2007年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会_网上直播

活动标题

2007年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会

活动描述

中国社科院编撰的以房地产政策为主线的2007年《房地产蓝皮书》即将出版。定于4月27日上午在社科院举行“2007年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会”，以“聚焦房地产政策”为主题进行研讨。中国网进行现场直播,敬请关注！

文字内容：

谢寿光:
各位领导、各位专家，女士们、先生们：大家早上好！
由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社联合主办的2007年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》2007年版出版发布会现在开始。
2007-04-27 08:54:12
谢寿光:
会议开始之前，首先介绍一下主席台就坐的专家和领导。中国社会科学院高全立副院长；中国建设部原副部长、中国房地产原协会会长、著名的房地产领导和专家杨慎会长；中国房地产评估师协会副会长兼秘书长柴强；国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云；北京市国土资源局研究室主任孙惠林；国家统计局固定资产投资司房地产处处长翟善清；中国社会科学院城市与发展研究中心主任牛凤瑞。
2007-04-27 08:56:16
谢寿光:
还有一些专家也陆续的会到，包括社科院金融所副所长王国刚和一些专家。出席会议的还有韩国大使馆经济部一等秘书韩相国。
房地产问题一直是最近几年来社会高度关注的。中国社会科学院城市发展与环境研究中心，每年都要推出他们的研究报告《房地产蓝皮书》。每次《房地产蓝皮书》的推出，都会在新闻媒体和社会各界引起引起广泛的关注和反响。
2007-04-27 08:58:35
谢寿光:
会议正式开始之前，就媒体如何有价值的、准确的把蓝皮书的成果表达作一点说明。
2006年《房地产蓝皮书》发布的时候，在有关房价以及其他房地产政策的相关问题上，在媒体里引起不同的意见。在采访专家的时候说法上也有不一致的地方。蓝皮书的一个特点，代表的是专家的个人观点，每一个蓝皮书的课题组的总报告是代表主编者的意志。作为出版者来说，我们通过根据皮书的技术的规范，以及我们的规定，有关审稿的原则进行把关、审查，既不代表出版社的观点。
2007-04-27 09:01:33
谢寿光:
所以，如何准确地利用专家的研究成果，希望各家媒体有一个准确的把握。也就是前两天，《农村绿皮书》发布会上，有一些领导同志的发言代表的只是自己个人的观点，其中有一家媒体应当说是没有很好的把握，而是炒作，所以，造成了不必要的混乱。因此，在这个问题上，我们每次会议里，一方面大家把蓝皮书书中的内容准确地表述，如果根据自身的要求可以单独采访与会的个别专家，但是仅仅代表专家本人的观点，并不代表中国社科院，也不代表出席会议的某些领导部门的同志。
2007-04-27 09:03:07
谢寿光:
因为这些问题我想要反复说清楚，免于误导。现在媒体也非常厉害，可能会给我们日常的工作造成混乱。房地产的问题敏感度太高，今天讨论的，而且主题又是聚焦房地产政策。政策当然是由政府发布的，但是，专家个人对这些政策的效应，政策形成的效果是可以发表不同的观点和看法的。但是，这些观点和看法只代表发表的个人的自己的意见。当然，中国社会科学院的专家、学者对房地产的研究是持续追踪的，2007年《房地产蓝皮书》到底有哪些亮点？哪些会引起大家高度关注的成果？一会儿主编会向大家作报告。
2007-04-27 09:04:14
谢寿光:
下面有请中国社会科学院高全立副院长讲话。
2007-04-27 09:07:18
高全立:
尊敬的各位来宾、各位朋友，大家上午好！
今天我们在这里举行2007年房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会，借此机会我代表中国社科院的领导向主办单位对该书的出版付出辛勤劳动的全体同志表示祝贺，向到会的房地产界和新闻界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
2007-04-27 09:07:32
高全立:
在我国现阶段，房地产业是国民经济重要的支柱产业，房地产健康持续发展，不仅是建设和谐社会的重要物质保证，而且直接关系到国民经济的发展。温家宝总理在十届全国人大五次会议政府工作报告中明确指出：“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。
2007-04-27 09:08:21
高全立:
经验表明，人均GDP在1000-3000美元是房地产业快速发展时期，我国正处在这个发展阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇居民住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。在解决温饱之后，全面建设小康社会阶段，住房一定成为城镇居民的基本生活需求，而且是构建和谐社会的重要物质载体。
2007-04-27 09:08:54
高全立:
改革开放以来，特别是住房分配制度改革以来，我国房地产业迅猛发展，不仅有效地带动了国民经济的快速增长，而且迅速改善了居民的生活条件，但是也存在着房价偏高，公用结构不够合理，房地产持续过热等问题，这是前进和发展中的问题，也与政策和管理有关。2006年国家房地产业宏观政策密集出台，强调调整住房功能结构，关注保证，特别是低受家庭的住房保证问题，2007年房地产仍将是社会关注的焦点之一，今年的“两会”热门话题也是房地产问题。因此，对房地产业进行系统的研究，对完善我国房地产市场体系和住房保证体系，保证房地产业的健康方面具有重要的现实意义。
2007-04-27 09:09:52
高全立:
由中国社会科学院城市发展与环境研究中心主持编撰的《中国房地产蓝皮书》已经连续出版四年，从学术的角度审视和评判了我国房地产业的发展，对我国的房地产业发展起到了一定的参考和引导作用。
2007-04-27 09:11:10
高全立:
2007年《中国房地产蓝皮书》将房地产政策作为主题，提出问题，进行探讨。尽管做了艰苦的努力，但是，由于数据、实践和力量的限制，报告不可避免地存在这样那样的不足，希望各位专家学者和参会嘉宾在今天的论坛上积极展开研讨，提出建设性的意见，同时也希望通过与媒体的共同努力，使《房地产蓝皮书》的成果得到广泛的传播，为我国的房地产业稳定的发展作出更多的贡献，祝这次发布会取得圆满成功。谢谢大家！
