少,购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从1997年-2003年年均增长2400万平方米,2004年出现下降,比2003年下降了2400多万平方米。土地购置面积从1997年-2003年年均增长4842万平方米,2004年增量减少了500多万平方米。
第二,拆迁规模受到遏制,但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有50%左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求,城市拆迁不仅放大的城市需求,同时由于安置不合理等原因,使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2004年中央出台了一系列政策和措施,使拆迁规模受到遏制,商品房的被动需求减少。2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施,但暂停土地深市只是暂时性的,因为圈地反弹已经成为违规的主体。目前占地冲动的机制和管理体制仍没有完善,加之冻结土地审批使许多地区建设用地需要得到积累,再次出现圈地反弹的可能性也存在。
2005-04-06 10:02:30 - 李景国:
第三方面,房地产销售特点。
第一,销售量持续增长,商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升,04年商品销售量比03年增加4500万平方米,为住房商品化最高值。年销售额超过1万亿,为1998年的4倍多。个人购房所占比重持续增加,一直占90%,反映居民对住房需求旺盛的态势。
第二,房价大幅攀升。全国商品房价格1998年至2003年,年均增长59元。2004年大幅攀升,这一年增长了355元,达到了2700元每平方米。住房价格从98年至04年增长了695元,其中03到04年增长了352元,占50.6%。房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩,影响消费者对房价的预期、房地产市场存在着特定形式的垄断、房地产业在我国属于新兴起的产业,较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一,是新兴产业发展的基础、宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。
第三,需求依然旺盛。2004年销售量持续大幅增长,表明需求依然旺盛,支撑需求持续增长的动力:一是居民收入的增长超过住宅价格增长速度;二是城镇化加速带动商品房需求;三是投资和投机性购房需求。但1998年以来的7年间,有3个年份城镇居民可支配收入增长超过了国内生产总值的增长,因此应当审慎地看待当前的有效需求。
2005-04-06 10:06:03 - 李景国:
第二大方面,当前房地产市场存在的主要问题。
第一个问题,房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低,房地产市场资金依赖度比较高。第二圈地的可能性依然存在,第三房价增长快,对民众的心理预期比较大,住房比重偏小,结构性矛盾依然突出;第四个问题,住房社会保障的配套政策不健全,可操作性较差,政府好、门槛高、受益面窄。第五个问题,房地产企业数量多、负债率高;第六个问题,二手房房源没有释放,供给不足,市场需要规范。第七个问题,房地产中介城信缺失。第八个问题,拆迁安置补偿不合理。城市房屋拆迁纠纷不断;第九个问题,观念有待于改变,发达地区租价比例为40%,法国为36%,英国为34%,新加坡为30%,美国28%,这种状况有利于人口的流动,对此适度的投资性购房具有积极的意义。
2005-04-06 10:09:33 - 李景国:
第三大方面,房地产发展趋势。
第一,投资继续得到控制,融资渠道酝酿变局。尽管实施了以抑制投资为主的宏观调控,但04年的投资率依然达到51.33%,超过2003年,创新高。房地产投资占到固定资产投资的近五分之一,对上游产业拉动作业强。2005年房地产投资增速进一步放缓,但不会低于20%。2005年房地产信贷增速将进一步放缓,融资将趋向多元化,房地产将从项目导向型向资金导向型转变。
第二,土地市场走向规范,土地增量供应控制更严。经营型土地使用权全部招牌,土地市场更加透明,建设项目用地的预审管理将加强;
第三是土地总体规划将展开,根据耕地保护建立责任保护,从而增量和控制更严。被动需求有望下降,二手房市场将持续升温。05年的拆迁工作将慎重进行,拆迁导致的需求将下降。随着二手房政策的管理和实施,房源将继续放量,市场活力增强。
2005-04-06 10:10:31 - 李景国:
第四,供求关系偏紧,房价增幅趋缓。房地产市场存在以首次购房需求和改善型为主的趋向,住房需求呈现很强的形势。05年房地产市场的需求将持续旺盛,在2005年国家控制投资规模,紧缩地根、银根的调控政策,不可能有根本改变的情况下,房地产市场增幅将呈下降趋势,供求关系偏紧的局面很难改变。由于政策变动对市场预期的影响,随着时间的减弱,市场经济自身的价格调整,特别是政府将采取措施抑制房地产增长等原因,预计2005年房价增幅有所趋缓。
第五,企业持续洗牌重组,市场竞争回归理性。土地市场阳光化,房地产企业将走向平等竞争,质量、品牌、资本的竞争将成为竞争的基础。土地资源将更有效配置到实力比较强的企业,导致企业的洗牌重组持续进行。近几年房地产市场概念炒作标新立异,适应了高收入阶层的文化品味和时尚的需求,今后市场重心将转向中低收入者。购房者将更加重视住房的原本本质,以概念吸引购房的策略将逐渐失去光彩,品牌竞争将回归理性。
