中国国际经济交流中心经济每月谈：加快保障性住房建设

　　 中国国际经济交流中心定于10月11日（星期一）上午9：00，在北京梅地亚中心二楼多功能厅举行第十六期“经济每月谈”，本期主题为“加快保障性住房建设，促进房地产市场健康发展”。中国网现场直播，敬请关注！下载报名表 文字实录 图片实录 视频下载 返回直播页

直播摘要

• - 聂梅生：房地产市场不会出现报复性反弹
• - 聂梅生:房地产行业转到以保民生为主需做大手术

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• 郑新立:

  各位来宾，各位朋友，大家上午好。非常高兴与各位新老朋友见面。今天是中国国际交流中心举办的第16期经济每月谈。本期每月谈的主题是“加快保障性住房建设，促进房地产市场健康发展”。大家知道，加快保障性住房建设、促进房地产市场健康发展的问题涉及到千家万户。党的十七大报告提出，要实现住有其居的目标。这个目标的实现，特别是低收入群体实现住有其居的目标，就要靠加快发展保障性住房建设来实现。保障性住房建设是我国当前经济社会中万众瞩目的焦点和难点问题，也是解决我国民生现实问题的关键，涉及到方方面面，错综复杂。可以说，既是一个经济问题，也是一个社会问题。

  2010-10-11 08:47:31

• 郑新立:

  妥善解决好这个问题，对我国经济社会民生发展具有极端重要的意义。党中央、国务院对这个问题非常重视，已经下决心要解决好这个问题。

  2010-10-11 09:07:02

• 郑新立:

  今年8月13日到8月21日这8天之中，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强同志两次提到了房地产的调控，两次提到要抑制投机炒作。这样，给外界一个强烈的信号，房地产调控的政策不会放松，房地产调控的目的不仅仅是抑制投机的炒作，而是促进房地产市场平稳健康发展，满足广大群众的住房需求；明确了房地产问题不仅仅是一个经济问题，更是一个民生问题。住宅，我们说它是一个商品，但是它是一个带有某种社会性和公益性的商品。房地产业的发展，应当有自己与其他产业发展不同的相应的政策。房地产的调控要同保障性住房建设联系在一起，抑制投机性炒作要与安居工程相提并论。在房地产问题上最基本的前提是民生，最根本的目的是民生，要解决好普通居民的居住问题。这是政府应尽的责任和义务。所以，在这样的思路下，房地产调控才能够把握正确的目标和方向。

  2010-10-11 09:07:25

• 郑新立:

  在具体的工作思路上，要坚持保障性住房和商品房既要分类管理，有保有压，但是又要统筹兼顾，尤其是在满足公众住房需求问题上，要发挥两者的作用。因为从实际情况来看，不管是廉租房、经济适用房和限价房，保障性住房不可能覆盖到所有人，绝大部分人仍然需要购买商品住房。因此，李克强副总理在座谈和考察保障性住房问题时，特别强调要坚决继续搞好房地产市场的调控。

  2010-10-11 09:09:45

• 郑新立:

  在9月29号，也就是国庆节前夕，国家有关部委又分别出台了措施，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控措施的力度，完善差别化的住房信贷政策，增加住房的有效供给，加快推进房地产税改革试点工作，以巩固房地产市场的调控成果。特别是提到要切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设的计划和供给计划。我们认为，从克强副总理最近的讲话以及最近出台的一系列调控措施中，不管是房地产行业的人士还是房地产方面的专家学者，还是关心这一问题的所有的媒体和大众，都会从不同的角度和层面对加快保障性住房建设、促进房地产市场健康发展产生新的思考、新的认识。

  2010-10-11 09:10:41

• 郑新立:

  今天，我们荣幸地邀请到了全国人大财经委副主任、国家统计局原副局长贺铿同志，住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮同志，全国工商联房地产商会会长聂梅生同志，中国国际经济交流中心副研究员马庆斌同志。我们将邀请他们对有关问题发表演讲。另外，中国国际交流中心研究员王军同志会发布国经中心的几项研究成果，包括国情指数，国际大宗商品价格指数和上海航运指数。请大家鼓掌欢迎他们莅临。

  2010-10-11 09:11:46

• 郑新立:

  下面第一位演讲的就是全国人大财经委副主任贺铿同志。贺铿同志是我们国家著名的统计教育家和经济计量学家，是九三学社中央副主席，国家统计局原副局长。下面大家用热烈的掌声欢迎贺铿同志为大家作精彩演讲。

  2010-10-11 09:12:35

• 贺铿:

  女士们、先生们，上午好。我根据今天讨论的题目，发言题目是《对加强保障性住房建设的认识和建议》，谈三个方面的认识和建议。第一，保障性住房的保障对象和标准怎么理解；第二，政府实施保障性住房的办法是什么；第三，发展保障性住房的政策目标应该是什么。

  2010-10-11 09:13:14

• 贺铿:

  大家知道，住房问题是与食品一样重要的必需品。因此，解决住房问题，成为所有国家政府关注的一个很重要的问题。无论是发达国家还是发展中国家，以及欠发达的国家，都很重视这个问题。保障性住房其他国家也很重视。尽管是题目有所不同，实际上都是要解决低收入者的住房问题。现在政府对于保障性住房建设越来越重视，各级政府都在抓这项工作。刚才郑主任已经介绍了一些情况。但是我认为，我们现在对于保障性住房究竟怎么理解，政府应当怎么做，在这个问题上，并不是很统一。因此，我们要在这方面作出成绩，就会有难度。

  2010-10-11 09:14:37

• 贺铿:

  保障性住房，我们现在理解的相当宽泛。农村里面危房改造，也在这个范围内，城市里限价房、经济适用房、廉租房、公租房都放在这里面。这样其实有一些东西不应当属于保障性住房。所以我要谈的第一个题目，就是保障性住房保障的对象是什么，应该是什么样的标准。根据我们国家人口众多，经济发展水平并不高这样一个实际，保障性住房的保障对象和保障标准只能是解决低收入居民的基本住房的基本需求，不可能把标准弄得太高，保障的面也不可能太宽。低收入水平究竟怎么来界定？我觉得，我们国家恐怕比美国的标准应当更低一点。美国对于低收入水平，对住房做一些保障性的补助，他们约定的是低于平均年收入80%的家庭为低收入者。

  2010-10-11 09:16:15

• 贺铿:

  我们根据测算，究竟根据各地的家庭年平均收入低多少才能列入保障性住房范围？根据我的想法，恐怕是60%，保障对象应该只有10%或者15%的家庭。所以，保障不可以太宽。因为你定得太宽，标准定得太高，国家不可能有这样的财力去保障。有的经济学家，把保障性住房或者解决居民的住房问题提出来，要和新加坡类比。这个，我不赞成。新加坡是几百万人口的国家，新加坡是一个小国。中国13亿人口，这样一个大国来解决住房问题，按新加坡那个办法，我认为是绝对没有办法实行的。新加坡所谓建组屋这种办法，辐射的居民大概占他们住房的85%，新加坡的自有住房的自有率90%以上，这在一般国家是没有办法做到的。因为它是一个小国，容易做到。所以，我们效仿新加坡的情况是不可以的，“大国不可以师小国”，这一点应该明确。这是第一个问题，保障性住房应该有明确的保障对象，而且它的标准不可能太高，是解决最基本的住房需求。

  2010-10-11 09:21:04

• 贺铿:

  第二个问题，政府实施保障性住房的办法应该是什么办法？总的来说，我认为是多建廉租房、发展公租房、补贴购买商品房。廉租房解决的对象是低收入者，发展公租房解决的是中低收入者的住房问题，补贴购买商品房，应该是针对于中等收入的人群。政府要做的，主要是用财政力量建廉租房，把关廉租房建的规模测算。低收入人群应该怎么解决，应该主要是用廉租房的办法来解决。未来三十年到四十年当中，应该按照国家的规划，每年平均大概有1400万到1600万的农村人口要转移到城市，这1400-1600万向城市转移农村人口的住房问题，大多数都是低收入者，他们的住房问题怎么解决？很大程度需要住廉租房。所以，廉租房的建设应该根据我们的财力，尽可能多建。财政的来源不能说是一时一事，应该有一个稳定的来源。我主张，把土地转让金全部收缴中央，主要是用于解决廉租房的建设问题。二是各地都应该开征房产税，房产税中相当一部分也应该用来解决廉租房建设的问题。如果说能够做到土地转让金和房产税的一部分稳定用于建设廉租房，我认为这个数目是可观的，而且廉租房的建设是可以加快的。发展公租房，我们现在是国家牵头在做。根据别国的经验，公租房应该是由社会的非营利机构来做，政府进行监管。政府在土地使用等方面、税收方面，进行减免。因为土地和费用、税收有减免，这些机构公租房的房租标准政府就有权力进行控制。所以，公租房应该是政府监管之下，由社会机构来做，政府自己来做不是办法。

  2010-10-11 09:24:01

• 贺铿:

  一方面，经费的来源会有问题，另一方面，你把这个房子建起来以后，怎么向需要保障的对象出租，怎么管理，这又是一个问题。就像我们的经济适用房一样，经济适用房建起来了，你怎么卖给需要买经济适用房的人，现在就存在很多问题，而且许多地方出现了很不正常的问题。所以说，政府有些事情是可以做的，有些事情是不好做的，有些事情是只能监管而不能直接插手做的。所以，我认为，公租房的问题应该是由政府监管之下，由社会机构去做。公租房当中应该还包括一部分居民的自有房，有时候情况的变化，用不完了，有多余的，向社会出租。北京这个情况应该是比较多的，都是居民自己的房多余的，出租给需要住房的人住。但是，这个租赁市场，我认为，现在是非常混乱，而政府在这方面管理力度是不够的。在北京这种社会的出租房子乱到什么程度呢？乱的原因是什么呢？主要是中介公司。中介公司现在把需要出租房屋的人和需要租房子的人中间完全掐断了，基本上出租的人和需要租的人见不着面，而这种现象政府还没有下力气去管，把房子的租赁市场弄得很乱，这样对于需要租房的人影响很大。所以，这个问题，我建议政府要加大力度进行管理，坚决管理好、理顺好租赁市场。

  2010-10-11 09:28:24

• 贺铿:

  还有一部分收入很低的人，又不是太低，他们有能力想办法买房。政府给予一定的资助，这是多数国家采取的办法。我觉得，这在我们经济力量许可的情况之下，也可以考虑怎么样资助中等收入或者中等以上收入的居民购自有住房。这是政府的保障性住房方面总体的思路，我个人的认识和建议。

  2010-10-11 09:30:34

• 贺铿:

  第三个问题，发展保障性住房的政策目标究竟是什么。我认为，只能是雪中送炭，而不可以是锦上添花。现在我们有一些提法比较乱，好象我们在解决居民保障性住房问题的时候，标准越来越高，胃口越来越大。当然有一些是作为不正常的情况报道的，比如说从媒体上、网络上。我们看到深圳经济适用房，四室两厅，在高档社区，装修很精美。在常州还出现了连排别墅是经济适用房，这种情况是非常不正常的。所以说，保障性住房是满足低收入者住房的基本需求，这一点是必须清楚的，绝不可以去搞锦上添花，要严格实行一户一宅政策。多数国家调控住房的过程当中，都是一户一宅，没有说两户、三户，现在二套房、三套房。这种提法是相当不科学、相当乱的。你要改善，改善是可以的，我们的住房政策就应该是一户一宅，许多发达国家都是这样的指导思想，一户一宅。这是基本的，保障性住房更应该是一户一宅，根据解决的对象，一定要是基本需求，不是太宽的要求。

  2010-10-11 09:31:17

• 贺铿:

  在与保障性住房建设相关联的一个问题，就是我们对于房地产调控的问题。房地产的调控，我今天不着重讲，我曾经在一些场合讲过。房地产调控，不管是多少条，我认为现在行政色彩比较重，市场的办法不够。市场的办法，根据国外的经验，主要就是开征房产税。开征房产税的目的就是遏制投机，增加房屋的财产保有环节的成本。你既然买那么多房子放在那儿，如果不发挥效益，就是为了投机，就是为了所谓的投资，那你放在那儿是要有成本的。所以，开征房产税应该是遏制投机的一个最重要的办法。房产税应该是在一个必要的基本的面积是不征税的，或者征了税要退税的，超出这个面积就征税，超过的越多就征得越高，实行累进制。这样既遏制投机，又引导合理消费。比如说，我只有三个人、两个人，我有120平方米、100平方米，够住了，我不愿意住得太多。

  2010-10-11 09:33:14

• 贺铿:

  比如现在北京人均35平方米，三个人就是105平方米。这105平方米可以不征税，超过这个就要征税，超过得越多就征得越多。这样就可以真正遏制投机。其他的办法，都不能从根上解决问题。而且有的国家房产税还要针对开发商。开发商不是捂盘吗？有的国家规定，这个房子竣工以后，三个月没有售完，就开征房产税。开征房产税了，怎么捂盘呢？房地产调控的问题，应该让房地产健康发展，调控不当，就不可能健康发展。房地产是民生产业，不是一个投机的场所，不是一个投资的场所，就是像粮食一样，是满足人们基本需要的一个民生部门。所以，要搞好保障性住房的建设，调控好房地产，我们的房地产业才能够健康发展。

  谢谢各位，我就讲这么多。

  2010-10-11 09:34:37

• 郑新立:

  感谢贺教授的精彩发展。他一是提出了保障性住房的总体设计，包括保障性住房销售的居民占我国整个城市居民的比例到底多少比较合适，保障性住房的面积标准等等。另外，他提出要把农民工的住房问题纳入到保障性住房的范围，用提供廉租房的办法，为农民工在城里提供保障性住房。这个建议肯定会受到农民工的欢迎。第三，他提出土地出让金要收回中央。这是一个非常大胆的建议。另外，他还提出了用经济的办法进行调控。贺教授这些见解都是非常有见地的。

  2010-10-11 09:35:59

• 郑新立:

  下面请城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所陈淮同志演讲。陈淮同志曾任国务院发展中心市场研究所的副所长。这几年主要研究房地产问题，他的见解也非常深入、独到。下面我们以热烈的掌声欢迎陈淮同志为我们作演讲。

  2010-10-11 09:36:55

• 陈淮:

  谢谢大家，我是到了会场才知道，今天这个月度的会是重点讲保障，并且多个国家讲，时间很有限，咱们择其要和大家交流。

  今天会议的主题是保障性住房建设和房地产市场健康发展。从这个题目说起。首先说保障房建设不等于住房保障体系，保障体系和房地产市场之间也不是一个相互隔绝的关系。我们先说他们俩之间有什么关系。很长一段时间以来，颇有一些舆论说，保障归保障，市场归市场的说法。这种说法应该说比起单纯强调市场配置资源是一种进步，但是是不完整、不完全的。最近国际上对中国关于人权的说法又强烈起来了。什么叫人权呢？美国人说了，我们那个《独立宣言》里写着呢，“人人生而平等，有追求幸福的权利”，这叫人权。咱还别小看这两句平淡无奇之话。人人生而平等，是对皇权、王权以及种种贵族制度、社会等级制度的否定，的确是历史进步。人人有追求幸福的权利，更是对神权的一种否定。所有的宗教都告诉老百姓，你这辈子活着没多大劲，努力多吃点苦、受点罪，要忍耐，争取死后进入天堂，或者下辈子托生个好人家什么的。你要一不怕苦，二不怕死，你怎么能想着娶漂亮媳妇住好房子呢？肯定是受了资产阶级思想腐蚀，已经变成修正主义了。坦率说，的确有它的历史进步意义。但是到了上世纪中叶，五十年代之后，包括美国人在内，人们也认识到，人人有追求幸福的权利是不完整的，就有人追求上幸福了，就有人一辈子也追求不上幸福。怎么办？有人买到更好的房子了，有人可能依靠他自己的竞争力是无法从市场中获取充分的生存资源的。怎么办？于是，人们就提出，人人有享受基本社会保障的权利。我们所讨论的住房保障体系就是这样一个人人有享受社会基本保障的权利中的一个组成部分。

  2010-10-11 09:37:34

• 陈淮:

  首先我们说，它和市场是什么关系？没有这样一个非市场化的资源配置体系，以竞争、以优胜劣汰为资源配置原则的市场化配置资源体系就不可能完善。就像奥运会一样的，得金牌固然是鲜花簇拥，记者围着拍照，广告商围着他，给我们当代理人吧；小姑娘给写纸条，“刘翔哥，我想你”。应该有这个机制，一切优质资源向优胜者身上堆积是鼓励社会进步的机制。但是刘翔脚崴了，因病伤退出比赛的人怎么办？他们是不是就应当无人救助，连回家的路费都没有，躺在那里，生死有命富贵在天呢？这也不是社会文明的体现，否则下一个奥运会比赛的时候，跑得慢的给跑得快的下药的事件就会多起来了，“我叫你跑得快，我叫你迈腿就拉稀”。用在社会上，社会矛盾就会发展到激化、对立和对抗。所以，我们一定需要一个不依靠竞争，没有竞争能力，不依靠优胜劣汰、和等价交换没有关系，他不能给社会做贡献或他只能做很小的贡献，而社会给他房子住的机制。这个机制叫保障。

  2010-10-11 09:40:58

• 陈淮:

  第二层意思，中国住房保障体系是一个年轻的体系，整个社会化的保障体系迄今最多不过是十年。中国以前不是没有保障，我们叫“生老病死有依靠”，依靠的是公有制，这个成本是包含在企业运行成本中的。在改革开放前二十年中，我们没有太多注重这样一个保障体系。但是到九十年代末期的亚洲金融危机的时候，大量的国企停产半停产，包含在国企之中的“生老病死有依靠体系”不能维持下去了，我们才开始建立社会化的保障体系。仅仅十年多的时间，我们从城市最低生活保障、下岗失业保障、养老金社会发放的保障以及其他的保障，陆续发展到住房保障体系。一个13亿人口的大国，一个有6.2亿城镇人口的巨大群体，我们用十年时间，应该说走得是不慢的。这是一个天翻地覆的社会革命，一个资源配置体系的重新搭建，我们别把这件事想得太容易。

  2010-10-11 09:44:07

• 陈淮:

  住房保障体系并不等于就是保障房建设，住房保障体系是针对一个社会发展过程中人所必需的住房这种东西，采取政府行为给予支持的一种保障体系。我刚才说，人人生而，老天爷派你到这世上走一遭，你就要体面的活着，享有基本生存需要保障的权利。你什么都干不了，社会也应当给你一个房子住，这就叫基本保障。住房保障体系，从客观规律和国际经验看，结合中国的国情，有四个层次的组成部分。我们刚才贺主任所讲到的基本保障以及大家所关注的今年的廉租房建设，以及其他的保障房建设，属于基本保障或者叫最低保障。我们把它归结为救助、救济性的保障，如同民政局发低保一样的，有一些重度残疾人、无人赡养的孤寡老人，家庭劳动力和人口需要负担严重不匹配的人的家庭，需要社会救助才能生存下去；如同我刚才说的，如果家里别说没有劳动力，就是有劳动力，挣的工资如果按人均达不到北京最低生活费标准，民政局有义务、有责任给你补到最低生活费。这就叫救济性的保障。廉租房就属于这个保障体系的构成。

  2010-10-11 09:45:18

• 陈淮:

  这个构成对中国来说格外重要，在于我们是个发展中国家，我们是一个底子薄、发展历史短的国家，我们是一个发展严重不平衡的国家，我们同时还是一个大人口从农村向城市快速聚集迁徙过程的国家。低端老百姓所占比重比发达国家要高得多。

  2010-10-11 09:47:24

• 陈淮:

  这个历史阶段，我们需要二十到三十年才能从一个金字塔型的社会财富分布结构过渡到橄榄型、枣核型的结构，也就是中产阶级占主要比重的结构。因此，在发达国家，有6%-7%的人群是需要社会和政府不要钱或者基本不要钱给房子住的人。不仅仅是我刚才说的这两种，比如在美国还有未婚先孕的单亲母亲、家庭暴力的受害者、非法移民等诸多来纽约，这类人群相对稳定的占到6%-7%，他连租房都租不起，政府基本上不要钱给房子住的，但是保障的标准只是满足基本住房需求。我估计，得比贺主任略微悲观一点。中国保障的群体恐怕不是10%-15%，而是15%-20%略多，这个比例是城市大小东西部，以及随着时间的推移，会逐步变化的，但是起步的时候，由于中国老百姓祖上爷爷爸爸那一辈都是无产阶级，没有人有财富累计，大家都从一无所有起步，所以这个比重比发达国家大。救济、救助性的人群保障廉租房，廉租房也并非就一定是实物房，包括实物房，包括贴租，也包括货币保障。

  2010-10-11 09:48:32

• 陈淮:

  第二个层面是援助型的保障，和救助型、救济型相去配的援助型，也属于住房保障的题中应有之义。全世界的年轻人哪怕是发达国家的年轻人，也势必面对一个不可改变的两难，也就是他一辈子工作积蓄是足够买一套称心如意、满足改善功能住房的。但是，攒够这些钱需要到40岁-45岁，而他25岁或者28岁就需要结婚娶媳妇，这就存在一个时间差，这是一个天然的自然属性的差别。在城市中，实际上还存在着千差万别的很多其他原因导致的，比如大家说的夹心层，比如说“北漂”、流动人口。援助型的保障是指，自己有一定能力解决住房问题，但是不足，需要政府给予帮助。但是这个不足覆盖的面是比较宽的。假定说自我解决依靠市场化的方式解决住房问题，有需要十成能力，有八成能力缺两成也叫不足，十成能力中有两成缺八成，也叫不足。这个援助型的包括大家诟病的但我以为有存在意义的经济适用房，包括近两年政府大力提倡的公共租赁住房，包括公务员享受的住房补贴，包括今后可能发展的贴息、贴租。顺便说一句，大家说，首套房首付提高到三成，是不是就把穷人或者“夹心层”排除在外了？我以为这个认识恐怕是对房地产市场发展规律了解不多的一种认识。因为全世界皆然，房贷三成首付是一种常态。我们原有的两成首付是一种打折优惠，是在2009年“保增长、保民生”过程中，刺激经济的一个短期性的优惠性政策，不会有一个商店每天都打折优惠，那就不叫打折。因为两成首付的风险是由银行这个作为企业的主体来承担的，在短期内负担社会责任是它应尽的义务，但是要求银行长期承担这种低于正常风险临界点的贷款比例，恐怕是超出银行负担。

