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2008年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会

   2008年4月27日上午9:00,中国社会科学院在一层学术报告厅召开“2008年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会”,届时,相关专家、领导将出席会议,并作主题发言。中国网进行现场直播,敬请关注! 文字实录 图片实录 返回直播

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  • 2008年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会

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  • 2008年4月27日上午9:00,中国社会科学院在一层学术报告厅召开“2008年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会”,届时,相关专家、领导将出席会议,并作主题发言。中国网进行现场直播,敬请关注!

文字内容:

  • 谢寿光:

    各位领导、各位专家、新闻界的朋友们,女士们,先生们,大家早上好!非常欢迎大家在周末出席由中国社会科学院环境城市发展中心和社会科学文献出版社联合主办的2008年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》的发布会。

    2008-04-27 08:50:02

  • 谢寿光:

    我们会议开始之前,请允许我向大家介绍出席今天会议的领导和嘉宾:中国社会科学院学部主席团秘书长何秉孟研究员,中国房地产协会秘书长朱中一先生,国土资源部土地勘察规划院副总工程师邹晓云先生,国家统计局固定资产投资房地产业处翟善清处长,国土资源部明天信化有限公司副总经理陈云峰先生,中国房地产协会产业研究部绍新立女士,中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞主任。

    这次一年一度的房地产高峰论坛和《房地产蓝皮书》的发布会,都受到了社会和媒体的广泛关注。有一些年份蓝皮书的推出在媒体和业界,甚至在普通的消费者中,还会引起很大的讨论甚至是争议。在这里,我再一次说明,作为皮书系列之一,《房地产蓝皮书》是我们社会科学院与城市发展与环境研究中心的专家为首的研究团队,长期以来对社会广泛关注的房地产问题,包括价格、销售、房地产在工薪基层的地位和影响,以及年度长期建设的成果。

    今年房地产的形势里不确定的东西会更多一些,关注的点也会非常多。包括政府这几年对房地产进行宏观调控,出台了各项以关注民生为出发点的措施。到底实施以后产生的效应如何?在今天的会议上专家将会给大家谈谈他们的看法。现在我们首先有请中国社会科学院学部主席团秘书长何秉孟研究员讲话,大家欢迎。

    2008-04-27 09:06:29

  • 何秉孟:

    各位专家、学者,新闻界的朋友们,大家早上好。今天我们聚集一堂,举行2008年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会,我向主办单位中国社会科学院、城市中心和社科文献出版社,以及为此书出版付出辛勤劳动的作者表示祝贺。向到会的房地产业的领导、专家和新闻界的朋友表示衷心的感谢。

    在我国现阶段,房地产业的健康持续发展不仅关系到整个国民经济发展的速度和质量,而且直接关系到建设和谐社会,实现全面小康两大战略的历史进程。在基本解决温饱之后,城镇居民住房的增量需求和改善需求双双出现,满足城市居民的基本生活需求,帮助他们实现居者有其屋的人生梦想,是实现以人为本的基本要求。

    从这个意义上来说,房地产业的健康持续发展是建设和谐全面小康社会的重要物质保证。住房分配制度改革以来,我国房地产业迅猛发展,有效地带动国民经济快速增长,改善了城镇居民的诸多条件。但也存在着某些值得关注的问题,如:房价偏高,供应结构不够合理,房地产局部过热等等。

    房价偏高导致部分住房困难的中低收入家庭买房难,引起了党和国家的高度重视。十七大报告明确提出要实现居者有其屋和健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。这是党代会报告里第一次专门提及住房保障制度,第一次明确了保障方式和保障对象。

    2008-04-27 09:10:15

  • 何秉孟:

    2008年十一届人大政府工作报告更是把住房问题作为民生问题的重要内容,用一个章节来专门论述,这是政府工作报告对住房问题论述最多的一次。为抓紧建立住房保障体系,政府工作报告还提出了一系列的政策原则和具体措施,政府结构改革方案,甚至决定组建住房和城乡建设部,进一步表明国家对解决居民住房问题的重视和决心。

    2007年我国住房保障制度建设也迈出了重要步伐,出台了一系列政策。8月国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出了住房保障制度的目标和框架。11月建设部等部委发布了《廉租住房保障办法》、《经济适用房管理办法》,进一步完善和细化了住房保障制度,为解决中低收入家庭住房问题提供了政策保障。

    然而,我们必须看到正由历史所反复表明的,形成一个好的政策、办法和方案的出台固然不容易,但要落实政策、兑现办法或者是方案,真正解决问题,似乎更困难,更是一个艰苦、复杂的实践过程。因此,我们必须对房地产业继续进行深入、系统的研究,这对于完善我国房地产市场体系和保障体系,保证房地产业的健康发展具有非常重要的意义。

    2008-04-27 09:13:31

  • 何秉孟:

    由中国社会科学院城市发展与环境研究中心组织编撰的《房地产蓝皮书》已连续出版发行五年,参与这项工作的有关同志从学术的角度审视和评判我国房地产业的发展,对我国房地产业发展起到了一定的治理和支撑作用。我认为这是一项值得肯定和鼓励的工作。我预祝这次新闻发布会取得成功。

    2008年中国《房地产蓝皮书》将住房保障作为主题,尽管作者们都做了艰苦的努力,但由于信息数据、实践力量的主客观条件的限制,报告还不可避免的存在着这样和那样的不足,希望参与工作的专家学者继续保持谦虚、谨慎、执着、创新的精神,踏踏实实的作学问,把这项工作越做越好。我还希望在今天的论坛上,与会的专家学者畅所欲言,不吝赐教,提出批评和建设性的意见。同时,我也希望通过与媒体的共同努力,使《房地产蓝皮书》的成果得到更广泛的传播,为我国房地产业健康稳定发展作出更多的贡献,谢谢大家。

    2008-04-27 09:16:14

  • 谢寿光:

    感谢何秘书长对《房地产蓝皮书》的鼓励和支持。下面有请《房地产蓝皮书》的主编,中国社会科学院城市发展与环境研究中心李景国研究员对蓝皮书的最新内容和主要成果做一个发布,大家欢迎。

    2008-04-27 09:17:39

  • 李景国:

    女士们、先生们、新闻媒体的朋友们,上午好!下面我代表课题组做主题演讲,我演讲的题目是“2007—2008年中国房地产形势分析与预测”,演讲的内容分三个部分:

    第一部分:2007年中国房地产市场的形势。

    一、2007年中国房地产市场的主要特点:

    特点一:投资持续快速增长,中小户型投资比重不高,投资增速自东部向西部越来越高。2007年全国完成房地产开发投资2.5万亿元,同比增长30.2%,增速比2006年提高约8个百分点。其中,商品住宅投资约1.8万亿元,同比增长32.1%,为2003年以来增速最快的一年,增速比2006年提高6.8个百分点,高于同期房地产投资的增速,延续了2004年以来住宅投资增速一直高于同期房地产投资的态势。住宅投资占房地产总投按比重达到71.2%,为2003年以来的最高。

    需要注意的是,在商品住宅投资中90平方米以下的中小户型投资,只有约4200亿,仅占23.3%。纳入住房保障体系的经济适用房的投资为834亿,同比增长了19.7%,但仍低于同期住宅投资的增速,所占比重也比2006年下降了0.3个百分点。

    从东中西三大区域投资增速看,呈现自东向西越来越高的格局。2007年东部地区的房地产投资同比增长2.6%。中部地区房地产投资增长为35.4%,增速高于中部地区。西部地区房地产投资增长率为36.5%,高于东部和中部。其中住宅投资也呈现相同的态势,西部增速为40.5%,中部为33.9%,东部27.9%。分省市区看,北京房地产投资增长率为16%,上海为25%,均低于全国30.2%的平均水平。住宅投资增速超过55%的省区分别是新疆、吉林和海南。从经济适用房投资增长看,中部地区增幅高达48.6%,高出全国平均水平28.9个百分点。增幅超过100%的省份分别为江西、广东、山东、甘肃和贵州。