2007-04-27 09:11:25
谢寿光:
谢谢高院长的讲话。高院长在讲话中提到《房地产蓝皮书》已经连续出版四年，其实对每一年课题组专家所发布的成果，其实我是有一个建议，明年开始各课题组对上一年度，甚至再上一年度的情况进行评估和纠偏。
2007-04-27 09:12:12
谢寿光:
从我这几年作为出版者的角度来看，房地产蓝皮书和整个对房地产趋势的预测，走势的预测应当和实际的情况是吻合的，提出的一些上涨的价格指数可能不能说非常精确，但是蓝皮书最大的成果，不是精确到上涨到几个百分点，或者是每平方米上涨多少钱，而是在于对它的趋势，对于各种政策的效应将会有什么样的效果做了一些专家的分析和评估，便于无论是政府的决策部门还是老百姓，根据专家的意见去把握和评估，这也就是蓝皮书的价值所在。
2007-04-27 09:12:59
谢寿光:
2007年《房地产蓝皮书》到底有哪些亮点，现在有请蓝皮书的副主编，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国先生作主题报告。
2007-04-27 09:13:59
李景国:
谢谢！各位专家、新闻界的各位朋友上午好！下面我代表课题组作2007年房地产报告的专题演讲。第一，房地产政策回顾及2006年政策的特点。1998年住房制度商品化以来，房地产市场迅速成长和发展，但是距今毕竟不到十年的时间。时间长短，必要的法规制度、政策还很不健全，房地产在发展过程中出现了这样那样的问题，同时房地产的迅速发展使其成为很快成为影响经济发展的重要因素。
2007-04-27 09:15:24
李景国:
为了解决房地产自身发展中存在的问题，以及为了抑制经济发展过热的问题，近几年国家出台了一系列与房地产有关的政策，是近几年国家出台政策最多的经济领域之一。2007年中国房地产发展报告的政策篇，对近几年出台的相关政策进行了初步的总结。近几年政策的主要特点：
2007-04-27 09:16:35
李景国:
1.调控对象由初期以土地调控为中心转向土地调控与房屋调控并重。2.土地调控由早期主要关注国有土地资产流失问题，开发区建设用地转向对建设用地总量控制和土地管理制度建设的关注。3.房屋调控重心由重视房地产业发展转向对住房价格的关注和最近对住房结构的调控。4.土地和房屋调控由“租”“费”为主转向以“税”为主，由软约束转向硬约束。5.金融调控由宽松的鼓励性转向紧缩的限制性。
2007-04-27 09:17:16
李景国:
2006年房地产政策特点，2006年房地产宏观调控政策，以调整供给结构和引导需求为主线，与前几年相比，其特点是：1.政策的综合性和系统性增强，2006年4月底开始，国家关于房地产调控的政策密集出台，涉及信贷、税收、利率、外资、套现结构、市场信息、土地出让与督查力度、土地收益分配管理等领域，涵盖了房地产市场的各个环节。2.政策的可操作性增强。不仅包含具体措施，而且具有量化的指标。如对套现面积及其比重进行量化的规定。
2007-04-27 09:19:27
李景国:
3.政策措施的针对性增强。政策和措施主要针对目前房地产市场存在的商品房供应套现结构不合理，普通住宅供应少等问题。4.政策出发点增强了对民生的关注度。2006年出台的房地产政策，以满足普通居民住宅需求为出发点，解决中低收入家庭住房问题提高到显有的高度，凸显了关注民生的理念。5.强化对政策实施的监督。对政策的落实加强了监督检查，相关部委组成调查组对全国各地调查房地产的调控效果，加大了对违规、违法事件的处理力度。
2007-04-27 09:20:46
李景国:
6.重视制度建设，建立国家土地督查制度，工业用地出让最低价标准统一公布制度和土地使用权出让收入实行管理收支两条线的管理制度。第二个大方向，2006年中国房地产概括及存在的问题。一，房地产概况。首先看房地产投资。2006年房地产投资占固定资产的投资的比重与2005年基本持平，（2005年是17.8%，2006年为17.6%）。投资增长率略有回升，（2005年19.8%，2006年为21.8%，）但是低于全社会固定资产的投资增长率。
2007-04-27 09:22:08
李景国:
从房地产开发方面看，土地开发面积和新开工面积均达到2000年以来的最高，但是土地购置和竣工面积与2005年相比均有所减少。从商品房的销售来看，2006年各类商品房销售面积均达到了2000年以来的最高值，从一个角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、办公楼和商业用房销售面积分别达到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。这个可以从表上看出来。
2007-04-27 09:23:58
李景国:
从商品房的价格来看，2000年以来，除办公楼销售均价上下有所波动外，各类商品房价格一直上涨。2003年以后各类商品房价格上涨加速，就是说从2000年以来，各类商品房一直上涨，但是上涨速度快的还是2003年以来期间。其中2006年的住宅价格是2003年的1.4倍。从商品住宅来看，2000年以来，全国商品住宅开发建设投资额、新开工面积、销售面积一直增长，2006年达到最大值。（见图）这个表商品住宅的各种指标。
2007-04-27 09:25:26
李景国:
住宅投资占全部房地产投资额的比重2006年达到最大，为70.2%，住宅销售额一直在82%-86.6%之间浮动，就是从2000年以来。下一个问题是房地产市场存在的问题。1.部分城市房价增长过快。尽管2006年的宏观调控政策对抑制房价增幅起到一定的作用，但是仍有部分城市房价增长过快，例如深圳市2006年商品房的平均价格9956元/平方米，比2005上涨32%，其中商品住宅均价，2006年为9106元/平方米，比2005年上涨30%。应该引起注意的是，由于收入差距的存在，房价增长过快，会使低收入家庭住房的居住能力进一步下降，也可能会扩大没有能力购房的群体。
2007-04-27 09:27:27
李景国:
2.市场供给偏紧。从2002年1月至今，全国商品房空置面积一直在1.22亿-1.43亿平方米之间波动，与强劲需求之间形成鲜明的反差，供求关系紧张，必然导致市场价格上涨，而价格上涨又导致市场投资和投机的增加。房地产市场的投资和投机，又刺激价格进一步上涨。3.价格结构矛盾突出。商品房供应的结构性矛盾，比如价格矛盾，在每一个城市当中的区位矛盾以及套型结构矛盾等等都比较突出，但是价格矛盾更为突出。就是中低价位的商品房供应量比较低。
2007-04-27 09:28:58
李景国:
4.市场秩序有待进一步完善。目前房地产市场依然存在囤积土地、虚假宣传、违规预售、无证经营、合同诈骗、投机操作、违规建设、隐瞒利税、脱逃税款等问题。5.信息系统建设有待进一步完善。房地产信息仍然存在不完善等问题，信息笔录有待于制度化。房地产信息的例如搜集和系统化建设有待于进一步完善。
2007-04-27 09:29:59
李景国:
6.住房保障体系滞后，为中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供应中的比重比较低，覆盖面比较小，资金来源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市处于起步阶段，没有建立起住房保障、家庭档案的申请审批制度，经济适用房投资不仅从2000年持续滑坡，而且仍然存在许多需要改进和完善的问题。第三个大的方面，2007年房地产市场发展的主要趋势。
2007-04-27 09:32:16
李景国:
1.落实调控政策力度加大。2.房地产投资增幅仍将保持在20%以上。3.住房供应结构将有所改善。4.房价涨幅估计在5%以下。5.解决居民住宅渠道多元化。6.房地产开发企业加快重组。7.节能环保型住宅将得到加快推广。
2007-04-27 09:33:14
李景国:
第四，政策建议。1.坚持市场化导向，规范政府权力边际。2.增加住宅有效供给。首先需要增加土地供应，如何在不突破建设用地总规模的前提下增加土地供应成为关键。解决这类问题，可以通过改善建设用地结构，主要是提高工业用地，（包括各类开发区）的集约利用程度，特别是制定配套政策，尤其是激励政策，顺应城市化进程，结合新农村建设，在改善农村居住和生活条件的同时，逐步调整农村人均建设用地过大的问题。3.引导住房需求。
2007-04-27 09:33:43
李景国:
4.加快二手房交易和房屋租赁市场建设，分流新房市场需求。5.完善住房保障体系，解决中低和低收入家庭的住房问题。6.整顿市场秩序，规范企业行为。由于时间关系，今天我作的主题演讲就到这里。谢谢各位！
2007-04-27 09:35:18
谢寿光:
感谢李景国研究员用很少的时间把主要2007年《房地产蓝皮书》的核心的研究结论给大家作了一个报告。更详细的东西，大家可以从书上来进一步发掘。《房地产蓝皮书》是今天刚刚拿到手，所以，对每一家媒体都是平等的，没有谁提前先把这个消息往外发出去。第一阶段是蓝皮书的发布会结束了。第二阶段是中国房地产高峰论坛。请专家作演讲。
2007-04-27 09:35:40
谢寿光:
首先有请中国房地产协会原会长杨慎先生讲话。杨慎会长每次在房地产论坛都语出惊人，我相信大家会得到很多的收获。
2007-04-27 09:36:46
杨慎:
今天参加中国房地产高峰论坛会，我们感谢社科院城市发展与环境研究中心为2006年的房地产业的发展所作的辛苦的工作。每年房地产的重大信息都是从社科院最先发布，房地产大的走势和动态走向，他们也是起到了积极的引领作用。所以，从这个意义上，我代表房地产协会向他们感谢。但是，下面的意见，就是我讲个人的意见。
2007-04-27 09:36:58
杨慎:
第一，当前房地产的任务是干什么？房地产做什么？依然是贯彻国家的宏观调控政策，把我们的思想和行动统一到中央宏观调控的房地产。这是第一的任务，也是最重要的任务。中央关于房地产业宏观调控的主要任务是什么？精神实质是什么？温家宝总理在3月5日的全国人大的工作报告中讲的非常清楚，讲了房地产重要性的四个方面，限于时间，我不展开了，大家都学习了报告。从四个方面讲了房地产业今后发展的重点和方向。
2007-04-27 09:37:40
杨慎:
之前在2月底，在人大会开会之前，曾培炎副总理听取国务院有关部门对房地产业检查的情形报告的时候，也作了很重要的指示。他讲“房地产主要的任务是增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场”。这些精神同温总理的政府工作报告“我们发展房地产业以广大居民的普通住宅为重点，以解决低收入者、贫困人群的住房为重点，加大财政支持力度，实行适度的消费等等”，与温总理讲的是完全一致的，我们作为房地产行业的人，我们第一任务就是领会和贯彻这些指示。
2007-04-27 09:38:25
杨慎:
在这些指示当中，虽然没有正面的直接提到把降低房价、稳定房价作为重点任务，但是，大家都知道，在温总理报告当中对房地产提出了更高、更严格的要求。这个要求是什么？就是房地产业要从我们国家人多地少的国情和现阶段的经济发展水平出发，坚持科学发展和适度消费，发展节能、省地型建设，过去是节能，而现在是节能、省地、环保。要求特别关心和帮助解决低收入者的住房问题，要求实行新的财政政策，积极的财政政策，支持贫困群众的住房问题等等。这些重要性，我认为是今年各项工作的总的指导思想。由于时间关系不讲那么多了，但是，我们要注意这个问题。
2007-04-27 09:39:25
杨慎:
现在大家可能会问，既然宏观调控调控两年，各种手段，经济手段、法律手段、税收手段、科技手段都用上了，但是为什么现在的房价依然没有降下来，并且在部分地区继续上涨和回调。对这个问题怎么看？我个人看，有三点：
2007-04-27 09:40:25
杨慎:
一，我们缺乏成熟的市场经济调控经验。我们国家实行市场经济从1993年开始到现在十几年，房地产这个行业总体的调控没有很好的经验，过去计划经济下我们生活是处在短缺经济，我们有的是制定短缺的经验，但是，一旦供给不平衡，供给过剩，通货紧缩怎么治，我们没有经验。治理过剩，通货紧缩没有这个经验，这是实质，这是我们存在的现状。在这样的情况下，当经济发展过快，尽管主观上从国务院到各地政府想采取措施，但是，往往由于采取措施不对路达不到预期的效果。
2007-04-27 09:41:03
杨慎:
比如现在当时批了稳定房价，一般都是这样的，紧缩货币，管理货币，严控土地，再增加税收，一般是这样做的。去年我们也是用了这三种方法，但是，实践来看，这三种办法的结果是增加房价。土地严控信贷减少了，资本提高了，是不是增加房价。严控，土地实行严格的招拍挂，不准划拨土地，土地价格都平均的上涨。用税收来调节市场，增加税收，这三者都是通过卖方转嫁到消费者，所以，主观上想为老百姓做好事降低房价，客观上却是越调越高，我们是没有这方面的经验。而且在这次中央提出来，从总的方面提出来加大廉租房的建设，都会从建立社会保障方面都能够解决，但是，过去我们没有这方面的经验。
2007-04-27 09:42:15
杨慎:
二，住房的社会保障制度。这是一个比较大的问题，住房的政策设计作一些反思。当时提出来住房保障，一个是实行三种不同的供应结构，商品房、经济适用房和廉租房。廉租房虽然提出来，当时领导也有考虑，但是，具体的怎么运作没有可操作性的东西。因此，对于低收入群体来讲，当他一旦积蓄买房的资金的时候，房价就比原来的设想升值一两倍，使这些人永远处在一种没有房的困境之中。
