2006-2007年度中国和谐地产建设高峰论坛 _网上直播

活动标题

2006-2007年度中国和谐地产建设高峰论坛

活动描述

2007年2月4日下午1：30，由国务院新闻办中国互联网新闻中心地产中国（www.house.china.cn）主办的2006-2007年度中国和谐地产建设高峰论坛，在国宾酒店举行。中国网进行现场直播。

文字内容：

中国网:

2007年2月4日，地产中国（www.house.china.cn）邀请众多房地产业内人士共同探讨2006-2007年度房地产的宏观走势及和谐地产建设的突出问题，同时公布2006年9月16日地产中国上线当天10余位地产大腕对2007年的房地产形式分析结果。
2007-02-01 08:33:01
主持人:

尊敬的各位领导、各位地产界著名企业家以及新闻界的朋友们，大家下午好！我是北京电视台节目主持人李娇，非常荣幸担任今天“中国和谐地产建设高峰论坛”的主持人。今天的论坛内容地产中国在进行现场直播，详情请登录www.house.china.cn。
2007-02-04 14:08:39
主持人:

首先，请允许我代表本次会议的主办单位——中国互联网新闻中心“地产中国”对各界朋友的光临表示最诚挚的谢意！
2007-02-04 14:08:55
主持人:

下面，我为大家介绍一下到场的各位嘉宾，他们是：

中国企业家协会副会长、中房集团总裁孟晓苏先生，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生，中国贸促会建设行业分会会长龚沪生先生，央行研究局首席研究员、博士后邹平座先生，中国品牌研究中心主任、北京大学教授王齐国先生，建设部综合研究室主任赵路兴先生，中国商业联合会副秘书长刘建沪先生，北京俊星房地产开发有限公司董事长余乃储先生，银信集团董事长张民耕先生，湘江伟业董事长方明理先生，加拿大LVC集团总裁魏建军先生。

到会的还有：中国光大银行信贷处处长姜明先生，第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司项目策划部总经理徐伟成先生，北京安联置业发展有限公司总裁高杰先生，北京金五环房地产开发有限公司总经理吕泓臣先生，京化益房地产开发有限公司董事长罗克军先生，香港茂华(集团)、文津国际投资(北京)有限公司董事长李运武先生，苏中建设集团副总经理金长润先生，中国国际新荣集团地产投资部总经理邹毅先生，重庆庆业房地产开发有限公司董事长武继延先生，北京国轩房地产开发有限公司副总经理王浩先生，北京复地房地产开发有限公司企业传播部副总经理王薇女士，北京锋华兴业投资顾问有限公司总裁鲁应红先生，均豪物业董事长于庆新先生，世纪华创国际投资有限公司总裁杜猛先生，北京置信华安房地产开发有限公司副总经理夏航先生，北京世纪创通地产服务机构总经理赵勖栋先生，中大恒基副总经理张文杰先生，链家展览展示副总经理郭杰先生。

首先有请中国互联网新闻中心副主任张克先生代表主办方致辞。
2007-02-04 14:09:22
张克:

尊敬的朱中一先生、龚沪生先生、邹平座先生，各位来宾，媒体界的朋友们，大家下午好！

首先我代表中国互联网新闻中心对大家长期以来对我们的帮助表示衷心的感谢，对大家在百忙之中出席地产中国主办的中国和谐地产建设高峰论坛表示热烈的欢迎。

随着改革开放的深化，中国经济快速增长，发展让世界瞩目，科学发展观和和谐社会建设理论深入人心，各行各业迅速发展壮大，人民生活水平不断提高，解决温饱问题以后，人们对住房的渴望更为强烈，对住房条件的改善、对住房质量的要求标准不断提高。
2007-02-04 14:12:24
张克:

中国的房地产发展迅速，现在已成为促进中国经济快速发展增长的主要力量，开发商素质不断提高，以人为本的理念已经贯彻到经营和服务当中，消费者对地产商的投诉越来越少，对地产商的满意度大幅增加，地产界对人们安居乐业做出了伟大贡献，和谐地产已成为地产界的主旋律，中国互联网新闻中心作为国家的新闻机构，有义务也有责任把中国地产界发展的状况介绍给国内外，颂扬地产行业取得的成就。
2007-02-04 14:15:49
张克:

为此2006年9月16日，我们开通了“地产中国”网络平台，地产中国以报道中国的和谐地产建设为根本，宣传优秀的开发商，推介高品质的地产项目及以大量的服务信息，树立在和谐社会建设中做出突出贡献的地产商、单位和个人。

朋友们，让我们共同携手，努力奋斗，再创2007年地产行业的辉煌，谢谢大家。
2007-02-04 14:17:19
主持人:

谢谢张主任的致辞。

中国房地产经过几年的高速发展，为中国的经济增长做出了突出贡献，为改善百姓的居住条件发挥了积极作用，而和谐地产建设已成为房地产开发的重要目标，是房地产全行业的使命所在。

下面掌声有请中国企业家协会副会长、中房集团总裁孟晓苏先生，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一先生，贸促会建设行业分会会长龚沪生先生，央行研究局首席研究员、博士后邹平座先生，建设部综合研究室主任赵路兴先生，共同上台为和谐地产的建设做出感言。
2007-02-04 14:19:22
朱中一:

2007年的房地产我个人觉得应该是在咱们的转型当中进一步理性的、和谐的发展了一年。
2007-02-04 14:21:23
龚沪生:

房地产对我们国家来讲是一个新的事业，改革开放以前没有，应该说改革开放以后取得的成就是巨大的，而且今后这方面的需求也是巨大的。我想，2007年我们的宏观调控还会继续起作用，而且各方面的学者专家和人民群众，包括开发商，一定会把房地产事业搞得更好，为构建我们的和谐社会做贡献。

