“中国网?地产中国”上线仪式暨居住和谐论坛

　　 9月16日14：30，“中国网 地产中国”上线仪式暨居住和谐论坛在国务院新闻办公室新闻发布大厅隆重举行。中国网进行现场全程直播，敬请关注！ 文字实录 图片实录 返回直播

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• “中国网 地产中国”上线仪式暨居住和谐论坛

活动描述

• 9月16日14：30，“中国网 地产中国”上线仪式暨居住和谐论坛在国务院新闻办公室新闻发布大厅隆重举行。中国网进行现场全程直播，敬请关注！

文字内容：

• 中国网:
  

  整个活动由三部分组成，第一部分为“地产中国（house.china.cn）上线和地产中国会成立仪式”；第二部分为在国务院新闻发布大厅举办的主题论坛；第三部分为“地产中国奔驰—华贸之夜”晚会。

  2006-09-15 17:49:30
• 中国网:
  

  “地产中国会”将会聚中国地产精英，为中国房地产业健康、快速发展添砖加瓦，为推动中国国民经济的快速发展贡献自己的微薄之力。

  2006-09-15 17:50:39
• 中国网:
  

  同时还将举办“外国人最看好的楼盘评选活动”启动仪式；“地产中国?宏观过后的2007地产猜想”。

  2006-09-15 17:51:36
• 中国网:
  

  居住和谐论坛主题为：如何改善中国百姓居住条件。论坛形式：主题论坛+ 互动交流+答记者问

  2006-09-15 17:56:25
• 中国网:
  

  “地产中国奔驰—华贸之夜”由著名汽车品牌——奔驰、卡迪拉克及华贸中心等公司赞助，大家在品味顶级超豪华名车、欣赏高雅的文艺节目的同时，尽享美味佳肴。届时，9月13日“2006亚洲小姐大赛”的获奖者将在“地产中国奔驰—华贸之夜”盛装出席。

  2006-09-15 17:57:32
• 中国网:
  

  现在将近下午2时，许多记者不到1:30便来到现场，有的向中国网负责人了解“中国网?地产中国”相关情况，有的饶有兴趣地观看主席台两侧播放的介绍中国网的记录片。

  2006-09-16 13:47:06
• 中国网:
  

  国务院新闻办公室大厅两旁摆满了各界送来的花篮和鲜花，10位高挑美丽的礼仪小姐笑容可掬地迎候着每一名来宾。

  2006-09-16 13:51:03
• 中国网:
  

  来到这里的每名贵宾都得到了热烈欢迎，当他们郑重地签下自己的名字后，礼仪小姐彬彬有礼地为他们戴上香气四溢的花环，周围便响起一片欢笑和掌声。

  2006-09-16 13:53:53
• 中国网:
  

  主持人提示场内人士尽快就座，将手机调至静音状态，仪式即将开始。

  2006-09-16 14:01:35
• 主持人:
  

  尊敬的各位领导、各位地产界著名企业以及新闻界的朋友们，大家下午好！欢迎莅临中国网“地产中国”上线仪式！

  我是中国中央电视台主持人马跃，非常荣幸担任中国网“地产中国”上线仪式的主持人。

  2006-09-16 14:19:37
• 主持人:
  

  首先，我先介绍一下今天活动的内容：第一项是“地产中国”上线仪式启动；第二项是“居住和谐”论坛；第三项我们将在华贸中心举行盛大晚宴，届时将有新丝路亚洲小姐获奖者为晚宴助兴。

  2006-09-16 14:24:24
• 主持人:
  

  下面我为大家介绍一下出席今天上线仪式的各位领导和嘉宾，他们是：原国务院新闻办主任、中国人民大学新闻学院院长赵启正；中国外文局副局长兼总编辑、中国互联网新闻中心主任、中国网总裁黄友义；中国人民银行金融研究所博士后、中国人民银行研究局研究员邹平座；建设部办公厅综合研究室主任、政策研究中心房地产业处处长赵路兴；国土资源部开发司司长王宗亚；中国互联网新闻中心常务副主任、中国网执行副总裁李家明；中国电信集团名牌战略部部长方明；建设部中国采暖散热器委员会主任宋为民；中国建设年鉴编辑委员会常务副主编、中国住宅产业年鉴编辑委员会执行主编方幼平；联合国国际交流合作与协调委员会高级项目官员肖武男；浙江商会副会长吴兆明。

  2006-09-16 14:25:02
• 主持人:
  

  著名房地产企业家参会的有中房集团董事长孟晓苏；银信集团董事长张民耕；当代集团董事长张雷；湘江伟业董事长方明理；紫光地产董事长吕大龙；泰盈地产董事长阎少华；北京首润置业董事总经理李长山；厚土机构董事长林少州；合生创展副总裁陈长缨；天地控股集团总裁付文丽；阳光100常务副总经理范小冲；北京懋源苑房地产开发有限公司总经理陆庭宇。

  2006-09-16 14:26:26
• 主持人:
  

  今天还荣幸地请到了澳大利亚3CW电台中国区首席执行官张颖女士；来自韩国的北京住公房地产公司董事长梁在完；来自香港的中技商业房地产开发公司总裁陈栋；福建最大的房地产企业融侨集团副总裁仲崇智。

  本次论坛受到国内外媒体的广泛关注，澳大利亚3CW电台将和新浪网、搜狐网共同现场直播，美国《乔报》、加拿大《环球时报》、加拿大《现代日报》、法国《欧洲时报》、法国《欧洲联合周报》、《澳门新闻》等媒体将对本次会议做全面报道，感谢海内外媒体朋友们的光临和大力支持。谢谢大家。

  2006-09-16 14:26:58
• 主持人:
  

  中国网“地产中国”上线仪式现在开始，首先让我们隆重地请出中国外文局副局长兼总编辑黄友义先生致辞。

  2006-09-16 14:27:37
• 黄友义:
  

  尊敬的各位领导、各位嘉宾、新闻界的朋友们，大家下午好！30多年前，我和潘石屹老总的岳母（今天潘老总正好没在），和他的岳母一块儿工作，在一起做翻译，自己翻译完的稿子要跑到外文印刷厂，到车间去排版、修改。那会儿工作虽然很愉快，但是没有想到过网络，那会儿是盼着房子。今天，中国的互联网和房地产业再一次走到一起。千百年来，中国人一直渴望着“居者有其屋”，随着中国经济的不断增长，人民生活水平有了大幅的提高，人们的居住条件得到了明显的改善。

  2006-09-16 14:27:57
• 黄友义:
  

  但是，在我们这个社会上，仍然有很多人在为“居者有其屋”的梦想而不断努力奋斗着。

  近年来，中国令全球瞩目，到中国旅游、寻找商机，在中国居住的外国人也越来越多，特别是全世界的华人，为祖国的发展感到骄傲，许多人渴望回到中国，并扎根中国，将他们的事业和命运与中国紧密联系在一起。

  2006-09-16 14:29:03
• 黄友义:
  

  中国网作为国家的重点新闻网站，今天推出“地产中国”频道，就是为了早日实现“居者有其屋”的梦想作出贡献，利用中国网在海外的影响力和多年来的对外传播经验，帮助海外人士在中国早日买到或者租到称心如意的房子，让他们感受中国人民的友好和热情。

  2006-09-16 14:30:26
• 黄友义:
  

  正在富裕起来的中国人也纷纷把目光对准了世界，有人群的地方就有中国人，他们在海外投资也需要在海外置业。中国网推出“地产中国”频道，并将在世界的主要国家和地方建设一些分站，就是希望能够帮助这些人在异乡的中国人，使他们不论在任何一个地方、任何一个角落都能买到房子，感受到来自祖国的关心。

  2006-09-16 14:30:59
• 黄友义:
  

  我们也注意到，近年来地产界的建设面临着严峻的挑战，极个别的不良开发商对消费者的欺诈使整个地产界为之蒙羞，购房者对开发商普遍存在着一种不信任的感觉。这两个利益群体之间的矛盾看来有些日益加剧，地产界的这些问题和困难也严重影响了我国建设和谐社会的进程。中国政府对这一现象十分重视，已经出台了许多相应的措施，国内的地产开发商也开始正视这个问题，推出了许多积极的措施。

  2006-09-16 14:31:47
• 黄友义:
  

  中国网推出“地产中国”频道，并且提出“和谐地产、诚信地产”的理念，就是希望通过我们的努力，尽力弥和开发商和消费者之间的巨大裂痕。中国网也将引入担保公司和权威认证机构，确保消费者通过“地产中国”频道实现地产交易，通过这个频道实现的地产交易都应该是高品质的交易。

  2006-09-16 14:32:43
• 黄友义:
  

  我们认为，在政府积极有效、科学管理之下，包括在座的诸位嘉宾在内的所有人的共同努力之下，中国地产一定能够实现诚信交易、和谐交易。中国网愿在这一进程中扮演一个积极的角色。

  国内现在已经涌现出许多优秀的地产媒体，比如说新浪房产等一些优秀的地产网站，我们非常乐意向这些优秀的网站学习，学习他们先进的管理经验和运营模式。中国地产市场还处在起步阶段，市场空间十分巨大，我们也愿意与各家网站合作，同所有的朋友们合作，共同为实现消费者的梦想，为繁荣中国的地产事业而努力奋斗！

  谢谢大家！

  2006-09-16 14:33:36
• 主持人:
  

  非常感谢黄局长的精彩致辞，接下来激动人心的时刻终于到了，让我们以热烈的掌声欢迎赵启正先生、黄友义先生、邹平座先生、王宗亚先生、张雷先生、林少州先生共同启动“地产中国”的水晶球，让我们共同期待这一时刻的到来。

  2006-09-16 14:34:23
• 中国网:
  

  几位贵宾健步登上主席台，充满喜悦地相互表示祝贺。

  2006-09-16 14:34:59
• 主持人:
  

  让我们共同倒计时，5、4、3、2、1，启动！“地产中国”正式上线了，让我们对此表示祝贺，请几位嘉宾在台上合影留念。

  2006-09-16 14:37:18
• 主持人:
  

  感谢三位嘉宾，请稍事休息，辛苦了。

  2006-09-16 14:37:41
• 主持人:
  

  谢谢三位嘉宾。

  刚才我们共同见证了“地产中国”上线的激动人心的时刻，接下来让我们有请中国人民银行研究局研究员、中国人民银行金融研究所博士后邹平座先生上台致辞，掌声有请。

  2006-09-16 14:38:14
• 邹平座:
  

  我首先祝贺中国网“地产中国”上线圆满成功。今天我讲一个关于金融和房地产的情况，题目叫“激情投资中的置业之痛和房价之痛”。

  2006-09-16 14:38:39
• 邹平座:
  

  中国GDP增长2006年第一季度为10.2%，第二季度为11.3%。但据估算，实际的城镇失业率高达16.3%，而理论界公认的失业警戒线是9.7%，投资增长导致经济增长，并未带来高就业，相反却出现了就业的困难。大量的大学毕业生、高中毕业生、下岗工人、复员军人就业有困难，农村的富余劳动力闲置，造成人力资源的巨大浪费，低收入人员不断扩大，究其原因是投资畸形所致。经济中的投资畸形是指由于金融资源错位，引起的投资结构失调、投资效率底下。

  2006-09-16 14:39:19
• 邹平座:
  

  当前中国金融问题的所有症结，都可以归结到金融资源错位这个问题上来，如房地产投资过热，银行流动性过大，大量的资金用不出去，直接融资与间接融资失衡，资本市场发育不全等。不解决金融资源错位问题，就会发生金融危机，金融危机就是由于金融资源错位而引起的。金融制度的缺陷和金融价格信号的误导，形成资源的配置不当，金融资源错位主要表现为投资的畸形，促进严重的结构性障碍，个人创业和中小企业是生产力增长的源头，就业产生和增长的源头，经济增长方式转变的源头，畸形投资不能有效增长资源的根本原因在于它没有解放生产力，中国大量的优秀人才和生产力被浪费。