谢谢各位。
2005-04-06 10:11:21 - 谢寿光:
感谢李景国主任的报告。关于2005年房地产蓝皮书的内容也是非常丰富的,我们也很愿意把全社会普遍关注的问题和专家发表的观点和我们媒体界的朋友来共享,在会议期间和会议结束以后,媒体可以分别采访有关报告的专家。下面有请中国房地产业协会杨慎会长讲话,大家欢迎。
2005-04-06 10:13:25 - 杨慎:
陈院长、各位嘉宾,媒体朋友们,非常高兴有这个机会参加社科院的这次活动,听听大家的精彩发言,尤其刚才听了陈院长、王局长以及李景国博士所做的对2004年中国房地产发展蓝皮书的精彩发言,我感到很荣幸。下面我对刚才的房地产一些问题做个人的发言,仅供参考。
中国房地产的现状和未来的走势。现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题,也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个,第一个是规模,是否过大?第二,叫冲动,是否过快?第三是价格。这三个问题,我个人看都不同程度的存在。但是现在需要讨论的问题是什么?不是说明这些现象,因为大家有的资料不一样,观察的角度不一样,很自然的会从各个不同的角度和占有的资料讲出一些个人的看法,这是很正常的。问题在于我们作为国家非常关注的房地产价格问题以及房地产形势的问题,对于全局性的问题,我们用什么样的办法、用什么样的措施来解决?现在做得更多是这样。学术讨论是一方面,但更多的应该是在这些方面,大家出点主意,给中国的政策高层提出一些建议。
2005-04-06 10:14:34 - 杨慎:
中国房地产存在的问题,主要是什么呢?我个人认为,主要是体制变,而不是政策变。中国房地产业的供给体制、市场的融资体制、市场体制等等。现在采取的一些措施,是要政策,用一些政策手段,比如用调控的方式,提高贷款的利息,控制土地的供给等等,能不能解决一些问题呢?我个人的看法,还难以从根本上解决。现在吃的药只是某一个方面的。前一段是过热,现在价格上涨了,又吃价格上涨的药,问题能解决吗?我看一点也不能解决。
体制变,主要在什么地方呢?我认为解决房地产的问题,要从三个方面来解决:端正认识,转变观念;改革体制;完善政策。
2005-04-06 10:17:18 - 杨慎:
转变观念,什么观念?现在房地产是否存在整体性过热,各有各的看法,我个人的看法主要是过快和过热。所谓过快就是增速过快,每年30%的增速过快。刚才主任已经讲了,去年增速30.5%,而今年增速28.6%,据我的测算,后面28.6%的增速,有技术性的错误,不是28.6%。2003年全国的发展投资增速和2004年增速相比,增速仍然是30%。因为每年房地产要保持30%的速度,这样国家是承受不了的,社会是承受不了的,何况我们的增速里面,包括的一些规模,只是房地产企业所完全的投资,不是全社会的,如果是全社会的,还包括基础建设的住房建设,还有更新改造的住房建设,还有城乡个人的投资购房建设,还包括农村的住房建设。因为面对全社会的固定资产七万亿元,我们占13.8%,这个数字我认为和全国固定资产的投资是不对应的,两个不是同一个口径,不能相比。如果按那个算是34%。如果34%的增速,这样的规模占全社会的比重太大。 现在存在的问题,增速过快,30%的增速过快。增速不能超过20%,20%就完了。前几年了20.7%,而这几年是30%。需求不变,供给减少,价格上涨,这是自然规律,用什么政策都改变不了,所以要进行总量控制。
2005-04-06 10:19:34 - 杨慎:
第二,完善改革体制,涉及的方面比较多,我提一个,中国的住房要租售并举,刚才研究中心的主任也讲了这个观点,中国现在个人住房比例,自有住房比例84%,过多的自有住房,虽然是个人的财富增加了,但是流动是减少了,资源呆滞。在这种情况下,二手房市场发展不起来,大家都等着买房子,房子又涨价。新进来了人没有房子住,每年建新房,每年不够。最近中国住房改革,70年代到80年代,到现在有20年,20年建了多少房子,建了84亿平方米房子,可是现在缺房户比过去很多,什么原因?永远这样下去的话,永远不够。所以我们要研究这个问题。
2005-04-06 10:22:05 - 杨慎:
第三,放宽农村人口向城市进城的速度。现在据新华社前一段发了消息,现在城市人口每年增加1600万到1800万,每年增加1500万的人口到城市来。现在全国每年建成的商品房面积是多少?350万套。我们每年1500万人的进城,今后20年当中,这些人的住房怎么解决?原来是城镇住房改革,有一块国家财政补贴,实现公积金的方式。而现在公积金没有,贷款也没有的,怎么解决呢?我认为将来主要在中小城市或者在城市的郊区当中发展城市住宅。现在有一系列的改革,这个问题不是哪个部门能解决的,商品房价格是降不下来的。我认为今年的房价还要往上涨,涨多少我不敢说。现在有土地供给体制、资源供给体制等原因,所以要研究这个问题。
2005-04-06 10:24:05 - 杨慎:
第四,要考虑一种思路,目前有些同志建议用抑制需求的办法来调整价格,这个思路究竟怎么样?我不太赞同这种观点。抑制需求,当然能够使得总量需求减少,市场的规律为两个,一个是供需规律,一个是价值规律。需求大于供给,价格肯定往上涨。用抑制需求的方法,出发点是好的,但问题是能不能做到?不能做到。要实现小康社会,这是国家大策。城市人口,自己没有房的人,要改善住房环境的愿望在增加,生活好了,都要改善住房条件,当然房价会上去。住房既是消费资料,又是生存资料,它的价格和GDP呈正比,而不是反比。在这种情况下,房价不可能降下来,肯定会升值。如果这种观点成立,要考虑房价和困难群体的能力相适应。