2007-04-27 09:44:01
杨慎:
所以，住房制度的保障没有建立，不完善、不健全，这是一个非常大的问题，也是中央提出要特别解决的问题。任何国家、政府必须由资本市场来调节大量的消费者的需要，对低收入者只能是政府支持。所以，我们在这方面必须采取措施。
2007-04-27 09:44:50
杨慎:
三，我们现在有一些统计数据口径不够准确，统一的口径不够一致，也造成大家的认识上的差别，现在甚至出现统计口径上有打架的现象，因为政策上就需要数据的口径，但是数据有不一致的地方。这个有历史原因，原来我们国家用的是计划经济体制，是包的，建一个房子，包括钢材、水泥、木材、砖瓦，包括实物消费在内，而现在的统计的GDP是增加值。国家过去没有增加值的概念，我们没有GDP的概念，九十年代中期，我们核算体系改革用苏联的，原来的物质生产编制表体系改成帐目体系，实行了体制的根本性改变。
2007-04-27 09:45:36
杨慎:
我们的这个没有改革，以后是在实践当中逐步的完善起来。在完善的过程中当然有不健全的地方，也有各个地区清理数据的时候受部门、地方的行政制约，有的部门不履行，所以，大家经常看的在报上看到的是数据打架，这就引来了政策制定人不必要的争执。这些问题，我个人的意见，我多次向有关的土地部门，建设部门反映意见，但是，建立一个完整的统计理论、统计制度、指标体系、计算方法、报告制度，把完整的体系建立起来，不是一天能够完成的。
2007-04-27 09:46:47
杨慎:
现在有这样的问题，大家都知道，最明显的就是城市人口，现在房地产的总量，房地产规模，现在房地产统计是14项，是厂房、住宅、办公楼、写字楼，包括道路等等14项。城市越发展，城市的规模越大，城市化的进程越快，房地产统计的范围越大。房地产的投资开发占固定资产的投资是17-18%，而在大城市不一样，北京是55%，上海占36%，天津也将近40%。
2007-04-27 09:47:41
杨慎:
这个数据远远不是，为什么？城市发展越大，原来郊区不统计，而现在也统计了，原来城镇不统计算农村，而现在也统计，所以，随着城市化进程的加快，统计的范围就会大，基数也大，所以，房地产的投资老降不下来，其中有一个是统计制度和计算方法的问题。这个理念要改变也有一个过程，城乡划分怎么划分？谁能说城乡怎么划分？城市中心有城中村，每一个城市都有，城中村算城市还是农村，现在说不清楚，谁都说不出来，有的算城市，有的算农村，所以，这方面的问题，出现这些情况，也是正常的，报道的时候也要客观的反映实际的问题，不然数字老不降下来，是统计口径和基数的问题，这些都是下一步自己完善市场机制亟待解决的问题。
2007-04-27 09:48:32
杨慎:
作为当务之急，我个人讲，坚持市场化的方向不能动摇。现在究竟房地产怎么解决，可能解决不了，有的主张个人建房，有的说集体建房，还有提出来全面的实行廉租房制度等等，总体上市场化的方向不能变，为什么？我们这几年房地产发展这么快，就是实行了市场经济体制。1950-1980年，30年中国建了多少住宅？7亿平方米，一共是1140万套，平均每年46万套房子，堂堂的中华人民共和国每年46万套房子，从1980至今，改革开放盖了多少房子，盖了是1.1亿套房子，比过去增加十几倍，这个历史的发展就是市场化的发展，不能再退回来，有什么问题解决什么问题，有问题解决。我们要继续前进，在前进当中继续解决问题，前进当中主要的问题是什么，我个人认为，大力发展以货币直补为主的廉租房制度。
2007-04-27 09:49:36
杨慎:
给没有廉租房的人，政府建房是一个方案，政府不一定掏钱建房子，用货币直接补贴使他们有购房能力也是一种方法，要建廉租房，由他个人买，大小、朝向、区域自己选，建立货币直补的廉租房制度要大力发展。用这样的办法来解决多数群众的住房问题，实行住房大众化的消费政策。这是我讲的几个基本的概念，对不对，请大家参考。
2007-04-27 09:51:08
谢寿光:
杨会长果然是语出惊人，提出了有见地的意见，包括房地产统计数据如何正确的理解。依我看，这的确是往往把平均数掩盖很多的具体的问题。《房地产蓝皮书》也开始越来越成熟的对每个城市，今年我们还另外出一本叫宜居城市的报告，对各个区域的房子作分析，应该说越具体的数据，对每一个消费者或者是决策者越有用。下面请中国房地产估价师协会副会长兼秘书长柴强同志讲话。
2007-04-27 09:51:27
柴强:
很高兴来参加蓝皮书的发布会。没有准备，既然坐在这让我讲，还是讲几句。第一，表示祝贺。蓝皮书连续四年出版、发布，实在是不容易。刚才听了报告，我感觉有这样几个特点：一，严谨、科学的态度。因为房地产现在每个人都有观点，当然，也有科学、严谨的，更多的是凭感觉自己发表观点、意见。当然，严谨、科学的严肃态度是非常好的。
2007-04-27 09:53:03
柴强:
二，权威性。由中国社会科学院一帮专家，行业内的一些专家，我看了一下，包括这些作者都是行业的专家。可能在媒体上大家不知道，媒体上大家知道的几个人和真正的研究的不完全一样。所以，业内的话就是比较了解权威性。三，全面、系统。我们还是要以科学、严谨的态度做好蓝皮书。首先是祝贺。祝贺将来越办越好，在社会上的影响、引导的作用越来越重要。第二方面我谈一下自己的感想。
2007-04-27 09:54:13
柴强:
一，房地产业，还是有非常大的积极的、重要的作用。是我们国家当前，一直未来一段时期的支柱产业，这样的地位是非常重要的。所以，还要大力的发展房地产业，促进它持续、健康、规范的发展。这样的主流。我估计中央也是这样的基本的看法。二，我赞同杨会长刚才讲的，包括蓝皮书后面的政策建议，市场化的趋向，市场机制在房地产方面发挥基础性的作用。不能因为有一些问题否定土地使用制度改革，否定过去的住房制度改革，这样社会化、商品化、市场化方向。
2007-04-27 09:55:08
柴强:
三，从过去的改革也有一些不足的地方。我们在1989年住房制度改革，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，针对过去的传统的一套做法，使我们国家这几年住房变成消费的热点，住宅建设成为新的经济增长点，房地产业成为支柱产业。以前对住房、社会保障关注的不够，目前关注住房的保障，我也是非常赞同的。
2007-04-27 09:56:20
柴强:
因为住房和一般的商品不一样，一般的商品像汽车，买不起就用公共交通解决，或者是其他的一些商品，可有可无的，但是住房是生活必需品，社会上总有一些低收入者，从现在的资本主义国家，收入很高的国家，也有一些低收入者，住房是价格大的商品，所以，总有一些人买不起的。所以，又必须人人享有住房。当然，也要注意区分与人人拥有住房是两码事，是人人享有住房。所以，我们国家中低收入者也享受经济改革的成果，所以，在目前有一定经济实力的情况下，要更多的关注住房保障。当然，有一个合理的度，目前这方面比较缺乏，所以，要大力。