  2006-09-16 14:40:20
• 邹平座:
  

  但是，中国当前的金融体系没有能够形成通向中小企业和个人创业的融资机制，金融市场存在严重的结构性障碍，大量的资金流向大型企业，投机性交易和房地产，形成房地产泡沫。由于传统的关系性融资的存在，僵化的金融制度以及相关性的投资观念，中小企业和中国的个人创业者，在金融市场的博弈中，中国的民营企业家和个人创业者正在为融资难的问题发出痛苦的呐喊。我们在此为他们呼吁，中国必须痛下决心，提高金融资源的配置效益，否则代价将是非常沉痛的。

  2006-09-16 14:41:03
• 邹平座:
  

  第一，金融制度的缺陷和金融生态的恶化，是金融资源效率配置低下的根本原因。第二，嫁接型的资本市场跨越了资本形成的很多阶段，不能有效地配置金融资源，对于中国民间资本的形成是极不利的，阻碍了充满活力的金融市场和房地产的形成和发育。第三，中国金融体系受传统的计划经济的影响，仍然存在，所形成的关系性融资，关系性融资的概念是日本的一个经济学家青木仓野发明的，就是说企业和银行之间长期形成的一种关系固定了它长期的投向和制度。第四，地区间的资金配置不平衡，影响金融效率，城乡二元结构长期供应不平。第五，在过多流动性和价格波动的双重挤压下，大量资金流向金融交易和房地产，极易形成系统性金融风险。第六，金融资源配置存在严重的短期化特征。第七，中国金融市场存在过度竞争和垄断并存的格局，一方面存在垄断问题，另一方面过度竞争。第八，金融资源错位的内部原因是银行业内部管理体制和定价机制不健全，人员素质、技术水平和服务水平需要进一步提高。

  所以，建议建立一个有效的金融市场，是当前金融改革的突破口，着力点在于改革金融市场的准入与退出机制，提高资本市场的配置资源的效率，采取各种措施，促进民间资本市场的形成。政府要采取有效的措施，通过财政和保险的通道，为中小企业和个人创业融资提供便利，建立创新型的银行和各种小银行，规范民间融资，进一步推进利率市场化，创新金融工具，增加金融产品，对市场的过度投机和信贷的过度集中进行必要的节制，增加金融企业防范风险的能力，营造良好的社会信用环境和金融法律环境，为建设一个和谐的房地产市场和房地产金融努力！

  谢谢大家。

  2006-09-16 14:41:59
• 主持人:
  

  谢谢邹博士的精彩致辞，邹博士是金融和地产方面的专家，我们非常期待他的指导。接下来有请联合国高级项目官员肖武男先生致辞，大家掌声有请。

  2006-09-16 14:42:50
• 肖武男:
  

  谢谢主办单位的邀请，参加这个活动让我想起中国一位伟大诗人说过的一句辞，叫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这里传递的是一种人文精神和人文关怀。今天我们看到地产中国·和谐居住的主题的时候，我觉得中国的房地产业已经从中国传统的哲学思想中得到了启示。

  2006-09-16 14:43:47
• 肖武男:
  

  我想，网络带来的不仅仅是一种经济或者是一种生活方式的转变，它更多带来的是一种平等、包容和参与。我想，通过这样的网络，能让我们大家有更多的参与的机会，我想这是一个非常有意义的事情。按照中国的文化来讲，一个婴儿出生时具有一切的功德、一切的光明和关照，我想今天在这样一个上线仪式上，让这样一种光明和关照，点燃中国人“居者有其屋”的希望。

  谢谢大家。

  2006-09-16 14:45:15
• 主持人:
  

  非常感谢肖武男先生的精彩发言，我们也希望“地产中国”全球权威地产资讯平台快速与世界接轨。

  接下来为大家请出“地产中国”频道总编辑王维波先生，他将向大家介绍“地产中国”频道特色和组建“地产中国会”的有关情况。

  2006-09-16 14:46:03
• 王维波:
  

  尊敬的各位朋友，各位嘉宾，先生们、女士们，大家下午好！今天在这里看到了我的新朋友和老朋友参加“地产中国”上线仪式，我的心情无比高兴！

  我们能够在16天的时间里作出12个频道，而且大概有90多个复杂的页面，在互联网界可能是一个奇迹。中国网“地产中国”定位国内地产网络媒体的最高端的咨询平台。我们经比较发现一个问题，现在大多数的网站定位基本上都是平民化，我们基本是走高端的路线。平面媒体定位是什么样呢？基本上是区域化的，我们的定位是全球化的路子，也就是“地产中国”不光是中文频道、英文频道，未来可能还有法文、德文这些频道。所以，我们基本会依托中国网大概十几个频道和在全世界214个国家和地区的影响力，我们广泛地建站。

  2006-09-16 14:46:41
• 王维波:
  

  目前，今天到场的嘉宾有3CW电视台，准备投资近千万元，建设“地产中国”澳大利亚分站，陈总也在现场，将组建“地产中国”的香港频道，准备投资100多万美金。这两个分站我们现在正加班加点，准备在10月底将这两个分站同时推出。

  2006-09-16 14:48:25
• 王维波:
  

  同时，“地产中国”我给它定位大概是一年中分三个部分，年初会组织一个地产中国高峰论坛，年中的时候会组织一个地产中国节，年尾的时候会组建一个地产中国年会。

  可能很多人会关心我们这个地产频道，尤其是我们稍后会成立的“地产中国会”，将依托强大的政府平台和地产大腕、金融专家、商家资源，将以高端的资源为主，基本像国务院新闻办这样的大厅或者是高端体验的平台，这就是我们的平台。同时，我们要走向国际化，定位为高端人员交际的发展平台，是高端资源整合的平台。

  2006-09-16 14:49:03
• 王维波:
  

  在场的嘉宾可能更关心我们的团队。我是怎么样形容我们的团队的呢？我们的团队就是一个“疯子”，但是它是一个有激情、有理性的“疯子”。

  由于时间的关系，我暂时先讲到这儿，有什么其他的问题，稍后在晚宴上我们细细地交流，谢谢各位嘉宾。

  2006-09-16 14:50:07
• 主持人:
  

  非常感谢王总编的详尽介绍，相信在座的各位都对“地产中国”和“地产中国会”有了更加清晰的了解。未来“地产中国”将坚持及时、准确、全面、互动、服务的建站理念，迅速打造权威的房地产资讯国家网站，成为中国地产企业共同展现给世界的平台。

  接下来让我们有请地产中国的精英团队集体亮相，有请。

  2006-09-16 14:50:59
• 王维波:
  

  各位女士、先生，朋友们，我先介绍第一位，我们团队的副总经理李凤华先生，另外一位高层是在地产圈非常知名的好美俱乐部的副总，今天也是加盟“地产中国”这个团队，资爱民先生，是我们的常务副总，还有一位是张宏君先生，还有两位高层不便透露。另外两位嘉宾加入我的团队的时候，我希望我们的目标未来是70—200人。

  首先请我们团队几位重要的副总来做一个自我的介绍。

  2006-09-16 14:51:38
• 李凤华:
  

  我叫李凤华，重庆人，做房地产有8年的时间。我以前是在重庆做，到北京大概有三四年的时间。我跟我的房地产的朋友一方面是学习，一方面是为你们服务，我希望在我们共同的努力下，把“地产中国”做成一个后来居上的房地产平台。谢谢各位。

  2006-09-16 14:53:13
• 资爱民:
  

  我来自湖南，希望有更多的机会向大家学习，希望得到各地产界的名人、地产界专家的支持。谢谢。

  2006-09-16 14:54:01
• 张宏君:
  

  我叫张宏君，有十几年媒体工作的经验了，希望以后利用中国网“地产中国”的平台，为开发商的项目推广、品牌推广作出自己的贡献，希望更好地为大家服务。谢谢大家。

  2006-09-16 14:54:29
• 主持人:
  

  通过他们的自我介绍，我们能感觉到这是一个年轻而富有战斗力的集体，让我们祝愿“地产中国”在他们的打造下能够大鹏展翅，越飞越高！

  接下来有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁张克先生和中技商业房地产总裁陈栋先生为地产中国香港分站和地产中国香港子频道合作签订意向书，有请。

  2006-09-16 14:55:05
• 主持人:
  

  《意向书》成功签订，让我们掌声响起，表示祝贺。

  2006-09-16 14:55:57
• 主持人:
  

  张总，我们对地产频道的海内外分站建设有何宏伟的设想呢？

  2006-09-16 14:56:31
• 张克:
  

  中国网不仅是中国的中国网，也是世界的中国网。今天跟陈总在这儿，我们进行双方的合作签约仪式，我想是这样，我们会有新的发展机遇，我们将创造一个更和谐的未来！

  2006-09-16 14:56:57
• 陈栋:
  

  非常荣幸能够跟我们国家的网络进行直接的沟通和联手，我想我们在今后要充分利用香港这块非常活跃的商业平台，跟地产、跟网络能进行互动，特别是发挥我们的优势，在商业房地产的经营、运作方面能够为中国的房地产和中国的房地产网络做出更大的贡献！希望我们能够得到各位的支持，也希望大家加入我们，共同创造一个美好的网络！谢谢。

  2006-09-16 14:57:21
• 主持人:
  

  谢谢二位，陈总请就坐，张总请留步。

  现在让我们有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁张克先生和澳大利亚3CW中国区首席运行官张颖女士，共同签署《“地产中国”澳洲分站合作意向书》，有请。

  2006-09-16 14:58:18
• 主持人:
  

  让我们现场掌声响起，表示祝贺。

  张总，给我们展望一下澳洲分站的美好未来吧。

  2006-09-16 14:59:13
• 张颖:
  

  非常感谢大家，我非常荣幸有这个机会，能够在今天亮相，感谢主持人对我的介绍。现在，我想再补充一下，重新开始自报家门，我是澳大利亚华夏传媒集团以及澳大利亚3CW中国区首席运营官，这次选择和“地产中国”合作，我们确确实实是看到了它的发展前景，以及她具备的具有中国政治文化背景的平台。澳大利亚是所有的华人或者说是留学生目前最大的留学国家，很多的华人迫切需要这么一个平台，或者说是一个投资的平台，来了解中国和了解中国的地产。

  2006-09-16 14:59:40
• 张颖:
  

  我们希望借助澳洲非常成型的12年的办报经验。我们现在在墨尔本有三份报纸，分别是《华夏时报》、《华夏周报》和《华夏地产投资》。昨天我们又成功创刊了《亚洲时代》，本次活动也将用它全部的版面进行全程的报道。

  澳大利亚3CW电台是唯一全天候的中文广播电台，同时还有华夏的AC电视台，我们希望凭借电台、电视台和平面媒体，再加上“地产中国”澳大利亚分站，使中国更多的、好的地产项目走向海外坚实的平台。马跃说的前景的展望，应该说前景是无限的，明天会更好。至于展望，大家有多少好的思路，我相信在共同的努力下，一定会把思路变成最后实际的成果。感谢各位，谢谢。

  2006-09-16 15:00:54
• 主持人:
  

  谢谢二位嘉宾，请就坐，辛苦了。在这里我们也希望“地产中国”能够在不久的将来在海外结出丰硕的成果。

  今天“地产中国”真是好事不断，让我们一一感受吧。下面有请中国互联网新闻中心常务副主任、中国网副总裁李家明先生和银信集团董事长张民耕先生为“地产中国会”揭牌，有请。

  2006-09-16 15:02:56
• 主持人:
  

  让我们用热烈的掌声表示祝贺！非常感谢二位嘉宾，请稍事休息，辛苦了，我们也祝愿“地产中国会”汇聚精英，共创“地产中国会”的美好未来。

  下面我们有请中国网事业发展部主任段世文先生为中国法律服务中心授牌。

  2006-09-16 15:03:24
• 主持人:
  