    2008-04-27 09:19:24

  • 李景国:

    第二个特点:土地购置扭转了连续两年下降的局面,地价继续上涨。2007年全国土地购置面积4.1亿平方米,同比增长11%,扭转了2005和2006年购置绝对量连续两年减少的局面。

    从这个表(幻灯)可以看到,2005年和2006年土地购置面积同比增长均为负值。土地购置价格为1198元每平米,比2006年提高150多元,上升幅度为14.9%。2007年全国土地开发投资近1500亿元,同比增长22.9%,但增幅同比下降5.8个百分点。同时土地开发面积同比下降20.5%。开发投资增幅下降一方面与前两年土地购置面积绝对量的减少有关,也会对未来一两年市场供给产生一定影响。

    第三个特点:市场需求总体旺盛。市场需求总体旺盛的表现之一是销售面积及增速大于当年竣工面积及增速。2007年全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米,同比增长5%。而销售面积达到了6.91亿平方米,同比增长24.7%。销售面积比竣工面积多了约2亿平方米,或者说销售面积为竣工面积的近1.5倍。表现之二是商品住宅控制面积继续下降。12月底全国控制商品住房约6700万平方米,同比下降16.6%,降幅较2006年加快8.6个百分点。这表明2007年商品住宅供给增量相对于市场需求明显不足,成为刺激房价上升的原因之一。

    第四个特点:房价继续在高位增长。部分城市房价上涨较快,一些城市年底房价下降,商品住宅需求旺盛必然推动房价上涨。按照商品房全年销售总额和销售总面积之比计算,2007年商品房均价3885元每平米,比上年上升15.4%,增幅同比上升9.1个百分点。其中住宅价格上升17.5%,同比增幅上升11.3个百分点。

    从全国70个城市房屋销售价格指数看,部分城市房价上涨较快。房价上涨较快的城市不仅有一线城市,也有中西部的二线城市。分月统计结果显示,房价同比在前五名的城市,北京12个月份均榜上有名,深圳10个月份在列,西部的乌鲁木齐全年有一半的月份都在前五名。根据有关部门的监测,2007年70个大中城市房屋标准价格平均涨幅为7.6%,其中上半年房价涨幅基本平稳。从6月份开始加快,到11月份房价涨幅有所放缓,12月份部分城市房价环比涨幅下降,70个大中城市房价环比下降的城市有18个。

    2008-04-27 09:24:10

  • 李景国:

    二、存在的问题:

    1、房价增长仍然较快,调控措施力度不够。近年来,国家在土地交易、信贷发放、税收征管、外资利用、利率调整、信息披露、套型结构等各个环节密切出台调控措施。但2007年房价快速增长的势头仍然没有得到有效抑制,其中一个重要原因是调控措施没有得到不折不扣的落实。例如2007年在住宅投资中,90平方米以下的中小户型投资仅占23.3%,据套型结构调控的要求差距还很大。

    2、土地交易波动过大。部分城市土地交易价格履创新高,并向二线城市蔓延,但同时也多次出现土地市场交易坡度过大,增长商品房供给的不稳定性。

    3、保障性住房建设力度不足。2007年全国住宅总投资达到1.8万亿,同比增长了32.1%。同期经济适用房的投资增长率比商品住宅投资增幅低12.4个百分点,占住房投资的比重也继续下降。

    4、住房保障边界扩大与公共财政支持能力的矛盾较大。住房保障制度是国家保障无能力购房群体基本住房条件所采取的辅助政策。各国对保障对象的划分、范围各有不同,我国将住房保障对象界定为中低收入群体,不仅意味着保障住房的受惠人群增加,也意味着增大了公共财力支撑。在现阶段,如何实现保障性住房建设目标与公共财政向匹配,建立起良性的住房保障机制是需要面对的重大课题。

    5、中介监管亟待加强。2007年房地产中介公司失信和违规行为影响特别突出,损害了住房市场健康发展。一些中介公司存在人员素质不高、管理松懈、重短期赢利、轻诚实守信的诸多问题。总体来看我国房地产中介市场起步晚,具有广阔的发展空间,但规范市场、加强监管和制度建设对于中介市场繁荣具有重要现实意义。

    2008-04-27 09:30:41

  • 李景国:

    第二部分:2007年房地产市场备受关注的两大热点问题。

    2007年我国房地产市场广受关注的两大热点问题:一是房地产市场是否出现拐点的问题。二是住房保障问题。

    关于房地产拐点讨论,近年来,国家密集出台抑制房价过快增长的措施,但房价一直持续走高。2007年1—9月国家加大了宏观调控的力度。9月27日央行和银监会联合出台第二套住房房贷新政,有针对性地遏制房地产投机、投资和改善性需求。10月以后,一些城市,如北京、上海、广州、深圳、南京等城市的房屋销售量倍减,房地产价格出现下降,如此引发中国房地产市场拐点的争论。

    大致可以分为五种看法:一、没有出现拐点。二、已经出现,或应该出现拐点。三、断言出现拐点尚为时过早。四、拐点的出现仍然是不成熟的命题。五、一些开发商降价是为了做大自己,吃掉别人的行为。

    我们认为,尽管适应中国房地产市场价格过渡上涨的因素正在增强,不能排除一些城市在某些时刻的房价上下波动,但从房地产市场的基本面看,还不具有整体走降的条件和环境。

    第一、需求推动房价上涨的力量依然很强。中国的城市化和工业化进程导致的刚性需求,城镇居民消费结构升级引发的改善性需求,旧城改造,旧房拆迁造成的被动性需求,几种需求的叠加决定了需求推动房价上涨的力量依然很强。

    第二、中国人多地少。土地资源稀缺,城市用地尤其稀缺。保护耕地是国家的基本国策,供地从紧政策使市场增量受限问题难以得到改观。

    第三、目前房价出现大幅下降的拐点没有政策支撑。

    第四、国内外原材料价格不断上升,劳动报酬逐步增加,房地产产品质量和科技含量持续提高,导致房地产生产成本走高,这些基本面短期内难以发生根本性改变。某些城市出现的房市交易量下降,市场观望氛围浓厚,并不能证明房地产下降的大拐点已经降临。至少提出该论点还为时尚早。

    2008-04-27 09:35:10

  • 李景国:

    二、关于住房保障体系建设的问题。

    住房关系到国计民生,在市场经济条件下必然存在部分家庭没有能力自己解决住房问题,政府和社会应承担起为这部分家庭提供基本住房保障的责任。近年来,政府相继出台了一系列住房保障措施,包括加强廉租房建设、经济适用房建设等。但是存在投入机制不健全,配套措施不完善,经济适用房、廉租房供应量严重不足,部分城市政府建设保障力度不够等问题。

    2007年,国家相继出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,《廉租房住房保障办法》等政策措施,明确了廉租房保障制度实施的时间表和保障范围。提出了包括廉租房、经济适用房和具有一定保障性质的限价房等在内的住房保障架构。国家加大对保障性住房建设力度,使中低收入者看到了希望,但是要把政策落到实处,需要作出长期、艰苦的努力。

    首先必须注意政策执行的条件和成本。如住房保障建设离不开公共财政的支撑。我国各地发展不平衡,建设住房保障体系的能力和进展难以整齐划一。在深化改革,完善社会主义市场经济体制的背景下,政府主导与市场机制如何有效地结合起来是一项有待深入研究的课题。在房地产调控上既要强化政府住房保障的功能,又要不以损害发挥市场配制资源的基础作用为考量,需要政策来支持。