2007-04-27 09:57:02
柴强:
四，适合我们国家的国情，我们应该走什么样的住房建设的模式和住房的消费模式的问题。实际上现在大家都清楚了，大的背景可能还要深入研究，在我们国家突出的问题就是人多地少、人员缺乏。我们住房模式必须要走节能、省地、环保，所以，要适合我们国家国情的住房的建设的模式，我们要谈。当然，我们更多的应当采取经济的杠杆作用进行调节。不宜过多的产业强制性的规定，所以，要采用高的税收，对大户型的商品住房，高低价，适当的还有一些限制的措施来引导。
2007-04-27 09:58:09
柴强:
通过真正的有钱人交高的税、高的地价，这部分反哺到中低收入者的廉租房的建设，这也是解决的一个途径。不是大家看齐。当然，目前也要倡导住房的消费模式，建设模式相对应的是消费模式。目前住房消费模式，有些是过多的超前消费，这个问题确实存在。刚才我们几位来的早一点，在贵宾室的几位领导讲，也要倡导这种消费的模式，其中一个是超前。现在的年轻人刚工作，或者是刚结婚就希望有大的房子，这在西方也是不可想象的。当然，谁都想住好房子，但是要按照正常的来买。另外就是追求过大。
2007-04-27 10:00:08
柴强:
高品质、高品位，而不是盲目的追求大面积，当然要有适度的面积，要理性的消费。所以，住房消费模式要引导。我还想谈一点，分析经济的发展阶段，特别是消费的模式相对应的。住房消费目前都是要抵押贷款，这是很正常的。当然，我经常讲，利率对于消费、对于房价有很大的影响，但是，短期内影响不大，因为我们上调的利率大家反映不大，当然，从历史长期来看影响非常大。水滴石穿的原理大家知道。
2007-04-27 10:01:13
柴强:
回顾历史，我们利率最高的水平是将近12%，国家还要进行保值储蓄。最低的时候将近2%，目前我们还是2%多，所以，从历史来看，还是在很低的位置，正常的是到5%、6%的位置。当然到一定程度可能爆发，那个时候贷款的利率到什么地方去，大家可以想像。所以，理性的消费也要考虑到这样的因素。当然，还有其他的因素，我不多讲了。
2007-04-27 10:02:02
柴强:
在房地产领域还存在一些其他的问题。目前我对征地拆迁也有一点考虑。房地产业的发展，土地可以说是一个原材料，必须有。土地来源我们国家有两个来源，一个是城市的房屋拆迁，实际上房屋拆迁并不是要拆迁房屋，而是要取得这块地。农村的土地就是征地、征收。所以，《土地管理法》、《物权法》出台以后，都要保护被拆迁、被征地的居民、农民的利益，这是非常正确的。
2007-04-27 10:02:43
柴强:
当然，我个人的意见，两种极端都要房子，一种是没有合法的征地拆迁的前提，没有足够的补偿。当然还有一种漫天要价，无理取闹。所以，拆迁要足额补偿到位，特殊困难的情况要给予充分的考虑。这样要依法快速地完成征地拆迁的过程。当然，细节有很多的技术问题，我讲的是有一个规律和原则。当然，解决房地产业的发展问题还有其他的，但是，最后还是持续健康规范的发展。我们不能为了一时，包括稳定房价也是这样，如果不稳定，最后还是行业内的人士吃亏，会有泡沫，在泡沫的过程中大家都是非常快乐，人人都会赚到钱。
2007-04-27 10:03:33
柴强:
但是，泡沫破灭之后，人人都是受害者。非常简单的道理，这个杯子值10块钱，你50块钱买，我赚了40，我很高兴，你卖另外一个人他出100元，你也赚了，我从他手里200元买到，他也很高兴，我再卖给你出300元买你也很高兴，但是，这个杯子实质就值10块钱，泡沫的时候大家很快乐，但是大家一醒悟什么支持这个价格，是真正的收益还是内涵的价值支持，实际上总有一天大家会醒悟的。
2007-04-27 10:04:54
柴强:
所以，包括我们的房价的问题，在一些地方确实高了，脱离了基本的支撑，而且个别的城市住房的价格超过了写字楼的价格，这在世界上都少见。所以，我问了很多的专家，包括国内、国外的专家，大家没有想过这个问题，这个问题值得思考。按道理，商业写字楼、工业、住宅都有一个顺序，如果顺序颠倒了，两者肯定有一者是不正常的。谢谢大家！
2007-04-27 10:05:39
谢寿光:
下面有请国土资源部中国土地勘测规划院地价所邹晓云所长讲话。
2007-04-27 10:06:25
邹晓云:
感谢主办方提供这个平台，也感谢新闻媒体记者对房地产的关注。今天讨论的重点是聚焦政策，我今天的讲话也尽量的靠近主题。我今天想说的一个基本的想法，就是从目前的情况来看，我们的房价很高，我认为很根本的原因就是垄断造成的。这个垄断是制度性的垄断。最近北京市公布一个数字， 1-2月，商品住宅销售的成交额是逐年下降的，下降7%。平均价格是逐渐的上升的，上升的幅度是17.3%。这说明一个什么问题，就是销售量在下降，但是，价格在不断的上升。
2007-04-27 10:06:53
邹晓云:
北京市2007年3月份可销售的房屋是78959套，但是，登记销售的只有8574套。这就是从官方网站上找到的数据。这些数据是非常具有垄断市场的特征的。这是一个现象。我们在推进市场建设，加强宏观调控的同时，我们要关注垄断的问题，我们经常看电信行业的垄断，还有银行、铁路各方面的垄断，大家提出了很多的治理的方式，包括银行最近大家也很关注。房地产这种制度性的垄断我们应该引起关注。
2007-04-27 10:07:51
邹晓云:
我说几个方面：第一，房地产开发许可制度，这是我们值得反思的问题。大家可能习以为常，房地产开发许可制度是要规范房地产开发市场，或者是提供一个专业的房地产开发队伍。但是，这种制度已经成为市场垄断的门槛。具体看一下房地产管理开发企业的办法有设置很多不同的门槛，比如企业要获得开发的有哪些专业的要求等等门槛上的东西。这是中央的政策和地方的政策都有这种限制。它会造成什么后果？目前的情况是这样的，所有的土地必须经过房地产开发商之后才能进入普通的消费者手上，房地产开发存在一个特许经营的行业。就像烟酒一样，这是形成垄断的基本条件。
2007-04-27 10:08:58
邹晓云:
我记的在五六年前到一些小县城去，这些小县城一般的居民他们都自己购买土地建房子，但是再过几年过去，现在没有这样的情形了，所有的土地都是在开发商手里，普通的消费者只有从开发商手上拿地。我说这个事，并不是我们攻击这个制度，我们可以改善、完善这种制度。因为购买土地或者居住权是每一个公民应该具有的权利，我们通过各种方式都有平等的权利获得土地，但是我们现在买一套房子多么的困难。
2007-04-27 10:10:22
邹晓云:
合作建房已经好几年的历史，提出了这个概念，但是目前的情况下仍然没有松动。温州虽然取得了合作开发的土地，但是，现在在立项的过程中仍然是等待，而且是不知道什么时候能够拿到许可。实际从某一个方面来说，限制了每一个人购买土地的权利，这是很不公平的。