  谢谢二位嘉宾。接下来有请段主任为“地产中国”特邀顾问颁发聘书，有请。

  2006-09-16 15:03:44
• 段世文:
  

  今天非常荣幸，也感谢“地产中国”给我这样一个展示的机会。我们北京市齐致律师事务所下设的齐致房地产法律事务中心有80多人，为房地产高端人士保驾护航，专注于房地产领域，今后希望大家检验我们，谢谢大家。

  2006-09-16 15:04:02
• 主持人:
  

  谢谢二位，请就坐，衷心希望特邀顾问为中国网?地产中国的发展出谋划策，共画蓝图。

  各位来宾、朋友们，“地产中国”上线仪式到此结束，接下来“居住和谐”论坛将在15点45分正式开始，将由中国网“地产中国”频道总编辑王维波主持，再次感谢大家的光临，谢谢。

  2006-09-16 15:04:48
• 主持人（王维波）:
  

  尊敬的各位朋友、各位嘉宾，马上进入论坛的互动时间，有请银信集团董事长张民耕先生、阳光100副总范小冲先生、央行首席研究员邹平座先生、厚土机构主席林少洲先生、湘江伟业董事长方明理先生。

  今天与我共同作为本次论坛主持人的是来自星级杂志的吴澍小姐。

  2006-09-16 15:05:22
• 主持人（王维波）:
  

  尊敬的各位朋友、各位嘉宾，大家下午好！目前高房价不仅成了民众过度的负担，也成了社会最关注的热点，无论是政府官员、专家学者还是开发商，多半认为中国房地产的保障体系没有建立起来是一个重要的原因。据悉进行了多时的住房保障体系在9月底出台，这一政策将涉及经济适用房、廉租房、限价商品房等问题。我们今天有幸请到各位嘉宾，首先请在场的嘉宾做自我介绍。

  2006-09-16 15:31:46
• 张民耕:
  

  我是银信投资公司的董事长，在北京做了几个项目，现在继续做的是康城，其他项目已经转移到外地了。我看北京的房子已经做得很多了，外地也需要，我们就杀到外地去了。

  2006-09-16 15:32:00
• 范小冲:
  

  我是阳光100的副总范小冲。

  2006-09-16 15:32:37
• 邹平座:
  

  我是中国银行研究员邹平座。

  2006-09-16 15:33:00
• 林少洲:
  

  我是厚土机构主席林少洲。

  2006-09-16 15:33:23
• 方明理:
  

  我是湘江伟业董事长。

  2006-09-16 15:33:49
• 吴澍:
  

  大家好，我是《星级》杂志的出版人吴澍，今天很高兴来客串论坛。这是我第三次跟维波合作主持房地产方面的活动了，谢谢大家。

  2006-09-16 15:34:02
• 主持人（王维波）:
  

  几位嘉宾觉得如何改善中国百姓的居住条件呢？这个问题请邹平座博士从金融或其他角度给大家讲一讲。

  2006-09-16 15:34:53
• 邹平座:
  

  为什么目前住房价格上升？这同中国经济社会变化的历史有关，一旦供求出现突发性的摩擦或者不对接的话，会导致价格突然上升。中国从九十年代以后，到现在为止进行的房地产改革，原来都是分房多，加上中国城市化建设的推进，所以就形成了房地产这个行业的刚性需求。但是，作为房地产的供应面来看出现瓶颈，从发展中国家来看，一个常规的现象，就是所有的发展中国家房价都很高。像俄罗斯现在的房价更高，莫斯科的房价是四五万块钱一平方。中国控制得还是可以的，大家只要认真去做，稳定房价，提高人们的收入，从这两个方面来做工作就可以化解一些矛盾。

  2006-09-16 15:35:52
• 邹平座:
  

  另外，土地作为不可再生资源，随着全球经济结构的变化，特别是像中国、俄罗斯、印度等国家，对不可再生资源的要求突然增大。不可再生资源的供应有一个过程，在这个时候就出现全球的不可再生资源价格的暴涨，包括有色金属、钢材。所以，体制性的、经济制度性的结构性变化，很容易导致资源需求突然上升。在这个时候，消除这种因素需要一个过程，需要大家保持一个很好的心理，和谐的心理，逐步消解矛盾。我相信，中国通过中央政府的正确领导，这个问题会得到解决。

  另外，从融资来看，我刚才讲的这些要点，就房地产本身来讲，在金融的供给上仍然是头重脚轻，大量的资金挤压向一些大的企业，银行要拉存款得找它，它本身风险要小一点，这样资金大量流向一些国有企业和大型企业。

  2006-09-16 15:38:25
• 邹平座:
  

  但是，中国因为房地产市场的资本市场没有完善和形成，资本市场不是讲交易所，资本市场的概念非常深，中国这个市场基础没有建立好，为什么呢？就像世贸投资，美国有很多法案支持基本的民间资本市场的形成，房地产这块没有一个法律通道让大家去走，没有一个制度通道让大家走。如果让一些中小的房地产企业都有规范的融资通道，可能改善供求问题就好一点。另外，产品创新这些都没有跟上，所以就存在瓶颈，制约很大。从政府的视角来看，政府应该有很多工作可以做，这个我就不多说了。

  2006-09-16 15:42:25
• 主持人（王维波）:
  

  谢谢邹平座博士，也就是说中国房地产的资本市场存在着一定的不完善，基础也没有建立好，邹博士基本的观点大概是这么多。同样的问题，刚才邹博士讲述的时候，点头最多的是张民耕张总，所以我们想听听张总您的观点是什么？

  2006-09-16 15:44:53
• 张民耕:
  

  谈不上高见。我特别同意邹博士的观点，实际上是突发性的需求的增长，供应来不及跟上，出现了住房的短缺。而经济权衡的基本原理是供求关系决定价格，在短缺经济下，价格是很难控制的，这是从理论上说。

  我们是做第一线实务工作的，我们就有特别深的感触。中国现在遇到了五千年历史上没有过的大好的发展时机，叫现代化、工业化、城市化，三位合一的最美好、最伟大，怎么形容都行的经济发展趋势和社会发展趋势，具体来说是我们碰到了城市化，真是叫千年等一回，中国五千年农业社会、农村经济，而到了现在，起点特别低，要求又特别高，城市化进程突飞猛进。

  2006-09-16 15:45:44
• 张民耕:
  

  我是1979年来到北京的，那时候我从北京火车站下了火车，到北师大上学，那时候觉得极其遥远。新街口到北师大，那段路都不是特别正规的马路，上下两个车道，公共汽车并排走就差不多了。我看着二环修完了，三环、四环、五环、六环修完了，紧接着要修七环，天津人说赶紧修七环，把京津连起来算了。

  人口呢？我七九年进北京的时候，有个大概的记忆，常住人口700万，临时户口100万，一共800万人。我最近看了一下统计数字，2005年年底的统计数字，北京的常住人口1578万，再加上378万的外来人口，这还是不完全统计，那就是2000万人口。从800万到2000万，用了二十五六年的时间。随着城市化的进程，我们可以往前想像，再过10年、15年，北京是不是会变成3000万人口、4000万人口。当然，一个城市的规模绝对会有一种自然的极限，生活不方便了，就不会再往下走了；生活的成本太高了，会自己遏制住。但是，在可以预见的将来，北京成为3000万人口的城市，我觉得应该是指日可待，五年、十年的历史。

  2006-09-16 15:47:07
• 张民耕:
  

  这就意味着什么呢？有上千万的人口需要住房。当时，我们在北京有一句话，叫城里有房心里不慌，那是当时工作人员、大学毕业生的普遍的观念，或者是城市的机关工作人员的概念。现在可不是了，北京当时人均住房是七八平方米，现在二十多接近三十平方米。城市化进程也使得人们对住房单位面积增大的要求也是刚性的，有那么强劲的需求。所以，政府在制定住房保障体系的时候，一定不能忘记城市化进程对于住宅、对于整个城市的公用建筑和商业建筑所带来的强劲的、很难设想的庞大数字的需求的增长，一定要以此作为宏观背景，这样做出的决策才有可能是正确的。我刚才坐在吴总边上，我跟他交流，我问他浙江商会有多少人，他说不多，有1500人，我说你们有联系的浙江商人有多少呢？有42万人，再加上没有注册的人，大概有48万浙江商人，再加上他们的家属，哪怕一个注册代表家里两个人，就有100万人口，光浙江到北京经商的可能就有100万人口。而这些人口，咱们凭什么不让人家买房？有个北京市人大代表说要实行北京准入制，搞人口准入制是违反宪法的，也不符合我们党以人为本的施政纲领。所以，在新的政策，就是一个规划性的政策出来之前，人口的增长还是一个机械的增长。有那么大的基础，我们来考虑我们的房子的供应，我觉得是应该加大供应，而不是控制供应的。而需求是刚性的，很难抑制。

  所以，我的感觉是，要真正保障我们的住房体系，除了要有经济适用房、廉租房这些政策以外，恐怕最关键的是应该把我们更大的背景想清楚，我们这个社会五年、十年、十五年里会有多大的住房需求，城市化进程对大家的住房要求会带来什么样的影响和需要，如果把这个想清楚了，恐怕这笔帐才能基本算对。

  2006-09-16 15:49:13
• 主持人（王维波）:
  

  谢谢张总！忘记告诉大家，张总是发展商当中学历最高的一位，是博士学位，而且是一个专家学者型的发展商。刚刚大家可能注意到了，张总的观点基本上是供求关系决定价格，张总认为现在是一个大好的时机。

  方总，刚才您沉默了一段时间，我想听听您的观点是什么？

  2006-09-16 15:53:36
• 方明理:
  

  在上个星期发生了两个很有趣的事儿，一个是马来西亚的一个“地产大王”在北大进修一段时间，在交流的过程中我感受到，他们对中国的总体形势，包括中国的房地产依然看好。另外，在上个星期六，我和北大中国经济中心主任林逸夫教授有个非常激烈的争论。他提出一个观点，中国30年之内依然能够保持目前甚至超过目前高速发展的水平。但是我对这个问题有疑问，我认为中国未来相当一段时间都会持续高速的发展，但是能不能再有30年，我觉得过于乐观。为此，有一个很激烈的探讨，这是个非常有趣的现象，说明什么呢？我们许多人对中国未来的经济形势、未来的房地产发展都是非常看好的。我觉得目前中国房地产出现这么一种局面，与中国高速发展的经济是密不可分的，所以我认为在目前的状态下采取的策略和措施，如果不作出正确的判断，可能会带来影响。特别是中央有关部委对房地产的政策和措施，从出发点上我是持赞成和肯定的态度，中国的房地产需要的是持续、稳定、健康的发展，我们采取适当的宏观调控措施来纠正过程中间的一些问题是非常正确的。但是问题是，我们这个措施中有一些正好是跟我们的目标相违反的。在这种情况下，我们的宏观调控越有力，可能带来的结果正好是反向的，没有达到我们预期的目标，而是相反的，没有实现。

  2006-09-16 15:54:27
• 方明理:
  

  在这样一种态势下，怎么样保证老百姓能够住得更好？我觉得有几点：第一，我们必须要加大廉租屋的建设。为什么现在出现这么激烈的矛盾？就是我们对居者有其屋还是居者买其屋没有闹明白，我们超过80%，但是英美这样的发达国家没有超过70%的。我们鼓励所有的人买房是不现实的，当不能实现我们的目标的时候，社会矛盾就会产生。所以，我们必须保证老百姓都有房子住，怎么办？加大廉租屋的建设，让买不起房子的人都能住上房子，这样才能出现和谐局面。