  2010-10-11 09:50:31

• 陈淮:

  一些“夹心层”付三成首付之后，他自己的负担加重了，我们有没有可能从低首付的货币政策调整为援助型的财政政策呢？我认为这个余地很大。比如说贴租，比如说在首付问题上的政府担保等诸多，当然这是处在研究阶段的设想而已。但是讲援助型保障的时候，顺便说到，我们在援助型保障的范围内，有很多文章可做。我们的两进两现的小户型也属于援助型保障。我们刚才说了，保障和市场之间并不是完全隔绝的，有一个重要的连接点。连接点在哪里呢？在过去十年里，我们盖了70亿平方米的城镇住房，盖了八千万套住宅，理论上说，我们现有的八千万套相当于现有城镇居民家庭的三分之一，仅仅十年时间，盖的新房就有这么多。从这个指标上我们听出来，我们盖房的速度是不慢的。但是同一组数据还可以另有一个解读。如果说在过去十年，有30%到33%的家庭住进了新房，每年每百户家庭也只能有三到四户住新房，这还是过去十年我们住房建设大跃进的一个过程。如果有一百户老百姓想改善住房条件，每年只能盖三到四套新房的话，哪三到四户先改善的问题就提出来了。如果我们说了，保障归保障，市场归市场，那这一套四套的分配完全交给市场的话，显而易见的结果就是谁最有钱谁先改善，出价最高那三到四户优先改善。

  2010-10-11 09:53:54

• 陈淮:

  而政府可以做的，就是让那些住房严重困难亟待改善的群体，参加工作不久，急等着结婚娶媳妇和父母分开住的“夹心层”优先改善。这也是政府的一种援助型保障性行为，这也是我们在过去几年中一直坚持，特别是今年以来格外强调的土地供应和住房建设中一定要有相当比例的小户型、两进两限房以及公租房，另外的是经济适用房和廉租房这五类房的原因，这也属于援助型。政府通过种种方式的援助政策，使那些需要有一个过渡期的群体，也适当满足自己的住房需求，也适时满足自己的住房需求。

  2010-10-11 09:55:44

• 陈淮:

  第三个层次的保障，也是保障体系中的应有之义，最典型的就是公积金，我们把它称为互助型的保障。老百姓互相帮助和政府有什么关系？怎么就成了政策了呢？公积金显而易见是一个重要的政策性工具，比如政府规定，每个雇主都得给雇员建立公积金账户，是强制的，尽管我们现在的覆盖面还远达不到，是三分之一略强。但是政策和行政性规定是有的，并且我从网上经常看到，有位小白领说我是房奴，我的工资里扣除税费、个人所得税、公积金以后所剩无几。这个说法中有一个重要的瑕疵，扣公积金不是扣掉了，而是得到了，每从你的工资中缴随一块钱公积金，你实际上得到了两块钱。因为你的雇主还得给你配缴百分之百，而且，这两部分配缴是免个人所得税的。假定你这五千块钱交12%的公积金的话，你除了1600块钱免交个人所得税，实际上还有另外1200块钱也是免交个人所得税的。这部分相当于政府补贴15%到20%。鼓励这种互助型的政策性工具，也是我们今后完善住房保障体系的一个重要方面。住房公积金是一个好工具，只是我们现在还存在着比较多的不足和缺陷，需要进一步完善。比如覆盖面不充分，代际互助，比如说正主任以上的社会层次的官员，工资很高，累计很多，但是他不需要贷款和买房，但是刚刚参加工作的“夹心层”年轻人需要利用这种政策贷款工具，但是他所能贷的额度是非常低或者有限的，叫贷记互助功能不充分。另外，缴存和使用的规定也存在一些问题，比如有些地方公积金缴存额大量贷不出去，由于条件过于苛刻，我们进一步完善的问题。但是这个框架、这个层次的工具我们是有了的。

  2010-10-11 09:56:58

• 陈淮:

  第四个层次的保障，我们略为生疏，但是很可能是今后一个长期发展过程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。我自己帮自己，还要你政府干吗？你的政策体现在哪儿？其实这种保障体系是将来更符合中国国情也符合客观规律和国际经验的。什么样的政策工具叫自助型的政策保障体系呢？比如说住宅储蓄银行，或者住宅储蓄账户。与公积金账户的区别在于，它不是强制缴存的，是自愿缴存的，但是你往这个账户里存钱可以享受减或者免个人所得税。一方面，通过这种政府暗补的方式，给需要保障的人群提供了一个新的出口，另一个，也鼓励和促进人们对自己解决自己的住房需求负起更大的责任。你就是不存，自己自然在解决住房问题上，要比别人更多困难，如果你愿意对自己将来娶了媳妇以后还要生孩子，生了孩子以后还要赡养父母，这些问题考虑在先，政府给予你减或者免个人所得税等诸多优惠。这个储蓄的账户可能只有一个出口，就是用于住房消费，而不能唱卡拉OK或者干别的。这种政策性工具，应该说值得我们调查研究，更有普及的机会。

  2010-10-11 09:59:08

• 陈淮:

  我顺便再说几句创新。在发达国家，除了低端的救助型保障是一个相对稳定的比例和相对稳定的品种之外，因为市场经济发展比较充分了，城市化任务基本完成了，人口向城市的迁徙已经结束了，人口在城和乡的分布已经稳定了。这个保障体系中，更多的主要集中于，除了我刚才说的相对稳定的救助以外，主要是互助和自助性的保障。比如说美国有退伍军人基金、公务员基金、教师基金等等，实际上这都是政策参与其中的互助型加自助型保障为主。而且这种保障，跟刚才讲到的公共租赁住房，也是我们最近研究的。我们说公共租赁住房不由政府出钱，那由谁出钱呢？我们说可以由企业承担，政府贴租就可以了。我们最近也在做一个研究，企业说，政府只要给我贴租，我愿意承担，我也不求厚利，但是我不亏本，略有薄利就可以了。问题是怎么退出，政府说你长期持有，保证你不亏本就行了，每年给你贴息，或者贴租就行，你从银行贷款建公租房，政府给你贴租的租金略高于利息不就行了吗？那也不行。因为企业的财务报表上，他的负债资产就变得很庞大，对企业经营来说也是一种很不利的风险，就需要市场参与时的退出机制。谁当这个债务人的问题，借银行的钱建公租房，谁当债务人的问题，和住房储蓄账户和公积金相配合，就可以想社会发行债券的方式投资基金，就可以承担债务人长期负担这个债务，通过政府政策贴租，持有这个资产的问题。这些都是我们在不断的社会发展中面对的新问题。我想，以中国人的聪明，不难解决这些问题。

  2010-10-11 10:01:07

• 陈淮:

  除此之外，在住房保障体系中还有很多值得探索的创新层面。我们创新层面是只停留在理论探讨，离实际操作还有一定距离，但是理论框架是存在的，比如说可交易的房价指数。我们为什么在过去两三年中，房价起伏不定，而且过快上涨总是不断出现呢？因为有一些明年、后年、三年、五年以后的需求，恐慌性地提前入市。为什么提前入呢？他规避价格上涨的风险。如果我们有交易的政策性住房指数，老百姓就可以通过购买指数来规避价格上涨的风险，而不必非得储备一个实物房。他儿子才上高中，把他将来娶媳妇的房子都预备好了。这种需求就可以在时间上合理地配置。

  2010-10-11 10:03:36

• 陈淮:

  另外，投资性的需求并非都是不合理的需求，投资也是中国老百姓从总体的逐步的小康走向全面小康的一个重要体现。社会的利益诉求已经从增加收入发展为增加收入和加速个人资产累积并重的发展阶段，这叫全面小康。但是如果我们有这种虚拟的指数交易方式，如果你认为房价会涨，你无需购买实物住房，只需要买指数就够了。我们可以把这种需求从实物型住房市场中合理地分离出来。这些实际上都是人们在市场经济发展过程中，在各个领域有过不同实践和操作的。我们是一个发展中国家，我们是一个对市场经济认识还不充分、了解还不多的经济体，我想，随着社会的发展，随着类似我们今天这样的论坛的举办，我们的认识和我们的经验，会不断地提高与充分。

  仅供参考，谢谢大家。

  2010-10-11 10:04:24

• 郑新立:

  感谢陈淮同志的发言，他讲了四种类型的住房保障可以采取的模式。听了以后，给予启发。下一位演讲者是全国工商联房地产商会的聂梅生会长。聂会长原来曾经担任建设部科学技术司司长，她长期从事房地产行业的工作和研究，相信她今天的演讲一定能够给我们带来很多启发。大家欢迎。

  2010-10-11 10:05:44

• 聂梅生:

  大家早上好，非常感谢这次会议邀请我来做关于房地产方面的演讲。这次主题是保障性住房，刚才两位已经切入主题进行保障性住房的一些分析。我认为保障性住房实际上和房地产市场密不可分的。我从另外一个角度，来分析一下当前房地产市场和它的政策，以及保障性住房的一些关系。

  今年有两次政策出台，那就是宏观调控。在宏观调控的政策当中，不管是“国十条”还是最近出台的“国五条”，都有大量篇幅是关于市场调控的，也有大量篇幅是关于保障性住房。但是调控本身就是双刃剑，怎么减少振荡平稳发展是我们的目标。这次调控与以往不同的在于，市场无形的手反作用力是非常强的。所以，局面就比较复杂。

  2010-10-11 10:10:05

• 聂梅生:

  我们看一下，“国十条”当时出台的背景。国十条是在4月份出台的，那时候对中国经济的分析和现在的分析是不太一样的，那时候认为经济进入热区，GDP在一季度高达11.9的增速，房地产投资特别快；那时候出台是怎么样使中国的经济不要继续热去，房地产不要过热，CPI不要过快上涨。这样的背景出台了这些。一个是GDP的问题，流动性，去年放了将近10来亿，形成的金融风险，资产价格上升，房地产泡沫和调结构。今年重要的问题就是调结构，调结构就必须腾地方、腾空间，就需要房地产适当退出，给调结构腾空间。促改革，今年关于土地制度、房产税、农村土地流转，小产权这些问题都密集到今年。这是经济层面的问题。

  2010-10-11 10:11:18

• 聂梅生:

  房地产从来都是一头挑着经济，一头挑着社会。在社会方面稳定社会，保民生和城乡一体化协调发展。最近很多关于城镇化，甚至于认为城镇化这种提法是不太合适的，或者有关于新的城镇化发展方向，都在最近说了很多各种不同的意见。在社会层面和经济层面都要求房地产在今年做出一些大的动作。我认为，去年保增长、保民生这样经济救援和经济刺激的前提下，必然有很多问题留到今年。不管是经济问题还是社会问题，都在今年集中爆发。这是第一次国十条的背景。