我对2007年的房地产行业有几句话，一个就是房地产的结构将更加优化，在这一年我们可能重点是结构调整力度要大一点，第二是宏观调控会更加有效，第三句话是房地产的价格会更加稳定。谢谢！
2007-02-04 14:22:35
邹平座:

我们今天这个活动的名字非常好，叫“和谐地产”，2007年应该是落实我们05年06年两个“国八条”一个“国六条”的重要一年，在2007年初步形成我们和谐地产的一个局面。
2007-02-04 14:24:28
赵路兴:

和谐地产是品牌建设的核心，要想把房地产这个既新鲜又为民为国造福的行业做好，和谐是根本，预祝中国的房地产业按照和谐的道路发展下去，取得更大的成就，谢谢大家！
2007-02-04 14:25:13
主持人:

谢谢各位领导的感言！过去的2006年中国房地产地产取得了有目共睹的成绩，和谐地产建设也日益为广大开发商接受和实践，为和谐地产建设做出突出贡献的开发商企业代表和代理机构，“地产中国”举办这次论坛在有关政府的部门和权威机构支持下经专家会审定决定对以下为和谐地产做出突出贡献的单位和个人进行表彰。
2007-02-04 14:26:50
主持人:

现在我们有请地产中国总编辑王维波先生宣读地产中国2006年9月16日上线仪式上地产大腕孟晓苏、张民耕、林少洲、方明理、范小冲、邹平座预测的2007年房地产走势情况。
2007-02-04 14:47:48
王维波:

我手里拿着的是2006年9月16日“地产中国”上线仪式当天各位地产大腕对2007年进行的房地产市场预测。念完之后大家看看这些房地产大腕以及这些专家预测得准不准。

孟晓苏先生预测2007年房地产市场走势：自2006年进入第四个发展期，根据我国房地产市场同期理性规律2006-2010年都处于增长期。第二，房地产市场持续旺盛，居民购买率持续增强，全国城镇房价整体稳中有升，房地产市场宏观政策更加理性。这是孟晓苏先生预测到2007年的房地产市场走势。

张民耕先生预测的2007年房地产走势：房地产市场持续增走好，房价控制在15%以内，经济适用房、廉租房起到的抑制房价作用开始显现。

方明理先生预测：经过房地产市场较长时间的宏观调控和不断修正，房地产行业将进一步规范，并呈现出理性、持续健康发展的良好势头。

接下来是央行首席研究员邹平座先生的预测：2007年房地产市场价格会持续、平稳上升，如果发生突发性的经济或其它事件，有可能会下跌。

接下来是林少洲先生对2007年房地产市场的预测：市场自用需求强劲，投资性需求受政策影响有所放缓，供给出现了阶段性的放缓，房价会小幅上升。

最后一位是阳光一百的范小冲先生对2007年房地产的预测：奥运前一年，北京房地产健康，房价可能会因有效供给不足而持续上升，但社会承受能力会增强。

以上是各位地产大腕在9月16号地产中国上线当天进行的房地产市场预测。
2007-02-04 14:48:23
主持人:

本次论坛的内容“地产中国”也在进行现场直播，详情请见www.house.china.cn。

下面进入和谐地产建设高峰论坛对话，请王维波先生主持下面论坛的内容。
2007-02-04 14:50:15
主持人:

下面有请央行首席研究员邹平座先生、银信集团董事长张民耕先生、湘江伟业董事长方明理先生、加拿大LVC总裁魏建军上台、北京大学教授王齐国先生、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生上台。
2007-02-04 14:52:16
王维波:

2006年宏观调控虽然已经过去了，但是2007年是一个执行年，主要是因为2007年是实现“十一五”规划承先启后的一年。党中央提出的“十一五”规划，是要从根本上为中国房地产业的发展方向指明了方向。这其中，和谐地产建设将成为一个新的话题，建设和谐地产的前提是不仅富人要住房，同时也要让更多的人居者有其屋，如果不和谐，必将影响中国城市的发展进程。

今天我们请上来的这几位嘉宾都是房地产的大腕，稍候他们将谈出自己独特的观点。

几位嘉宾认为，居者有其屋是构建和谐社会的基础，同时也是保证社会发展的和谐。但是请问几位嘉宾如何看待中低收入水平人群的居住问题，首先请方老师给大家讲讲。
2007-02-04 15:01:48
方明理:

首先感谢中国互联网新闻中心“地产中国”的邀请，但是纠正一下王主编的话，其他五位是地产界大腕，我是学生，如果说要建设中国的地产品牌，我可能会发表一些针对地产建设当中品牌建设问题的看法。

刚才王维波先生讲到的这个问题其实非常重要，我刚才在讲到品牌的时候就想，房地产在最近几年里为什么屡屡遭到媒体和公众的关注？最主要的原因是不和谐的因素不少，而房地产界的自律又有一定的问题，自律性不够，所以才导致了房地产业界和公众的矛盾，有些媒体又在从中做了一些不恰当的负面引导，本来一个很好的产业，我认为这个产业现在发展的还不够太好，还应该更好，但是这就有一个前提，我想和谐是非常重要的，如果地产界不和谐，它影响的不仅是地产商的问题，它是影响到一个国家，一个民族的发展的大问题。

因此，我想要讲的就是，07年地产追求和谐，一定能走出一片艳阳天。
2007-02-04 15:05:30
王维波:

接下来同样的问题看邹博士有什么高见。
2007-02-04 15:06:43
邹平座:

对于贫困人口或者是一些低收入人群的住房问题，国家经过几年的宏观调控探索，已经找到了适合他的道路，那就是廉租房。廉租房制度作为一种公共物品的供应，对于解决房地产市场当中一些不和谐问题，将来会发挥更大的作用，在西欧、在美国，各个国家都有这个模式。我这次到四川路过重庆的时候问了一下当地的廉租房，一平方是1块钱租价，一般低收入人群都能够住上20平方的房子，这还是很好的选择。
2007-02-04 15:07:47
朱中一:

其实地产行业是不是和谐，跟国家的大环境、与很多跟地产直接有关系的行业都有关系。比如，首先牵扯到土地的供应量，涉及到金融、税收的调控，看地产是不是和谐，不能一下集中到地产行业，这样有失公正。

第二个观点，地产的和谐跟我们行业很有关系，所以房地产行业从去年开始一直把诚信、品牌和社会责任作为行业建设的永恒的课题。在协会里，我们也加强诚信品牌和社会责任建设，树立我们行业形象。
2007-02-04 15:09:04
朱中一:

同时，也建议媒体，要客观公正地宣传这个行业。改革开放以来，特别是1998年以后，房地产也得到了快速的发展，房地产业的快速发展对城市面貌的改善、对老百姓居住条件的改善，成就是有目共睹的，但是大家对成绩宣传得很少，而对问题宣传得很多，这就有失公正。如果过多地把目光和焦点都集中到行业的阴暗面，就会觉得行业整个都不和谐，我认为这个问题一定要处理好。

举个例子，这个情况跟有关媒体有关系，比如说商品房预售制度，在我们国家金融体制还还不完善，房地产金融基本上靠银行贷款的条件下，商品房预售是解决房地产企业资金短缺的非常有效的渠道。在前几年啊，因为有这么个制度，在解决资金方面起到很大作用，当然在预售里也有不少问题，包括监管的问题、运作的问题，还有预售以后，在销售的时候货不对板的问题，也就是合同是否兑现的问题，这里头是有些问题，我们应该加强监管。
2007-02-04 15:11:01
朱中一:

但是话说回来，比如说我们的网站宣传，一栋楼100家是预售的，可能有5家有意见，95家没有意见，结果5家有意见的宣传很多，而没有意见的没有被宣传。所以大家都觉得商品房预售是有问题的，要取消预售，这也是很典型的，也就是我们宣传上面怎么样客观公正。

今天我客观地说，我到协会以前是建设部办公厅主任，是分管互联网工作的，我跟互联网系统在业务上也是联系的，我一直有一个建议，包括媒体在宣传的时候，一定要客观公正地宣传，这是构建和谐社会很重要的前提。为什么中央反复讲，从“国八条”开始到“国六条”，反复强调舆论的正确引导是相当重要的。如果舆论引导一偏差，对是否和谐是一个至关重要的因素。
2007-02-04 15:12:20
朱中一:

第三，讲到和谐地产，实际上有几个问题。作为地产本身，就要一个供求总量平衡，结构基本合理、价格基本稳定，房地产市场要规范有序，这是和谐的一个内容。另一个，在社区建设和房地产项目建设当中要按照资源节约型、环境友好型的社会来建设，使我们的秩序友好。另外一个内容就是要加大中低价位，中小套型的商品房供应，能够基本满足中低收入家庭的供应，满足中低层次老百姓的需求。当然有一个观念是必须要纠正的，我们尽管是想居者有其屋，但有一些比较贫困的人，我们要提倡是以租为主，特别是困难家庭的人，我们保证其有房子住，而并不是都要有产权、都要买房。如果是这样，问题就出来了，就要发展租赁市场，加大廉租房的供应，好在客观地说，通过去年一年的宏观调控，这个观点基本已经在大家的心里已经存在，我们一定要加大对经济适用房、廉租房的建设，来解决和满足低收入家庭有房子住的问题。另外，和谐地产还包括规范拆迁行为，保护拆迁人合法权益。还包括物业管理当中一定要管理到位的问题。在具体的环节中，还有一些管理问题。
2007-02-04 15:14:27
王维波:

下面有请嘉宾杜猛先生上台。
2007-02-04 15:15:13
王维波:

接下来，由方明理先生继续就这个话题发表高见。
2007-02-04 15:15:29
方明理:

中国的改革开放近30年来，我认为有两个改革是最值得倡导，也是成绩最大的：第一，农业生产责任制，我是人民公社干部出身的，我认为从现在开始，我们去总结这是历史改革进程中最成功的一项改革。
2007-02-04 15:17:02
方明理:

第二项改革，我以为就是住房制度的改革，在房地产开发过程中间，我们出现了诸多的问题，特别是随着房价的高涨，我们使一部分中低收入者现在买不起房子，所以出现了很多负面的声音，我认为这是正常的，现在正在解决这个问题。
2007-02-04 15:18:24
方明理:

那么，如何使中低收入者住得上房子？我以为，解决之道不是搞多少限价房，1000万、2000万平米限价房也不可能解决所有人的住房问题，特别是不可能解决中低收入者的住房问题。我以为，在现在的状态下，要使中低收入者能够住上房子，第一，必须要树立正确的观念。我非常赞成朱会长的观点，居者有其屋，一定不是每个人都买一套房子，居者有其屋是一定有地方住，但是这个地方不一定是你买来的。无论我们采取什么样的调控政策，无论发展到社会的哪个阶段，永远都会有买不起房子的人。在这种状态下怎么办？我们采用其它措施解决他们的住房问题，我们强烈地推行经济适用房十多年了，为什么不能够解决好这个问题？因为真正的低收入者，即使是经济适用房，他也是买不起的，将来70—90平米，90平米一套，如果是2000块钱一平米，也是18万，真正的低收入者是买不起的，我们用这种办法是不可能解决的，必须是有买的、有租的，第一个必须要树立起这个观念，在这个过程中我们必须用很多政策推动二级市场的发展。但是非常遗憾的是，现在很多的政策是抑制了房地产二次交易，所以在北京这样的状态下，我们的央产房、房改房，在目前的政策状况下还不愿意上市交易，实际上是更多的人买房子就是本着新开发，所以开发面积很大，上涨的速度很快，但是永远也不能满足要求。
2007-02-04 15:18:39
方明理:

第二，我们必须强力地推行廉租房的开发，在这十多年中，房地产改革取得很多的成就，但是有一个很大的缺陷就是我们注重了所谓的经济适用房，但是没有真正高度重视廉租房的建设，因为真正的低收入者不可能掏钱去买房子，怎么办？就是住我们政府所提供的保障，只有这种保障用房才能解决居者有其屋的问题。
2007-02-04 15:20:37
方明理:

我看过北京电视台在两年前做的一期节目，是主管部门又推出了几十套廉租屋，什么样的廉租屋呢？是把人家让出来的公有住房，两三间打一个包，说这几间房就是廉租屋了，然后采取抽签和其他的形式来确定。

一个38岁的汉子，拿着三间房的钥匙，当场在这里感激涕零。我当时流下了眼泪，我们已经这么多年了，没有解决好这些人的住房问题，他上有老母、下有小孩儿，夫妻两口，现在我们给他这么一个38平米的房，我认为这是我们的失职，我们要解决这部分人的住房问题，不是要使他们住90平米、200平米的住房的问题，我们要使千方百计能够住到安全的、舒适的住在里面去，可以是50平米，可以是60平米，但是都有一个床的地方，都能够有一个家庭，一个生活享受的地方。可以是交租金，可以是免租金，让他们住进去，如果他的收入增长了，你让他住，他也不愿意住了，在他收入很低的情况下能够有一个保障。
2007-02-04 15:21:10
方明理:

第三，要解决中低收入者的住房问题，是要加大城乡结合部，甚至是远郊的住宅开发的力度。我在2000年底进入北京作房地产，我和我的公司、我的团队开发了近150万平米，在2005年以前，我在北京盖的房子没有超过6000块钱一平米的，我们在通州盖了100多万平米，我们在朝阳盖的青年城，五环边上，也是卖到4000多、5000多。但是我们的一句口号，企业的理念就是“打造老百姓买得起的好房子”，我们的项目卖2800，但是我依然被评为北京市的优秀小区，北京市人民政府授予的金牌住宅小区，为什么北京的开发商都集中在市区开发？因为利润高，因为他能够拿到资源，所以在这块盖出了房子以后挣的钱多。

我在通州的房子卖2800块钱，天通苑卖2650，回龙观2850，但是回龙观、天通苑的号已经排到了几千、上万号，我那里也排队，第二天开盘，头天下午4点钟就开始排队，更多人为什么去排经济适用房的队呢？他没有接受这个观念，很多的问题没有去解决，没有去研究，很多人不了解，我们在搞房展会的时候，我用四辆大客车拉很多人到通州一圈，很多老头老太太说不要钱，我们就去看一下。看完以后统计了一下，大家很感慨，为什么？很多人30年没到过通州，他的印象中还是30年前的通县。

看完以后，大家觉得现在住在通州非常好。交通，我们能不能解决好公共交通的问题？轻轨、公交等等，如果商业配套、交通都解决了，他不会关注你的所谓6000、8000的限价房，他住在通州、五环，半个小时能够到天安门，这个时候房价是4000块钱、5000块钱，没有人在意这个。所以我以为，最重要的问题是要树立正确的消费观念，是要加大廉租房的建设力度，是通过我们改善公交状态和商业配套，使更多的人能够住到远郊、城郊的结合部去，只有这样，才能使真正的中低收入者能够居者有其屋。
2007-02-04 15:22:47
王维波:

谢谢邹总，他是地产界当中最有激情的一个，他的观点总是那么新颖，同时也是老百姓最环境的。接下来有请张总，张总是地产大腕中学问最高的一个，博士后，是博士以上的学位。
2007-02-04 15:26:00
张民耕:

谢谢夸奖。确实，我们这些年盖了很多房，但是好象是房越盖越不够。我是70年代末期到北京，那个时候据说北京人均住房面积是7平方米、8平方米，现在到了北京市人均住房面积到27、28平方米了，对于居者有其屋的呼声比以前可是高千百倍。
2007-02-04 15:26:48
张民耕:

我以前也读过很多书，原因究竟如何？我就发现，我们是一个动态情况下的一种不和谐，而不是静态的不和谐，不是绝对的不和谐。在以前，而且就是从现在来说，如果没有这个城市化的进程，没有农村向城市迁徙，小城市向大城市迁徙，这样一个中华民族千年走一回的城市化进程，那么今天住宅问题绝对不是个大问题。

今天面临的是什么呢？就是中国每年大概有1个点到1.1个点的人口要实现城市化。改革开放以来近30年，我们国家的城市化率从18%，到今年为止测算一下在44%，每年大概有1000万到1500万人口要实现城市化，从农民变成城里人。光就这个人口来说，按照现在建设部要求的，一套房90平方米，我们把1500万人都算做两个人是一个家庭，就是这样，每一个人平均45平方，一年1500万，乘以45平方米，大概就是6—7亿的面积，相当于一个北京、一个上海的现有住宅面积，才能满足这些人城市化的住宅需求。
2007-02-04 15:28:19
张民耕:

我们再看一下，城市化进程不光是从农村到城市，从农民变成城里人，而且还有一个就是从小城市向中型城市，从中型城市向大城市迁徙的进程。城市化本身就是一种不和谐的产物，不是说是一种差距的产物，有了这个差距有了这种不和谐，要克服这种差距寻找和谐，才有城市化。

我们各位都可以自己扪心自问，我们以前是从哪里来的？都是这么个进程，农村孩子上大学了，到城里来了，中小城市的人经过自己的努力到北京来，这个过程，由于城乡之间，大城市和中小城市之间，在生产力水平、收入差距、社会的文明程度、整个社会生活的质量，甚至于教育水平，都可以成为每一个人迁徙、每一个人实现城市化的一个强大动力。