2005-04-06 10:29:19 - 杨慎:
从另外一方面讲,一个国家不宜采取抑制需求的方法,因为发展是硬道理,任何时代和社会,经济发展首先要靠消费需求的拉动。靠生产汽车?我认为中国城市的道路不适合生产汽车。电视机、手机,拉动中国经济增长了吗?没有。大批量拉动经济增长,要让中国人住得更好。能不能让中国11亿人口把住的问题解决好,丹麦、澳大利亚、温哥华、瑞士等住得比较好,把原来抑制需求转为引导需求。房地产是产品,是产权的概念,不存在房地产过热,只能讲房地产投资过热。房地产本身不会拉动经济增长过热。所以在这方面问题上,我们要综合研究,抓住主要矛盾。我这样讲,希望能出一些意见供政策参考。谢谢大家。
2005-04-06 10:34:17 - 谢寿光:
杨会长讲得非常的精彩。下面有请中国社会科学院金融研究所副所长王国刚博士演讲。
2005-04-06 10:39:00 - 王国刚:
房地产的问题涉及面非常的广,我想简单说三个问题。第一个问题,研究房地产,尤其是商品住宅,必须把商品住宅的特性问题研究出来。对我们讨论商品住宅本身,应该说现在很多人讨论是用一个大概念——房地产。实际上可以这样说,这个概念用得不太准确。我们认为商品住宅的特征很多,第一,商品住宅是一个最终消费产品,它作为最终产品,又是消费当中最大类的产品,每个家庭大概购买房子,是家庭中最大的私有资产,这点必须清楚。
第二,在目前中国的条件下,它是供不应求的市场趋势,而在中国消费品当中,绝大多数的消费品都没有出现供不应求的情况。在这过程当中发生了很多事,现在又是泡沫、又是投资等等,讲了很多话,我希望有人把这些话做一些分析,讨论80年代的普遍消费品是怎么回事,80年代的彩电、冰箱、洗衣机是怎么回事。但当时这个问题出现没有人讲是泡沫,得懂得一点经济学基础常识,这是第二个商品的特色。
2005-04-06 10:39:22 - 王国刚:
第三个商品的特色也就是它的个性化是非常强的商品。我们动不动用的是统一概念,不管什么收入阶层的人,不管你在什么地方工作的,在什么生活水平的,一概而讲,需要这个东西,就大炒特炒,我曾经举过例,我们现在大家穿的西装和服装是比较常用的,有几十块钱的,也有上万块钱的。去年11月份我们分析上海的一组数据,一千多个楼盘,二千多平米的房子,最后分析下来,每个楼盘我们都计算下来,7千元以下占5%,但有人炒,五万块钱一平米的,总共四套,炒得一塌糊涂,这是第三个概念。
2005-04-06 10:41:12 - 王国刚:
第四个概念,商品的消费概念地理环境非常强,不讲远的就讲一两个星期,媒体报道说北京的房价下降了,如果在昌平、顺义多盖一些房,房价还会涨,已经不是以前讲的三四环的概念,地理环境已经变了,所以是地方环境非常强的一种商品。
第五,这种商品的消费是长期的,不是短期的。不像买一件衣服不穿就换,没有那么简单的事。所以必须把这种商品特性弄清楚,然后才来讨论其他的事。
2005-04-06 10:42:53 - 王国刚:
另外,商品房住宅的政策一定要考虑消费者的利益,这句话什么意思呢?原来计划经济时期到80年代,一直到现在,有一个非常有意思的现象,这种现象有人叫短边现象,什么东西供不应求,计划上就控制什么东西,可以这么说,原来计划经济条件下,被计划所控制下来的东西都是供不应求,越供不应求就越控制,就陷入了恶性循环。80年代搞了一大批限制生产,最后一些东西供不应求,突破了一些以后然后供货于求。现在商品住房的价格上涨,又采取一系列行政手段来控制,控制的结果,可能在增长率各方面会得到某种需要,作为你的控制手段需要,你觉得涨30%太多,控制一下20%,如果20%太多控制为10%,这是没有问题的。但是另一方面,消费者的利益受到了严重的损失。按揭贷款利率上升了,为什么按揭贷款要有一个规定,有一个统一规定说必须是什么状态,因为各家银行都不愿意退缩,谁都不愿意把利率往上抬,抬了以后,市场就让给其他家银行,这是银行最好的市场,所以按揭贷款,让消费者多掏钱。因此,必须考虑到消费者的权益。
2005-04-06 10:43:37 - 王国刚:
从考虑消费者权益来说,我们搞金融的,当然认为应该有金融的机制来促进它,这没有疑问,包括刚才讲的直接融资比较重要,从目前中国的情况来看,财政的机制也必须是充分的,在这过程当中有很多财政的手段,包括为什么说中国的商品房出租市场非常有限,甚至叫资源破碎,我们的出租率非常低,国外的出租率可以占到30%以上,我们现在都必须去购房。
实际上有些媒体说,现在二三十岁的年轻人买不起商品房,因为商品房价格太高,这个证明方法是不对的。二三十岁的年轻人相当多的不是要购房,而是要租房,他们是否在这个城市定居都说不定。他们要租房,但是没有房给他们租。租房市场要有大量的财政政策,当然包括税收政策来支持他,所以这方面要做更多的研究,来支持我们房地产市场,或者准确叫商品住宅市场,这是所讲的第二个问题。
2005-04-06 10:45:34 - 王国刚:
第三个问题,关于商品住宅市场的一系列争论需要明晰化,或者需要明确,究竟在争什么。比如有的提出来,这样一个市场有很多泡沫,究竟什么叫泡沫?要用清楚。为什么呢?因为这个概念至少从2002年以来,有两个不同的用法,甚至还有第三个用法。2002年-2003年这一段时间,包括2004年上半年用的是空置率,为什么房地产的空置率很高。2004年下半年以后,说价格很高,究竟是价格还是空置率?不清楚。从2004年下半年到现在又有了一个概念,有人开始用了,但这个概念还不普遍,就是增长快速,究竟是什么含义?要弄清楚。再有人说这样一个商品住宅,有人炒房,究竟什么叫炒房?怎么炒法?内在机制怎么做的。炒房的概念让人们把这种意识带入到股市当中去了,今天买明天卖,住宅也能如此吗?从你开始看房,然后到定下买房签协议,到把房产证办下来,不知道炒房的人知道有多长时间,我不知道有多少人干过这事,怎么个炒法,能否说得清楚,免得搞一些糊涂概念。所谓投机,什么叫投机?怎么个投机法。投机和投资究竟有什么区别?能否把这个概念都弄清楚,免得搞得百姓不清楚,然后到处联想,搅乱人们的心理,这没有意义,这不是一个严肃的理性讨论。