  2010-10-11 10:13:39

• 聂梅生:

  最近又进一步出台了国五条，国五条在国庆节之前出台的。我自己认为大概是这样一些背景需要说一下，据说国家统计局要到21号出来9月份的数据，但是可以感觉到交易量和交易额双双恢复。8月份就已经恢复了，9月份的数字比8月份高得多，房价在热点城市有上升的动力，交易量恢复，房价就有上升的动力。第二，调控的效果被这次市场的反弹消化掉，8月份数字出来以后我就比较担心，我就觉得比较麻烦，可能9月份还要上。如果是这样继续反弹，调控的效果，国十条对市场反弹消化。今年的目标可能就是稳定房价等等。CPI指数在上升，上升以后在通胀预期又一次的跟一季度一样，又出现了一次通胀预期，就使选择保值增值这种投资性的购房就会选择在CPI有上升的情况下推动房价走高。同时人民币汇率问题最近闹得比较热，最近周行长已经讲了，进入了上升通道。在这种情况下，热钱进入中国，进一步就会炒高房价。这是当前“国五条”的背景。为了坚决堵住投机性的做法，出台暂时性的媒体说是限购令，“国十条”并没有什么限购。但是“国五条”里面更明确，各个地方出台了很多关于二套房，建购一套房，各个城市陆续出台细则，以使后期长远性的政策要有个接续。刚才贺主席讲应该出台房产税，我一直主张要出台房产税，这是一个根本。但是出台房产税必须有时段，另外做一些接续，哪怕是强制的稳定也是必须的。

  2010-10-11 10:14:19

• 聂梅生:

  同时，我们继续要为今年的调结构，尤其是保民生腾出空间。保民生就是保住房问题。我一直认为在中国房地产市场上，商品房这块是过度发展了，但是在保障性住房，这十年中是缺位的，而且缺位的不少。现在这两大块哪一块是缺的，我认为保障性住房在中国整个住房体系当中，由于政策的不稳定性，一会儿保障性住房，一会儿经济适用房，由商品房来解决。我在住建部呆了很多年，当时房改以后是这么一个调子，后来慢慢改过来改过去。最后这个政策是比较清楚的，尤其是“国十条”、“国五条”。保障性住房就是在中国的房地产市场中解决中低收入、一部分中等收入的住房问题。

  2010-10-11 10:16:14

• 聂梅生:

  所以我觉得，“国十条”和“国五条”的出台，除了要解决经济性问题之外，很多是保障性住房的问题。但是在大家的关注点上，尤其在传媒的关注点上，都放到经济领域说。而且“国十条”和“国五条”都把经济领域的一些问题最后浓缩到一点，两个字就是“房价”。

  现在调控以后，效果已经显现，房价并没有过快上涨。这就是环比，环比连续几个月持平，稳住了。当然这是到七月份。八月份的环比会不会上？我觉得，同比有可能还是在下，去年四季度涨得很厉害，反正现在房价没有过快上涨。房地产开发指数实际上是在缓慢地回落，三月份以后，整个房地产的经济指数一直在回落，调控是有效果的。

  但是，大家是不满意的。为什么不满意？八月份整个的房价，国家统计局报出来，全国平均房价已经到了七八千，超过两万的城市有深圳、杭州、上海、北京，大概这样四个城市，杭州一会儿高一会儿低，一万九千八是将近两万，是相当高的态势。在这种情况下，整个宏观调控的满意度大家认为没有达到预期。

  2010-10-11 10:17:54

• 聂梅生:

  看一下调控之后的交易量。实际上，4月份调控，5月份就下降，下到七千万平方米以下，6月份就上升到9千万平方米，我们一年大概是十亿左右。6月份完了以后，7月份下降。大家认为，可能会下来，结果8月份又上涨，交易量上来进入销售面积上来了。我认为，9月份的数据出来以后，一定是超过七千万平方米，一定比八月份高。所以住建部做了很多调查，9月份才出台这个“国五条”。换句话说，今年的商品房销售面积，如果全年来看，并没有很大的下跌。我们从昨天万科的交易量可以看得出来，万科9月份总结完之后，他今年卖了七百亿，每年是六百多亿，已经超过去年全年售房的销售额。可以看得出来，前面一些大的龙头企业今年的房子是卖得不错的。

  再看一下大家关心的开发商的自有资金率到底怎么样？开发商的资金充裕度和房企资金来源，2009年是1：1.6，到了8月份是1：1.2，和去年差不多了，从来没有断链。很多开发企业认为，今年不会出现房地产紧绷、断链，加大力度对整个市场没有太大的问题。

  2010-10-11 10:19:53

• 聂梅生:

  从国家来讲，固定资产投资一月份开始下，房地产投资跟固定资产投资反向，所以对房地产进行调控。但是，调控以后，房地产投资也是在高位，和固定资产投资一起在高位。这应该说是大家的预期。

  这里我想强调几个数字。房地产的经济和社会当中，同样非常重要，我们要改变把房地产这样的行业改到以保民生为主，需要做很多经济上和体制上的手术。房地产投资每年大概是三千亿到四千亿，最高的时候，六月份提高到五千八百亿，固定资产投资大概是两万到三万亿。它的占比，在今年这样调控的情况下，都在20%，房地产投资占固定资产投资的20%，占贷款的比例大概是30%。这也是央行报出来的数，每个月都做统计，就没下来过。到最后央行的数据和统计局的数据差很多，后来央行就不报房地产的信贷，只报个人的消费信贷，这里面主要是房地产，占比是30%。在经济中就是这样的比重。由于这样大的比重，土地银行税收对房地产高度关联。我并不认为这个合理，我认为很不合理，但是要动这一块“大手术”，比如说去年全国土地收入是一万多亿，拆迁补给农民的只有5000多亿，政府的土地成本和土地收入是1：3，你让地方政府的土地收入没有，他怎么办？经济和社会怎么稳定？

  2010-10-11 10:21:34

• 聂梅生:

  另外，国土资源部的公告，去年全国84个城市土地抵押贷款是两万多亿，拿到土地只有再抵押贷款，比2008年上升到40%多。由于这样的关系，你地卖给了开发商，开发商拿到土地征以后就进行银行抵押贷款，银行就要出来那么多钱，支付土地的抵押贷款。这种情况之下，土地、房地产相关的税收占了中国税收的贡献超过35%，这样大的数字。所以，我们去年的企业营业税增长了41%，房地产行业税增长了118%。所以，土地、银行、税收，从经济上分析这个问题，跟房地产是高度关联的，除非我们有一些根本的改革性的措施，逐步地使我们的银行和税收不高度依赖房地产。这样才能调回去。

  2010-10-11 10:23:39

• 聂梅生:

  调控以后，大概出现这样一个资金市场的变化。很多人跟我要这张图，觉得能研究点什么问题。底下是国内银行贷款，实际上并没有怎么减，银行还是仍然追捧房地产这一块，那就是银行贷款。各贷每个月都是六七百亿，加上开发贷，是一千多亿。蓝线是销售金额，房地产到底卖了多少钱出去，4月份调控以后变化不太大，8月份销售额上升，9月份销售额肯定要上去。现在政府比较关心房地产开发投资，希望开发投资不要降。如果降得太多的话，现在汇率上升、出口困难的情况下，投资如果下降，房地产开发投资，开发商很会稳住他的资金链。永远是在这两个之间，不会太多的。银行给他多少贷款，他卖多少房子，这是他的资金来源，他有多少钱投多少。你看这条线，这就是市场的一种自我保护，市场一种无形的手在调控房地产市场，最终形成这样的局面。9月份，我认为这个肯定会上去的，银行这一块拉平，投资到后面会进行调整。

  2010-10-11 10:24:34

• 聂梅生:

  这次调控解决了大问题。一是解决了开发商资金杠杆率。原来去年曾经到过1：10倍，现在降到5倍以下，这是成绩。但是，1-8月，土地购置比去年同比增长了37.9%，土地购置费用同比增加了84%。刚才那条线上投资很高，实际上是去买地了。尤其是国有一些大的央企，购地的积极性非常大。这里面出现一个什么问题，我同意贺主席的一些观点，现在租金快速上涨，房价，没怎么太降，也没怎么太涨，但是租金大幅上涨，政府的良苦用心是房子通胀。但是实际上，我们看一下一个数据，上半年是2.6，其中食品是5.5，居住类是3.9，房价是没有进CPI的，但是房租和抵押贷款是进去的，它已经超过了CPI的平均值2.6，这还是上半年。下半年涨了那么多，远远高于除了食品类的其他大类，怎么看房子的涨，以北京为例，今年上半年涨了18%，这可不是小数，环比是2%。如果CPI环比是2%，那是什么样的？房地产就是这样涨。而且我们居住类的权重是算得比较低的，我们是14.69%，美国居住类是42%，加拿大为36%，国际控制值30%，国家统计局说要调，但是调得到30%吗？如果从14.69%调到30%，我们租金上涨推动CPI，那就不是3.5、3.6的问题了，我们也在底下算了一下，可能是相当可观的CPI的上涨。这种情况下，大家会不买房吗？如果再不调利率，就会出现房价猛涨。现在北京租金平均2700元一个月，占了工资收入的绝对在30%以上，绝对超过猪肉、绿豆的涨价。所以，这个事情要特别注意，就是CPI的上涨挤压了中低收入的消费，针对中等收入的公租房应该出来。

  2010-10-11 10:26:19

• 聂梅生:

  最后我想谈一下，和保障性住房住房有关的，比较担心的就是房地产调控本来有一定的空间给产业结构调整，但是产业结构的调整需要时间。最近中央的一些都是坚持产业结构调整，否则的话，我们出口这一块，如果受汇率影响，我们竞争力就会下降。但是，因为9月份的数据没有出来，上半年我们原材料、燃料、动力价格的上涨是比较大的，人力成本上涨也是比较高的，现在要求工资要提高，燃气、天然气、电力、水都要涨价。这种情况下，如果我们CPI和PPI上涨都不够的话，说明生产企业的利润下降了，因为成本上升了。如果这样的话，调结构的动力就不够，因为利润不够。这种情况下，利润不够，就要往房地产投资，看股市，出了“国五条”以后反而上去了，突破了2700点，房地产板块还在涨价。对比下，到底哪个产业是可以形成利润的？所以，调结构当中，有一个和房地产调控相衔接的问题。

  2010-10-11 10:28:04

• 聂梅生:

  大力加大保障性住房建设，这是房地产两个板块。我觉得缺位的是恰恰是这一块，那一块是过度发展了，怎么样补上？我觉得，资金不容乐观，可能会形成青黄不接的情况。今年说是保障性住房和改造棚户区580万套，农村危房120万户，去年有非常大的增加，而且住建部分析，这一块的投资要占房地产投资的10%，原来估计房地产投资会下降，因为调控会下降，这一块补上。实际上没怎么下降，但是如果是10%的话，大概就是四千亿，因为我们每个月大概投进去三千甚至到五千亿，一年是四万亿左右。我觉得，保障性住房这一块青黄不接是有可能的，去年我们只完成了三成，欠帐六成。今年又下来这么多，到底怎么样？由于留给地方政府的时间不多，住建部强力推这件事情，而且跟地方签保障书。我觉得四季度是很有起色的。地方政府的招数就是让开发商再建，建一个小区，其中20%就建保障性住房。实际上我觉得这不是很好的办法，必须从根本上解决资金来源。如果让开发商从土地环节进入以后，他们来代建，最终开发商还是会在剩余的商品房上找回来，那一块的调控又会被消化掉。