  第二，调整土地供应，现在必须确保有效供给。供需决定价格，但实际上我们很多的措施出现了问题。我们严格控制土地的供应，从整体的思路上是正确的，但是在一个价格急剧攀升的过程中我们就需要研究，尤其是目前存量土地的调整，我觉得是非常关键的问题。很多开发商说没地了，但是很多政府领导说你们有大量的地，问题在哪里？很多的土地的储备是不合理的，致使土地在极少数人的手中，所以不能把潜在的供给变成有效的供给，我们必须加大措施，加大清理整顿的力度，让潜在的供应真正迅速转化为有效供给，才有可能把目前房地产的价格作出适当的调控，而不是所谓的90平米，70%，这跟价格是没有关系的。

  2006-09-16 15:57:08
• 方明理:
  

  第三，我们现在的税收政策必须实行差别对待。我们现在实行的是5年以后才能转卖，否则的话就要征收高额税收，我认为这样不利于二手房市场的发展。如果要调控这块，应该区分是普通的还是高价的房子，对于高价房子要采取更严厉的税收政策，但是对于低价房子和中低档的房子，要采取税收鼓励甚至减免税收，让这些二手房进入市场，使有旧房的人买新房，让这些二手房解决不能买高价房的需求。但是，我们现在实际上是抑制了二手房的发展，这对目前房地产价格的攀升也带来了负面的影响。

  2006-09-16 16:00:00
• 方明理:
  

  第四，在目前房地产的态势下，政府必须是清醒的、高效率的工作。我们现在心都是好的，但是我们采取的一些措施不是抑制房价，而是推高房价。比如我们出台90平米和70%的政策，这是所有老百姓都关心的问题，很多人叫好，但其实也是可以研究的。我们在这种情况下进行清理，使北京近2000万平米的房子推迟几个月进入市场，实际上就是阶段性的推高房价。我看到一个数字，说我们七八月份总体固定房地产投资的增幅都在下降，我认为这是虚假的现象，因为我们的审批速度不够快，所以不能迅速进入开发领域，在这样的时候，投入表现是下降的，实际上我们9月份、10月份，乃至于春节以后，如果越过冬季，天气变好，房地产的投资肯定是直线上升的。我们只有把这个弄清楚了，在供给方面加大步伐，这个时候适当加以需求的引导，才有可能使房地产市场出现一个比较健康、持续发展的态势。

  所以，我以为目前整体上大家对房地产的关心和判断，各抒己见，都是正常的，但是作为宏观政策方面，能不能把我们的目标和政策措施相吻合还需要仔细琢磨，如果快速出台政策，阶段性上不能跟进，带来的效果可能是相反的。但是，我认为总体上房地产发展的态势可能是持续向好的。

  2006-09-16 16:01:16
• 主持人（王维波）:
  

  谢谢方总，方总总结出来的四个金点子是很有冲击力的。但是，总体来说，方总对中国的房地产市场的前景依然是看好的。

  接下来同样的问题，想问问林总，林总时常在一些高端的场合爆料，看看林总的观点是什么？

  2006-09-16 16:03:18
• 林少洲:
  

  实际上我想房地产大的走势是很明朗的，目前的问题，我个人对前阶段的看法是对前些年超高速成长的矫枉过正，总的走势必然是几十年的增长。现在研究的是怎么增长更加平稳，研究的是一个可持续发展的问题，所以我想大的走势应该没有什么问题。现在核心的问题，最近一个很大的问题是结构性的调整，就是整个房地产市场里，进入市场的比例和不进入市场比例的确定，就是房地产公共产品属性的增强。我记得大概九几年，朱总理提出来把住宅变成新的增长点，当年这个决定非常正确，所以房地产也成为若干年中国经济增长很重要的发动机。但是，到现在为止，增量的问题解决了，现在是结构上的问题，就是中低收入家庭能不能也用同样的办法，用老的办法来解决，现在看来非常有困难。刚才方总也讲了这个问题，要把所有的人都放在市场里买房，那就只能要求房价在这方面如何调整。但用一个政策解决所有的问题有很大的问题，所以一定要分而治之。

  2006-09-16 16:04:20
• 林少洲:
  

  我最近一直在讲一个问题，中国的股票市场有很多分类指数，不同的产品有不同的指数，房地产算是一类，工业、金融、综合、公共事业都有分类指数，房地产为什么不能多一些分类指数呢？商业写字楼、别墅、高档公寓、普通住宅、经济适用房、廉租房，应该有很多分类指数。比如说从方向来看，商业、写字楼、别墅的价格飙升不会影响普通民众的购房问题，高档别墅由2万卖到4万，跟普通民众买房没有任何关系。普通民众关心的房子是在3000—8000元/平米的房子价格变了没有？如果由3000元涨到3500元他就心惊肉跳了，由7000元涨到8000元，另外一些人可能就着急了，不同的人有不同的需求。所以，平均房价的变化有时候是虚假的信号，并不能解决问题，如果我们的政策集中力量真正解决房价问题不一定很有意义。所以应该尽快把房地产的信号、信息统计做一些分类，包括不同的区域，老城区、城市周边、近郊和远郊，这方面的统计对真实的决策是非常有必要的。

  2006-09-16 16:06:21
• 林少洲:
  

  第二，关于商品化的市场和廉租房，我非常赞成福利型结构住房的比例，迅速提高这个比例，来解决中低收入群体的需求。核心的问题是由市场来管，该市场管的就市场管，不要把市场的问题交给市长来管。比如说90平米的问题，就是让市长管市场。市长一个人要管北京2000万人，他的信息量和时间是不够的。比如说廉租房的部分，也可以专业招标承建商，就像过去的经济适用房似的，给一个额定的利润，完全市场化、公开化解决，让中低收入就在这个领域解决，你也可以买到你需要的房子。至于说愿意花4万甚至10万块钱买高档住宅的人也没有问题，我十年前就跟新加坡的朋友谈这个问题，新加坡的政府就是让富人到市场上买高价房，他们认为富人到市场上买高价房是财富的二次分配，他们拿很多的钱买房子，其中有很大的部分是作为国库的收入，比如说土地拍卖的溢价收入，比如说各种税，营业税、政府收费，都等于对财富进行二次分配。让中低收入者享受政府政策的福利，高收入者又在变相交税。这是非常聪明的管理方法，这方面我认为我们的决策阶层也应该考虑。

  2006-09-16 16:07:59
• 林少洲:
  

  第三，现在房地产有很多非常关键、非常重要的问题，现在的专业性和决策的科学性还需要进一步完善。比如说现在城市规划的问题，我们现在谈价格问题是所有人开口都谈，所有的经济学家、学者都在谈房价的问题，对市场的问题大家都在发挥。但是，比如说这个城市的规划怎么去做，这是真正影响到城市未来的事情，包括我们的土地一级开发，给8%或者2%的利润可不可行，这些都是影响到房地产供求关系非常核心的要素。比如说规划的问题，望京的规划，很多边缘集团的规划，怎么把它做成，这是非常关键的，这对未来十年的格局有很大的影响。但这方面往往是非常封闭的，少数人决定了。就是说社会相关的利益群体很少能够介入到这些问题上，但这很关键，决定了之后，只能在很窄的通道范围内讨论，这个时候往往城市已经定型了。

  2006-09-16 16:10:09
• 林少洲:
  

  我个人最近在想这个问题，最近北京的房价，城里的房子肯定是贵的，海淀的房子想买都很困难，很多人为什么来海淀买房子？为了孩子的教育。如果把中关村一小、二小、三小、北大附小、清华附小都搬到昌平区，海淀的房子还会那么值钱吗？那么贵的房子又有什么关系？昌平4000块钱的房子，为什么不在那儿住了？就是因为孩子，我可以在昌平住，但是孩子不行，每天跑来跑去非常辛苦。如果一些名校在远的地方办分校，就可以缓解房价高的问题。不然的话，为什么往城里挤？这方面需要专业的力量。总的来说就是两句话，决策需要提高专业含量，我觉得现在很多的决策专业含量不够，用心是好的，需要解决全民福利问题，但是专业含量不够，决策过于短路，也还是停留在头痛医头、脚痛医脚上，大家可能都能理解，但最后的效果往往很难如意，是因为决策专业不够，而企业要考虑社会效益。

  我最近在研究中国的非空间的问题，中国建筑里有很多既不是纯粹的自然，又不是纯粹的建筑。比如说中国的院落，很难说那是自然还是建筑，中国的亭子算是自然还是什么？中国发生了很多非常丰富有趣的生活，我们现在的业界、决策层要多研究技术问题、专业问题，多听听各方面的意见，而我们的企业要多关心社会、多关心政治方面的需求，大家往两边走，在所谓的新的过渡空间或者非空间，很多问题就能找到更好、更理想的答案。

  我就说这么多。

  2006-09-16 16:11:29
• 主持人（王维波）:
  

  谢谢林总，方总是四大观点，林总是三大观点定乾坤。接下来，这个问题请范总收尾。范总在房地产界声音是最高的，但是嗓门并不是最大的。

  2006-09-16 16:14:22
• 范小冲:
  

  我说三点。第一，中国今天还是处于城市化的时代，这是大的背景，决定了今天我们的房价问题、住房问题，包括宏观调控的问题。因为城市化是一个世纪以来人类城市文明发展的一个结晶，在100年前，在城市里居住的人口不超过10%，到今天全世界已经超过一半个人居住在城市里了。对于中国而言，50年前，中国的城市人口也不到10%，20年前中国城市人口是20%，10年前30%，到今天达到42%，再过二三十年，中国的城市人口会达到60%、70%。也就是说，今天的城市化是人类文明发展的阶段，是一个大的趋势。今天城市里有年轻人对城市的梦想，他们离开过去完全靠血缘、宗族，受压迫、受强制，进到城市里更加自由，更加富有创造，而且在城市里有更多的就业机会。所以，之所以大家看到现在需求这么旺盛，跟中国城市化阶段是有关系的。如果脱离背景说房价，说什么都可能没有抓住问题的本质。所以，城市化是今天一个大的背景，包括今天的90平米，实际上跟城市化也有关系，这么多人，在未来的二三十年内，中国的城市人口还要增长一倍，中国现在是人多地少，特别是城市土地非常稀缺，所以会出现了90平米，出现了现在节能省地，所有这些都与此有关系，也跟今天旺盛的需求相平衡、相和谐的选择。

  2006-09-16 16:14:51
• 范小冲:
  

  第二，现在说“居住和谐”，居住和谐应该从社区做起。现在大家更多关心的是房价，是户型的设计，包括材料，其实更重要的是社区，是居住在这儿的人，他们之间是不是会有很好的交流空间，在一个城市里是不是政府的规划能使这么多的市民有更好的广场，有更好的所谓的灰色空间。这些空间使大家能够聚集在一起，在这些空间大家有交流，在这些空间大家会为了共同的目标来共同交流、探讨。包括今天说的90平米，如果大家所有的眼光都盯住90平米，最后90平米是满足了基本生活的需要，但是创造了到处都是低品质、同质化的所谓的贫民窟，这样带来的问题会更大。所以，大家现在眼睛不要光看着90平米，要看着90平米之外，我们对于社区、对于公共空间的创造实际上有着非常大的机会，而且它能够提升居住在90平米里的品质。所以，和谐要从社区做起。

  2006-09-16 16:16:53
• 范小冲:
  

  第三，现在的需求突然爆发了，供给又不足，由于改革开放20年来，积累了很多的社会矛盾，比如说分配不公、腐败，包括很多的问题都在我们在买房的时候表现出来了。很多的事情并不是发展商或者地产的事情，但是矛盾都在我们这儿被看到了，被表现出来了，所以对发展商也有很负面的评价，所以现在压力非常大。但是，遇到矛盾的事儿未必是坏事儿。遇到矛盾的时候，就是打压就是堵，实际上遇到矛盾的时候，我们应该应用中国人的智慧，东方人的平衡，像大禹治水一样来疏导，而不是堵。像中医，实际上给你的是一个药引子，肯定不是下猛药，给你药引子，来调动你自身的免疫能力，而不是一下子搞定，这样这个药谁也不敢吃。也就是说，要有动态平衡，要用相互之间中国人智慧，使现在很多的问题迎刃而解，这样能使我们现在更加和谐、更加有效、更加持久，才能使这个行业发展。