2005-04-06 10:46:26 - 王国刚:
所以我说,是不是把那些争论的问题弄清楚。再比如说,去年到今年关于房地产一些很热闹的争论,有些人说房地产泡沫很强,泡沫发生以后,房地产是靠贷款支撑的,最后这笔烂帐在银行里,认为银行可能会崩溃。最近又有人说,银行给房地产按揭贷款,那是银行最优良的资产,所以利率抬高没有意义。因此,各家银行不愿意抬高利率。究竟是银行要崩溃还是最优良的银行呢?还是要占领这个市场?你说的是什么呢?这是耸人听闻。对于这样的例子,比比皆是。讲讲去年十月份之前,一批媒体在炒所谓加息,说如果不加息,存款人会有多大损失。到10月28日利率调整了,加息了,大炒作,因为利率调整,按揭贷款的人要多付多少钱,所以加息负面影响很大,你究竟在说什么?所以像此类的事情能否冷静的做一些分析,不需要搞得这样人心慌慌。谢谢。
2005-04-06 10:47:58 - 谢寿光:
感谢王国刚所长所做的精彩演讲。关于面对重大社会热点问题的时候,怎么样以一种冷静的专家眼光来思考这个问题,房地产问题和金融问题直接相关,我在这里还要透露一个信息,2005年金融发展报告也在这个月底要推出,同样会在这个地方把内容进行发布,和媒体界的朋友共享社科院专家的研究成果。下面有请国家统计局城市调查总队队长黄朗辉司长讲话。
2005-04-06 10:49:19 - 黄朗辉:
今天我作为国家统计机关的工作人员,很高兴参加今天上午的发布会,首先向中国社会科学院城市发展与环境研究中心的课题组表示祝贺。
这本蓝皮书对去年房地产市场的发展做了很好的总结,而且预计了今年房地产发展的重要性,是一个很好的研究报告。另外,我要感谢中国社会科学院的专家们,今天这个发布会,抓住了社会当中一个很重要的问题,就是房地产业如何健康发展,如何克服不健康的发展因素。对于这些问题,房地产业出现了不健康的因素,引起了从高层领导到普通老百姓的关注。我作为政府官员也参与过很多次研讨。房地产业不健康的因素,如果不处理好的话,可能就会影响广大人民群众改善住房的需求,同时也会在金融业方面出现不合理的发展趋势。所以,正确分析和处理这个问题是非常重要的。
2005-04-06 10:51:09 - 黄朗辉:
关于这个问题,我首先向在座各位介绍一下工作情况。今天在座的,有一些影响很大的媒体,媒体在全国引导广大群众树立正确的舆论导向,引导广大群众建立正确的预期,发挥了很大作用。而我们科研部门、广泛的专家,根据国家发布的统计资料进行研究,进行分析,为国家的宏观决策提供了合理的建议,这是非常重要的。我借此机会,简单介绍一下我们国家关于房地产的价格统计,它的工作是怎么进行的。
我们国家房地产的统计,国家统计局有一个司叫固定资产投资司,负责全国投资,投资其中有一块就是房地产的投资。由投资司定期发布这方面的资料,除了满足中央决策以外,也向社会发布。国家统计局建立了定期发布。大家在报纸上看到每个月都有国房景气指数,当中有八个指标,有投资指标、有房屋销售指标,国家统计局城市调查总队主要是调查各种房屋的价格,有房屋销售价格、房屋租赁价格和土地价格,两个不同层面,我们也定期向社会发布,让领导决策时有科学依据,同时也让百姓关心房价发生了什么变化。
2005-04-06 10:52:36 - 黄朗辉:
房地产业连着两头,整个社会再生产的环节,是生产、建设、流通、消费,消费是最后一个环节,生产、建设是源头环节,房地产业,作为固定资产投资,作为很重要的一部分,属于建设型,属于投资型的。但是房屋建起来以后,要进入最终的消费,刚才王国刚教授阐述了这个问题,房地产发展连着两头,一方面对经济发展发挥了作用,另一方面涉及到老百姓切身利益。如果一百平米的话需要二三十万块钱,作为中低收入,特别是低收入者来讲,是很大的投资。所以,怎样正确引导房地产业的发展,把房地产价格控制在一个合理的水平,是当今各界非常关心的问题。
2005-04-06 10:55:07 - 黄朗辉:
下面我简单介绍一下价格的变动情况,房地产价格,大家都非常关心,根据我们现在手里掌握的资料。最近五年,房地产价格不断的在提高,刚才我很同意王国刚的发言,我们的统计项目一个是房屋销售价格的变动情况,而房屋销售里头又有商品房,又有非商品房。商品房里有住宅,也有非住宅,非住宅就是用于工业用房和商业用房,商业用房也就是一些写字楼,这里面的分类比较多。
现在谈老百姓比较关心的,就是商品住宅。现在领导关心的是商品住宅这块价格涨得非常快。商品住宅在各种类型的商品房当中,价格上涨要远远高于其他的消费品。所以,从这个情况来看,各界都很关心。从我们掌握的情况来看,在2000年的时候,当时商品住宅的价格和商品相比的话,只涨了1.4%左右,2000年逐步上涨,2002年涨了4%,2003年涨了5.7%,去年涨了9.4%,这都是全年综合累计上来了。今年一季度最新的统计资料还没有出来,但我看了基本情况,根杨会长讲的一样,价格还有点高,引起了各方的关心。最终结果还没有出来,但趋势是这样的。去年以来,房地产业快速发展,房地产价格上涨滞后有关系。如果中央采取措施到位的话,商品房住宅的价格应该会慢慢的稳定下来。现在中央高层已经组织了很多研讨会在研究这个,有关政策也会出台,保证房地产业健康的发展。