  2010-10-11 10:30:06

• 聂梅生:

  最近有一个比较好的事情，就是关于公租房的事情。我最近跟很多开发商在讨论这个事，已经有相当多的开发企业愿意介入国家的公租房建设。他们也认为，如果二套房、三套房控制住，尤其是出台物业税的话，大家就不会去买二套房、三套房，整个商品房市场，增量型的、扩张型的可能就会走到头。其实，我是这样认为，中国的租房市场是C2C的市场，个人对个人，这不是一个正常的市场。国外关于租赁这一块都是机构出面，但是持有这一块的是物业，然后出租。这样就形成B2C的模式，而这个B是需要政府推动的，需要基金来介入的。所以最近我们和建行、和很多单位，由我们商会发起，可能会报到全国工商联，通过工商联向主管部门说。就是公租房由大型的开发商出面出钱形成基金，而不是说万科盖这个小区一块。租赁也一块，不是这样的，形成一个公租房基金，由政府监管，来解决B的问题，来解决公租房投资的问题。因为他们是不差钱的，尤其是9月份，房子贷疯了，根本不差钱。这个钱应该引导到保障性住房里去。把现在这套组合拳进一步加大力度并不取，应该有一些新的出路。“十二五”期间，应该及早释放这样一些改革的信号，给市场指明方向，比如现在释放物业税的信号，稳定人心。物业税的事情，我不太同意在原来八十年代出台的物业税的基础上修修改改，要是搞物业税，就要涉及到农村土地流转，招拍挂、小产权等问题。物业税涉及到土地出让金，如果光是给买、住大房的交税，同样解决不了刚才说的经济上的关联，要解决土地出让金，解决地方财政和国民财富，不能让国民财富受损，不能让房子不值钱。所以，这都涉及到根本的改革问题，需要时间，但是必须要走。

  2010-10-11 10:32:04

• 聂梅生:

  拓宽房地产融资渠道，不能光从银行一家出，应该开放房地产私募基金、投资基金。这样钱就不会炒房，而是通过更高层次的平台来解决银根和地根，银根和地根的改革应该是将来房地产的一个方向。还有一个支持我们产业结构的调整，应该让房地产搞绿色低碳的房地产，提高性价比，不能盖那些“脆脆房”、“豆腐渣房”，而应该用新能源、保温材料来充实房地产，除了买土地以外。所以我觉得，中国经济转型的大买家，实际上是在房地产这个产业，应该是公共建筑、商业建筑、民用建筑和保障性住房，都应该走向绿色低碳。所以我想，从另外一个角度考虑这个问题。谢谢。

  2010-10-11 10:35:10

• 郑新立:

  非常感谢聂会长的发言。她用大量的数据、图表，非常科学、精确地对“国十条”、“国五条”出台的背景和效果进行了解读，同时跟下一步怎么样完善房地产的宏观调控，也提出了治本之策的思路。她的发言给我们很多启发。下面请国研中心的副研究员马庆斌同志介绍国外房地产情况。

  2010-10-11 10:36:21

• 马庆斌:

  很荣幸有这样一个机会和我十分敬仰的郑主任和在座的各位领导能够探讨这样一个问题。刚才听了很多专家的演讲，我很受启发。实际上，接到这个题目以后，最近一直很激动。激动的更多的原因就是因为保障性住房和房地产对于而这个年龄的人来讲更有切身利益。很多时候很多专家谈的很多问题，应该说让我和我周边很多人都有这样的体会，就是房地产应该稳定，同样保障性住房应该更多供应。我想以“他山之石”来回答一下这个问题，看看别的国家是怎么做的，因为时间问题，我只能以粗线条的方式来探讨这个问题。

  2010-10-11 10:37:04

• 马庆斌:

  实际上，保障性住房不仅是自古有之，就像大家熟悉的杜甫诗词，“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱开颜”。他在他的破房子里面考虑的不是自己改善住房的问题，考虑的是其他的事情，道德还是比较高尚的。我们国家有很多国有企业在争当地王的同时，也考虑更多的责任的话，也许保障性住忙的问题会解决得好一些。

  实际上发展到今天，发达国家如何处理保障性住房和房地产问题上也存在很多问题。今天主要有三点，第一，梳理其它国家的做法。在这个基础上归纳几点经验，我提出一些不成熟的建议，供大家参考。我讲到美国的时候，大家可能会感到十分不舒服，正因为美国的做法，导致全球的次贷危机，美国有很多做法还是值得借鉴的。我总结叫政策的介入和市场的主导。上世纪六十年代以后，美国政府不再直接建设保障性住房，美国和新加坡是两个比较典型的特例，美国的保障性住房是零，而新加坡是85%以上。今天我们要专门讲一下，作为美国来讲，我认为有三点，在六十年代以前，完全是靠市场提供保障性住房。在他失败以后，作为一个资本主义国家，又走向另外一个极端，完全靠市场，总结为“成也市场，败也市场”，关键是政府和市场的问题上，边界在哪里？

  2010-10-11 10:37:53

• 马庆斌:

  美国在不同的经济发展阶段，制定和修订的住房保障法规，通过法律的形式保证住房和房地产的发展。但是它有一个很大的变化，上世纪七十年代以后，基本上停止了补贴私人发展商，而是补贴中低收入家庭，变化很大。92年以后依托“两房”帮助中低收入家庭住房问题。美国1980年以后，保障范围从中低收入逐步缩小到低收入，由于经济的发展，规模越来越缩小。

  2010-10-11 10:40:37

• 马庆斌:

  德国是一个比较成功的案例，有八千多万人，但是全国住房有四千多万套。实际上，很多人在考察德国经验时更多是从体制上。事实上，从其他角度来考察的话，你会发现，德国的房价之所以稳定，不仅仅是因为有一套完美的体制，更重要的原因是它的发展模式。中国未来解决房地产问题时，不仅仅是从政府和财政的角度以外，更多的要考虑未来中国城镇化走什么道路的问题。这一是从宏观层面上解决保障性住房和房地产发展的问题。作为德国来讲，可以总结为，它分类实施培育多元化建房主体，它对福利性建房和个人建房、购房是一个鼓励的态度。从财政或者税收的角度，对于住房买卖则给予高额的交易费用。它是完善而严格的租房法律体系。在德国，自有住房是42%，租赁住房率为58%。德国法律规定，如果你的房租超过20%就违法，50%就是犯罪。对于低收入群体的补贴，不仅仅是补贴穷困的人，更关键的是对租房人通过补贴或者贴息的方式，让租房人和承租人都能够得到他应该得到的东西，因为是对各个利益体的保护，而不是简单的保护弱势群体。德国建立了鼓励制度稳定价格的住房金融体系。德国实际上是先存后贷、合同储蓄的模式，和公积金的模式不同，强调的是合作而不是盈利。现在合同储蓄占到德国房贷的总额一半，德国强调的是住房与消费品的属性，而弱化了资产的属性。如果去德国小城镇转转，发现德国的小房子非常漂亮，环境也很优美。

  2010-10-11 10:43:03

• 马庆斌:

  新加坡也是中国借鉴比较多的国家，它和美国利益相反的方向，政府是住房市场的主角，85%的人居住在保障性住房以内。它的成功主要有：第一，它成立了专门的机构来运作；第二，它有强大的金融支持；第三，政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，进入和退出标准都相当完善。而且再分配上也根据不同的发展阶段，经历了由廉租房向廉价房的过渡。所以，不同的阶段不同的国家采取了不同的政策。

  具体来讲，新加坡专门成立了一个半官方的主管机构，建屋局来进行管理，资金是贷款和政府补贴。

  2010-10-11 10:45:23

• 马庆斌:

  建立完善的进入标准和退出机制来讲，这是一个值得借鉴的地方。按照家庭收入和家庭人口的规模，来进行优惠，比如说买一居补贴三分之一，三居是百分之五，四居以上在成本上加百分之五。这和我们很多做法可能有所区别。采取分级优惠的方式，买的房子越小，得到的优惠越多。分配的优先权，按照你申报的次序来决定，应该说还是比较公开透明的模式。限制炒房，对于租屋的家庭套数有严格规定。这里面最大的问题就在于，租房信息的透明化和公开化的问题，如果信息不是透明的，不知道对方到底有多少套房子。印象中比较普遍的就是，当你去买限价房或者经济适用房的时候，或者银行贷款的时候，都是你的公司或者企业给你开一个工资证明，如果买经济适用房，基本上自己开一个数额很低的工资证明，盖个章就完了。如果去银行贷款，需要把收入写得很高，中国在这种基本的信息方面不是太科学。为了防止租屋的衰退，一个很大的问题就是在国际上很多租屋或者廉租房容易退化为贫民窟。为了防止这点，必须进行定期的教育或者基础设施的改善，这是我们需要借鉴的一点。

  2010-10-11 10:46:18

• 马庆斌:

  因为时间问题，我对上面一些国家进行简单梳理，认为有几个政策的启示。

  一是政府应该尽快介入，并设立专门机构，必须采取市场化的运作。

  二是通过建立和完善住房的保障法规，在美、日、新加坡这些国家，保障性住房法都是大法，但是我们国家还没有一部专门涉及住房保障的法律，这一点需要在具体工作中进行完善。

  三是以住房储蓄为核心的保障性住房金融体系。目前完全靠政府财政解决没有成功的案例，光靠市场，像美国，也是失败的案例，如何在这两者之间找到一个比较好的界限，我们看一下英国的发展历程，你会发现很有意思。英国在二战以后，它的保障性住房曾经一度高达60%、70%，随着经济发展，人们住房问题基本解决以后，保障性住房逐步下降到20%左右，说明不同时期保障性住房的比重应该是不同的。而且据一些研究机构研究发现，当你的保障性住房低于50%的时候，对房价中长期的影响是很小的。当然这个数据还有待遇验证。但是说明一个问题，如果我们简单地靠一定的保障性住房来影响房价的话，我认为还是有难度的。

  2010-10-11 10:47:39

• 马庆斌:

  四是所有成功的关键在于，完善保障性住房供应和退出机制。哪些人该买，哪些人不该买，应该买多少，新加坡做得比较完善，更关键的问题是他如何退出。有的人买了廉价房以后，或者我租了廉租房以后，我是不是永远租下去，如果我拥有了廉租房或者廉价房，我就转租给别人，对有些人来讲是另外的收入，但是他侵占了一种公共资源。所以退出机制就相对重要。最近英国政府也在讨论一个问题，就是廉租房退出的问题。这是世界上所有国家都关心的问题。让老百姓住进一个房子比较容易，再搬出来难度比较大，尤其是大规模的。所以，这里面应该先行一个政策的设计。