    2008-04-27 09:43:40

  • 李景国:

    房地产市场供应主体是企业,开发企业的目的是赢利,在政府的主导下如何吸引企业积极参与也是一个难题。住房保障建设不仅关系广大中低收入底层的切实利益,而且涉及当地开发商的利益,更有地方政府的利益,其中关系需要平衡。如果监管机制不完善,在土地出让以及房屋销售等环节出现暗箱操作,造成新的不公,可能带来较大的负面效果,达不到预期目的。

    其次是僧多粥少问题难以回避。房价在高位持续较快增长,中低收入者等没有能力的购房群体在增加,购房保障建设必然是一个由低水平到高水平长期建立的,可能需要较长的时间才能够完成。在低收入家庭住房困难情况下,如何真正落实经济适用房、限价房等保障性和具有一定保障性的住房政策,实现有效供应,以及解决低收入家庭住房困难等等,都是难题。

    还有政策公平问题。一面是不断上涨的房价,一面是政府制定的保障性住房建设。住房保障建设制度不完善,监管不到位,容易滋生腐败。这就提出了我国住房保障制度如何更加公平、公正的问题。

    2008-04-27 09:44:06

  • 李景国:

    第三部分:2008年房地产市场趋势与对策建议。

    一、2008年房地产市场趋势。

    趋势一:房地产调控力度进一步加强。影响房地产市场的因素错综复杂,几年来宏观调控的政策措施不断出台,但房价依然在高位持续增长。2008年房地产宏观调控力度将进一步加强,一方面出台的政策将继续深化落实,另一方面,新政策主要集中在从紧的政策及完善住房保障,房地产融资管理和抑制需求等方面。

    趋势二:资源在向保障性住房倾斜。2007年既有的住房政策理念发生了较大转变。在强调住房经济市场属性的同时,要更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应,对住房保障体系建设日益重视。国家住房和城乡建设为主建,意味着住房问题将得到更加强有力的领导和管理。我国住房政策理念和方向将发生转变,土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。

    趋势三:开发企业将继续有并购和冲突。在国家宏观调控力度不断加大,国际资本进入和美国次债危机的影响下,2008年我国房地产行业竞争将更加激烈,企业将继续分化。一些龙头企业通过上市投资和规模性的投资增加竞争力,比较优势日益明显,对市场的垄断和领导能力日益增强,一些中小地产商经营环境日益严峻,优胜劣汰将继续加速房地产行业重新洗牌。

    2008-04-27 09:44:23

  • 李景国:

    趋势四:供给平稳增长,结构改善。土地供给方面,促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地,特别是住房用地供给有望平稳增长。同时,国家加强对闲置土地处理力度,二级市场进入实际开发的土地供给将有较大幅度的提高。在用地结构方面,随着国家相应措施的落实,用于中低档次,特别是廉租房、经济适用房、限价房的土地供给将增加。在住房供给方面,基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地的处理力度,现有住宅开发将加快。2008年住房供给量将保持增加态势,在供应结构方面继2007年经济适用房和两限房较大幅度的增加,可以预计2008年中小套型的住房供给将有较大增加,包括廉租房在内的政策性住房,将有较大幅度的提高。住房供应结构将进一步改善。

    趋势五:房价上涨趋缓,但出现拐点的可能性不大。房价经历连续多年的高速增长,2007年更高,对于国家调控政策效力的发挥,2008年房价上涨的幅度将低于上年。尽管高位房价的城市可能出现房价的振荡,但全国房价出现整体向下的大拐点的可能性不大。

    2008-04-27 09:50:36

  • 李景国:

    对策建议:

    一、增加有效供给。相对于工业化和城市化的进程,特别是经济发展比较快的城市,新增居住用地数量偏少,比重偏低,仍在全国用地综合平衡的基础上适度调整城市用地供给。在年度出让土地中相应增加居住用地,在用地供给需求旺盛的背景下,市场形成房价上涨的强烈预期,囤地囤房成为一种开发模式,为此,应加强监督执行国办发2006文件的力度。居住用地出让要求开发商提出详细的开发规划。

    二、继续遏制投机性需求,规范市场风险。在房价持续增长预期的引导下,闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀,为此应当遏制、打击投资性需求,特别要监控国际热钱非法行为,防范市场风险。应在健全住房信息的基础上提高第二套住房按揭的比例,对闲置住房增收闲置调节税。

    三、构建多层次的住房保障体系。我国是发展中国家,城市居民家庭收入水平较低,积蓄有限,广大中低收入基层即使有银行按揭支持,也仍然面临首付和还贷压力。为满足他们的需求,在发展物业市场的同时,要更大力度加强住房体系,构建多层次住房保障体系。改革职工导向住房公积金制度,探索建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度,增强中等收入的家庭购房能力,完善对住房保障目标人群的识别管理机制,建立以持续低收入和住房期限作为购房保障人群的识别机制。

    四、注重政策的衔接性和协调性。

    众多因素影响房地产市场,对房地产市场的调控涉及诸多管理部门,为提高房地产市场调控的效果,需要强化政策之间的衔接和部门之间的协调。比如加强国家相关管理部门之间的协调和沟通。相关部门应定期进行信息沟通和协调,突出政策的科学性、全局性,保证调控结构的一致性。又如强化政策的协调性。房地产市场客观上存在多元利益之间的博弈,中央政府与地方政府,地方政府之间,政府部门与企业,房地产供给产品需求之间的利益不同,对政策的理解和执行也存在着差异,国家政策的重点在于统筹兼顾,综合协调各方面的利益。

    我的演讲完了,谢谢各位。

    2008-04-27 09:51:29

  • 谢寿光:

    感谢李景国研究员和大家共享了成果。我觉得这个报告里面的很多内容都是具有新闻意义和价值的。下面进行专家演讲阶段,首先有请中国房地产协会朱中一先生演讲。

    2008-04-27 09:55:55

  • 朱中一:

    有机会参加2008年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》的出版发布会感到很高兴。刚才听了何秘书长的主题讲话,听了李景国研究员对蓝皮书内容的介绍,觉得很受启发。

    一、从基本观点来说。基本的素材,基本观点我还是赞成的。另外一个社科院完全作为第三方,对中国房地产进行深入的研究,我作为行业协会的负责人,表示感谢。

    关于对2007年房地产市场情况的分析,或对2008年房地产的预测与建议,在3月20号中国房地产协会的报告会上面,我们以预计产业与市场专业委员会的名义,发布了《关于2007年中国房地产市场情况的报告》和《2008年房地产市场预测估计的报告》。同时,还发布了《城市住房合理性研究》,《城市住房供需结构研究》,《流动性过剩与房地产宏观调控的研究》以及《完善与创新廉租住房制度》的专题研究。听了刚才李景国研究员的讲话,我们的基本想法,基本的观点,基本素材是一样的。

    根据市场关注的问题,大家关注的层面不同。你们提的是两个问题,一个是拐点问题,一个是社会保障问题。我们当时在研究报告里面提了四个问题。第一个是商品房价格和土地价格出让上涨过快的问题。第二个问题,房地产开发投资增速加快,但商品住房市场有效供应不足,中小户型的住房供不应求的问题。第三个问题,中等偏低的家庭住房问题。第四个问题,市场上出现拐角的方案问题。

    你们也提到了,住房保障制度必须要落实,但从政府层面,各地政府从认识上已经完全认识到这是政府责任,而且在力度上在进一步加强。至于拐点这个问题,我们当时没有提出来,我们觉得还需要观望。因为从根本上我们就不想承认那个拐点。社会上小报小刊把局部地区的市场波动,把局部地区楼盘的降价称之为拐点,我觉得没有必要去争。这个问题要看数目,看实例,应该站得高一点。但是我们觉得作为市场经济,个别地区、个别楼盘价格的上涨下降,有起有落都是正常的。但就全国来说,是观望,不能是拐点。我们是从市场的角度提的。