  2006-09-16 16:18:06
• 范小冲:
  

  比如说90平米，现在一刀切，三七开，最后到底给谁三、给谁七？对政府执政能力有非常大的调整，也给腐败留下了非常大的空间，最后大家说不好弄，干脆每个楼盘都三七开，最后不管是大城市、小城市，不管是市中心还是郊外都是这样。实际上可以采取很多措施，如果超过90平米，银行的按揭加两成，有的发展商可能觉得我的客户群就是大户型，在这种按揭的条件下我觉得还有市场需求，他可以做大户型。有人觉得在这种情况下，做小户型，可能会拿到政府更多的优惠，那他就做小户型。我觉得通过这种调整，让市场自己解决是能够达到平衡的。包括现在的住房问题，实际上是分两部分的，一个是市场，一个是政府，就是市场的交给市场去做，政府的交给政府去做。这实际上是一种平衡，只有应用起中国的智慧，才能把今天中国所遇到的房产的问题、城市化的问题、房价的问题，包括能源资源的问题，包括很多的大家的社会心里的问题，可能都会有更好的、更加和谐、更有效的方式来解决。

  谢谢。

  2006-09-16 16:20:04
• 主持人（王维波）:
  

  用中国人的智慧解决地产中遇到的问题，谢谢范总。看看这个问题几位嘉宾是否还有补充？

  第二个问题交给吴澍小姐。

  2006-09-16 16:21:10
• 吴澍:
  

  相信刚才在座的各位嘉宾的高见已经给各位留下了很多启发。我们今天的论坛是“居住和谐”，说到“居住和谐”，我相信大家最关心的问题还是价格，就是目前北京市场的房价。刚才嘉宾也谈到，影响价格的因素很多，如果降低进入房地产行业的门槛，加强房地产商之间的竞争，是否能使房价回归理性，从而打造全方位的和谐地产的概念？这个问题还是请邹平座老师先谈谈。

  2006-09-16 16:21:50
• 邹平座:
  

  刚才各位老总和专家讲的时候，我在想房地产的问题为什么会引起社会各界这么关注。其实房地产的问题击中了中国社会的各种矛盾，确实需要一种大智慧来处理。第一集中了市场与政府的矛盾，在市场与政府的矛盾当中，对于中国的宏观调控有很大的启发作用。所有的问题，用市场手段来解决房价过高的问题，还是用政府的手段来解决？政府科学管制在管理学中是被合理介入进去的，在发达国家，都要有政府的管制。哈雅有一句话，管制是为市场建立一种规则来工作。要发挥市场的作用，又要科学管制，这就是一对矛盾。

  第二个矛盾，中国社会公平与效率的矛盾，这就是和谐社会的问题，低房价是照顾了公平，那么市场配置资源是用价格来配置的，效率要反映在这些房地产商的积极性上，他的投入应该得到回报，这就是效率，资源是向高利润的方向流动。

  中国如何能够在效率和公平上找到一个均衡？就是刚才我说的房价要低一点，低一点当然市场手段要有，增加供给；政府的管制手段要有，比如说高税，比如说对房价实行累进税制，多收税补贴穷人，卖1万块钱一平方收40%的税，越高税越多，税收制度国家是可以设计的。

  2006-09-16 16:22:44
• 邹平座:
  

  第三个矛盾，暴露了中国城乡之间的矛盾，城市化进程引起房价的上升，社会主义新农村建设能不能使一部分人回农村，这样就减少了城市的压力。我现在经常想有时候到农村住住，在城市整天看“火柴盒子”。其实农村也有非常宜人的地方。喜马拉雅山附近有个小国家，是离天堂最近的国家，叫不丹，人进去就不想回来了，它没有北京这些高楼大厦。房地产的问题还是击中了区域之间的矛盾，不同的地区之间，为什么人口都流向北京和上海这些地区，为什么不能向其他一些城市流动而分布房价的压力呢？所有这些问题都求得一个均衡的问号，所以我们今天的讨论非常有价值。我再次祝贺“地产中国”越办越好，真正为老百姓解决一些问题，为中国的发展出谋划策。今天听到各位专家的讲话，我也很受启发。

  2006-09-16 16:24:47
• 吴澍:
  

  谢谢邹平座博士，他从宏观和理论的角度阐述了价格问题，实际上暴露了社会各个层面的矛盾。下面哪位嘉宾继续来谈一下这个问题？

  2006-09-16 16:26:43
• 林少洲:
  

  我想，咱们今天在这里，这是国务院的一个机构，我想谈一些跟政策有关系的事情，这个事情也可能很敏感，但我想我们都是公民，作为业内人士谈一点看法，说得好听一点叫忧国忧民，其实就是大环境对我们每一个人的发展都有影响。

  我在想，这次的政策中在技术上有一个很大的问题，就是土地政策和规划政策的脱节。我刚才谈到关于决策的科学，就是专业含量和科学含量很致命的问题，包括90平米的问题，就没有讨论到规划指标怎么办？我们所有的千人指标、小区的公共绿地、车位都是跟户数有关系的，户数增加以后，停车位要增长，公共绿地也要增加，这一切也就意味着成本增加。而且在北京的高层里，这些指标很有可能做不到，使千人指标作废。这就是管理政策和规划之间脱节。

  2006-09-16 16:27:12
• 林少洲:
  

  第二个问题，包括低密度住宅的问题，不允许建低密度住宅。从土地上看这个政策有合理性，但从规划政策上看，这个规定是非常不合理的。因为国家在规划上对很多地区都是限制建高密度建筑的，比如说风景名胜区，包括远郊区，从市场上是不可能建高密度的住宅的。所以，从规划上和市场上有很多这方面的需求。我想，现在这种决策，因为房地产一个核心是土地，一个核心是规划，就是这两块，这两者现在割裂，所以决策的成果出现了内在不可调和的矛盾，这就给决策和实施带来巨大的障碍，就会大大提高中国房地产市场的交易成本，最后都要市场买单。不管是政府审批的环节，还是通过市场化的方式消化，交易成本大大提高，这是值得我们的决策部门和社会各界认真来研究的。我也理解中国的城市建设和管理的历史，新中国的建设管理时间不长，很多管理者没有这样的管理经验，包括农业人员，基本上都是边学边摸索走到今天，这次的宏观调控也给了我们一次机会，今后关于行业管理、运营的专业性、科学性上怎么提高，给整个行业提出了这么一个课题。谢谢。

  2006-09-16 16:28:45
• 吴澍:
  

  非常感谢林总，非常精辟，交易成本的提高肯定是直接影响到房地产价格的一个重要的因素，希望我们的声音能够影响到政府的政策制定部门，以及一些新政策的出台。

  刚才我发现方总是一个非常有激情的企业家，下面我们听听方总的高见。

  2006-09-16 16:30:41
• 方明理:
  

  我以为讨论和谐的房地产，跟价格有关系，这一轮之所以产生这么激烈的争论，源于价格高速的增长，而且是持续高速的增长。但是另一方面，我以为和谐的房地产，不光是价格，如果只是讨论房地产价格的问题，不可能根本实现和谐房地产的目标，我以为要实现和谐的房地产，实现打造和谐社会的总体目标，从房地产的角度上说，无论是涉及到我们的政策方面也好，我们的消费观念也好，我们的政府层面也好，我们的老百姓也好，我们的开发商也好，乃至于我们的媒体，都有共同的责任，只有大家都定好位了，大家都做自己该做的事情，都规范地去运作，才有可能出现和谐的局面。

  2006-09-16 16:31:40
• 方明理:
  

  我在新浪的房地产博客上发表过一篇文章，叫《房地产市场风浪谁之过？》，这中间我做了简单的分析，比较粗浅。我认为，第一，政府的责任。为什么会出现这么混乱的局面？首先是政府的责任。政府的责任在哪里？一是我们对于整体的消费观念没有一个正确的引导，包括我们的经济适用房的改革，目标都是好的，但是因为操作性不是很强，所以在实施的过程中出现了很大的偏差，使老百姓意见很大，买不起房的人看着经济适用房想买，实际上买不起，一套90平米的经济适用房，3000块钱一平米，那是一个普通的真正低收入者买得起的吗？最后买不了，最后是中高收入者买了，低收入者意见来了，你们不是说盖经济适用房是解决我们的需求吗？最后谁在里面住？是开着奔驰、宝马、奥迪，车进车出的人在里面住。但是，反过来说，我们的廉租房的建设这么多年力度不大，现在推出了限价房，为什么推出来呢？说现在廉租房太少了，只有不到1%，所以出现限价房，所以把经济适用房做调整，一部分卖、一部分租，因为低收入者买不起。我想，将来这个层级怎么划分？没有一个科学的标准，什么人住高档商品房，什么人住限价房，什么人住买的经济适用房，什么人住租的经济适用房，什么人住廉租屋？这个层级的划分难度比较大，出现的问题是什么？就会像我们推出经济适用房一样。政府最重要的问题是真正解决低收入者的住房问题，加大廉租房建设的力度，为什么只有1%，为什么不能跟市场挂钩？如果说达不到10%，明年市长自动下台，如果实行这项措施，廉租房的比重肯定上去了。使住不上房，真正没有房住又买不起房的人真正住上房子，社会矛盾就不会激化了。

  2006-09-16 16:32:47
• 方明理:
  

  我们的政策目标和政策措施怎么样衔接？是不是能够达到我们预期的效果？其实不在于政策，而在于政策出台以后是不是能够真正实施。现在各个部委的政策竞相出台，但效果并不明显，我们应该用更严厉的措施来调控，结果越调控，市场的便利就越大。如果我们反过头来分析目前的情形是什么，短期内的目标是什么，长期的目标是什么，在一些政策方面做调整，我相信会有更好的效果。

  另一方面，出现不和谐的局面，很多的开发商自己都要反思。开发商是个企业，企业的目标是什么？是盈利，但是这只是一个方面，企业也是社会的一分子，还有一个很重要的社会责任。我们能不能够打造一个和谐的社会，跟每一个企业最终都相关。不要以为我挣了钱，社会什么局面跟我无关，不是这样的，如果没有一个和谐的社会局面，没有一个持续稳定发展的经济态势，任何一家企业，特别是房地产企业，都不可能持续健康发展。所以，我们的企业不能忽悠老百姓，你要对老百姓负责，对质量负责，对品牌负责，也包括我们要对老百姓承受的心理底线不要触犯。

  2006-09-16 16:35:33
• 方明理:
  

  所谓为富人盖房子等等，不是如此。我们的开发商盖了更多的房子，并不真正是高价房，大面积的是低价房，但是因为各种声音造成了严厉的影响，使很多人意识到开发商都是奸商，其实不是。在座的有几位做了十多年房地产，至少可以说我们四个都不是奸商，那么除了我们几个，下面坐的40几位是不是奸商？我相信大部分不是。我们媒体对于房地产正确的认识和判断，是不是有利于打造和谐地产，打造和谐社会，我以为也是具体相关的。在一个产业发展的过程中会不会出现问题，包括房地产？中国的房地产发展到目前市场化才20年的时间，我们不能期望在这个过程中一点问题都没有，任何一个行业都是如此，包括电视机行业也好，包括移动通信等等，在高速发展的过程中都会出现问题，但是如果我们把个别的问题无限放大，带来的可能是激发更多的不满。

  2006-09-16 16:37:51
• 方明理:
  