  2010-10-11 10:49:28

• 马庆斌:

  再有，保障性住房应该有阶段性。通过梳理一些西方的保障性住房，发现他们的政策有很强的阶段性特点。一般保障性住房有三个阶段。一是供需矛盾比较突出的总量供需矛盾，比如中国目前来讲很明显这一点，城镇化快速发展，每年一两千万人口进入城市，特别是大城市，矛盾主要体现在总量的供需上面。当大家的总量问题逐步缓解以后。下一个矛盾就会转变为第二个阶段，也就是结构性矛盾阶段，户型大小的问题，不仅要吃饱，要吃得更好，更高的阶段是吃饭不是为了吃了，还要为了好看。三是公平和效率的阶段。像美国，历史上没有遇到太多的，一、二阶段很少，他们的缺点是市场上程度太高了。二战以后，特别是二战到六十年代，日本在快速城镇化阶段，它的保障性住房曾经高达40%、50%。到目前为止，日本的保障性住房比例是在44%左右。应该说，在不同的阶段应该制定不同的保障性住房的比重，以及不同的政府和市场的边界。通过前面的例子可以知道，随着矛盾的转化，你会发现政府补贴方式也不一样，首先从实物建房到补贴，所谓私人的企业建廉价房，再到后来直接补贴老百姓或者中低收入者，在不同的阶段应该有不同的财政方式和补贴方式，中国应该尽快制定中长期的保障性住房的战略规划，而不是简单地说今年市场有问题了，我就建保障性住房。未来的十年二十年，是中国城镇化快速发展的十年二十年，相对来讲应该体现在总量供需矛盾和结构性矛盾上。

  2010-10-11 10:50:48

• 马庆斌:

  保障性住房的供给方式也发生变化，供给的对象应该是越来越小的。随着经济发展水平越来越高，从中低收入者逐渐专项低收入者，保障的范围越来越小。这与经济发展水平是有密切关系的。基于上面的分析，我们提出一些政策建议，从宏观方面来讲，研究和探索更加符合中国实际的城镇化道路。前几天，郑主任交给我一个任务，专门探讨中国城镇化的问题。德国的房地产稳定，不是简单地建一个法律制度，最关键的问题在于，德国走了一条比较特殊的城镇化的道路。你会发现，在1910年德国已经完成了城镇化，有65%的人住在小城镇和乡村，到目前也是60%以上的人住在小城镇中，而不是大城市。中国大城市的房价飞涨，很大的问题也是中国需要反思一下我国目前城镇化发展道路的问题。目前农民工流动方向来讲，应该说一半以上的农民工流到县级以上的中等城市和大城市。这说明一个问题，大城市的就业机会多。但是也说明一个问题，农民工为什么不愿意回到家乡？就是小城镇和农村的生活环境还有待于改善。

  2010-10-11 10:52:28

• 马庆斌:

  我曾经到上海和浙江工作，发现很多经济发达地区，在解决住房问题上有很多成熟的办法，比如说浙江，为了解决农民工住房的问题，可以用政府统一规划，农民在自己的建设用地上建房的方式，政府规划，农民自建，解决农民工住房的问题。北京前段时间采取了一个方式，在集体建设用地方面建设廉租房的方式，为农民工和刚毕业的大学生解决廉租房的问题，这都是好的探索。我曾经也到过北京密云的蔡家洼，原来是很贫穷的地方，一个小山村用几年的时间快速发展起来，而且老百姓就在当地打工。这种模式远比你让他盲目地进入城市好得多，这种模式已经超出了中国改革开放初期那种所谓的乡镇企业型的村的发展模式，而是一种更高级的方式。这还有待于研究。城镇化发展到一定水平以后，农民先进大城市，折返到乡村以后一种创业模式，更加符合中国当今城镇化的模式。我个人也比较推崇这种方式，就是就地城镇化，便于保护中国的文化，而不是简单地涌入大城市。

  2010-10-11 10:53:58

• 马庆斌:

  建立完善而成熟的房地产市场。简单讲，保障性住房稳定房地产市场，难度是很大的。实际上保障性住房的本还是在于城市的房地产市场里，如果一个国家的房地产一路飞涨，让老百姓不知所措，这时候也就是说，被保障人越来越多，这是最可怕的。如果你的房地产处于稳定的上升的趋势，这是经济发展的需要，但是如果过快上涨，买房上午一个价下午一个价的时候，被保障人就会越来越多，无形地增加了政府的财政负担，这是一种恶性循环。现在中央政府推出一系列政策，来稳定房地产，这是一个互动的过程。应该实行“双轨制”住房制度。很多国家经验表明，政府应该为中低收入者和低收入群体建设保障性住房，市场应该向高收入者提供住房，提供可行的道路。应该强化廉租房，而且要封闭运行经济适用房和限价房。现在很多城市在经济适用房和限价房方面，更多的是今年买了，五年内卖给市场，现在也在探索封闭运行的问题，体现了公用资源的公平性的问题，它应该给予那些应该给予的人。这是最重要的。用农村的集体建设用地解决农民工住房的问题，用农民的地解决农民的问题，这方面在北京探讨得比较好。财政引导拉动民间资本进入保障性住房建设，这是老生常谈的问题，我就不说太多了。把保障性住房的问题纳入政绩考核体系，因为保障性住房最关键的还是地方政府。如果他们有积极性的话，会找到百个理由告诉你。

  2010-10-11 10:55:19

• 马庆斌:

  保障性住房里的社会问题。2005年以及在最近，法国的巴黎等等很多地方发生了骚乱，一个很大的问题在于所谓的贫民窟，贫民住在穷人的地方，富人住在富人的地方，就会引起很多新的问题，所谓的仇富心理，等等一系列的问题。为了避免，应该形成良性的，提倡混合居住，让大家都有互相的文化的交融。这也是下一步需要在保障性住房建设方面需要关注的一点。谢谢各位！

  2010-10-11 10:56:57

• 郑新立:

  马庆斌同志收集了大量国外的案例，给我们开阔了眼界。我们怎么借鉴国外经验呢？九十年代，我在国家计委政策研究室工作的时候，我是国务院住房改革领导小组的成员，所以有机会去刚才他说的几个国家考察过，专门考察了新加坡的、德国的、荷兰的、日本的、美国的房地产市场。我的评价是，美国的房地产制度过于市场化，对我们有可以借鉴的地方，但是它的过度市场化也不是我们不能参照的。新加坡过于行政化，保障的面过大。我是很推崇德国的住房制度，它是把政府的帮助和市场的手段结合起来，特别是用住房金融的方式，用互助基金，住宅银行。住宅银行运行了四、五十年了，欧洲各个国家里，德国的住房问题解决得是最好的，而且德国住房价格是很稳定的，从五十年代价格到现在基本上没有大的变化，德国老百姓买房子的收入是三个三分之一，一个是自有资金的三分之一，银行贷款三分之一，另外获得互助基金的支持占三分之一。由于住房价格的稳定，带来了整个德国的市场价格的稳定和整个市场的稳定，以及社会的稳定。所以，这个经验还是很值得研究和借鉴的。

  2010-10-11 10:58:07

• 郑新立:

  还有一个不成功的典型，刚才马庆斌没讲，就是日本。日本我觉得是失败的典型，我去考察过，它把房地产当成一种金融手段，房地产商抬高价格，用房地产高价资产作为抵押，向银行贷款，形成一种恶性循环。最后价格高得出奇，在东京市市区最繁华的地段，一平方米土地最高能够达到七千万日元，高得不能再高了。泡沫破裂以后，二十年都不能爬出房地产泡沫破裂的陷阱。所以，日本应该作为反面教员，我们不能走这个路子。马庆斌刚才还讲了一个退出机制，也很重要。到纽约看，市中心盖了很多紫红色的几十层的大楼，都是廉租房或者保障性住房。它的制度也很简单，家庭年收入三万美元以下的，都可以申请廉租房，包括我们留学生到那儿也可以申请。三万到五万美元是一个弹性区间，还可以继续住，但是家庭年收入超过五万美元了就出去，自己找房子去。它的政策很简单，操作也非常方便。

  2010-10-11 10:59:36

• 郑新立:

  马庆斌还讲了要强化地方政府的责任，这一条讲得非常好。现在调控房地产价格的手段掌握在我们地方政府手中。各个地方房地产价格差别比较大，价格比较高的也就是集中几个一线城市，多数的省会城市特别是地县级城市，价格基本上是合理的。地方政府增加一些保障性住房的土地供给，保证它的开工率，对稳定地方的房地产价格马上会起到非常有效的作用。所以，国务院从前几年出台的稳定城市住房价格的意见一直到今年的“国十条”、“国五条”，都强调了要强化地方政府在稳定城市住房价格方面的责任，这是说到了点子上，说到了要害上。这一点希望通过媒体的宣传，哪个地方的房价涨得比较厉害，哪个地方比较稳定，我们可以把稳定的宣传宣传，房价涨得太厉害的，也可以报道报道。为什么房价涨得这么高？实行问责制，房地产价格就会稳定下来，保障性住房就能满足居民的需要。

  2010-10-11 11:00:54

• 郑新立:

  还有一条，马庆斌刚才把保障性住房建设和城市化道路结合起来。这个有新意，提出了一个新的研究课题。一个是现在大城市的就业机会多，但是住房价格高，生活成本高。小城市房子比较便宜，生活成本低，但是就业机会少。怎么解决这个矛盾？现在搞城市群可能是一个办法。另外，我们的城市化还要以中小城市和小城镇扩容为主，就是通过增强中小城市和小城镇就业的吸纳能力，对人口的吸纳能力，来实现我们的城市化。特大型的城市，就不要再去增加人口了，这样会带来很多负面的问题。

  2010-10-11 11:02:20

• 郑新立:

  另外提出了就地城市化问题，我们长三角、珠三角，一些发达的市县，现在老百姓在自己的村庄里盖起了别墅式的房子，环境很好。这些地方二三产业很发达，就业也很好，不必要再跑到城市里去才算城市化。我们应当制定一些标准，比如说这些农村在公共服务、基础设施，基本上享受到城里人同样的生活了，而且大部分劳动力已经到二、三产业就业了。这些地方是不是已经实现城市化了？我们可以走出一条有中国特色的新型城市化道路。特别是刚才讲到有些农民工的住房，可以通过农民的建设用地来建设一些廉租房，来解决农民工住房的问题，这都是解决问题的非常好的思路。

  总之，马庆斌的讲话从国外国内的实践，有很多可以解决我们住房问题的好的办法。下面是交流中心的王军同志发布指数。

  2010-10-11 11:03:23

• 王军:

  非常高兴今天利用这个机会代表我们国经中心发布三季度的国经指数。有关一些详细内容，希望大家会后访问我们的网站，或者下面再交流，因为一会儿还有媒体和在座专家互动的时间。