    2008-04-27 09:57:14

  • 朱中一:

    刚才李景国研究员讲的2008年的建议,我觉得你们建议的观点我们都认可。我们当时提了五点建议:

    第一点建议,既要稳定政策,狠抓落实,又要因地制宜。实际上就是你们讲的政策连续性,我们考虑得更多的是我们国家的地域很大,经济发展不平衡,再加上房地产的利益是很强的,这些国家是要考虑到的。

    第二点建议,我们提出要服从实际的扩大房地产的融资渠道。尤其在当前实施从紧的货币政策是必要的,但是要保持长性,保持住宅建设的市场规律,否则对下一步的房地产是不利的。

    第三点建议,大力发展二手房市场和租赁市场。这个基本观点是不一样的。目前空置房下降,闲置房上升,怎么样推动拥有两套房以上的家庭把房子推向市场。

    第四点建议,加强房地产供求体系的建设。我们分析了一下,当前从市场的观望上,有一些老百姓感到迷茫也好,重要的原则就是底数不清,信息不畅,理论不通。所谓底数不清,咱们搞城市住房体系建设很多年了,发生了很大变化,但是住房的情况究竟怎么样我们不清楚。所谓信息不畅,包括政府的信息,舆论报道的信息,包括开发人制造的信息,互相之间并不是畅通的,也包括部门和部门之间都不是畅通的。第三个,舆论一定要正确引导。咱们也理解媒体,媒体要报道一些东西,但你正面不说,你就用你自己关注的那一点来宣传,全部怪媒体也不合适,主要是政府怎么组建信息发布制度,完善新闻体系,这是最重要的办法。

    我的建议就是,加强基础设施的建设,就是我刚才讲的四个专题。我们认为这四个专题,是房地产当前,也是今后一段时间房地产应该关注的问题。所以我们把四个专题研究的成果给了建设部,把2007年的市场情况和2008年的市场预测和建议已经送到国务院办公厅了,等待领导的决策。

    总体上,尽管我们两个的报告提的问题很多不一样,但是观点、基本素材是一致的,所以我表示感谢。

    2008-04-27 10:01:57

  • 朱中一:

    第二个问题:我想讲一下关于一季度的情况。国家发改委4月22号在网站上已经发布报告了,我个人是赞同发改委的报告的。17号国家统计局基本数字出来以后,咱们的观点就出来了,因为我们的观点是以数字为依据的。我个人觉得,2008年一季度随着国家宏观调控政策和住房保障体系的建设逐步落实,城市低收入家庭的住房问题已经在逐步解决,政府下了很大的功夫,房地产供求关系有所缓和,房价涨幅总体趋缓,住房结构进一步改善,投资、投机性得到控制。但是,住房的价格整体上还在高位运行,成交量下降。这是一季度的基本判断。

    具体的有这么几个方面:

    第一个,住房保障工作积极推进,低收入家庭的住房困难问题正在加快增长。这就包括了各级政府正在落实国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,抓紧落实今明两年廉租房的计划和经济适用房建设的计划,多渠道筹集资金,努力增加房源。同时按照建设部《关于加强廉租房质量的通知》,加强廉租房的质量。所以第一季度,解决的程度还是很大的。

    第二个表现,绝大多数地级以上城市开始做年度的住房建设报告。全国280多个地级以下的城市基本上都公布了2008年的住房计划,有210多个城市公布了2009年的住房建设计划,编制2008到2010年住房建设的工作正在抓紧执行。房价涨幅较快还提出了限价房的建设计划,廉租住房建设计划的公布实施和廉租房计划的编制对平衡供求关系,调整住房结构,引导消费预期,稳定住房价格发挥了积极的作用。这一项作用,应该是这一届政府,或者是从去年年底以来一项有效的工作。对调整结构,稳定预期起了相当大的作用。

    2008-04-27 10:06:45

  • 朱中一:

    第三,住房价格涨幅总体趋缓。去年11月份到今年3月,全国70个大中城市商品住房消费价格指数比分别为1.9%,1.1%,0.3%,0.3%,0.2%和0.3%。珠三角地区主要的一些城市从去年11月份以后,房价在起伏当中回落,长三角地区基本稳定。包括像北方的城市涨幅总体还可以。北京地区昨天的报纸说,北京市住房价上涨了,但总体的涨幅还是趋缓的。70个大中城市,一系列精品房、商品房、住宅的价格逐渐上涨。

    第四,市场供应的指标仍然保持较快增长,销售量指标逐渐下降,供求紧张关系得到缓解。可以看国家统计局发布的数字,3月份全国完成的开发投资4688亿元,同比增长32.3%。其中住宅投资3364亿元,同比增长34.7%。房屋施工面积15.86亿平方米,同比增长27.5%。竣工面积7856万平方米,增长26.9%。其中商品住房的用户面积6397万平方米,同比增加27.4%。90平米及以下的住房比例也在提高,像北京市一季度90平方米以下占全部住宅新开工面积的比重为49.3%,比上年的同期提高了26.3个百分点,比上年的全年提高了很大的比例。说明90平方米以下的比例也在提高。但是,从销售的情况来看,全国一季度的商品房销售面积同比下降了11.4%,销售面积有所下降,但是销售额并没有下降。销售面积其中商品住房的销售面积下降了。虽然商品住房的销售面积仍然大于竣工面积,大销售面积已呈现下降的趋势,说明供求矛盾还是缓慢的。

    2008-04-27 10:12:16

  • 朱中一:

    第五个特点,住房租赁市场开始活跃。由于一些地方的高房价导致中低收入家庭难以购房,以及财政部、国家统计局最近出台了《有关住房优惠政策》,使部分购房者由持币观望转向租赁,特别像北京、广州等城市,居民住房租赁的成交量呈上升趋势。我前天在南宁了解了一下,现在二三线城市的租赁市场也开始活跃,南宁1—3月份住房的租赁价格总指数同比上涨了4.7%,环比上长了0.9%,住房需求大幅度增加,部分黄金地段的租金上涨了20%。造成今年一季度这种市场的变化,我个人觉得是有五个因素交织在一起的。第一个是政策的引导,主要是国家出台了解决住房的意见,央行提高了住房贷款比例抑制了这一发展。第二个就是国际公布了住房设施计划和五年计划,引导并稳定了消费者需求。第三个,企业本身也趋于理性。就像我们原来的报告,深圳、广州、北京、上海去年销售量在下降,开发量也在下降,是同步的,需要关注的就是少数媒体以拐点论评价房地产。第四个,可能是由于积极的原因造成观望。一季度的时候销售量都比较低,当然二三季度都开始上升了,包括销售量总价等等。这就是前两年日本的情况。也有特殊的原因,就是今年南方很多城市遭受了冰冻雪灾,对这些原因也要客观的分析。但是关注二三季度的情况,根据去年和前年的情况,要继续尊重市场,密切关注市场的走向。

    2008-04-27 10:16:19

  • 朱中一:

    对下一步房地产市场总的分析判断,我也比较赞同你们的一些观点。发改委4月22号网上发布的信息,也是很相近的。因为从国家层面上来讲也是很重视的,包括温家宝总理在今年的政府工作报告当中用很大的篇幅讲了房地产的一段话,这段报告应该是在历次政府报告当中是最长的。另外是将原来的建设部改为住房建设部,还有一个就是市场的供求情况,你们讲的几方面的需求情况,我们也是赞同的。需求旺盛仍然是我们国家现阶段市场需求发展的特征。咱们现在属于城镇化的快速发展阶段,理论界对于城镇化有一些争论是合理的。但2005年,当时建设部组织两位专家,给中央政治局讲课的时候,说每年增加0.8个百分点就比较合理,但实际的情况,每年都是1%—1.5%。咱们按每年增加1500万,每户按三口人算,按90平米来算,那么有一半的新房,一半的旧房,所以新房和旧房都需要2亿2000万平方米。