  我以为媒体的责任是要引导、宣传政策，同时要进行新闻舆论的监督，但是我们不是去像个别媒体的从业人员一样制造混乱，吸引眼球，这样不利于整个行业的发展，也不利于我们和谐社会的建设。

  另一方面，我以为，包括老百姓自己，能不能创造一个和谐的社会，和谐的房地产，跟老百姓也是有关系的。房地产的解决最终要靠市场，不是靠计划，靠限价商品房是不可能使老百姓住得好的。我刚在《蓝筹地产》上发表一篇文章，题目叫“粮票、布票、肉票与车和房地产”。我做了一个回顾，我们几十年前，为了使老百姓吃得饱、穿得好，发了粮票、布票，结局是什么呢？饿肚皮，穿不好衣服；我们也发了肉票，让大家吃上肉，结果是想吃吃不到，有钱的买不到，没钱的买不起，今天我们想吃多少吃多少。中国的房地产市场也是如此，我们只有用市场的办法才能解决这个问题，但是要用市场的办法来解决这个问题，不是一两年、三五年就能解决的，需要有一个过程。所以，在这样一个时候，消费者本身也有一个心态调整的问题。

  第一，你必须勤奋工作，努力创造财富，在市场经济的状态下创造财富，不能期望施舍，社会的福利保障是我们政府的责任，也是企业家的一份社会责任，但是作为一个老百姓的个体来说，我们更重要的是自己要去勤奋努力，自己去创造高的收入，来改善你的生活。现在在市场经济高速发展的过程中，机会比比皆是，是不是所有的人都是这样呢？不是，发牢骚的也很多，可不可以发牢骚？当然可以，但是光把精力放在发牢骚方面，不去琢磨、勤奋创造收入是不行的。现在谁去判断房地产走势是上升的，立即引来无数的帖子谩骂，如果把精力放在解决收入的问题上，情况就会改善。

  2006-09-16 16:39:50
• 方明理:
  

  作为老百姓来说，我们要允许在社会发展过程中一部分人走到前面，小平同志说让一部分人先富起来，所以你不要看人家住得好一点就谩骂他，你也有一天可能住得好，而且也有可能住得比他更好，这都是我们的目标。

  所以，在社会发展的过程中，无论是企业、媒体还是消费者，都要有一个正确的判断，有一个良好的心态，只有这样，大家都站在一个比较高的视角来判断整个的形势，做自己该做的事情，我想我们的地产才有可能出现和谐的局面，我们的社会才能更和谐。如果是靠限价房，靠90平米，是不可能和谐的。在座的大家想一想，如果我们全社会每个人住的都是90平米的房子，那就会是和谐社会吗？不是，我们过去规定的一般干部职工55平米，县区级干部75平米，现在大家普通感觉到小了，为什么？社会在发展，这个时候我们需要有更好的居住环境。所以，在这样一个过程中什么情况都可能出现，但是我们只要看到未来，只要我们是充满信心，我想打造和谐社会，为期不远，谢谢。

  2006-09-16 16:42:29
• 吴澍:
  

  正直的开发商、正直的老百姓和正直的媒体才能打造和谐的居住环境。下面请范总发表一下高见。

  2006-09-16 16:44:28
• 张民耕:
  

  我听了非常感动，刚才听了几位说的，尤其是方总，那么慷慨激昂。我今天特别荣幸，又觉得有所思，因为我们所在的地方是国务院新闻办公室，外边是国务院研究中心，我们是发展商，在这儿说话，我觉得多少有点时空错乱。我们在说些什么呢？我们在说些政府该关心的事儿，政府在关心什么呢？政府在关心市场，甚至在关心发展商面积做多少平米的事儿，但是我觉得这个不奇怪，一个是市场经济还在初级阶段，一个是房地产还在幼稚阶段。在这个情况下，中国的知识分子是“居庙堂之高则忧其民，居江湖之远则忧其君”，“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”，他们都是为了这个国家怎么持续发展，怎么和谐发展。作为政府也好，作为发展商也好，要各司其职，把自己的事情做好，这样对于中国的发展，对于经济的发展，对于房地产的发展才会有自己的贡献。

  作为政府，我们要从历史和全世界的范围看一看，为中国制定一条城市化进程的道路和方针，因为城市化进程不是从中国开始的，世界上有了四五百年城市化进程的经验，有了全世界一百几十个国家正确的、错误的、经验的、教训的东西，是足以吸取的，作为中国城市化进程中少走弯路的基础。中国现在在走美国的城市化的道路，其实这个东西中国是学不来的，美国走的是什么样的城市化道路？实际上叫大集中、小分散，有那么多的可居住的领土范围。咱们除了海岸线沿线，960万平方公里真正可以居住人的地方不多。所以，你就不能搞城市满地开花。我看了一个统计数字，很说明问题，中国的城市化进程，沿海城市的城市化进程比内陆要快两倍都不止，也就是说沿海城市的增长速度，像北京这样，二十几年就翻了一番，上海也是。上海的“十一五”规划里说上海的人口要达到2000万，其实这哪是规划，现在上海的人口早就超过了2000万，北京其实也是，号称要控制在1800万，1800万人口是有依据的，依据是什么呢？说北京的水资源在合理的情况下只能供1800万人使用，过了这个人数就会发生危机。

  2006-09-16 16:44:54
• 张民耕:
  

  中国到底要走一个什么样的城市化道路？是不是像北京、上海、广州这样的城市可以无限扩大？如果政府不做规定，自然界、社会规律会做规定的，走到什么时候走不动了，六环做完了做七环、八环，总有一天谁也不想往外做环数了，谁也不想摊这个大饼了。我就有体会，我住在康城，要到城里来，非典时期20分钟，现在要一个半小时，这个成本还能承受吗？这里就牵扯到很多问题，一个是城市化规模，像这种特大型的城市究竟能做多大，这个饼到什么时候就为止了，不能再往外摊了，我觉得在可以预见的将来，北京、上海、广州成为3000万人口的城市是不可阻挡的，但是不是就到此止住了？如果还继续扩大下去，不可持续发展。

  2006-09-16 16:49:38
• 张民耕:
  

  另外，城市到底要做多大的密度？我们现在用的是非常奢侈的数字，大寒日日照两小时，如果这样的话，可能中国盖不了多少房子，可能还要提高土地容积率。尤其是城市的土地上要盖更多的房子，盖更多的房子就会有更多的套数，这样千人指标又来了，这时候又要考虑城市的交通体系问题，是以公共交通为主还是以私人交通为主？所以我们说中国在走美国化的城市化道路就是说这个，家家都有汽车以后，汽车往哪儿搁？这不太确切，有一个朋友告诉我，北京市一年增加的汽车，如果六辆一排，可能可以铺满五环路还有余，这样下去，北京今后还有路可走吗？政府该管什么？恐怕政府要管这个东西？怎么办呢？可能就要搞城市循环。刚才邹博士说了，能不能通过新农村运动，使得一部分城市打工的人，甚至于像我们这样以后退休了回到农村去，过一种田园般的生活。这个愿望非常好，但实际上世界各国的现代化、城市化进程说明这个路是走不通的。最近的例子是韩国，韩国在八九十年代搞过一个新农村运动，政府花了很多钱，韩国人的卫生习惯比我们好，农村确实做得很漂亮。但是，怎么样呢？你到韩国去看看，老头、老太太在种地，年轻人还是向往城市生活。城市真是一个吸引力无穷的极，为什么？因为城市积聚了最多的生产力、最好的就业机会、最好的发展前途，甚至文化、卫生、教育都比农村强。我以前还说提倡郊区化，后来我发现，我那个所谓郊区现在也成了城市了，周边都是房子了，田园式般的生活也找不着了。如果不能都到北京、上海、广州去，那怎么办呢？是不是要搞城市带，沿海城市带。除了沿海城市带以外，还有那么多人呢？至少我们在20年内要有4亿人城市化，相当于两个美国、三个日本，这么大的人口要城市化，如果没有未雨绸缪，如果没有一个规划，靠一点房地产政策这样的小技巧，解决不了大问题。

  2006-09-16 16:49:47
• 张民耕:
  

  所以，城市化的问题恐怕真是政府要考虑的。珠三角城市带、长三角城市带、京津塘城市带、辽南城市带，这种城市带的分布可能能够集聚更多人，解决更多人的生存的问题，我们开发商在这个问题真是无能为力，我们干点我们能够做的事儿，我们做什么事儿呢？降低门槛，加强竞争，自然房价会低，这个没错，符合经济规律。另外，降低对于房地产开发过程中的利润预期，老是觉得一锄头下去挖个金元宝，开1平方米的房子要弄2000块钱的利润，这个时期已经过去了，要去做一些利润少、风险也比较小的开发，到哪儿去呢？到二级、三级城市。我现在有发言权了，我到山东省最穷的地区菏泽做房地产了，做下来发现利润不高，但是也是很好的。而且一种特别大的心理满足是，到了那个地方政府都太欢迎了，他们说，北京的开发商来了，你们至少把我们这儿房地产的开发水平一下子提高了十年，加快了十年，那个地方产生了带电梯的房子，那个地区以前没有带电梯、精装修的房子，卖房子不做样板间，现在我们都解决了。

  我是想开发商能不能降低自己的利润预期，到二线、三线甚至四线城市去，如果把那边的房地产也做好了，是不是可以吸引当地的人口，当地的人口就不外流了，中小城市也城市化了，他到北京、上海来可以玩儿一玩儿，在那边如果也有很好的房子、很好的环境，也是解决城市化进程的途径。我想，我们其实可以做的事儿是非常多的。谢谢。

  2006-09-16 16:53:29
• 主持人（王维波）:
  

  现在隆重推出一位嘉宾，中房集团董事长孟晓苏先生。

  孟总，您认为如何才能改变中国百姓的居住条件？您在这方面是最有影响的业内人士，请您把精彩的观点给在座的各位嘉宾和网友讲一讲，可以吗？

  2006-09-16 16:56:29
• 孟晓苏:
  

  对不起我来晚了，因为刚刚在北京大学也在研讨有关的题目。你们这个题目提得好，所以我也很愿意来谈。

  这些年发展房地产行业和建设和谐社会是一个整体，正是因为房地产的发展，使得老百姓居者有其屋，中国的城市居民82%有房子，居民家庭财产48%是房产，发展房地产，住房商品化，已经使得居民家庭财富增值，包括这些年的房价上涨，也是对于居民家庭财富增值是促进作用。

  另一方面，这些年老百姓对于住房的意见越来越大，从今年以来，由于去年的购买力有一段时间持币待购，今年一季度购买力猛然回到市场，引起了老百姓对房地产的意见，包括要求政府要下猛药、打重锤、打组合拳，抑制房地产过热。这些意见归结起来到底什么原因？目前也是各种议论，包括对于小户型的提倡，也反映了管理层如何满足群众需要的努力。但是房地产业和和谐社会之间，确实也有需要解决的问题，我认为老百姓的需要是什么值得分析？不少老百姓需要低价房屋，而这些年在低价房屋方面开发投入太少，经济适用房的投资量只占房地产业开发建设投资量的5%，而它的产出也就是7%—8%的比例，这样远远满足不了中低收入家庭的需要。我们如果知道，在香港有一半的居民是住在由政府提供的居屋和公屋里，特点就是低价位，而在新加坡有87%的居民是住在政府提供的租屋里，特点也是低价位，低价位的房子是老百姓所需要的，而因为它分配的是社会资源，必然是小户型，低价位是核心，小户型只是表现。

  2006-09-16 16:57:22
• 孟晓苏:
  

  现在有关方面抓住小户型，提倡小户型是有一定道理的，但我认为并没有抓住核心。在中国目前的情况下，至少经济适用房的投资量应该占到总投资量的30%以上。香港这样收入比较高的社会，给50%的居民提供房子。我们正在发展中，而且我们的社会还有一些贫困阶层，特别是大量农民进城，农民进城是城里人，非给人家起一个外号叫“农民工”，连人家的孩子都不能幸免，给人家起名叫“农民工子弟”，他们也是城市居民，也有权利要求住房。所以，现在对经济适用房，包括廉租屋的建设呼声越来越强烈了。