2005-04-06 10:57:31 - 黄朗辉:
当前大家普遍关心房地产价格上涨过快,直接影响到整个行业的发展以及老百姓的切身利益。上涨过快,刚才专家做了很好的分析,我同意刚才各位专家的分析。总结起来看,商品住宅销售不能讲房子的地产价格,比如商业用房、工业用房的价格上涨是不多的,主要是老百姓商品住宅的价格上涨比较多,主要有三个原因:一是供求关系矛盾比较突出,也就是需求大于供给;二是成本的原因;三是管理方面的原因。综合各方面的原因,大体也就是这三个原因。
关于供求矛盾突出,可能从两方面来看,从需求方面来看,刚才各位专家已经谈了很多,主要是需求的发展比较快,有几个原因,一是长期实行福利分房,98年取消这个制度以后,广大群众对商品住宅合理的需求很快就释放出来了,现在城乡居民特别是城镇居民的收入已经有相当大的幅度在提高,去年底城乡居民的存款达到12.6万,基本上跟我们国家每年GDP的总量差不了多少。就形成了商品市场有比较强的市场需求。
2005-04-06 10:59:55 - 黄朗辉:
随着城市化的发展,城市人口不断增加,对于城镇的住房需求是非常强劲的。同时由于股市比较低迷,一些城市居民投资就选择在住房这块,再加上存在一些不合理投机的现象,这些势头集中在一起,形成商品市场强大的需求,特别是对中低价位的普通商品房、经济适用房和廉价的租用房的需求,使得供求矛盾不断加强。
第二个原因,在商品住宅的生产过程中,成本也在不断的增加,这就使得房屋和销售的价格也不断提高。各位专家进行的分析,关于地价的问题、原材料的问题,还有人工费用,再加上房地产业有相当高的利润,一般的利润都是20%,高的达到30%,这样高的利润也是不合理的。
第三个原因是管理方面的原因,房地产市场正确的信息引导还没有做到位,作为政府来讲,应该通过正确的信息发布,来使得广大群众,包括房地产的开发企业能够正确的认识和判断当前房地产市场,尤其房屋住宅销售价格的状况是怎样的走势。管理方面的第二个原因就是政府在调控房地产价格,特别是实行房屋销售的指导价方面,对于这方面的工作做得少。
综合三方面的原因,使得商品房销售价格出现不合理增长。
2005-04-06 11:01:23 - 黄朗辉:
第三方面我想说一下房屋住宅消费价格快速增长产生了不合理的影响,对当前国民经济合理调整产业结构、满足群众合理的住宅需求以及防范金融风险这方面都引起了很大的关注。
第四方面,要引导房地产的健康发展,特别是抑制商品住宅价格不合理的原因,我们分析了三个原因,供给原因、成本原因、管理原因,所以采取的政策也要对应。我们实现的基本措施也要实现合理的调控措施综合治理,真正实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,最后要达到三个基本,围绕这三个基本采取措施,当前主要是增加供给和调整需求两方面来考虑,如果这两方面做好了,商品住宅快速增长的因素就会降下来。
2005-04-06 11:04:25 - 黄朗辉:
我们要关注普通商品房、经济适用房和廉价租用房,对于需求来说,对广大普遍老百姓的合理需求,应该采取一些手段,满足他们的需求。但对于一些投资需求和投机性需求应该采取综合措施来抑制,这样就可以把需求者降下来。同时需求方面来讲,应该转变观点,居着有其屋不一定也要购房,从我们国家来看,自有房比例相当高,美国不到70%,加拿大不到60%,我曾经到过很多国家,一些相当城市国家都是采取租房,这个观念要转变,观念转变以后,在房屋的供给方面,应该进行调整。满足中低收入阶层合理购房,也要满足中低收入阶层廉价租房方面。另外在国家的宏观政策、金融政策方面,要出台一些政策,采取综合措施,引导商品房的快速发展,从而保证房地产业健康的发展。
我作为国家统计局的工作人员很高兴和社会科学院的专家坐在这里交流,今后我们也会和大家做一些交流,同时也希望各位媒体发挥你们宣传舆论的作用。谢谢。
2005-04-06 11:07:15 - 谢寿光:
感谢黄司长的演讲,黄司长对房地产消费价格的问题做了很深入的分析。下面有请中国房地产估价师协会副会长兼秘书长柴强发言。
2005-04-06 11:08:25 - 柴强:
各位领导大家好,前面专家已经谈了很多,我主要围绕房价这个问题,从理论方面谈一些感受。
第一,我感觉到我们还是缺乏真实的成交价格的数据。社会上关于房价一些计算的方法也存在了一些问题,刚才有的专家已经讲了,房子是不可移动的商品,它到底是涨还是落了,这可能说不清楚,这是一个问题。
第二个问题,我们过去不太懂得供求决定价格,主要是成本决定价格。现在大家谈供求决定价格,我认为这是不正确的,关键是需求拉动房价的上升。需求大的方面可以分为四类,一类就是自用需求,买了之后自己来居住使用的;第二类是投资需求,购买之后,是通过出租,通过租金的收益获得回报;第三是投资需求,买完以后是为了卖,购买的东西就是为了涨价以后再卖,这是投机性行为;第四是跟风需求,看到别人买,就去跟风,在股市上表现比较强,一开始的目的是固定的,分析房价上涨过快还是过多,是否合理,要对具体需求进行分析。我个人不赞成把房地产看成一点问题都没有,还是有一点问题。在一些城市,特别是商品住宅上涨过快还是不合理的,不合理的需求还是占了一定的成分。
2005-04-06 11:09:03 - 柴强:
第三个问题,衡量房价到底是高的还是低了,有很多指标,现在没有完全讲到位。对居民收入比讲得比较多,这是衡量的指标,是从购买者的能力角度,当然这也是一个长期的指标。至于合理不合理?要用真实的需求和真实的供求,两者是吻合的。我们现阶段房价很高,可能是发展阶段的问题,这也是合理的。第二,真正说明房地产市场或者房地产价格是否合理,从国外通行来看,是用租收的比价,或者房价月租金或者年租金的多少倍的问题,类似于股市上市盈率的概念来衡量。特别是衡量投资需求的时候,实际上用这样的指标衡量,当前的房价实际上背离了这样的一个状况,还是偏高的。租金的回报难以支持这么高的回报。