    去年以来,国家对重庆、成都的城乡统筹地区,对武汉环境友好型、资源节约型的实验地区,还有今年批的北部湾的规划圈问题等等,这些地方城镇化的问题为加快步伐创造了条件。城镇化步伐的加快会必然造成房地产开发需求量的增加,客观上也容易造成开发量的增加,还容易造成房价的压力问题。

    2008-04-27 10:24:19

  • 朱中一:

    从供给方面来说,我们国家土地人均面积,在客观上难以满足需求。就目前来说,无论市场、老百姓还是国家层面,更多的是关注房价,而房价成本在提高,土地成本在提高,钢材也在提高。4月1号《经济观察报》的一篇报道,题目是“全国人大问询四部委”,里面有一段话,近期巴西、澳大利亚到我国的铁矿石均上涨5%以上,在巴西、澳大利亚的矿石价格到港价格比重分别上涨了60%、50%。其他的原材料,包括劳动力成本都在涨。在这种情况下,让房价降下来难度是很大的。

    另外现在提倡建设省地节能环保,节能环保开始的时候成本肯定要提高,一定要老百姓受益,所以我们觉得房价的上涨压力还是很大的。再加上目前咱们的渠道狭窄,银行的利率上涨跟不上物价的上涨,这种投资性需求也是很难避免的。至于股市和房市之间的关系各有各的说法,但是不管怎么样只要投资渠道狭窄,购房的各方面都难以解决。房价在二三季度上涨的压力还是比较大的,相比中西部地区压力会大一点。一个是城镇化的步伐在加快,另一方面由于房价的基数低,所以房价上涨的压力比较大,这是我个人的一些想法。

    当然,今年房地产的不可预见性还很多,比如说美国次贷的影响也很大,还有国家的从紧政策等等原因,对老百姓的住房都造成了一定的压力。我觉得不管是这种不确定因素也好,还是其他原因也好,总体来讲,由于市场的供给关系,由于各级政府对房地产的重视是坚定的,我们觉得2008年房地产的市场是朝着国家明确的总量基本平衡、结构基本合理和房价过快上涨的目标,迈出实质性步伐的一年,是房地产理性回归的一年,这也是各级政府和广大群众所希望的。谢谢各位。

    2008-04-27 10:26:12

  • 谢寿光:

    感谢朱先生给我们提出的建议。下面请国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云演讲。

    2008-04-27 10:33:41

  • 邹晓云:

    大家早上好。一年一度的皮书发布会,在社会上影响还是挺好的,挺正面的。因为从社科院这个平台上来说,对整个房地产市场或者是住房制度的一些意见,我觉得是超脱的一面,它的视角是不一样的,可能更多的是从社会发展的角度关注。

    今年的主题是住房保障性的问题,这个视角挺好,我非常同意刚才主题发言李景国博士对市场的总体判断,也同意刚才嘉宾的发言。我们很乐意见到政府在住房保障方面所采取的一些措施,而且整个的情况在向好的方面发展。我们可以看到市场购房者现在的心态,现在的期望,或者是持币观望的心态都反映了一个问题,就是对市场的理性回归有一个很好的预期。这当然与现在采取的一些措施都对住房的社会需求有一个很好的预期。但是,我们也看到,尽管在这么强劲的措施之下,在成交量很小和下降的情况下,房价还是在高位上涨,我觉得这是一个很不正常的现象。由此,我们提出一个居住公平的问题。居住公平是是一个很重要的理念,在房地产发展的政策上,或者是住房保障的政策制定过程当中,必须要有住房、居住公平理念的指导,而不仅仅是保障的问题。保障可以保多,可以保少,但公平是很重要的一个事情,它是一个社会问题。我们都清楚,即使不知道居住公平这个概念,大家也会有公平意识,这种意识是我们与生俱来的,都有很深的体会。所以,如果说住房保障政策要做得更好,必须要有居住公平概念的指导,如果没有的话,住房保障政策是不可能持续的,而且是容易发生偏移的。

    2008-04-27 10:34:31

  • 邹晓云:

    实际上,我们国家在人多地少的情况下,住房居住的供给性显得很重要。因为我们的住房是有限的,人均居住的面积是有限的。大家知道现在粮价上涨,各个方面都在上涨,这是有关系的。在这种有限资源的情况下,大家可以想像,如果土地资源被一部分人所控制,或者被一部分人的利益所控制的话,大部分的人就不可能享受到住房给我们带来的好处和实惠。可能这种问题在土地资源比较充分的国家就不会存在这个问题,也不会特别严重,但在中国是尤其严重的问题。所以说,政府在控制土地供应规模、比例、结构上面,是尤其要注重居住和供给的问题,这是一个很重要的问题。

    我们现在看一看中国的土地市场、房地产市场,可以看到很多不公平的信号,或者是一些指标。比如说房价和收入比的问题,它的内部实际上就有一个不公平的问题。尽管房价和收入的比在现在的社会上有很多不同的争议,对数字的大小高低有争议,这个并不重要,重要的是大家可以看到有很多的工薪阶层,中低收入的社会成员他们购买房屋很困难,没有其他的解释,主要是他们的收入太低,房价太高。由于房价太高,最后让大多数人不能够购买到房屋,也不能够享受到土地带给我们的福利,这个也就是不公平的。

    另外让中低收入者按照高收入者的水平去购买房价,或者是让他们用相同水平去买房,这显然也是不公平的现象。我们从经济学上去分析,这是市场上的一种不合理。但是从社会学上去分析,是一种不公平现象,它的价格门槛把很大一部分人挡在了公平之外。

    前几年听到开发商说,我们只给富人盖房,近期也听到我们说:商品房对富人来说并不高,但是他们忽视了土地资源的公平,忽视了社会价值。如果在西方提出这种观点是不会有人追问的,因为土地资源是很自由的,但是在中国现有的土地供给政策下,在现有的房屋开发政策下,如果开发商要提出这种观点的话就是一个很不负责任的说法。

    大家都知道现在的土地供给和房屋开发政策是非常具有垄断性的,是非常有利于房屋开发商阶层的,是符合他们利益的。从这一点上来说,这是我对他们的一个批判。

    2008-04-27 10:41:40

  • 邹晓云:

    第二点,看一看投资住房与自居、居住住房面积的比例,这种比例也反映了一个公平性的问题。由于投资性住房的比例过高,实际上挤压了用来居住住房的面积,很显然,投资性的比例过高后大家购买住房就很困难,也被挡在门外了,最后造成很多人买不起房。北京市统计局和建委在2006年做过一个抽样调查。他们在北京选了大概15个小区,最后调查了500多户用户,发现有17%的房屋是用来投资的。投资的比例,当然不能绝对的说是高或低,不能很好的判断。但大家想一想,如果还有一些房屋卖不出去,或者还有很多房子不愿意卖,比如说开发商有不愿意卖的想法,实际上加上这些因素之后,在市场流通的房屋比例会大大的缩水,这种不公平的现象也会带来一些社会问题。

    再比如,土地闲置和房屋空置的问题,这也是住房不公平的具体表现。在土地资源非常有限的情况下,闲置、空置的比例高会造成社会资源的浪费。同时用于开发的住宅少,最后也会导致房价上涨,购房者买不起房子。大家也知道有天价地的问题,现在也出现了天价房的问题。

    2008-04-27 10:50:15

  • 邹晓云:

    还有就是居住区位享受不公平的问题。现在在大城市里面可以看到,有很多旧房和老城区的改造,最后收入低的居住者都被迁到比较偏僻、偏远,价格比较低的地方,这也是一种不公平。当然,如果从社会学的角度去研究这个问题,不公平会更多。我们单从经济上去研究,那么这些土地在拆迁的过程当中,实际上是没有还给居住者的,很大一部分的收益都被政府或者是开发商拿走了。区位上的好处并没有被原来的居住者所享受,或者是被中低收入者享受。由于城市中心的地价和房价不断的上涨,中低收入的人群就被自然的排挤到比较偏远的地方去。从经济学上说这是很自然的想法。但我们的政府应该从这些方面采取措施,逐步地控制。当然政府也采取了一些措施,比如说在小区当中建廉租房,建中低收入者居住的房屋,但效果并不好。效果不好,不是说大家住在那里的效果不好,是实现的程度不高。

    比如说,住房资源占有成本上的不公平。现在占用大户型的人和占用小户型的人,他们交的税收还有其他方面的成本基本上都是一样的,没有区别对待。在房地产开发商和住房购买者之间,在税收方面也是一样的。比如说现在讲的物业税收,房地产开发商是不交的,但是房屋居住者是要交的。现在很多人都在讲物业税的问题,实际上在我们国家制度的情况下,房地产开发商拿到土地盖完房以后,他也是所有人,房屋的产权拥有人,住户购房者也是产权,但是这两种产权在税收上,在资源占有成本上应该是有区别的,但现在没有区别,所以这也是不公平的现象。

    2008-04-27 10:50:48

  • 邹晓云:

    还有一点不公平的,就是购买住房。在经济的使用上面,比如说贷款买房,也是不公平的现象。现在一说要调控市场,就要增加购房者的金融门槛,这是一种很不公平的现象。美国的次级贷为什么发生?实际上就是让美国的人很容易获得贷款的支持。他们的门槛很低,他们有很宽松的贷款条件,但在我们国家是很简单的提高金融,只是做一些宏观的调控,这是不公平的现象。

    在风险的控制上也有不公平。比如说预收制度上面,我们只保护了开发商前期投入资金的来源问题,但是没有考虑到购房者预交资金的安全性和风险。另外,我们在房价振荡的时候,开发商有一些风险是转移到购房者身上来的。前一段时间在深圳,一些购房者要求补价,因为房价下降了,当然从市场规则上来说是不合理的,或者是不合要求的。但是从风险上来看,房价上涨那么高,究竟是由谁造成的?在非常高的情况下,我不得不购买房,而购买之后房价又突然下跌,这种风险究竟应该由谁来承担?很显然,在这种承担上,购房者就没有受到保护。所以在风险的保护力度上面,也存在不公平的现象。

    2008-04-27 10:51:01

  • 邹晓云:

    通过种种分析我们可以看到,房地产的居住保障或者是居住制度都没有真正的体现居住公平的理念。那么,政府究竟应该有什么作为?第一点,我呼吁应该从制度层面上,更高一层的法律法规上面,要明确的体现居住公平理念。我查了一下,我们的制度当中很少体现到这种字眼,我们只有在更高一层的理念指导下,住房保障才能够可持续的发展。

    第二点,政府的调控目标。我个人认为政府的调控目标不应该要盯住市场的稳定,至少不要把第一目标作为市场的稳定,我们的第一目标应该是公平。中国改革开放30多年,发展已经到了一定的程度,我们应该把第一目标做一下调整,放到公平上去。公平是一个社会问题,市场准入是一个技术性的问题。这是政府必须要做的第二件事。

    第三点,政府要在住房政策的设计上面,或者是计划、法律上面,应该有更多的公众参与。我个人觉得现在的公众参与还远远不够,如果公众参与得少,公平性就打一定的折扣。只有让更多的人参与,我们才能够有更多的公平。

    第四点,在资源紧缺的状况下,对中低收入者土地资源的控制和住房的控制,要有切实可行的倾斜政策。国土资源部下发了一个要求,就是政策性保障住房不低于70%。现在的住房和城乡建设部也在住房结构上有一些规定,这些规定当然都是很好的,但怎样去落实,现在的难度确实非常大。这些需要我们政府的努力,也需要全社会的努力,也需要我们的公众积极的参与和推动。才能够把住房保障走向一个更加合理。

    谢谢大家。

    2008-04-27 10:53:47

  • 谢寿光:

    感谢你的演讲,关于这个问题做了很多论述,现在我们有请明天信化有限公司总经理陈云峰先生讲话。

    2008-04-27 10:56:33

  • 陈云峰:

    各位嘉宾大家好,很高兴参加今天社科院举办“2008年房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》”的出版发行会。今天会上我讲四个观点。

    第一点,因为我是来自房地产一线的,是开发商企业的代表。我们是独立运行的明天信华投资控股公司,我在这里介绍两个项目,我们在2005年开发了北京东部朝阳公园外面青年路的国美第一城项目。这个项目是100万平方米,我们是2005年度住宅的销售冠军,当年的销售额有32个亿,销售的单价综合起来是5500元。

    另外我们开发的项目在北京的北部,就在立水桥天通苑前面的项目是“明天第一城”。这个项目是50万平方米,我们在2006年度基本销售完毕。在2006年度我们的项目排在北京销售的第八名,销售均价是6500元每平方米。介绍完这两个项目,我谈一点感受。

    作为一个房地产的开发商,能够参加像今天这样的会议感觉特别的高兴。刚才发言的领导里也有一些谈到公平,我觉得公平对开发商也要公平。我提一个观点:就是截止到今天为止,走进社科院能跟政府的官员、专家学者一块坐在主席台前探讨房地产行业发展,我是唯一的一个开发商代表。可能以前大家都有这样或者那样的顾虑,或者有这样和那样的想法,但是公平的社会首先要听来自不同角度的声音,这样大家才能够明确事情的原委,这也是公众参与的信号,这也是一个好的现象。以社科院为主的政策研究机构重视全面房地产市场的每一个有机链条,大家都参与进来,来促进房地产行业的健康发展。

    2008-04-27 10:57:58

  • 陈云峰:

    第二点体会:我在会前浏览了一下《房地产蓝皮书》,书中不仅对2007年—2008年房地产的形势做了分析和预测,而且里面也涉及到了住房保障、土地供应,包括房地产的投融资,特别是美国次贷危机对中国的启示,也对中国的商业地产的市场和政策也进行了分析。从一个房地产的从业者来说,我感觉这个书是一个好书。它有几个特点,就是观点鲜明,数据全面、充分,分析得比较透彻。

    房地产行业是一个发展才10年的年轻行业,发展非常快。但是在理论上一直不完善,大家众说纷纭。作为在房地产企业的一个高级管理人员,我也试图更多地了解政策,更多地了解国外房地产发展的现状,我也想看到在房地产领域里其他企业的发展。但是在市场上,现在很难买到一本非常全面的好书。大家注意到一个细节,就是在书后面有一个定价,是59元。我买到的所有关于房地产的书基本上都在500块钱以上,而且都在机场比较好买,在一般的书店还不是特别好买。因为房地产这个行业发展太快了,政策一直跟在房地产发展的后面做,所以写这些理论的人都跟在政策的后面写,所以造成很难看到这样的好书。在房地产行业里,第一个是买书都很难,而且都很贵。从这个角度,咱们这次《房地产蓝皮书》也带了一个好头,就是先降价。

    今天的会议朱秘书长也讲了,就是我们每个人都要说实话,可能你说的是错的,可能是对的,但是大家都要说实话。现在社会上有一个现象,房地产老总们开会的时候,如果谁说过房地产行业价格要往下降,大家都要过来质问你两句,“你为什么这样说?这日子你不想过了呀?”房地产行业的从业者说降价会挨骂。