  第一，中国经济景气指数。这个景气指数是三个方面，一是中国经济的先行指数和一致合成指数，因为数据的原因，我们现在得到的是前八个月的，九月份的数据还没有公布。我们的一个基本判断，这里面我只讲一下要点和判断，尽管两个月以来PMI出现了回升，在一定程度上印证了经济自助行恢复在增强。但是从编制的指数来看，经济增速自一季度回落以后，下行的态势还没有完全扭转。截止到8月份来讲，还没有给出下行趋势发生逆转的拐点。目前的反弹，大家甚至认为是企稳走强，但是还是短期性的，对四季度的走势尚需进一步观察，如果过于乐观的话恐怕还过早。

  2010-10-11 11:04:36

• 王军:

  二是消费价格先行指数和CPI走势的情况。一季度的时候，我们预计，今年年中会出现峰值，从现在来看，四季度还是处于下降的趋势。四季度上涨空间应该说是有限的，全年价格调控目标能够顺利实现和完成，3%左右应该没有什么问题。

  三是关于出口。从出口先行指数和出口增长率指数来看，二季度末、三季度初已经开始掉头向下，第四季度出口增幅会明显回落，特别是随着四季度汇率的变动，国内结构调整以及出口退税政策调整的影响扩大，四季度出口增速预期将显著放缓。尽管受国内需求放缓因素的影响，但是我们注意到最近政策性鼓励扩大出口的政策在实行，未来进口增速会保持相对平稳的态势，不会出现明显的放缓。

  总之，从全年来讲，净出口对GDP的正向拉动作用是逐步显现的。

  2010-10-11 11:05:56

• 王军:

  第二，国际大宗商品价格指数。这个图当中，黑色的线是大宗商品价格指数。中间那个线是CRB指数，红色这个线是美元指数，紫色线NYMEX原油收盘价指数。

  2010-10-11 11:06:49

• 王军:

  有三个特点，一是大宗商品价格整体连续上涨。二季度出现走低，但是三季度出现连续大幅上涨，同比涨幅都超过20%，9月份是32.5%。CRB的指数也是出现了强劲反弹，创了今年以来的新高。历史上来看，美元指数放在上面观察，一般来讲，美元指数都会引起国际大宗商品价格的连续上涨。第三季度来看，美元指数出现了连续的下跌，对应反映了国际大宗商品价格出现连续大幅上涨。9月份实际上已经跌破了80%的关口。

  2010-10-11 11:08:21

• 王军:

  二是工业品和农产品价格同时出现较快上涨。蓝色的线代表工业品价格指数，红色代表农产品价格指数，两指数同时在三季度出现上涨。特别是工业品的指数涨幅都超过20%，而且9月份超过了30%。相对来讲，农产品价格七到八月份涨幅比较低，但是9月份的涨幅比较快，29%，特别是环比来看，月份和9月份环比都超过5%，上涨速度还是非常快的。其中农产品期货市场出现了全方位的上涨，最近一两个月以后，白糖、玉米、棉花、大豆、豆油、大米等品种出现了连续大幅上涨。从具体的品种，能源指数、能源、基本金属、贵金属、铁矿石、稀土分类来看，也出现了表现不一的情况，涨得最快的，稀土最近出现了一些政策上的调整，蓝色的线，铁矿石的指数是走平的。能源市场因为夏季是淡季，上涨乏力，稳中有升，三季度突破80美元。基本金属三季度仍维持连续上涨，特别是9月份涨得比较快，28.3%，其中LME铝的价格涨得较快。贵金属当中因为黄金的必然作用增强，我们看到黄金期价9月底突破了1300。铁矿石的价格，同比出现下降，但是仍在高位横盘。这半年来，出现了稀土行业的限制措施，稀土指数涨得非常快，特别是8月份，百分之百的上涨速度。

  2010-10-11 11:11:06

• 王军:

  三是国内的物价，我们认为，国际大宗商品价格上涨，未来有可能引致国内物价上涨。这个数据刚刚到8月份，9月份的数据还没有出来，但是从大宗商品价格来讲，应该是在反弹。从历史来看，国际上大宗商品价格上涨的因素，会带动国内物价上升。5月份达到高点以后，从我们PPI来讲，环比是出现回落的，但是我们观察到的国际大宗商品价格指数是略微领先于PPI的。虽然从2月份一直下降，但是从三季度开始上升，9月份出现反弹，可能在后期拉动工业品价格上涨，环比来看，还是有上涨的趋势。包括上游的原材料、燃料和动力购进价格指数也有可能走高。最近农产品价格上涨比较高，特别是国际农产品价格的波动，可能会成为未来一个新的涨价因素。长期来看，推动价格上涨的因素还是存在着，未来通胀预期的压力还是存在着。当然，由于我们国家国际市场和国内价格传导机制并不是很通畅，短期内受到影响还是有限的，四季度受到国内环境的影响，走跌的可能还是比较大的，不排除国际因素会成为一个新的涨价因素。

  2010-10-11 11:12:33

• 王军:

  第三，上海航运指数。这是06年到今年9月份走势的变化情况。有这样几个特点，由于第三季度全球经济发展还没有出现明显改善，包括贸易的数据，整个来讲，航运市场总体发展是微弱的不景气，和上半年区别不是很大。三个主要分类市场，干散货市场，有这样两个特点，表现比较平稳，铁矿石、煤炭、粮食这三大主力品种交易量波动幅度都没有超过3%。粮价微幅上扬，而运价又微幅下跌，这个市场是波澜不惊的。从油轮市场来看，由于原油交易量三季度还是相对高位运行，八、九月份出现一些季节性的下滑，但是新造船舶不断投放，运价是往下轻微滑动，9月份出现小幅下滑。同时，墨西哥原油泄漏事件告一段落，但是这个影响会在未来比较长的时间显现。集装箱班轮市场和前面两个市场部一样，摆脱了前面两个季度比较低迷的颓势，好于上半年。尽管人民币和日元的升值影响到消费品的购买能力，但是总体上消费品贸易市场还在低位徘徊。班轮运价水平比较明显上升，特别是集装箱船的期租价格出现了80%的上涨。所以，集装箱订单在三季度是39万标箱，创造了2008年危机以来单季最高水平。

  2010-10-11 11:13:50

• 王军:

  以上是主要的三个指数，向大家做一介绍。谢谢大家。

  2010-10-11 11:15:04

• 郑新立:

  下面休息十分钟，然后回答问题。

  2010-10-11 11:15:25

• 郑新立:

  下面各位可以向以上发表演讲的嘉宾提出问题。

  2010-10-11 11:15:40

• 新京报记者:

  请问聂老师两个问题。刚才你也提到“国十条”部分效果被消化掉了，另外“国五条”又很像限购令，所谓高度需求被抑制住了。会不会有报复性增长的风险？其次，四季度如果我们对房地产市场加大调控，会不会加大滞胀的风险？尤其是在节能减排等多种因素作用之下。

  2010-10-11 11:21:22

• 聂梅生:

  其实这两个问题都不是保障房的问题。因为今天的主题是保障性住房的事，大家还是多关注这方面。关于报复性反弹的问题，我认为，不管是“国十条”还是“国五条”，针对购房群体的遏制还是投资和炒房部分，尤其是“国五条”更加清楚，关于第二套房、第三套房的限制，报复性反弹的问题，如果这次主要是针对投资和炒房的部分，我认为是不会出现的。这个之后，在“国五条”当中就明确提出来，要推房产税，从个别城市的试点逐渐向全国推开。发改委早就说了，在“十二五”计划当中，税制改革当中，房产税是重要的。如果是对投资炒房的坚决遏制打击，再加大房产税的推出，我认为房地产市场出现报复性反弹的可能性是没有的。

  2010-10-11 11:22:57

• 聂梅生:

  关于滞胀的问题，首先还是在于胀。我听了国际经济研究中心的一些数据，因为我很期望知道这样一些宏观的数据。如果消费指数全年控制在3，我们PPI指数恐怕也涨不到哪儿去，这种情况下就没有通货膨胀的事。至于滞，就看最后GDP能落到哪儿，同时看出口的四季度下滑和人民币升值会不会引起很大的经济上的下滑，如果没有，全年保持适当的GDP增长范围之内。从房地产投资来讲并不担心，房地产投资现在不会大幅下降，因为很多楼盘在建，尤其是资金率充裕度是比较高的，8月份就是1.2了，9月份卖得很好，应该说资金的充裕率比较强的情况下，建一半的楼盘不会不建，再加上政府不许土地囤积，一年以后收回，等等这样一些政策促使房地产投资不会大幅下滑，这种情况下滞胀的可能性，只是在经济界当中说，如果是通货膨胀上去，如果GDP大幅下滑，出口出不去，房地产崩盘。

  目前我们在中国，会回到一个比较平稳的状态。

  2010-10-11 11:23:55

• 经济观察报记者:

  请问聂会长，您刚才提到2009年保障性住房只完成了40%，为什么没有百分之百完成或者更多比例的完成？原因是什么？今年保障性住房投入四千亿，不知道这四千亿是否已经落实？这四千亿的来源是什么样的资金构成的？地方政府这方面的资金是否已经到位？我听到财政部说，在保障性住房的建设，如果从土地出让金里提取很少一部分比例就能实现，不知道这种情况落实的怎么样？

  2010-10-11 11:27:40

• 聂梅生:

  您说的这些问题我都难以回答，因为我现在的职务是全国工商联房地产商会的会长，恰恰站在民营企业的角度分析市场，因为全国工商联是民企的总商会。你说的问题数据都是哪儿来的，都是正式公开数据。我只是根据数据分析，去年是没有完成的，因为去年年初报过一次，我记得保障性住房是要投入四万亿的10%，也就是四千亿，去年就是这个数，是国家发改委当时提出来的，我记得很清楚是四万亿的10%，到了9月份的时候，大概只完成了一千多亿。这个数字是正式公布的，9月份才一千多亿，到年底会怎么样？但是去年的情况是情有可原的，因为去年是拉动经济嘛，所以去年是有欠帐的。今年又提出来占房地产总投资的10%，580万套。如果“国五条”能够大力推动，到四季度能够促使，这之前我看到一个数据，起码开工量要达到60%，如果开工量达到60%的话，大部分的钱就要投进去，因为要开工建设嘛，我的理解，恐怕不是竣工580万套，而是指今年要推出这些，在强力推动下应该是有望完成的，因为“国五条”很大一部分是在社会保障性住房，从各方面给予支持，土地、财政，使得地方政府的军令状，都要促使完成，会好过去年，580万套能够更多地在建开工。

  2010-10-11 11:28:21

• 路透社记者:

  请问聂会长，“国五条”是房产税尽快出台，首次明确房产税物业税了，您预计有没有大概的时间表？另外房产税是对增量还是对存量？

  2010-10-11 11:29:49

• 聂梅生:

  我注意到“国五条”当中房产税，它是从试点推向全国，第一步还是试点。我觉得大家更应该关注的是试点。试点的模式，通过各地方的媒体慢慢出来比较看得清楚的试点，而这个试点各个城市是不一样的。比如说当时提到中央有上海，有重庆，还有其他的城市。但是，并不是完全一个模式，这样才会出现试点。至于国税局的，有一次机会跟他们正面讨论过这个问题，这三种在我的脑子里都不是完全一样的房产税的模式，也可能有的执行国税局的这个，有的是上海的，有的是重庆的模式，一段时间以后，才可能更好地总结，因为现在是试点，然后才能推向全国。发改委的说法，“十二五”是放在税制改革当中。一是“国五条”说要试点，发改委说“十二五”要改革。我认为明年就是“十二五”，这个事就是论月数。原来论年数，之前有“三年不出台”等等，闹了很长时间，现在不是论年数了。根据这个角度，我个人认为是论月数。