在这样一个大的浪潮当中，产生那么巨大的住房需求，如果供应不足，必然导致价格上涨，我把价格上涨看成一种市场行为，而且确实是一种市场运行的结果，这样一个巨大的社会需求而产生的社会矛盾，如果让开发商自己来承担那是太瞧得起开发商了。其实开发商不足以解决，但是开发商确实有开发商自己的问题，所以我的感觉是，要实现和谐地产，当然地产商本身自己要做到诚信，要做到社区服务和物业服务都像你承诺的那样。
2007-02-04 15:29:06
张民耕:

除了刚才朱秘书长和方总说的，要增加廉租房的供应，要改善现在的住房供应结构之外，我觉得根本的解决之道还是加大供给，而现实上实现的是什么呢？是压缩供给，压缩需求，而这种压缩供给压缩需求是不成功的。我深刻地知道农村和城市、小城市和大城市之间的差距有多大。
2007-02-04 15:30:41
张民耕:

市场化也挡不住，所以真正的用市场的办法来解决房地产市场的问题，我想只有放松地根、放松银根，使得我们这样一个有着巨大的、实实在在需求的一个房地产市场、住宅市场有充分的供应，解决由于供应不足而引起的房价飞涨。这些事情我们也都经历过，以前鸡蛋很贵，要凭票，牛奶、电视机很贵，汽车要凭政府批件，当年都有过短缺，这种短缺都造成了物价的昂贵，但是后来靠什么解决的呢？不是靠政府把所有的包下来，政府也包不下来，也不是靠压制需求来解决问题，真正解决的只有市场化，市场化是解决供应不足、是解决物价昂贵的最根本方法。
2007-02-04 15:32:34
张民耕:

当然我们这样的国家也还面临着城市用地和耕地之间的矛盾，而这样的矛盾，我觉得也只能通过市场经济的办法来解决，因为通过城市化真正实现农村人口向城市迁移，而不是像现在这样两栖化，农民到城里来，农村的自留地、责任田还在他手里，如果真正实现土地真正的扭转，我相信，随着城市化进程，越来越多的农村人真正变为城里人以后，而且他有社会保障，又有起码的住宅保障，那么，他不会还要农村的一亩三分地，那时候无论是农村的耕地也好、宅基地也好，都会在新的农业形势下集约经济，耕地的面积不但能够保证，而且能够扩大，能够提高更大的农业生产力，这是耕地的问题，也会逐步的解决。
2007-02-04 15:33:35
张民耕:

所以我想，真正地要实现和谐地产，有房地产商的责任，这是绝对不可推托的一个责任。同时，政府、社会都应该有一个大的格局，对于中国的城市化问题应该进行深入的研究。对于每年的城市化，中国社会、中国经济可能承担的城市化进程应该有一个规划，随着这样的规划，每年城市化的比率是多少，人口大概会迁徙多少，各个城市之间的迁徙会有多少，来对整个城市用地进行布局。

如果像北京、上海这些城市，本身有一个自然的局限，规划上也有局限。像北京，按照自然资源分布，只有1800万人口可以居住，超过了这个额度，自然环境上就承受不了，水资源就承受不了，但现在人口是多少呢？按照2005年1%人口抽样调查，北京的人口已经超过了1800万，长期居住人口和临时居住人口已经超过1800万，这就需要整个国家进行人口布局，不只是一个北京市进行人口布局。

比如，怎么建设几个城市带，像京津唐城市带、长三角城市带、珠三角城市带和和渤海湾城市带，用这样一些人口的布局来解决城市化进程当中的产业分布、人口分布、城市分布。只有从宏观上、从根本上解决问题了，我相信和谐地产才有根本解决的可能。谢谢！
2007-02-04 15:34:57
王维波:

谢谢张总。张总说的基本是小城市的居民向中型城市迁移，同时，中型城市的居民不断涌向大型城市。

接下来请张总把话筒传给杜总。
2007-02-04 15:36:15
杜猛:

大家好，我是世纪华创国际投资有限公司总裁。

每年两会都要讨论经济适用房的问题，经济适用房本来就是一种过渡政策的形式，比如说像过去的安居房到现在的经济适用房，归根到底，建立廉租房制度才是根本解决办法，不能治标而不治本，标本兼治才是方向。
2007-02-04 15:37:14
杜猛:

他有他的产权需求和要求，人家没错，谁不想有自己的产权要求？至于你满足不了，各种矛盾都会存在，和谐问题、根本问题是土地政策问题，因为这些问题不解决，其它问题都很难解决，形成的产业结构等各种矛盾都会出现，说到底还是房价问题，房价高，每年都有很多，我们认为现在学术界的派别站起来去预测房价，非常好的预测未来，今年预测房地产要崩溃，要下降30%，明年继续预测下降20%，到后年继续预测，还好意思继续坐这儿预测？这人脸皮很厚的，大言不惭。
2007-02-04 15:39:11
杜猛:

在根本问题上就是房价高，咱们国家在投资结构中，建安费只占整个投资的40%，没有突破50%，土地成本仍然保持在50%-60%。跟美国恰恰相反，我们做月饼的包装比月饼本身还要贵。我们是世界上最大的二元经济体系，我们的费是税的两倍，营业税13%、33%的所得税，还有30-60%的增值税。
2007-02-04 15:41:02
杜猛:

在投资规模中，是土地成本对房价起主导作用，而不是房子本身，房子本身是贬值的，折旧费要算到成本里。真正决定房价的因素仍然是土地成本，而土地成本，全国每年平均保持在9.2%-9.5%之间打转，连续5年如此，北京更高，土地成本始终保持在25%左右的增速，全美国只有2.3%-2.5%，因为美国85%的人口居住在五大湖和两岸，我们不一样。所以一些主流经济学家说，把我们的人放在珠三角三个亿，长三角三个亿，环渤海三个亿，中部一个亿，剩余的西部一个亿OK了，根本问题还是土地问题，再往郊区盖，盖什么？占用耕地是不能容忍的。所以我们执行中央政策是最严格的，土地供给是有压力的，需求是越来越大，本来就是矛盾的，这些问题不解决，靠一些表面措施去解决一些调控和建设，这很难。
2007-02-04 15:42:05
杜猛:

决定房价是由地价决定的，经过工商局统计，如果让地价下降，就应该让GDP的数字下降，因为地产对GDP的贡献高达5%，这是统计局的数字，不是某一个人的数字。你要让地价下降，那就影响我们8%左右的增长，保持增长速度也是有道理的，不是想出来的，也是为了和谐，创建和谐社会，每下降一个点就是1000万失业人口，它是综合指标。
2007-02-04 15:45:07
杜猛:

归根到底，决定地价的不是开发商。城市居民高达89.7%的拥有自己的产权，如果让存量资产贬值，房价下降，就意味着存量资产贬值，人民也不答应。房价下不来，想解决中低收入者，特别是低收入者的住房，是无稽之谈。这么高的房价，房价无论如何在我们国家远离人民，怎么去解决？你要解决，出这政策出那政策，而这些政策都是零碎的改革，而不是系统的，头疼治头，脚疼治脚，这样解决不了问题，这是保障机构的问题，是社会的问题，不是开发商一个利益集团或者一个群体集团的问题。要解决这些问题，还是从房地产产业结构，也就是从土地供给，因为我们土地是全世界唯一的只有使用权的方式，开发商拿到地，卖的，也只有使用权，每个方面都存在着矛盾。
2007-02-04 15:47:01
杜猛:

在这种情况下，我认为，解决中低收入者的住房问题，或者说解决房价的问题，我觉得很难。如果预测一下，2007年全国房价普遍高涨而不是稳中有涨，前提很简单，供需关系所决定，经济规律绝不会随着某一个人的意志或某一个专家在喊而喊出房价稳定增长？土地市场越来越严峻，土地供应逐渐减少。2000年北京才900万，现在2000万，每年200万的增长速度，全国平均数量也是如此，需求是非常强劲的。全世界所有的能源都在增值，只要是能源，建材很大因素上价格上涨与运输费用是有关的，运输费用造成油价上涨，也都会反映在房子身上。
2007-02-04 15:48:38
杜猛:

我参与一个项目，刚刚算了一个数字，就是增值税，任何一个基础价格都要进行调整，在一边倒的市场时代，也就是现在是卖方市场，不是买方市场，北京所有楼盘，你去找两居，都找不到。只要有了90平米的房子，很快就没有了。只要有房子，不怕卖不出去，现在是卖方市场，不是买方市场。在一边倒的情况下，任何税收，任何加在房子身上的成本都会无条件的转移在消费者身上，如果是买方市场，我可以不买。所以，解决中低收入者，也就是解决房价，而房价高涨的势头，我认为不可能压。
2007-02-04 15:50:35
杜猛:

虽然从事经济工作十几年，在大学教了五年书，对经济认识非常浅薄，但是我还是敢做出这样的判断，也就是房价肯定是要涨的。改革开放25年来，全国平均房价始终保持在6个点，北京房价始终保持在10个点，也没有降过。98年我在上海工作的时候，上海的房价低于北京房价的1/3，现在不是这样的格局。要想解决这些问题，需要一个产业结构的理解，需要各方面的努力，不是房地产单独一个行业。也就是说我们会长说的话，创建和谐社会和谐地产，不是我们这个行业自身来创建，我们也想创建和谐地产，它是需要各个方面去配合。对中低收入者，特别是低收入者住房问题，其核心问题是快速在全国建立廉租房、免租房制度，最好是取消经济适用房，这是早晚的问题。

谢谢大家。
2007-02-04 15:52:38
王维波:

杜总的意思是，要想从根本上解决和谐的问题，那就是建设廉租房。
2007-02-04 15:53:45
王维波:

接下来一个问题，各位嘉宾觉得去年的宏观政策是不是为和谐地产打下了坚实基础？每个嘉宾在三分钟之内解决这个问题。
2007-02-04 15:54:06
王齐国:

这个问题我用不了三分钟，用30秒就能解决。中央已经长期在关注，中央比我们都着急，所以我想，中央对关于廉租房、关于房地产房价增长过快、房地产市场的走向等等，都比我们考虑清楚得多，我感觉一定是打下了坚实的基础。
2007-02-04 15:54:32
邹平座:

我认为宏观调控取得了很好的成果，我们看问题，不能看它现在稍微涨了一点，如果不涨，你也看不到变化。

在一个事物的发展当中，房地产之所以到目前为止还是处于一种健康状态，大家还能坐下来讨论问题，是因为宏观调控起到了很大的作用，不调控涨得更快。那么对于刚才杜总说房价要飞涨，市场和管制是市场经济中必须的两个方面，市场管制学中，首先管的就是价格管理，当然政府可以通过调控来解决这个问题，房价飞涨这种说法肯定是不到位的。
2007-02-04 15:55:17
邹平座:

至于学者的讨论，我认为无论是降还是跌，如果现在说飞涨对房地产本行业非常不利，说出去以后大家肯定会说房地产又要涨，中央肯定要加大对行业的调控力度，所以还是低调一点好。

另外，对房地产需求问题和供求问题，需求当中有问题，有真实的需求，特别是城市化进程当中的需求，也有泡沫的需求，一个是很多人买房子不是住，正因为有人预知要涨，所以买两套房子三套房子放家里等它涨价，本来一个人住100平米就够了，但有的一家人住400-500平方米，那就是扩大了需求。有的人本来就想投资，比如炒房团。第三个就是一些流动性资金在支撑着这个泡沫，泡沫是存在的。银行在这些当中也起了一些作用。比方说有的贷款，不应该放的放了。国家有规定，基本峰顶的时候才能发贷款。这在经济学上很简单，推高了这种需求，如果银行按照合规，不是说不让他们放这种贷款，他们要放合理的、合规的贷款。
2007-02-04 15:57:11
邹平座:

就像我讲的最近房地产房价的问题，我觉得，在今年它的结构方面会进一步的优化，房价的问题会逐步得到解决。房地产商盖高价房，国家有税收办法，有各种办法抑制高房价，这些房价是供应富人的。中房价，有对应中等房价的办法。低房价，给住不起房子的老百姓建廉租房，形成高中低三个层次合理的价格，对不同的需求者有不同的供应，这样是一个和谐的标志，在供求结构上和需求结构上对称，消除投机投资的泡沫，这是价格未来的走势，这就实现价格在结构上的调节合理，价格整体向中下倾斜，这是一种和谐社会的要求。
2007-02-04 15:59:02
邹平座:

另外就是大家很关心的房市和股市中的问题，股市当中有泡沫论和赌场论，这两种观点是非常有害。自从开始，它对资本市场的发展是相当不利的。实际上，现在的资本市场在配置我们整个国家的资源，这个国家的经济要发展好，一定要把资本市场发展好，它与我们所有的人都是相关的，它发展不好肯定是不行的。

小平同志讲金融是经济的核心，那么资本市场，到目前来讲，几大银行已经进入股市以后，就变成了中国经济的虚涨，在操纵当中配置着中国所有的经济资源，银行的资金也是有股市的配置，不好的银行会逐步被资本市场淘汰，资本市场是一种经济民主制，在长期来讲，我感到股市的发展肯定是优于房地产市场，如果我个人投资的话我认为是投资股市而不是投资房地产市场。谢谢大家！
2007-02-04 16:00:31
王维波:

谢谢邹博士。
2007-02-04 16:01:59
朱中一:

对去年的评价，应该说是房地产的调控有了一个良好的开端，取得了初步的成效。评价不能太高，因为有一个很重要的前提就是调整住房结构，从去年的情况来看本来是要求9月底以前，城市，这个城市包括县城，对今年的问题，为什么我一开始的说了今年的房地产是在转型当中理性和和谐的发展，因为今年政策已经有了，今年要落地，包括转变消费观念，包括转变建设模式，包括税收的一些改革加大力度，将来房地产企业也会理性发展，整个社会的和谐发展。
2007-02-04 16:02:15
朱中一:

但是我说的这个理性，一个是牵扯到刚才这位同志讲的牵扯到房市和股市的关系问题，现在股市从去年9月份以来发展的都不错，这两天有点捉摸不定了，客观上我觉得今年的股市可能也是捉摸不定，股市的捉摸不定客观上也是影响房市的一个重要因素。另一个因素客观上来说，地方政府和我们的企业，包括老百姓的认识程度和落实程度可能还有一个过程。
2007-02-04 16:03:16
朱中一:

第三，在理性思考中有一个问题，就是咱们作为国家来讲，今年是要稳定政策、完善配套，完善配套就牵扯到完善配套政策的力度和时机，比如我们的财税，一开始的时候一些财税政策的出台对房地产的影响多多少少有一些影响，前段时期舆论，当然也提到了比如说将来房地产的税收，如果要出台这个政策是什么样的政策，力度有多大。如果出台对房地产市场影响是不小的。
2007-02-04 16:04:03
朱中一:

去年我们讲的规范外资进入，但是同时去年12月1号一个外国的银行金融业开放了，外国金融业的开放对房地产的融资拓展了渠道，这是好的一面，但是外企公司的进入对稳定房价增加了难度，我觉得今年的调控里不确定因素还比较多，那么在众多的不确定因素下面始终要求我们的房地产企业一定要理性的发展，至于刚才讲的房价问题，说实在的房价问题因素很多，总的一个供求问题，当然政府也可以调解，这都是市场经济的基本原理和规律。
2007-02-04 16:05:18
朱中一:

但是我认为看房价一定要客观和稳定，比如说06年的房价从政策上来讲跟04年的政策就有关系，因为04年银根紧缩了，土地紧缩了，可能影响05年、06年的供应，但是需求还是旺盛的，这就是客观上跟前两年有关系。同样我们现在讲的一些政策要落实，可能是今年和明年的事情，不是立竿见影的事情，所以我为什么说房价问题要客观的看，今天的价格可能是涉及到前期价格政策的延续，而今天要想调整结构可能是今年和明年的事情，而不是去年的事情，不会他它兑现，不像刚才的画家，我们需要什么马上画出来了，这个问题的复杂性是很复杂的，所以我希望媒体在宣传这个的时候要懂得一些国际经济规律，但是一定要强调房地产建设还有一个建设规律，而这个建设规律不以人的意志为转移的。
2007-02-04 16:06:24
方明理:

房地产的价格飞涨危害极大，第一使很多人买不起房子，特别是中低收入者，第二严重的影响房地产产业的发展。我们会使一个发展了30年的产业在3、5年之内做死，这样影响是非常大的，我们讲一个产业的发展必须是可持续能够健康的发展，中国的房地产如果能够走20年、30年高速发展的道路，那么中国的经济也会出现良好的发展状态，但如果是房价不断疯涨，就会抑制这个产业的发展，对中国的经济发展也是不利的。
2007-02-04 16:08:55
主持人:

张总犀利的话语是很多老百姓关注的，相信会引起大家的共鸣。

下面请张总发言。
2007-02-04 16:09:38
张民耕:

我们在不断加强学习中央的政策，宏观调控措施出台以后，意义还是很重大的：第一，它防止了房地产泡沫化，防止了像韩国那样，我感觉，韩国的经济可能会受房地产泡沫之累。据说，韩国整个地价可以把美国都买下来，这不是笑话吗？中国的房地产如果不受控制，也会走到这一步。

如果有泡沫化的话，中国的房地产会受泡沫化之累。宏观调控第一个意义就在于，政府明确地表明了态度，不允许泡沫化的现象存在，不允许像韩国这样的泡沫化现象存在，这个态度非常明确，通过调控政策，已经明确传导出来，使得开发商也好、想做这方面投资的人也好，都有一个明确的“此路不通”的意识。这确实是一个很好的解决。
2007-02-04 16:14:26
张民耕:

第二，政府要通过宏观调控达到社会的和谐，也就是我们今天讲的和谐地产这样的目的。社会上关于房地产的呼声已经极大了，如果对于现实存在的矛盾和不和谐不加以引导、调整和克服，确实会影响到整个社会的稳定，稳定是改革开放这些年来取得所有成绩的一个基础，也是中国经济、社会、政治要往前发展的一个基础，没有稳定确实没有中国的一切，政府的宏观调控政策也显示了在这方面的决心。
2007-02-04 16:18:11
张民耕:

第三，宏观调控政策也是要显示我们国家人多地少，又面临着这样一个强劲的城市化进程的过程，房价不能太高，要有所控制，要稳定，可以增长，但必须是有限的、稳定的增长，而不是无限的突飞猛进。如果能够达到这样一种调控，房价是一种温和的增长，结构是合理的，实现能够符合城市化进程的供应量，对整个中国的城市化进程是一种促进和推动。而中国的城市化是解决中国根本经济问题和社会问题，比如“三农”问题、社会经济结构问题。
2007-02-04 16:20:04
张民耕:

从以上三点来说，宏观调控的意义确实非常大，我们要不断加深认识。
2007-02-04 16:21:42
主持人:

今天“地产中国”主办的和谐地产论坛，中国网将在网上进行网络视频和文字直播，湖南电视台也进行了全程直播。

在论坛即将结束之前，请每位嘉宾用简短的一句话给和谐地产做个总结。

有请张总。
2007-02-04 16:22:58
张民耕:

和谐地产，是实现中国现代化、城市化的根本之道。
2007-02-04 16:24:09
方明理:

我多说两句。

我是一个老百姓，是一个农村出身的老百姓，我也是一直在盖老百姓买得起的房子。要实现和谐地产，两个字——理性。首先，开发商要理性，我们要做开发商，不要作奸商，我们在房地产的开发过程中要对所有的消费者负责，我在十年前进入房地产市场的时候有一句话，要把消费者当做房地产开发商的衣食父母，消费者用自己一生甚至是三代人的积蓄来买我们的一套房，我们要给他一个交待，让他开开心心地住到自己的房子里，我们要做有良心的开发商。我也有一句话要给消费者合理的增值空间，不要把钱全部赚完了，这样这个产业就没有希望了，我们要给老百姓提供有质量保证的住所，这是开发商要实现和谐必须要做的事情。最后还有一条是照章纳税，这次增值税的执行，很多人很惊慌，但是我和张总没有这个问题，我们所有的项目都进行了清算，该交的税都交了，履行了我们的责任。
2007-02-04 16:24:26
方明理:

第二，我们要分清楚什么是目前的矛盾，什么是长期的问题，只有这样一种状态下，我们该解决什么问题，在什么样的层面下解决问题。什么时候用无形的手，什么时候用有形的手。
2007-02-04 16:25:29
方明理:

第三，媒体要理性。对房地产的宣传，媒体是非常关键的一个环节，离开了媒体的协调，房地产的和谐也是不可能出现的一种局面。媒体应该积极宣传政策，积极宣传正面的典型，积极监督真正的奸商，使他们没有立足之地，只有这样，才能使所有的消费者都接收到全面的、准确的信息，而不是某一个人、某一个项目带来的一种相反的报道，或者是为了某一个利益去帮它，不要把好的说成坏的，坏的说成好的，要提供真实的准确信息。
2007-02-04 16:26:48
方明理:

第四，要和谐地产是消费者本身，该买房还是租房，买城里的房还是城外的房，是买大房还是小房，是新房还是旧房，是租房还是买房，一定要想清楚，我们不要把三十年要解决的问题放在三年内解决，这是不可能。我们只有坚持市场，我们的房子就会像今天的吃饭穿衣一样，会解决好。所以，要做到地产的和谐，最关键的是理性，从我本身开始。
2007-02-04 16:27:59
主持人:

方总的每一句话，字字句句都印在了我们的心坎里。

有请朱会长。
2007-02-04 16:31:04
朱中一:

科学发展、和谐发展、可持续发展。

谢谢大家。
2007-02-04 16:31:26
邹平座:

我希望和谐房地产就是银行的房地产金融没有风险，房地产商更能赚钱，老百姓都基本上有房子住，政府给人民一个很好的交待，“地产中国”能够发展壮大。
2007-02-04 16:31:43
主持人:

这句话我最爱听。有请王齐国老师。
2007-02-04 16:32:17
王齐国:

相信政府的决心，运用市场机制，做好中国的地产业。
2007-02-04 16:37:11
杜猛:

我认为，任何宏观调控都必须建立在经济规律基础之上，任何福利和任何愿望都得建立在市场的基础之上。一个国家的经济要三市，车市、股市和楼市，买车上半年买，下半年就赔5万。

买股票，10买9赔。只有房子是恒产，所以不赔，是保值增值的，这就是规律，这就是客观事实，不承认现实就没法工作。谁希望房价涨？开发商肯定也不希望房价涨，肯定也希望稳定。所以我说，创建和谐地产要尊重经济规律，尊重市场。
2007-02-04 16:37:25
主持人:

从2006年到目前，宏观调控已经过去半年多了，已经认可了一个必然趋势，那就是中央对楼市的调控决心不可动摇，各项政策正在2007年进行落实、生效，住房结构、土地价格这几个楼市环节无一不会在未来发生根本性的变化，同时2007年的中国房地产市场的权利与利益都重新将梳理和分配。

由于时间的关系，今天的论坛到此结束，谢谢各位朋友和各位嘉宾在百忙之中能够光临“地产中国”组织的本次论坛，谢谢各位，谢谢各位嘉宾。
2007-02-04 16:39:15