2007-04-27 10:11:43
邹晓云:
我的建议是我们要逐步的放开合作建房，而且这种合作建房，在世界上绝大多数发达国家地区都是具有的制度，而且比例是很高的。我们生产房屋，自建房屋是每个人的权利，制度上不能造成门槛或者是歧视性的制度，应该提供公平的环境。第二，土地出让政策。这是土地使用制度改革或者是房地产使用制度改革的最早的基本的制度，这个制度本身没有问题，包括出让土地也没有问题，问题是现在把土地大部分的出让给开发商。
2007-04-27 10:12:15
邹晓云:
我们在北京作过一个调查，开发商非常爱好拥有大规模的土地，这种大规模的土地带来的后果是什么，首先开发商会获得很多的利润，这是不用说的，这是一点。二是开发商可以形成区域性的垄断。在大城市当中大家感觉不是特别的明显，在一些中等城市是非常明显的。一个中等城市往往由两三个开发商控制，在某一个区或者是东边、西边就是自己开发。这种垄断已经完全控制住价格，大家知道，早期建的时候价格很低，逐渐的价格上升，完全是按照自己的意志增加房价。
2007-04-27 10:13:22
邹晓云:
另外，在规划上也是。因为小区的规划基本都是开发商自己做的。我认为这也是不太好的东西。作为未来的居住人应该有权利参加小区规划的，当然，从操作上来说，未来的居住者是不可能直接参与的，因此，政府就要参与，但是政府在里面顶多起到批准、批示的作用，基本控制力是很小的。
2007-04-27 10:14:19
邹晓云:
对房地产开发来说，拥有一片大规模的土地之后，完全可以从追求利益的角度来操纵规划，也是对未来的土地使用者的权利的侵犯。我建议应该把土地出让变成小块的，甚至是一栋楼、一栋楼的出让，有些人说这是很麻烦的，不可操作性。其实我们具有这样的条件，我们的土地是一级开发的。既然土地已经做熟了，为什么不切割卖，这样卖有什么好处？在整个的市场当中，土地的附属，出卖的综地非常多。综地多了以后，供应的总量相当于市场的商品的部分。出让的招拍挂是很正常的销售出去。
2007-04-27 10:15:34
邹晓云:
第三，房屋的预售制度。这会造成什么？造成资金的垄断。我们大家知道，最早预售房制度，政府的目的是促进房地产开发的启动发展，但是，现在看来预售制度已经成为了房地产开发商的资金垄断，最后形成垄断效率的工具。这个制度现在不能取消，我们建议是要逐步的改善，直到最后变成一种购房的资金保护，作为一种保护卖房者和购房者利益的武器，不仅仅是开发商的武器。
2007-04-27 10:17:50
邹晓云:
第四，税收制度。税收有很多，但是，现在未来做的物业制度，物业税或者是不动产税，其中一块要引起重视。我们应该把开发商持有的土地和持有的房屋、没有卖的房屋作为和普通消费者持有的房屋同等看待。为什么这样说？房地产开发商取得了土地，是拥有完全产权的，建造房屋也是完全产权的，卖给我们以后也是获得完全产权，产权这些东西是平等的，在税收上面也是平等的。
2007-04-27 10:19:03
邹晓云:
有一个什么好处？就是开发商持有期间所交纳的税收会相对的增加，这样增加开发商的土地房屋的持有成本，避免开发商囤积土地或者是有房不卖的情形。当然，这也是一个公平的基本原则。所以，这些政策方面的东西，我们应该要重新进行反思，我们的侧重的目标是什么，限制的目标是什么，现在的效率是什么，应该进行重新的评价和修订。早期发生的作用到现在还存在不存在，这是我们应该引起思考的。我讲的完全是个人的观点，供参考。谢谢！
2007-04-27 10:21:09
谢寿光:
邹所长提供了一个看待房地产政策非常好的视角，是很新的，和杨会长讲的一样，坚持市场化方向，是从不同的层面来谈的。下面请北京市国土资源局研究室孙惠林主任讲话。
2007-04-27 10:22:32
孙惠林:
各位领导、各位专家、新闻界的朋友们，你们好。今天我非常高兴，因为能够到这个会议来听到许多专家的真知灼见，而且对我今后的工作中开拓思路、提升理论水平，受益也是匪浅的。在这几年的工作中，作为北京市国土资源局也做了好多工作，在房地产这块确实我们也下了很大的力气，所以今天我借这个会谈三点个人的想法，或者说是我个人在工作中的体会。
2007-04-27 10:23:26
孙惠林:
第一，刚才杨会长讲的我深有体会，在房地产市场上，政府的主导作用应该是在哪？这个准确定位，这几年一直是在摸索。像我这么大岁数，我快60岁了，我们都知道，我们年轻的时候，要结婚要房子不是找市场，找单位、找领导，也就是说那会儿是国家包起来的。住房制度改革以后，结婚不找领导，是找市场，有钱就买，没钱就租或者借。我也当过领导，当时一把手领导特难受是底下职工结婚找我要房子，那时最难受。
2007-04-27 10:24:13
孙惠林:
但是现在住房制度改革以后走向另一个极端，全部找市场。全部找市场以后又过度到一些社会的收入是不平等的，有收入高，也有收入低，也有收入特别低的，这些人住房怎么说？人人拥有住房和人人享有住房是不是一个概念？我记得那时有一个错误的口号，人人都要有产权房，变相的提法，结果造成了消费的误导，千军万马都拥在一级市场，房地产新增商品房市场，全都买新建商品房。
2007-04-27 10:26:44
孙惠林:
所以政府的定位实际上是在主导作用，在房地产市场中到底应该起哪个作用，始终在探索，当然现在越来越明晰。通过这几年的工作，政府在房地产中的定位有从四个方面：
2007-04-27 10:28:19
孙惠林:
一，政府应该切切实实的做好社会保障性住房，这是我们现在讲的经济适用房和廉租房。这里我要纠正新闻届同志们有些记者的错误报道，两限普通商品房不是社会保障性住房，要把两限商品房，钱交的再多也是普通商品房，只能算是政策性房，但是不是社会保障性房，这个观点要扭转过来。
2007-04-27 10:29:02
孙惠林:
社会保障性住房就是咱们现在讲的经济适用房和廉租房，政府在这一块是要全力以赴的下很大决心，甚至要付出代价的，要保障这部分房子的供应，所以北京是今年提出来530，300万的普通住宅，200万经济适用房，30万廉租房，这30万廉租房20万新建，还有10万回购。社会保障住房是200+30，那是社会保障性住房，两限房是要投放市场，我们要摸一摸，我们投放两限房以后对市场是否会发生变化。
2007-04-27 10:30:01
孙惠林:
因为两限房推出以后是否把房价拉下来，我们也不知道，但是我们想推出来试一试。据我们所了解，昨天好多新闻界同事去了，我们局二楼，西三旗那块地，第一块房招标，昨天开标，在这之前我们也做了一些调查，西三旗附近有一个公司，我不说是哪个公司，那个房子卖到9800元，后来我听旁边一个同志跟我说，我们那块降价了，9800卖不动，卖到5200，因为这次在西三旗最高限价6300，把旁边卖高价的顶住了，且不说房价的结构，精装修还是毛坯房、粗装房先不说，房价的差别，从这个迹象可以看出，我们啊也想看，投放的2000商品房能不能稳定房价，起到的什么作用，这是政府要做的第一个工作。