  2010-10-11 11:31:39

• 每日经济新闻记者:

  您刚才演讲中提到“国五条”三成首付是一种常态，当然可以用一些政策，三成首付执行以后，会不会挤出一部分刚性需求，并且使未来的成交量会受到影响？

  2010-10-11 11:33:59

• 陈淮:

  连首付都不要最好。我们研究要按照客观规律，而不是我们主观的愿望，哪怕是最善良的愿望。没有什么挤出刚性需求，我稍微把你的问题扩大一点说，“国五条”不是仅仅限制投资性、投机性需求，另外这个限制不仅仅是短期的限制，务必要弄明白，是抑制四种需求，一是投机性、投资性需求，这是大家注意到的，第三套房就不卖你，在一些大城市最好不这样。二是抑制奢侈性需求，住房需求层次有四个层次，满足基本住房需求、适度改善性需求、享受性需求和奢侈性需求，对过度占有优质资源的需求坚决抑制，这是已经明确的。显然，不管是第几套房，凡是买大别墅，优质景区买的，一定不是第一套。三是抑制那些不具备购房风险防范承受能力的需求，这就是你说的三套房是国际惯例，也是正常的住房按揭贷款的贷款利率。两成首付是一个短期的优惠，打折恢复到常态，这不是一个短期的政策，将来十年当中，绝大部分时间不低于三成首付，把那些风险承受能力不够的需求抑制住。这些人应该怎么办呢？我们今天讨论的主题就是保障性的方式，包括保障性住房和援助型的保障，公租房过渡，三成首付付不起，公租房过渡到你能付得起三成首付的时候为止。四是过度超前的需求。你刚结婚娶媳妇，儿子还不知道在哪儿呢，你买一百六十平米干吗呢？无非是加大你自己的持有成本，加大了你的还贷压力，也加大了社会运行的风险，也导致了社会配置资源的浪费。逐步循序渐进地根据你的实际需要，现在你还没到郑会长这样的级别，你买那么多西服干什么呀？过度超前的需求。请注意，首先不仅仅是针对投机性、投资性，把所有不合理的需求都从市场中退出去。

  2010-10-11 11:35:31

• 陈淮:

  另外，这次的抑制，绝不是今天才抑制，将来作为一种制度发展，也必定对他们采取合理的抑制措施，才能保证房地产市场的健康发展。但是人们说，我没有这个风险承受能力，我就不该住房子吗？那您叫抬杆，那是用另外一种办法来保障的，另外一种办法来满足你的住房需求的。谢谢。

  2010-10-11 11:37:53

• 中央人民广播电台记者:

  郑主任，今天我们专家们提了很多好的政策建议，相信他们当中肯定有一部分会成为国家政策当局出台的一些政策和措施。事实上关于房地产出台的政策措施并不少，但是执行力度往往是大打折扣的。我们想知道的是，是不是房地产目前的建设并不是在于政策多少，而是在于执行力度。刚才您强调了，马博士提出的，强化地方政府的责任是非常好的建议，但是怎么样强化他们的责任呢？怎么才能把执行力度执行到位呢？阻力到底在哪儿呢？谢谢。

  2010-10-11 11:38:37

• 郑新立:

  本来我主持会议，没有回答的义务，既然提给我了，我就说一下。制度建设和制度的执行，目前在我们稳定城市住房价格、保证房地产业健康发展的过程当中都是需要的。一方面，我们现在有一些制度还不完善。刚才介绍了，国外都有住宅方面的立法、房地产方面的立法，我们这方面的立法还很欠缺，所以要完善法制，完善制度。该出台的法律要尽快研究制定。第二个，现有的政策、现有的一些法规，要严格地执行，特别是有些法规缺乏操作性，要提高它的操作性。比如说，国务院前几年出台了一个关于稳定城市住房价格的若干意见。我认为是一个非常好的意见。如果那个文件不折不扣地、百分之百地执行了，可能我们的“国十条”、“国五条”也就没有必要出来了。正是因为执行得不够，我们“国十条”出来了，然后到三季度又出来了“国五条”。所以，执行也是非常重要的，这两方面当前都要同时并重。

  2010-10-11 11:40:19

• 新华社记者:

  请问陈淮老师，刚才您提到了市场归市场，保障归保障，这句话本身是准确的，如果保障不是您所说的四个层面的广义的保障，仅仅是狭义，只是针对中低阶层的保障这种说法是不是有其准确性呢？您怎么看？

  2010-10-11 11:42:02

• 陈淮:

  你自己就提了一个非常不准确的中低收入阶层，救助性的保障只对困难群体和特困群体，是有严格明确的，没有什么中低收入。特困群体是指领低保的，困难群体是指他有劳动能力，有工作，有收入来源，但是工资收入只能在最低工资线上不久的群体。所以，首先是实物保障的部分，理论上说是针对低端群体，没有什么“中低收入”这么一说，你本身就模糊了。

  第二，这个保障部分也并非不可以由市场化的方式参与的，比如说我们把这种专门持有商业地产的基金也可以一定程度上移植到包括廉租房的建设，因为国外有很多规模巨大的基金，将来国内也会有很多这样，他们在自己的资产组合中希望持有一部分优质的，不会通过技术过时、加速折旧会磨损的优质资产，并且获得长期稳定回报的资产，廉租房可以通过政府贴租的方式，就变成这些机构投资者，比如说基金持有的办法，它本身就是有市场化的办法来贯彻政策的落实。

  2010-10-11 11:43:20

• 陈淮:

  我们现在由于包括公共舆论环节当中的混淆，实际上并不是所有的保障房都落实不到位或者没完成。所以，我不赞成把这个保障扩大到“中”这一说。谢谢。

  2010-10-11 11:44:27

• 国经中心:

  我向马博士提一个问题。您刚才强调要加强地方政府的责任。但是，刚才聂会长提到一个数据，580万套，四千亿，但是我看到中央电视台新闻频道播的一个数据，一个月之前，中央政府划拨六百亿，这是什么概念呢？一套一万两千块钱，中央政府提供的资金是一万两千块钱，地方政府要提供剩下85%的钱，这个配套资金是非常大的问题。就是说，地方政府一年拿一万多亿的土地出让金，要出三千多亿做保障性住房建设。我个人认为，这是问题的根源所在，地方政府之所以没有积极性做这个事，中央不出钱，地方来出钱，但是，中央和地方的财政收入基本上是1：1，地方政府还包括土地出让金的时候才是1：1，刚才贺铿主任说把土地出让金收回来，地方政府肯定是更不干了。我个人认为，中央政府在中央性住房里的定位和作用，应该怎么看这个问题。

  2010-10-11 11:46:14

• 马庆斌:

  实际上你刚才已经回答了这个问题。我个人认为，有时候就像大人管孩子一样，为什么孩子不听话，肯定孩子有孩子的理由。地方政府之所以执行力度有难度，一个很大的问题，也许就是因为他有他的理由，而且理由就是经济的原因，涉及到下一步的财政改革的问题。

  实际上，陈部长，现在也有人在探讨一个问题，一个好的制度，不在于你简单地惩罚一个坏人，比如说投机者，而是让坏人干好事，那就是好的政策。从经济学的角度来讲，也许将来最好的模式就是发展限价房，因为解决了土地出让的经验，更好地弥补建房成本的问题。但是如果没有一个好的制度约束的话，限价房又容易流失成为福利房。就像刚才郑主任讲的，建立一个好的体制制度，可能有更好的信息披露等等。如果讲政府地方的责任，应该更宏观的角度还要谈一下财政体制改革的问题。刚才郑主任谈到很多好的一点，城市的环境并没有很大的变化。我前段时间去了一趟长沙，长沙的房价比较稳定，路过了杭州，杭州的房价就一路飙升，这里面可能是多种原因。这个问题你刚才已经回答得不错了，我就简单地从别的角度讲一下了。

  2010-10-11 11:48:10

• 建设银行:

  请问陈淮老师两个问题。第一，刚才陈淮老师讲了住房保障体系的层次，是不是这样？低收入群体如果租的话就租廉租房，如果买房的话就是经适房，如果是中等偏下的群体，他租的话是公租房，买的话是限价房，是不是这样的层次？第二，前两天有一起经济适用房项目检出混凝土不达标的情况出现，被责令拆除重建，您认为这是普遍问题还是个案？谢谢。

  2010-10-11 11:50:38

• 陈淮:

  第二个问题，我刚才实际上已经回答过一次，这需要政务性信息的发布。

  第一个问题，住房保障体系中是多元多层的相互交叉的，没有截然分开的。有些人在一生中永远停留在一个社会层次，有些人是不断提升过渡的，有些变化是代际之间的，现在他的收入可能就能住到公租房，但是他很快三年之后儿子当了房地产开发商的副总了。这样的情况是比较复杂的，没有说张三就是副科级、李四就是正局级，没有这样的区分，本身就是动态的。另外，社会本身也是不断发展的，包括最基本的住房需求也是随着社会发展变化而不断变化的。二十年前，户有一间房就叫脱困了，九十年代初，就是在北京的重点大学，中国科学院，双讲师能分到一间筒子楼，还是需要领导特批的。现在，最低保障也必须是户有一套房才叫脱困，才叫满足基本住房需求，包括廉租房也必须是成套住宅，这是一个重要的变化。所以，我们把人贴上标签，谁是贫下中农，谁是富裕中农，这是办不到的事，只能通过市场和实践的发展。另外，中国是发展严重不平衡的国家，在西部贫困地区，在欠发达地区，中小城镇不一定缺廉租房，在上海、北京这样的特大城市，有可能反而很缺这种低端保障住房，所以，这个事是复杂的、多元的概念。

  2010-10-11 11:52:05

• 陈淮:

  最后，刚才有人问到郑主任一个问题，地方政府负责制。我想补充一句，实际上“国五条”核心问题，一个是抑制一些不合理的需求，再一个重点就是地方政府问责制。这个问责制已经明确无误了。所以，关于地方政府问责有这样几个，第一个，必须有细则，“国十条”出了以后，很多地方没有实施细则，或者有了细则也是语焉不详。第二个，加大保障性住房的供应。第三个，对房价上涨过快和过高都负有责任。如果大家关心最近的地方政府出台的细则，地方政府有的是招。再者，地方政府有千奇百怪七十二变的办法保证开发商不能涨价。只要涨价，我总有断你口粮的办法。所以，实际上核心问题是两个，一是强力地抑制一些需求，二是地方政府问责制落到实处。

  2010-10-11 11:54:24

• 郑新立:

  我非常赞成陈淮对我的问题的补充，实施地方政府问责制非常重要。感谢各位的参与，今天上午经济每月谈到此结束，谢谢。

  2010-10-11 11:56:55