2005-04-06 11:13:54 - 柴强:
另外,不可忽视的利率的影响也是一方面,第一是提高了利率,涨得不多,影响不大;但是从眼前短期来看,确实这样是正确的。但我们要看到现在的利率水平还是处于历史上最低位。从历史上来看,我们大概是2%年利率到12%这样的区间,从正常水平来讲,一年的利率应该是4%到6%,我们离这样的区间比较远。但我们的贷款者最少是几十年,甚至二十年,由于宏观形势,不得不把利息上升,甚至超过6%、8%,经济发展平稳的话,在正常的区间运动,不可能在过去10%、11%,甚至还保值增值。在那种经济背景下,贷款购房者是普遍的状况,这是当年可以预见到的。
2005-04-06 11:16:11 - 柴强:
再一个,对于当前房价的上涨,造成的原因有很多,我也没有思考,大的方面,从理论来讲我感觉到有这个方面。第一个方面是投资的渠道比较少,但相对来讲房地产的吸引力比较高。从微观房地产市场来看,可能不合理,但宏观层面上资金相对流到房地产这块来,这是一方面。第二方面,我感觉比较大的,过去刺激经济增长的一些措施,存在惯性。实际上在98年以后,住宅建设培育成新的经济增长点,还有基础设施等等投入,我们经济就像一个生态,是一个经济链,不是说今天采取措施明天就见效了,长期刺激增长的政策,它有一个惯性的作用出现。深层次的就不讲了。
另外,我还觉得有炒作哄抬的行为,包括房地产开发商,买涨不买落,消费者也希望买涨不买落。有一部分涨,可能说的涨得更多。实际价格落的时候就不讲,或者讲得很少,基本不讲,拿北京来讲,中高档的写字楼的租金,实际上这么多年是大降了,甚至只有过去的三分之一。长安街上中高档的写字楼过去是六十美金每平方米,而现在只要二十美金每平方米,为什么没有人讲呢?可能没有大的涨的成分。
2005-04-06 11:18:21 - 柴强:
最后,我讲一下现在到底采取什么措施,针对什么问题采取什么措施?我们现在有抑制投资方面,有抑制需求这方面,措施上有些是相反的,我们应该深思熟虑,到底我们是怎样的走向,比如土地缩紧,供应量少了,将来房子价格肯定会上升。房价和地价的关系也比较复杂,从纯理论来讲是房价决定地价,那个前提下就是多个土地供应者不能控制土地供应市场的时候,都是价格接受者的时候确实是这样,过去土地价格是引资需求,而现在不是这样,土地收购储备功能出现的时候,它的这些垄断可能会抬高房价,甚至对地价的预期导致房价的预期的作用还是有一定影响的。
我主要从理论方面谈这几个观点,希望大家批评指正。谢谢。
2005-04-06 11:20:21 - 谢寿光:
感谢柴强先生的演讲,下面有请国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云先生演讲,大家欢迎。
2005-04-06 11:21:12 - 邹晓云:
今天很高兴参加这个新闻发布会,我长期以来做地价,谈不上研究。今天大家对房地产的整体形势做了宏观分析,都讲得很好。我主要就地价和房价的关系问题给大家介绍一下,这也是现在比较热点的问题,尤其是管理者和开发商之间经常打这个仗。
96年我们开始做这个事情,当时在北京做实例分析、案例分析,当时选了有十多家房地产开发的案例进行分析。99年我们开始全面做地价勘测工作,选了50个城市做监测点,主要对地价监测。从监测结果来看,房价和地价大致变化关系的问题,地价基本在10%以下增长,房价基本上10%以上(近两年),这是一个大的趋势。
2005-04-06 11:21:44 - 邹晓云:
房价和地价的关系,这是大家比较在意的东西,从监测结果来看是20%-40%的范围之内,这个范围比较宽,有不同的种类,不同的地区以及不同的时段,甚至不同的计算方式,这都有关系。但总体来说,20%-40%的范围还是能够反映我们国家城市地价房改的一个基本关系。
总的来看,这两个方面的关系基本符合市场规律或者经济规律。我们就得出这样的基本结论,地价和房价存在较强的关联关系,并不是说没有关系。说它没有关系,也是不对的,也是不符合规律的。但是地价和房价绝对不是简单的因果关系。为什么这样说呢?下面我就这一点发表一下看法。
2005-04-06 11:23:21 - 邹晓云:
第一,我比较同意刚才前面几位专家讲的,土地和房屋,从市场来看是两种不同的产品,这一定要区分开来。刚才有的把房屋的产品也分了类,确实是这样的。土地开发完之后,是一种产品,它的购买者,它的销售对象是土地开发商。土地作为成本或者原材料,对开发商建好房屋以后,就成了房屋的产品。我们再来说房屋里面有多少地价,已经是不太准确的说法了。房屋就是房屋,房屋只有房价,不可能有地价。这是比较通俗的说法,也有一定的道理。
2005-04-06 11:25:18 - 邹晓云:
第二,咱们国家的土地市场和房屋市场有比较明显的区别。这是国家体制的问题,是国情。我们土地基本上是政府主导,土地市场的供给,目前主要是政府,需求者主要是开发商。说到房屋消费者,是第二级的消费者。房屋的供给者是开发商,消费者、需求者是直接的房屋消费者。如果把这两个市场分开看以后,发现土地的价格和房屋的价格是有不同的影响因素造成的,在两个市场当中有不同的供需平衡关系。如果简单说地价决定房价,这种分析不是特别的具体,也不特别的准确。刚才柴博士讲了地价和房价有作用,但是间接作用,不是说地价涨了房价一定跟着涨。
2005-04-06 11:26:23 - 邹晓云:
第三,在这两个市场当中,地价房价有什么作用?在什么时候发生作用?我认为是有先决条件的。在房地产开发的平均利润率达到临界状态时,成本就会发生作用。跟一般商品开发一样,成本发生作用和利润分几家有关。有一个初步的统计,大家也比较认可,现在房地产开发的利润比较高的,利润空间比较大。在这种大的利润空间下,土地与房屋直接发生作用的话,这种说法是不太准确的。
2005-04-06 11:28:55 - 邹晓云:
这是地价和房价的一个基本关系和我的一个解释。究竟怎样保持价格的协调性呢?我认为要从两方面去做:
第一,土地市场需要规范,现在的土地市场是政府主导,很多土地都是政府直接参与去卖,无论拍卖还是招标、还是挂牌,都是政府主导。政府既然管理市场,同时也在卖土地,对市场来说是不公平的,也是不合理的。我个人的设想,什么状况为最好的呢?政府搭建市场平台,就像各地都有土地招卖的硬件市场,政府管理交易就好了,其他任何土地所有者都可以把土地拿来放在这里卖。
2005-04-06 11:30:50 - 邹晓云:
第二,信息要透明,要公开。这有两方面,一方面是土地供给的数量要公开,而且要提前公开,我们每年都有年度计划,但是年度计划谁也看不见,这做得不太好。前一段时间北京市也召开了一个发布会,土地每年供给状况都在增长,但现实当中,大家感觉到土地在紧缩,这就是一个矛盾。所以信息要提前公开。另外,价格信息也要公开,让大家知道价格是多少。举个很简单的例子,现在征地这块,长期以来农民不知道这块土地的价格是多少,长期这样就会形成信息不对称,对市场发展没有好处。
我就说这么多了,仅供大家参考。谢谢。
2005-04-06 11:32:08 - 谢寿光:
感谢邹所长的发言,邹所长从地价的角度分析,规避了人们的一个误导,认为房价的上涨是由于地价导致的。下面有请中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞演讲。
2005-04-06 11:34:21 - 牛凤瑞:
作为主题发言,我主要的观点有两个,第一,有关目前房地产的争论,这是大好事,既表明中国房地产事关国民经济,关系国计民生,同时又是中国社会经济转型时期的正常现象。第二个观点是控制房地产业的投资和控制房价,不应该是中国房地产业的调控方向。
2004年,全国房地产开发总投资达到1.3万亿,同比增长28%,占社会固定资产投资比重达到18.7%;前者为98年的第二高,后者为最高。全国商品房价格上涨9.7%,比上年增幅上升4.9个百分点,我认为控制房地产投资和控制房价既不是调整的方向,也难以达到平衡房地产供求的目的。
2005-04-06 11:34:57 - 牛凤瑞:
理由有三:第一,控制投资和房价与市场经济规律的运行规律相背,平衡市场供求的基本途径有两个,一是减少需求和增加供给,控制房地产只能增加房地产供给,不能减少需求,控制房价只能扭曲房地产市场真实的市场关系,不可能达到减少需求、平衡市场的目的。
在市场经济条件下,通过控制某种竞争性的商品价格,达到平衡的目的,除了在非常时期,作为应急性的措施具有必要性以外,从长期来看,还没有成功的先例。计划经济时期,我国粮油、肉、蛋、奶等食品价格控制几十年没有解决供给不足的问题,市场开放以后才有今天的供给基本平衡,如果像家电电器,消费价格不妨开,至今仍然是少数家庭的奢侈品。持续控制价格对于平衡市场的关系是无效的。某种商品没有相应的回报就没有相应的供给,没有较高的投入回报就不会有供给的较大增长,当然也不可能有市场的供求平衡。至于由于房地产业不是完全竞争性的产业,而引发了市场的问题,应该通过反垄断立法和强化行业管理。
2005-04-06 11:36:41 - 牛凤瑞:
其二,控制房地产投资与中国房地产基本走势相反。我国处在加速城市化阶段,城市化正处在建设时期,解决温饱之后,全面建设小康阶段,人们需要住房已经成为最基本的需求,构建和谐社会已经成为全国上下的主流之识。社会需求的变化,必然要求产业结构进行相应的调整,在一定时期内,某一行业高于其他行业需求的发展,是社会需求的反映,一个国家、一个地区的房地产行业投资的年增长率和占社会固定资产投资的比重,要受多种因素的影响,特别是要取决于市场的供求关系。因而没有一个普遍的适用标准。
商品住房的增量需求和改善需求双旺盛,是我国房地产业持续发展的动力,住房的不可替代性,住房需求的刚性,土地资金稀缺等约束,决定了供不应求是未来几十年我国房地产市场的基本走势。我国房地产业的产业化,不到十年的历史,还属于成长的产业,还不成熟。无论是市场秩序,产品质量标准,还是行业信息及时收集、整理和发布,以及行业管理、行业规范等等,都有诸多不完善之处,当然需要政府加强规范。但是控制投资,不仅对房地产无益,而且还会危害社会协调发展。低收入阶层的保障,仍然是国家保障的目标。
2005-04-06 11:40:03 - 牛凤瑞:
其三,控制房价不能平衡住房市场供求。虽然没有一个城市政府不承认房地产有泡沫,但房地产的泡沫仍然议论很强烈。我国的房价时高时低,不同利益关系,价值取向和知识结构,当然会有不同的判断,这是正常的。购房者追求低房价,是天生的高房价的反对派,这是市场供求双方博弈的反映。但是,不论判断如何,市场成交的房价即市场形成的房价才是真实的房价。
对一个普通家庭来说,住房既是必需品,又是耐用品,当年实际发生的购房行为是以往多年的积累,或者对于未来长期收入预期为前提的,当年房地产的供求关系也是以往多年积累的结果。1998年-2004年,我国商品房的价格年增长率为3.94%,居民可支配收入年增长率是10.06%,GDP年增长8.73%,三者之间的比是1:1.5:1.25,由于房地产业作为下游产业等原因,年度房价具有许多不可比性。比如建筑材料的价格上涨,也有人认为是房地产业拉动了原材料价格的上涨,房屋的设计、规划、建筑品质的提高与区域和外部环境的改善等等都可能导致房价上升。