2007-04-27 10:31:01
孙惠林:
二，政府要做的一个主导作用是对于市场需求的疏导或者是引导，为什么这么？市场是供需两方面。这些年我们一直加大在供上下工夫，但是需求强劲是我们不能不看到的现实。北京市去年新建商品房35%是外地人购买的，从北京市建委的网站可以看到，100套房子中35套是外地人买的，剩下的65套是本地人买的。金融贷款能够限制他们不买房吗？根据我们内部掌握的信息，真正北京市现在买新建商品房将近40%都是一次性付款，尤其外地人。所以金融调控对他的作用并不是很大。
2007-04-27 10:33:19
孙惠林:
这个事情，需求非常强劲的情况下，我们强调供给，这是一个方面，当然应该我们做的。但是更应该做的是需求怎么做。就像刚才领导讲的，我参加工作一直到28岁结婚，找领导要房，领导给了我一间，说实在没什么房子，给你一个12平米的房子，过了两年换一个筒子落楼16平米，再过几年，一直到78年恢复高考上大学，大学毕业以后第二年也就是84年单位才调个小两居室。
2007-04-27 10:34:33
孙惠林:
我们这一代人从住房的需求来说逐步的往上过度，可能现在这种需求强劲的旺盛，一步到位，超前消费也好，叫什么也好，包括一些年轻人大学一毕业，前一阶段我们到清华大学调查周围租房售房时，刚刚来上大学的学生，家里把在家里的家产、房子卖了，到清华大学附近买房子。一步就要到位。我个人的看法，住房应该在这方面进行宣传，不同层次的消费理念应该有所调整，我从前年就曾经提出来，宜租者租，易购者购。这个政府应该进行积极的疏导。
2007-04-27 10:35:33
孙惠林:
三，住房结构的调整。这是政府应该做的。我们都知道，中国原来说是地大物博，现在看起来中国的土地资源相当贫瘠，北京16400平方公里，实际平原占39%，这39%刨掉绿化带可利用率非常少，现在按照城市总体规划，国务院批复2020年到1800万，可是到去年年底以后达到1581万，人口的增长对住房的是需要的。同时住房的需求都要住100平米以上的大户型要多少平？可能在座的同事也去过，我去过日本，比如香港，他们也是土地资源贫乏，我去日本第一印象是，到了人家去以后，他们比我们家的地方还小。
2007-04-27 10:36:49
孙惠林:
日本人土地资源的贫瘠造成特别小的居住空间，所以他们资源的缺乏，他们住房结构上有调整。我们过去前几年在住房结构上确实有错误，大量的推行的都是130、140、150平米的大面积，那是不对的。所以这次建设部提出住房结构的调整，我觉得是非常好的，这是对于节约资源、能源的一个最大的好处。而且也适应现在人口资源环境的相互融洽的问题。
2007-04-27 10:38:31
孙惠林:
四，政府应该对房地产市场的完善健全，这是它应该做的。房地产市场，一般都关心一级市场。新增商品房，也就是买新房子的市场。但是房地产还有二级市场，卖旧房的市场，就是存量房市场。第三级是租赁方市场。从北京市场来说，一级市场火爆，千军万马都拥上去。二级市场，北京具有特殊性，所以二级市场比上海、其他城市，每天的成交量差好几倍，当然有一些客观原因，北京市好些军队大院、国家大院，大院的房子卖了以后，不太喜欢别人再搬进来，所以再上市存在这么一个门槛的，但是北京二级房市场部开放或者说比较薄弱，虽然这两年有所好转，但这实际上是一个问题。
2007-04-27 10:39:22
孙惠林:
三是租赁市场，在北京基本管理是特别薄弱的地方，全是黑中介，或者自己找人租的，没有形成一个完善的，特别健全的，大家挺放心的，到市场可以找到租房子的。我觉得政府应该在房地产这三级市场上完善、兼健全上下工夫。当然我讲的不一定对。第二个想法，刚才杨会长也讲了，统计指标体系的问题。
2007-04-27 10:41:24
孙惠林:
不好意思，我从2004年当我们局的综合处处长兼管计划统计。我看了他们报的计划统计报表以后，我当时脑子都大，我仔细看了以后发现统计的数，因为我每个季度要做形式分析，我发现用他们的数特别不好用，为什么不好用？仔细的琢磨了好几天，最后发现，我们现在使用的这种统计指标体系都是计划经济时代建立出来的一套东西，所以有些数据按照计划经济统计不需要要，但是现在是市场经济。市场经济以后有些指标体系对不上，我想要的还要重新调查一下，所以我们这几年，从我们局来说，通过建立月报制度，而且建立相当多的市场需要的统计数据。
2007-04-27 10:42:55
孙惠林:
但是整个来说，房地产市场的数据统计，不知道在座新闻界的记者是否有体会，举几个例子来说就感觉到有什么差别的地方了。比如说，房价的事，前两天报纸上说，广州市长一句话房价降低，没两天，国家统计局讲广州市的可比房价，3月份上涨8.6%，这是报纸上登的。这两个统计数据有没有毛病？都没有毛病。因为广州国土房管局公布的数据是当期供应的商品房的均价，可是国家统计局出的数是在同期、同质可比的一种价格，哪个更科学？我这几年一直跟建委开会，我特别反对当期住房均价，因为这个太好算了。
2007-04-27 10:47:08
孙惠林:
也就是3月份新供应的商品住宅都是远郊区，中心区的高档房不供应，这个数加上一除，跟上个月一比马上价格降低。什么叫同质可比？比如在东单地区，东单地区的房产请房地产评估师，根据现在各方面的条件，重新评估在3月份的指标是什么，在去年3月份评估时的指标是多少，马上可以显示出它的价格，这是真实的。但是现在我们并没有明确房价哪个数据，这是一个想法。第二，房价这块，均价这个概念，北京市16410平方公里，北京市中心的房子和延庆、平谷的房子能不能加上除2，这个概念不对。因为设计空间布局的影响，或者二房主、三房主，它的房屋什么样。
2007-04-27 10:48:36
孙惠林:
还有一个房屋的结构也不一样，砖混还是高层，还是别墅型、大户型。所以这里科学性很强，但是我不知道大家是否注意，我挺注意，今年1月份开始北京市公布房价的时候是分三个数，第一是高档商品住宅的房价同质可比上涨多少；第二普通商品住宅房价是涨多少；第三经济适用房的房价涨多少。大家知道，回龙观的经济房价是2600元。你要加1万除2就成6000多，这个价格别说专家不好解决，就是对想买房子的人也不好买。
2007-04-27 10:50:09
孙惠林:
我们关心的是想买这个地段，我想买这个结构的房子，这个房价在这几个月的上涨趋势或者涨幅，这样我好判断，我要的是这个东西。在现在的统计指标体系里面恰恰不能反映这个问题，不信你们去翻翻，这个东西很难做的。在市场上卖的商品房有毛坯房、有粗装修，有精装修，现在都用一个价是非常不科学的。精装修的价格，每平方米加多少钱没谱，甚至连家用电器也配上了。