    前两天发改委发布了一个房价要持续上涨的报告,后来被迫又撤回去了。说实话之后被收回去了,这不是一个好的现象。一个好的现象是大家都说实话,而且不能相互指责

    2008-04-27 11:10:39

  • 陈云峰:

    第三点,我也看到今天会议的主题是加强保障性住房。我觉得这是一个好事,而且书中对保障性住房做了很多论述。我特别同意几位专家说的,就是保障性住房这一方面也需要公众的参加,也需要调动我们这样的企业和全体开发商的参加积极性。因为政府本身不可能自己盖房,所以一开始的时候政府开会的时候很乱,最后我们一个大的突破就是有条件拿地,就是限价格,限购买群体,我觉得可以加限。在加限的过程中,这是对土地市场的规范过程,也是一个让房地产行业健康发展的过程。在这个过程当中,我同意公开、公正的参与。事实上房地产开发商不仅是国企,有一些私企也有兴趣,对一些限价房大家都很有兴趣,这里面都有利润,为社会做贡献也开发商的一个心愿。

    另外,只有把保障性住房搞好,商品房市场才能够健康发展,要两手抓。包括我刚才说的,我们今年开发的两个楼盘才5000、6000多,我们这两个楼盘是11000套房,我们的理念就是不追求暴力,我们追求的是资金的快速回笼。我们这样的开发商不少,但是提到开发商的时候大家就说开发商是和暴利相联系的。包括一些专家也提到,说房价降了,买房子可以要求补偿,如果不补偿的话,不能够保障买房子人的利益,那么开发商的利益谁来保障呢。如果房价降了,我给你补,如果房价涨了你给我补,这才是一个公平。

    2008-04-27 11:15:09

  • 陈云峰:

    第四个就是开发商怎么去面对变化。我作为一个职业经理人,在这种房地产市场的大的变化面前,也是高度紧张的。刚才主任问,我们能够不能够正常休息,怎么能够正常休息呢,现在压力这么大,不能够正常休息。所以我们觉得房地产开发商现在要重视这种风险,第一要控制开发的节奏,就是一定要尽快的使土地进入开发。为什么?因为现在开发商拿到一块地,地的成本就占整个开发成本的45%左右,差一点一半,甚至有的超过一半。就是说房地产开发商主要的资金风险就压在这块地上了。大家都知道一个简单的道理,房价在涨,地价也不断的在涨,我看蓝皮书里面有一个报告,地价涨多少,房价就应该涨多少。不管开发区上次赚多少钱,你在拿到这块地的时候就会掏出更多的钱,涨价的速度和房价的速度是有一比的,所以要控制好结构。

    前两天网上在讨论,说如果房地产市场出问题了,是开发商先死,还是银行先死。大家在网上吵得不亦乐乎,有的说那个先死的,有个说这个先死的,以至于后来又了百日巨变的说话,现在在网上有了倒计时。

    2008-04-27 11:18:07

  • 陈云峰:

    第二点,要控制好工程管理的进度和质量。我们开发的楼盘旁边现在就有20万的大盘开不了房,因为欠施工队的钱,不能验收。现在已经托了5个月,每天是万分之三的赔偿额。开发商也面临着携妻带女跳楼的命运,压力也是非常大的。包括现在的金融市场,非常严格的对按揭、回款做了规定。不光是开发商拿到非常困难,而且房地产开发里面的工建,就是商业和写字楼的项目只要盖完了,通过建委的验收,银行才放另外50%的款,这个影响也很大。

    第三点,开发商也在谨慎的制造价格。在北京有两个项目,一个原来东四环的一个项目,它的价格一致卖到16000、17000左右,但是迫于市场压力,就把新开发的楼盘改了一个名,结果卖了13000,非常快。这就是非常理智的调整。包括万科,在上一个星期打广告说:“学习万科好榜样”。就像王石这样的领导,能够敏锐的觉察到消费市场的变化,是一个非常了不起的企业家,我个人非常佩服他。

    第四点,认真落实户型政策。这个报告里面说中小户型的供应仍然不足,确定现在房地产开发商有很多人津津乐道,就是怎么把两个小户型拼一块,变成大户型卖。为什么?在北京大户型还是有市场的。但是通过我的那个楼盘,我们当时有一部电话,当时有70%的电话是要购买100平米以下的一居和两居的。我看到规委提的文件要70%的90平米以下的供应的时候,我就感觉政府内部有中坚力量,有高人,这个刀掐得非常准,你在走错误的道路,必须扭转过来。所以,开发商这样去做的话,也会让自己的市场收益得到好的回报,没有必要采取各种方法去变通。

    2008-04-27 11:18:20

  • 陈云峰:

    最后一个观点,提几个小的建议:

    第一个建议,大家都在提降低房地产价格,让房地产的增幅减下来。像前两天股市当中减少印花税就是一个非常强有力的举措,但是在房地产行业,实际上这样的举措特别少。我建议是不是能够把二手房的税负减下来?在这里可以说一个数据,了解到北京市的一个区的地税50%的收入来自于二手房过户的3%的印花税,支撑现在这个区50%的财政收入。所以税政府一加上去,就上瘾了,很难降下来。现在盘活存量房是一个最简单的降低房价的道路,所以现在买二手房,上11%多的税,五年内的二手房,确实没有必要,每次加税都没有对房地产的市场形成好的作用。可能是由于影响了利益层面,没有得到落实。

    第二个建议,昨天建设部有的官员表态,保障性住房也要尝试着面对户口外的人群。大家都提到拆迁,对于现在的原住民是不公平的,大家想到没有,实际上在广大的像北京这样的城市当中,更痛苦的是从农村借了父母亲戚的钱上完大学之后,找工作,没有住房的这些人,他们需要房子结婚,他们也是我们这个社会应该关注的弱势群体。所以,尝试这种保障性的住房,特别是廉租房,在每个房价高的区域建5万套,每套10平米就可以,像大学生宿舍一样,投放到市场。这样的话,这些年轻人就不会再去挤买房的售楼处的门槛了,就能把商品房的价格降下来,其实是一个很简单的而不是很复杂的事情。就像小平同志说的先试一试再看,拿出一个区,试一下。

    2008-04-27 11:20:18

  • 陈云峰:

    第三点,这个报告里面提到了业委会的问题,我突出的感觉到业主的问题,从开发商的角度恨不得马上成立业主委员会,因为物业公司现在根本没有制约,他们除了挣钱没有别的,他们没有把业主的利益放在首位,普遍管理太差。但是开发商退了之后,业委会成立不起来。有两个突出的问题,比如说很多的小区有很多租出去了,租的户跟业主是分离的,因为是业主委员会,只有业主才能够组建,租的人没有权利。实际上又走了中国城市的怪圈,在这里住的组建不了业主委员会,参与率非常低。

    就连现在的大学生,政府都主张下到农村。我提一个建议,能不能在居委会和业委会这边设立专职的人员,给他们提供好的机会,现在人大常委会都有专职的人员,咱们也可以尝试,在一些地方强制性的成立业委会。像国美第一城项目已经交房两年了,连居委会都成立不起来,还在招人呢。大家知道居委会招人是什么样的素质,说这里住着多少个住户,让他把这些人管起来,跟居委会衔接,跟物业公司斗,他怎么斗得过来。虽然这个是小问题,但是反映社会底层的一个很尖锐的问题,就是天天谈菜价、油价,给咱们提供物业的人,他们的价格和他们的服务等问题都提到了,这本书非常好。

    以上就是我的一些不成熟的观点,给大家做参考,说的不对的地方,大家都批评指正,谢谢大家。

    2008-04-27 11:21:06

  • 谢寿光:

    非常感谢陈总,他代表房地产商谈了非常好的建议和意见。现在我们可以看,从蓝皮书的发布,刚才朱秘书长说到的第三方,我们需要在中国构建和谐社会的过程中,专家也好,业界也好要理性的参与。所以根据这种理念,要有不同的利益群体,发出一种理性的声音,而不要情绪化的去炒作一些事情。

    今天传递的很多信息,包括像我们这些人自身都是很受启发的。过去我们认为,老百姓有的人大公司和物业公司和房地产商是一起的,制度上并不清楚。实际上我们的开发商,也希望怎么来制约物业公司。这些东西,理性的声音,应当说在今天的会上显得非常高。,最后有请蓝皮书主编,中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞发言。

    2008-04-27 11:21:42

  • 牛凤瑞:

    一年一度的新闻发布会,感谢各位专家、各位领导和新闻媒体的同志们。最后我有一个发言,题目是“中国房地产宏观调控与住房保障体系建设问题”,为什么讲这个问题?也是蓝皮书的主题。有一些东西还没有在蓝皮书完全说出来,我在这里做一个发言。

    宏观调控是社会主义市场经济体制应有的因素,不存在要不要宏观调控的问题,这一点没有争论。但是宏观调控的时机选择,力度的把握和方式方法的采用等等,却有一个逐步完善和提高的过程。我们在学界更多的是争论,在房地产的发表上政府承担着相互联系,但又不能相互混淆,不能相互代替的三个方面的宏观调控的责任。这里面我把政府对于房地产的宏观调控分了三个方面:

    2008-04-27 11:23:09

  • 牛凤瑞:

    第一,对房地产行业的宏观调控。在城市化加速阶段和完成工业化阶段,住房有效供给不足仍将是今后几十年内中国房地产业面临的主要矛盾。中国住房的满足首先要满足部分社会群体的要求,到满足大多数人的需求,由较低水平的满足到较高水平满足是一个长期的过程。房地产业的健康发展关系到国民经济又好又快的发展,关系民生改善。但是,中国房地产业的发展本身也有一个逐步完善和提高的过程。现在我们房地产业的批评很多,但是有一个基本点,就是多建房、快建房、建好房,增加住房的有效供给,应是中国房地产行业宏观调控的长期的主导方向,也是我们解决房地产市场问题的基础。

    这里边把房地产行业和房地产市场分开谈。房地产行业的调控方向主要是增加有效供给,任何有利于增加住房供给的方案都值得我们去预示,任何妨碍增加供给的政策都应慎之又慎,权衡利弊之后再出台。

    2008-04-27 11:24:06

  • 牛凤瑞:

    政府调控的第二个方向,就是房地产市场的宏观调控问题。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配制体制,就要承受体制改革的重任。同时也不能奢望市场化的改革能够解决中国住房的所有问题,尤其是政府应该承担构建住房保障的责任,不应该交给市场去承担。当然,企业和市场如果参与这个过程是另外一回事。房地产市场调控的核心是房地产开发用地的升值收益合理分配问题,关键是统筹协调政府、市民、开发商以及拆迁市民他们之间的利益关系。重视解决房价过快上涨对满足普通市民,改善性住房需求所造成的负面影响,这是完全正确的。我们一直在重视这个问题,但我要说的是,对房价上涨作出过度的反映可能弊大于利。在强化市场手段,在市场领域的作用,对房地产市场实施正确的管理,使广大购房者能够买到货真价实、物有所值的房子,这是房地产市场调控的主要方向。

    这里面包括规范房地产市场的交易环境,加强税收征管,打击违法经营和合同欺诈、囤房存地,加强房地产质量的监管,强制房地产信息的披露等等,我认为这是我们政府对房地产市场调控的主要方向。政府对房地产宏观调控的第三个方向,就是根据公共财力提供的可能,加了一个前提“着重着力建设和完善住房保障体系,确保低收入阶层的基本住房需求。”

    2008-04-27 11:26:22

  • 牛凤瑞:

    2007年,国家房地产政策继续密集出台,高调提出住房保障体系建设,受到广泛拥护。但是要把住房保障体系建设落到实处,首先要从国情和各地的发展阶段出发。既包括非户籍人口在内的全部常住人口进行规划,实施正确的引导,防止诱发过高的预期。为此需要在四个层次上统筹兼顾。

    第一个层次:廉租房建设与经济适用房,经济适租房,双限房等等的统筹兼顾,这几种现在都算保障性的住房,但是保障的对象不同,需要保障的迫切程度也不同。实现单位保障的公共投入也不同,统筹兼顾才不会造成新的不公平。

    第二个层次:是住房保障体系建设与社会保障体系建设的统筹兼顾。住房保障是社会保障体系的一个重要组成部分,但不是社会保障体系的全部。住房保障与养老保障、医疗保障、失业、工伤保险、贫困救助等统筹兼顾,才有社会的稳定发展。

    第三个层次:住房保障体系与以改善民生为重点的社会建设的统筹兼顾问题。社会保障是社会建设的一个重要方面,党的十七大报告指出:加快推进以改善民生为重点的社会建设,必须优先发展教育,扩大就业,以创业带动就业,增加城乡居民收入水平,建立覆盖城乡居民的社会保障制度和基本医疗制度,提高全民的健康水平,完善社会管理,维护社会安定、团结等等。使全体人民学有所教,老有所得,病有所医,老有所养,住有所居,这才是以改善卫生为重点的社会建设的全部内容。

    第四个层次:是社会建设与经济建设、政治建设、文化建设、生态文明建设的统筹兼顾问题。加快社会事业发展,改善人民生活,有赖于经济又好又快的发展。增强发展的协调性,建设生态文明,形成节约资源和保护生态环境的产业结构,增长方式和消费方式,也离不开社会主义民主的扩大。政府提供公共服务能力的增强和社会主义文化事业的发展,实现公共资源在各个部门、各个领域合理的、高效率的配制,才有可持续的社会建设。这是住房保障建设需要从四个层次上进行统筹兼顾的问题。

    2008-04-27 11:26:59

  • 牛凤瑞:

    由于房地产的产品个性化和房地产市场的区域特点,在房地产市场信息的把握上我们必须承认以下一个事实,开发商一般比政府把握的信息更充分。再一个,地区市场信息的把握上我们必须承认这样一个事实,当地政府一般比中央政府的信息更充分。这是合理划分房地产市场机制与行政干预边界的逻辑起点,也应是中央政府和地方政府合理匹配的基本点之一。

    当前中国房地产业面临的主要形势不是市场过度,而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。我们有一个主要倾向和一个次要倾向问题。未来中国房地产政策的基本方向首先应是坚持市场化的改革方向不动摇。在市场化改革中完善市场配制房地产资源,基础作用的机制。主要是运用价格杠杆调节住房的分配,逐步满足中高阶层不断提高改善性的住房需求,其次是合理的划分市场机制与行政干预的边界,合理匹配中央政府和地方政府的事权和财权。根据公共财力提供的可能性统筹兼顾,优化各项建设支出的结构,增加公有廉租住房的建设,进一步完善和细化廉租住房的操作程序,满足低收入阶层合理的、基本的住房需求。

    我想做一个简短的发言,对中国的房地产宏观调控问题和住房的保障体系建设问题,做一个学术性的发言,谢谢诸位。

    2008-04-27 11:28:24

  • 谢寿光:

    感谢牛凤瑞主任对今天的论坛做了一个学术总结性的发言,今天的个性议程已经全部完成,很多媒体如果需要进一步深入的采访与会的专家和发言者,可以根据各自的需求进行会下采访。谢谢领导和专家的光临,谢谢媒体的大力支持,我们今天的论坛和发布会到此结束,谢谢大家!

    2008-04-27 11:29:18

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