  首先要讲的是低价位的房子供应量要增加，而不光是小户型，我见到2万块钱一平米，仍然不能满足需要。第二，谁来建设、谁来供应？在国外、境外的成功经验是，这部分房子，政府的责任是不能回避的。过去我们在毛泽东时代，由政府推进建造大量的低价房，那是真正的廉租，1块多钱一年的租金，现在这些年由于房地产业发展了，居民财富增加了，但是我们忽略了应当由社会提供保障的这一面。我们都知道住房有两种职能，一种叫做商品性，另一种叫做社会保障性，这两种职能应该在具体房屋的提供体系和提供结构方面是有所区别的。

  所以，我认为现在急切需要的是多提供低价位的房屋，而且要把在市场经济上发生的政府职能的缺失尽快找回来，要能够做到政府职能归位，这样才有利于在建设上更好地实现和谐社会的要求。

  2006-09-16 17:00:05
• 主持人（王维波）:
  

  还继续回到刚才的话题，范总您对刚才的话题有什么观点？

  2006-09-16 17:02:30
• 范小冲:
  

  还是居住和谐、和谐社会。和谐社会要从社区做起，今天的发展商实际上是社区的建设者，我们不能简单地光把眼睛盯在户型、面积上，我们要更好地打造这种社区，来创造这种社区的文化，来为社区创造一种和谐的、相互交流的、能够成长的氛围。社区实际上是一个单元，也是整个社会和谐的一个重要的组成部分，我觉得和谐社会应该从社区做起。

  作为发展商，特别是大家都是品牌发展商，要从自己做起，要把社区做好，从自己做好，就会为和谐社会贡献自己的力量。谢谢。

  2006-09-16 17:02:56
• 主持人（王维波）:
  

  接下来进入下一个主题。我们给各位一张纸，各位嘉宾预测一下2007年房地产市场的走势，写下来，然后我们会把这张纸封存起来，我们会把它存到明年的这个时间，作为一年的悬念。同时也希望各位嘉宾把观点写出来之后，任何媒体问你们的时候，不要告诉他们，明年的时候，我们再揭晓谜底，这是跨年度的。

  （众嘉宾现场写出预测）

  2006-09-16 17:04:08
• 主持人（王维波）:
  

  接下来是媒体提问时间。

  2006-09-16 17:05:36
• 奚女士:
  

  各位尊敬的嘉宾，大家下午好！我想请问孟总，我们的和谐社区里都有哪些增值服务？因为我们的校园在线做了很多家长教育和家庭教育的爱心活动，还有很多免费的外语角，我想问一问具体的和谐社区有哪些服务？

  2006-09-16 17:06:23
• 孟晓苏:
  

  最近这些年，社区建设确实和往年不同。我从事房地产14年，过去建设社区只是建设房子，现在建设社区是营造一个社会，现在的房子也不是过去的房子了，现在的房子要讲究社区环境，同时还有像宽带入户等一些服务设施，包括会所的建立也增强了人们的交往。奚女士是一直从事网络教育的，她的“朗文英语”世界有名，我们很早就探讨过，如何把网络教育引入社区。现在中国的家庭非常注意教育，中国老百姓挣100块钱，要存起46块，他们存钱第一是教育，养老和防病是第二、第三位的。这么重视教育的中国社会是由于我们多年的孔孟之道形成的，一代一代人把自己的成功看作是家族的成功，同时父母把子女教育看作自己生命的延续。

  中国人最高的理想是什么？中国人往往世世代代的理想就是光宗耀祖，这种继承关系就使得中国人特别重视教育，当中国人把子女送到外国，花了自己全部的力量培养孩子的时候，外国人问花这么多钱培养孩子值吗？因为外国人的家庭关系和我们不同。所以，我认为重视教育、重视语言、重视基础教育对我们和谐社会是非常重要的，我非常支持奚女士推进网络教育进社区，我们会积极配合。

  2006-09-16 17:07:23
• 张雷:
  

  对于社区教育我没有很多的研究，但是我觉得社区现在的生活内容确实有点单调，除了居住的功能以外，社区其实是传承文化、休养生息的非常重要的环境。但是，现在如果不是有一个很大的花园、院子的社区，恐怕老死不相往来的现象还是很严重的。怎么办呢？其中有一个办法就是网络社区，我看回龙观的网络社区确实办得有声有色。你们搞网络的能不能创造出一种模式来，就是在各个社区都能用上的模式，只要这个模块一套进来，小区的居民都愿意上这个网。搞社区建设，最基本的东西要有接触，如果没有接触，恐怕很难。现在很难的是人和人之间开第一次口去认识，中国人没有打招呼的习惯，到外国去管他认识不认识先喊一个“hi”就可以了，中国人不是这样，希望你们做一个“hi网”。

  2006-09-16 17:09:41
• 提问:
  

  我是澳大利亚3CW电台和亚洲时代的，我们刚刚打入中国市场，我想问一个比较敏感的问题，前段时间出现了两个比较敏感的政策，第一个是海外华人如果在北京购房的话，必须要居住满一年。第二，如果海外资金进入中国市场，必须有一个金额及运作程序上的限制。我想请教台上的各位嘉宾，因为我不太熟悉每位嘉宾具体的角色，这两个问题抛向大家，希望得到一个正确的回答，这些政策会不会限制中国的地产走向海外？或者说这个政策有没有一个时间性？开发商如果把你们的项目推向海外，会不会受这两个政策的影响而阻碍海外的销售？

  2006-09-16 17:11:38
• 邹平座:
  

  为什么要对居住短的人进行限制？就是担心房地产的过度投资行为。所以限制的不是真正的土地开发消费，限制的是过度投机。所以，国家制定这个战略肯定是正确的，但是市场里是允许投机的，没有不投机的市场，但是投机不要过度。随着这种投机的逐步减弱，在这种情况下，房地产的价格逐步缓和以后，政策就会逐步放宽，支持中国的房地产业和国外的房地产业互相合作、交流。

  2006-09-16 17:13:25
• 提问:
  

  房地产的价格一直在涨，涨了很多年了，明年谁也不知道还会不会再涨？我的第一个问题是，房地产市场是不是真的有泡沫？而且这个泡沫是不是真的越来越大？第二个问题，听刚才几位专家讲起来都头头是道，说是要用中国人的大智慧来解决这个问题，我从海外回来，离开中国十几年，所以我对中国不是非常了解，我觉得大家都很聪明，有这么多方案、有这么多智慧，为什么解决不了这个问题？目前我还没有看到近期内有解决的可能。

  2006-09-16 17:14:53
• 孟晓苏:
  

  对房价问题的预测，英国的一个杂志有这样一句话：只有傻瓜和勇敢者才能进行的行为。我们看到有不少傻瓜在不断预测房价，这些年我作为勇敢者也不断预测，我没有预测错误。尽管个别城市的房价有升有降，但是总体上中国全国平均房价在稳中有升。所以，要预测准房价的走势，我看未来几年里，只要告诉大家一个字就能够解决问题，就是“升”。如果调控得好，供求平衡的话，将稳中有升，如果供求失衡，供不应求，将会快速上升。

  我研究了中国有记载的18年以来的房地产平均价格，发现都在涨，在八十年代和九十年代的中期，上涨幅度达到百分之十几二十几，甚至三十，平均都是百份之十二。这些年房价上涨比较低，大部分是由供求关系决定的，前几年是1.3%到1.84%，在这种情况下不会有人说有泡沫。到了2004年房地产上涨了14.4%，有人认为是泡沫，实际上是供求关系失衡，按照当时建设部说是局部性的供不应求，我们后来发现不是局部性的，是全局性的。

  2006-09-16 17:15:38
• 孟晓苏:
  

  关于房价上升的问题，不仅中国，现在在美国、日本、欧洲，我们到处看到房价长期上涨，包括房地产发展了300年的英国，前些年房价上涨得很厉害，去年房价上涨平稳，总体上房价在上升。即便是在香港，我们看到虽然房价跌下了一段，但是跌下来的价位是若干年前的高价位，而经济一旦恢复就继续增长。为什么会这样呢？会不会有一种什么东西，在房价上涨的同时在降、在缩，有没有这样的现象呢？经过研究发现，有，是什么在缩呢？是货币，它是房价的主要对应物。

  去年5月31号，全国各大网络媒体，包括中国网也发布过这样一个信息，一篇文章，叫“谁动了我们的储蓄”，引用金融专家的说法，说1984年如果把1万块钱存到银行，到了20年后的2004年，1万块钱连本带息合计购买力只相当于21%。1984年你们谁有1万块钱请举手？都没有，现在谁没有1万块钱呢？当时我们上大学的时候，一个月12块钱女同学吃不完，现在100块钱吃不饱。我记得当年刘绍棠在北京用6000块钱买了一个小院，现在给你6000块钱，在北京买1平方米房子看看，比如张民耕的房子，你问问他，6000块钱给你吗？所以现在钱越存越不值钱，这是个世界性的现象，为什么老百姓没有感觉到呢？因为人均收入水平在上涨，每年上涨14%，抵消了。所以，如果弄清这一点我们就知道把钱放在什么地方最安全，到底泡沫在哪里呢？不在真正的实业，而在那些真正和泡沫经济有关联的地方。

  2006-09-16 17:17:09
• 主持人（王维波）:
  

  所以有钱不要存在银行，一个字“涨”，北京的房地产市场价格还会涨，至少还会涨15年，有钱赶快买房子。

  2006-09-16 17:19:47
• 方明理:
  

  房价问题，有一段时间我基本上不探讨了，因为我上过新浪的当。当时，大家都关心买不买房、房价上不上涨的时候，新浪说你写一篇文章吧，我写了一篇文章——“真要买房，赶早下手”，你关心结果，就赶快买，为什么赶快买？是要涨的，写完以后后面跟帖几万人，都在骂我，连家人都受到牵累。

  我讲个小故事，上个礼拜我和林业部教授讨论的时候说了一个故事，李嘉诚第一次借房地产发家的时候，那时候是文化大革命，红卫兵说我们要把房地产收回来，大家就要赶快走人，很多人就抛了，李嘉诚一看，大家不是抛吗？赶快买，谁卖出去他就买进了，后来周总理说中国是一个负责任的国家，我们是信守条约的，香港我们是坚决收回来的，但是不是现在。一下子香港的房子涨了，李嘉诚发了大财了。

  第二次发大财的故事，1997来了，很多人说不得了了，这下房子要降价了，赶快走，走到哪儿？很多地方选择，加拿大多伦多，李嘉诚就在那儿盖了很多房子，很多人就跑去那儿买房子了。后来1997回归了，房地产由于金融风暴的影响，受到比较大的冲击，但是后来急剧上扬了。所以，香港房地产整个变动过程就是李嘉诚发财的重要渠道和时机。

  2006-09-16 17:20:34
• 方明理:
  

  另外一个小故事，有一个香港某某局的首席经济学家，研究经济的，肯定判断是不错的，但是他做了一个非常错误的判断，他辞去了首席经济学家的职务，移民到加拿大，把香港的房子卖了，又在加拿大买了一套房子，去了几年发现还是香港好，做了一个决定，把加拿大的房子卖了，到香港买一套房子，原来失去的是豪宅，现在只买了一套小公寓。这样一个过程是在房产变动的过程中他判断的失误。不仅如此，最后他回到香港，却没位子了，职位没了，收入降低了，房子大的变成小的了。

  从这两个故事看，如果说现在说有什么东西是值钱的，我认为置业还是靠前的，从这个角度看，我们的财富的保值和增值，选择的渠道，不管有些人怎么谩骂，这还是真理。

  2006-09-16 17:23:26
• 邹平座:
  