2005-04-06 11:41:21 - 牛凤瑞:
有人认为房地产具有投资品的市场性质,这里需要指出的是,我国目前自主购房占绝大比例,而投资购房只占极少的比例。投资性购房包括投机、炒房与投资没有直接的区别,所占的比例仍然比较小;第二,投资性购房与房价预期有关,与资源配置无益处;第三,控制投资性购房可以通过增收物业税,调整二手房交易税,实现银行个人房贷信息网等方式去解决,而控制房价,不仅难以扼制购房投资,反而自住购房者的利益受损。
收入房贷比过高,是房地产泡沫的又一重要原因。与发达国家房贷收入比,作为分析问题的参照性,则要慎之又慎,原因是我国的基本国情,房地产业是对土地资金高度依赖的产业,土地资金恰恰是我国的稀缺资源,土地和资金的较高价格是优化我国要素配置的必然,是我国的发展阶段。住房需求、住房的供求平衡是一个先满足部分群体的需求到满足社会整体的需求,有较低水平满足到较高水平满足的过程,我国不可能在短时期内完成这一过程,也就是说,在某一时段,只能完成满足部分群体的需求。
2005-04-06 11:43:44 - 牛凤瑞:
三是城市居民的实际收入水平和结构与发达国家并不完全相同。统计的平均数要比实际发生购房的收入水平要低得多,平均收入并不能代表现实的住房购买力。
第二个补充观点,不要夸大房地产信贷与我们金融安全的相关关系,目前我国房地产调控足以确保金融安全为重要目标,可以减轻市场风险去论证和控制房地产信贷的必要性。确保金融安全当然是关系国计民生的大事,但是对房地产信贷进行调控,能在多大程度上减少金融风险?能否确保金融安全?我的基本判断是房地产信贷的良性发展,虽然有利于减少金融风险,但是确保金融安全的主要作用点是在金融系统本身,关键是在金融系统的治理结构的改革,看看今年来发生的几个大案和要案,足以证明我的论点。金融系统有病,房地产吃药,是吃不出金融安全的。
2005-04-06 11:45:46 - 牛凤瑞:
另外一个问题,房地产信贷在多大程度影响金融安全?房地产信贷占金融信贷比例,据人民银行上海分行报告,2004年,全市的人民币房地产贷款余额为3500亿元,占全市本外地贷款余额的25%,上海房地产贷款比例最高的城市之一。全国最高房地产贷款所占比例大概为13%;二是要看房地产信贷的质量,2004年,上海公司金融机构房地产贷款累计增加额1032万元,个人住房贷款累计728亿,占71%,深圳国际金融机构房地产贷款年末余额1600亿元,个人年末余额170亿元,这说明70%的房地产贷款是个人贷款,而个人的房贷公认是比较低了。房地产贷款的余额只占全国贷款余额的4%-6%,而房地产贷款的风险是否比其他行业的风险大,还有待于证明的问题。
2005-04-06 11:47:37 - 牛凤瑞:
三是要看房地产对国民经济社会生活的整体影响,我国是高储蓄国家,购房是居民储蓄的重要目标之一,控制住房供给,将使居民储蓄的目标不能实现。另外一方面,居民储蓄增加,银行资金宽裕,控制房贷将阻隔放贷的需要。
最后我做一下总结,建设社会主义市场经济,需要进行宏观调控。但是对于社会主义市场经济进行宏观调控的时机、力度、方式、方法等,我们还有一个不断探索和学习的过程,在社会主义市场经济体制现阶段,主要矛盾方面是市场居民竞争过渡还是行政干预过渡,在行政宏观调控上是驾驭经济的本领不足,还是延续计划经济的思路和方法,明确这一点,有关我国房地产形势的分析和判断,以及采取那些措施争论,才有一个共同的基础,我的发言到此为止,谢谢各位。
2005-04-06 11:48:37 - 谢寿光:
牛凤瑞主任的主题发言也是我们今天发布会研讨会带有总结性意义的发言,他回应了当前房地产是否过热、是否有泡沫、投资增长是否过快等等引起重大争议的问题,作为中国社会科学院研究中心主任谈了一些看法,应该说对目前争论有一些启发意义。
今天的研讨会和发布会按照我们的议程全部完成了,感谢各位专家和各位领导以及新闻界朋友的光临,有关问题会结出房地产蓝皮书所包含的丰富内容资源,我们是和大家共享的,希望新闻界的朋友,通过你们的媒体,把这里经过专家长期研究的资源向社会扩散,以利于当前社会主义现代化建设当中发挥社会科学工作者的作用。我只说一句话,这个资源是共享的,但是希望媒体在发布这个的时候,最好提及2005中国房地产蓝皮书,这有一个知识产权的问题。再一次感谢大家的光临,会议到此结束。
2005-04-06 11:50:16 - 中国网:
直播到此结束,谢谢关注。
2005-04-06 11:51:50
图片内容:
- 发布会前现场
- 中国社会学会秘书长,社会科学文献出版社社长谢寿光
- 中国房地产业协会会长杨 慎
- 国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云
- 中国社会科学院副院长陈佳贵
- 中国房地产估价师协会副会长兼秘书长柴 强
- 中国社会科学院科研局副局长王延中
- 研讨会主席台
- 中国房地产蓝皮书副主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士做报告
- 国家统计局城市调查总队长(司长)黄朗辉
- 中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞
- 发布会全景
- 中国社会科学院金融研究所副所长王国刚
视频地址:
rtsp://video.china.com.cn/Archive/stream/200504061.smil
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