  人民币这几年实际上是升值的，为什么房子越来越贵？因为越来越豪华了，其实你想想，大部分的东西还是便宜的，上海表当时戴一块不容易的，都是老板才戴得起。好多电子产品、粮食，很多消费品是下降的，不动产是在上升，这个是对的。所以，说货币贬值，只能说货币随着经济的增长，每年有百分之三左右的贬值，这种物价上升的比例是正常的，符合经济发展的要求。但是，说人民币大量的贬值，这个要看整个市场，不能看某些不动产，这样看有点偏，买房肯定是划算的。

  2006-09-16 17:25:53
• 范小冲:
  

  说到房价的问题，一个是供求关系，刚才已经说得很清楚了。房价实际上跟城市有关系，城市的价值在提升，所以房子也在跟着升值。比如说刚才张总谈到，原来认为是郊区化的地方，现在是城市，现在张总在那儿做了大量的投资，做了高尔夫球场，旁边可能出现酒店了，政府把路修好了，变成城市了，你想那个地方能不升值吗？周边已经投入了那么多的钱，已经城市化了。所以，城市价值的提升也是房价上涨的一个重要的原因。

  当然，再一个是对未来的预期，大家现在看到未来可能房价要涨，就使得今天的需求增大，刚才说房地产泡沫，实际上房地产真正建设的泡沫并不是太多，而真正的房地产的需求是有一定的泡沫的。因为大家刚才说在国外很多人是租房的，而在中国要住房就一定要买房，要买就一定买大房子，还要买市里的，还不想去郊区，这样的话，自己没有钱管父母借，自己没有钱，通过银行的杠杆做房奴，所以需求是有一定泡沫的。当然，这跟中国人居住的本身文化有关系，当然跟媒体的推动也有一定的关系，跟现在社会整个的趋势也有一定的关系。

  回到主题上，还是要和谐，要使我们的房价和我们的收入和谐，要使我们居住的模式跟中国现在的城市化，包括土地的供给要和谐，要使我们的心理预期和自己的收入水准也要和谐。大家在和谐的环境下，不是变成富翁，而是享受更好的幸福的生活，也使得房地产行业能够更加持久地、健康地、稳定地发展。所以，打造和谐社会，还是从社区做起，房地产商应该是社区的建设者，我们把自己的事情做好。谢谢。

  2006-09-16 17:26:44
• 主持人（王维波）:
  

  在结束这次论坛之前，我要难为一下各位嘉宾，请各位嘉宾用1—2分钟讲述一下自己这么多年来在地产圈里最坎坷、最沧桑、最好玩儿的一件事儿，最好与你们各位息息相关，你们的目标是要感动在座的嘉宾，或者是感动网友，如果再感动不了的话，要把我们两个主持人感动哭了。

  2006-09-16 17:31:26
• 张雷:
  

  我觉得作为房地产开发商，最使我感触深的是他永远没有好日子过。这是怎么说呢？做每一个项目的时候，坎坎坷坷，第一开始拿地，就要谈得死去活来，以前谈大概50个项目可以拿到1个项目，现在谈100个、200个都拿不到一个项目。然后批手续，75还是76道手续。批下来以后是拆迁，拆迁过程中的种种风雨，还有难受的是产品出来以后市场认不认，认的话皆大欢喜，不认的话还要大量宣传。所以，在这个过程中往往想我做完这个项目就再也不做了，这是我们一个经常的心态。但是，就在做完这个项目以后，一算帐挣钱了，这一天是高兴的，第二天就下决心再做一个项目，从第二天开始又苦难了。

  2006-09-16 17:32:27
• 范小冲:
  

  我和一个房地产老总聊天，他说我十年前拿了2000万买了100多亩地，盖了很多房子，最后感觉赚了1个亿。又买了一块地，当时在市中心，后来再买一块地，已经到了城市边缘了，把2000万搭进去，又把赚的1个亿搭进去，也买了100亩地，卖了之后又赚了几个亿，后来又买了几百亩地。后来他想我有这么多钱买了市中心的地，后来跑到郊区，现在出城了，最后搞不清楚道理在什么地方，这也是一个困惑的地方，是赚了还是赔了？

  2006-09-16 17:34:23
• 邹平座:
  

  我不是房地产商，但是我觉得中国的房地产业虽然有很多问题，但是对中国的贡献很大。我讲一个事儿，我九十年代初在上海读大学的时候，有一个亲戚，一家六口人住一个房子，都是双人床，上面还有一个小阁楼，小孩都是爬上去，大人住下面。家里有钱买电视机，但是没有地方放，后来过了十年，他们家有五套房子，整个住的问题解决了。就是说房地产是国计民生基础的东西，中国的这个发展是很了不起的，确实在这点上，对中国的房地产事业的发展应该给予充分的肯定。

  2006-09-16 17:35:10
• 林少洲:
  

  我是12年前入的行，1994年，入行的时候挺惨的，但是反过头来说，刚才说李嘉诚，低潮期入世，批斗声中成长。1994年去上海万科，1996年到北京万科，都是四面楚歌，媒体都是围攻，基本上都是曝光报道，客户都是围着办公室，一天有十几拨人，“你不给我退房，我花5万块钱买你人头”；施工队静坐、要钱，有很多问题。但最后我们都处理掉了，算成长起来了。所以，今年我看到宏观调控，地产界很多大老不出声了，我还专门去了趟博鳌，很熟悉的感觉又出来了，又是群起而攻之的感觉，四面楚歌的感觉，条件反射，我又出来了。我想，地产行业还是需要有一批人兢兢业业地做事儿，对还想继续做事儿的人，我觉得应该对他们说一声鼓励。这个时候我觉得还是应该有点声音，但是作为行业，应该对社会有一点交待，就像个人和行业的关系、行业和社会的关系，这个行业是什么样的声音，这也是大家应该反思的问题。

  这些问题，我个人认为今后的20年还会是这样的，在曲折中成长，不会一帆风顺，但是大的趋势，毫无疑问，前途一定是光明的。所以，我想有什么眼泪往肚子里流，笑对大家。

  2006-09-16 17:35:43
• 方明理:
  

  我是1994年开始辞职下海做房地产的，2000年底到北京。我到北京房地产公司担任总经理上班的第一天，我的一个职工递给我一摞材料，是64份合作项目的业主起诉书和法院的受理通知书，我拿着这摞材料以后没有吱声，一会儿通知办公室，通知所有的员工晚上7点钟开会，开到凌晨3点钟，没有议论完，接着开，开了三个晚上，把所有的问题都列清楚了，14个问题，我觉得都是当时的开发商应该解决而没有解决的问题。五年多来，每个星期有20—200人到区政府的有关部门静坐。我当时非常激动，我列出了一个整改方案，整个费用要超过600万，但是拿到股东会上进行讨论的时候，我受到严厉的谴责，因为项目已经开发结束了，现在没有人愿意来掏这笔钱了，利润已经分配了。所以，在会上发生了激烈的争论，甚至有人说你不愿意干可以辞职，我当时非常激动，我在桌子上“啪”一巴掌，说了一句话，我辞职也要把这件事情给办了。最后经过广泛的调查，集团作出了决定，接受了我的意见，拨出了600万，把整个小区应该解决而没有解决的问题，用了一年的时间给解决了。但是，解决之后我没有受到表扬，因为我多花了600万，我把所有的事情解决完以后当时想，我何苦呢？没有多奖金、没有表扬，还多花了600万。

  2006-09-16 17:37:31
• 方明理:
  

  去年我的女儿跟学校的同学一块儿去剑桥夏令营，我到一家中国银行存英镑，银行说你这属于小额货币，我们这里储备不足，你明天再来，我们到分行办完以后，你明天下午再来拿。我第二天下午到了这个分行的VIP营业部，我一走进去，发现在VIP室里有3个人正在敲电脑炒外汇。我不认识他们，我进去以后有个人说方总你的事儿马上可以给你办，但是经办的小姐出去了，您稍等一下，我就在那里等她回来。这个时候正在炒外汇的一位先生起来了，50多岁，跑到外间找了一个杯子，给我倒了一杯水。我当时很感动，因为我跟他不熟悉，我说谢谢我不渴。但是他拿了两个杯子进来，我看确实还要等，就想拿起杯子喝水，另外一个炒汇的人看到我不喝水，就想拿那个杯子，看到我伸手拿，他又让给我，我说不要不要，一开始拿杯子给我的人看到了，又从外面拿了一杯水进来给我。他说你不认识我，但是我认识你，我是你们的业主。我一听是我的业主，我听了以后非常感动。我说你的房子现在还好吗？他说很好，我买了两套，已经卖掉一套了。我说“怎么样？”他说不错，挣了一把。一会儿银行的小姐回来了，给我把换汇手续做好了，我跟他们聊了两句，握手告别，但是当我走出门坐在车上抓住方向盘的时候，眼泪下来了，我觉得我这一年的功夫、辛苦在这一瞬间实现价值了，因为我在这里费了这么大的劲、费了这么多的资金，但是老百姓是心中有数的。虽然我不认识他，但是在偶尔的场所相遇的时候，他对你有一份尊敬，他能够在炎热的夏天给你一杯水。所以，我想这就是开发商应有的责任，如果说我们每一个开发商都能够一手摸着自己的良心对待每一个业主，我们和谐的地产社会就会实现！

  2006-09-16 17:40:41
• 主持人（王维波）:
  

  方总首先是让自己哭了，同时让方总所有小区的每一位业主都感动得哭了，同时说句心里话，我的心里泪水也在默默地流，谢谢方总。

  2006-09-16 17:44:11
• 孟晓苏:
  

  “诉苦大会”就到我这儿结束了，我讲点辉煌。干了14年房地产，我觉得辉煌的一件事情是由于2003年香港盛传中房要大举收购香港的空置房，而造成了香港的信心回归，造成了香港的楼市回升。2003年，香港的楼市价格降到了谷底，丢了70%，17万家庭成为负资产，这个时候我们准备到香港买一部分房，董建华先生建议我们到香港买居屋，我们就和香港有关方面谈判，在谈话过程中，香港有关方面就把中房要大举收购空置房的信息向媒体公布了，一个月时间里发表了100多篇，年底发布了400多篇，这么多的报告砸在这么一个小岛上，能不引起反应吗？他们都说物业供应量骤减，楼市有救，创造了契机。香港人把它叫做中央救世，一件叫自由行，一件叫中房买居屋。在媒体报道3天以后，楼市交易量猛增3倍，接着6年香港楼市下跌的价格转跌回升了。当然，这件事还是香港自己建立了信息，我们收购只是在香港房价低估的时候给他们信息。

  2006-09-16 17:44:39
• 孟晓苏:
  

  这件事情虽然当时没有做成，但是受到香港各界欢迎，我在香港酒楼吃饭的时候，都有人端着酒杯说您是买居屋的人吧？董建华先生说你们的因素在香港楼市方面起了活跃的作用，中央领导把我叫到中南海去，一共表扬了我3次，后来又打电话表扬我，一共4次。今后买什么房，我会在适当的时候在这里公布。

  这件事情应该说是我们大陆的房地产业界对香港同行和香港社会的贡献，也是为香港经济发展和社会和谐的贡献。

  反过来再想一个问题，香港楼市价格下跌，是不是对香港经济发展和居民是个好事？不是，它不仅影响了香港经济，还影响了香港的社会稳定和政治稳定，只有在稳中有升的房地产市场上，才能有效地建立社会和谐。

  2006-09-16 17:46:32
• 主持人（王维波）:
  

  由于时间的关系，本期中国网“地产中国”上线仪式暨地产中国·居住和谐论坛就到这里，感谢各位嘉宾在百忙之中光临中国网“地产中国”，谢谢各位。

  2006-09-16 17:47:41

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