2007-04-27 10:51:31
孙惠林:
所以具体的怎么把房价定在哪个位置、哪个点上很值得研究。所以在房价问题上，我们一般不敢轻易用数据来说明，我总觉得这个数字的差别很大。另外一个例子涉及到土地管理部门。去年中国房地产报的记者谈过，中国房地产报专门等过，在土地供应上，它有很多的时点不同、内涵不同，时点、内涵，包括它的一些具体的涵盖的例子不一样，大家非常关心的是我们土地市场，我们局二楼的土地市场，很多记者经常去，包括我们房地产储备中心的房，我们现在一用数，有些记者用错。
2007-04-27 10:52:31
孙惠林:
为什么用错？我们现在公布的三种供应土地的量的概念是三个时点，第一个时点，土地中心准备推出的点在网上公布，这是准备推出去，还没找到主，就像商品没有找到买主。我打算推出多少块地，多少平方米，无所谓。第二个成交量，像昨天西三旗，招标出来结果，这是成交。推出去后成交有一个月左右的时间差，成交以后到办理手续又有一个月，这之间都有变数，推出19块可能卖17块，这次成交三块可能办手续时就两块，都有变数。我们一般对外公布的数据，办理完用地手续指签定合同，成交量指签订成交确认书的。所以在统计，现在我们国家谁都在用，谁都可以用各种时点往外说，但是数据太多以后，大家就乱套了。
2007-04-27 10:55:07
孙惠林:
住宅，前几年看到的都是规划建筑面积，从今年还是从去年下半年开始，建委的网上出现套的概念。其实对于住宅来说，刚才杨部长一直讲套，非常好。为什么住宅是套？一套可能是500平米一个别墅，一套可能是50平米的几居室。为什么用套科学？因为要看北京市常住人口15810万，有多少户，除一下这个户，北京市人均户，一户平均2.3人，如果卖出一户，可以安置2.3人，如果当期有多少套房子卖出去按照有多少人可以算出来，但是按照规划建筑面积算不出来，人均20、30平米没法算。
2007-04-27 10:55:48
孙惠林:
所以实际统计指标体系来说我们现在非常不完善，我遇到的各种各样的问题特别多。因为具体确定时点、内涵，我为什么今天多讲了，因为我知道在座好多新闻界的朋友你们非常关注这个东西，我们也希望你们来关注，但是我们也特别希望你们引用一些数据、关注这个的时候，真正的琢磨一下，他们出的这个数到底是什么含义，你们研究透以后，我们老一代的新闻报道记者里面，专门一项的记者，他就因为这种写作的琢磨成为这一行业的专家，我们在这方面需要记者同志们深入研究以后也成为这方面的专家，也能够给政府出一些更好的点子和主意。
2007-04-27 10:56:15
孙惠林:
我们在研究中，因为土地部门对房地产的关注有两个问题，第一房价涨是不是供应少了。第二房价涨是不是地价涨了。我们研究来以后，我们突然发现，房屋有一个建筑能力的问题，住房还有一个建筑能力问题，这个有人研究过吗？其实你们可以查一下，北京市每年的住宅开户工是3000万，北京市每年销售也是3000万，竣工3000万。等于三个3000万，这个住宅和销售的3000万是不是北京市整个住宅能力的顶点，还是有很大的空间？因为这个对分家有很大的影响。
2007-04-27 10:56:52
孙惠林:
据我所知，现在的3000万的竣工能力相当于8年以前的5倍，作为一个城市，在经济发展中，在住宅的建设方面是不是应该也有一个顶点或者极限？因为大家都知道，北京市现在不让采沙，北京市的建筑市场沙子一下涨了十几倍，现在都是从河北廊坊周围往这拉沙子，住房的能力如果无限制加大，会造成建材价格上涨，实际上对整个成本是增加的，对房价是有影响的。而且建设能力的这三个3000万，这个特别值得探讨。
2007-04-27 10:57:28
孙惠林:
在座的记者们非常年轻，后生可畏，希望你们利用你们接触面广、多方面了解情况的时候，多学习、钻研、琢磨一些这方面的东西，通过这种钻研、分析、研究，可能你们提出的意见比我们圈里人讲的还好，不至于出一些大笑话。谢谢。
2007-04-27 10:58:00
谢寿光:
孙主任说了很多的题目，不仅仅是对媒体，更多的是给我们的政府和研究者出了很多的，有的是非常具有操作性的。听完以后，《房地产蓝皮书》在明年对一些概念就要更加进一步清晰了。前面都讲了很多房地产的金融问题，今天这次会议请到了社科院金融所的副所长，著名的金融学家王国刚教授，刚才接待外宾所以来晚了，我们有请他。看我们金融专家怎么看待房地产的问题？大家欢迎。
2007-04-27 10:58:29
王国刚:
谢谢有个机会跟大家交流。事实上我想讲的问题已经没有太多关于金融，因为金融总是和现实经济结合一块，现实经济控制好，金融问题问题无从谈起。首先，住宅的商品化改革取向不能动摇。这句话什么意思？这几年在讨论过程中隐隐约约就有这样一个意向，好象应该鉴于现在商品住宅价格，一个是过高，第二个走高的幅度过快，有人提出要进行自建房、单位建房等，要加大这个力度。
2007-04-27 11:00:26
王国刚:
又有人明确提出来，应当按自建房、单位建房占到整个住宅供给量的70%-80%，留下的20%左右的空间给商品住宅。如果是这样一种的状况，实际上意味着中国1999年到2001年的公房改革失败，往回走。如果这样一种状况能够成立，也就意味着中国住宅商品化的进程，在这个过程中要停止。所以，我提出这个问题，住宅商品化的取向不能动摇。
2007-04-27 11:01:34
王国刚:
不能因为眼下商品住宅市场上有这样或者那样的问题，就认为我们发展商品住宅市场搞错了，现在所存在的问题，我们认为它应该是发展中的问题，是发展不足的问题，而不是发展市场所形成的问题。大家只要看一看市场经济国家的情况都明白，像住宅是一个商品化的市场。我曾经在一有一个场合说过，会提出这样一种看法的人也许是忘掉，或者也许就没经过，当时在1999年公房改革之前，那个历程。
2007-04-27 11:02:46
王国刚:
大家想想那个时候的情况，为什么我们要进行住房的商品化。提了很多很多的理由，这些理由今天似乎都已经被人们淡忘，都好象不存在了。比如单位建房当中，且不讲手续办多麻烦，单位建房当中以权谋私的事少吗？腐败的事少吗？各单位为了分房，职工打破头，这种事少吗？职工的住宅面积增长的幅度是什么状态？大家居住的情况又是什么状态？收的可怜的租金连房子维修费都不够，等等的事情，从这样的但是调到那个单位，从这个地区调到那个地区，大家都可以把历史翻一下，没有必要在这个时候，我们曾经提出住房商品化改革的东西都忘了，没有必要让我们再回归过去。
2007-04-27 11:04:19
王国刚:
所以这一点我想强调，当然如果讲的话，里面的事多了，里面多少矛盾，出了多少事，大家都可以去查。另一方面，大家也可以看到，我们的城镇化建设，尤其是一些大中城市的面貌改善，实际上跟商品住宅市场的发展是直接相关的，如果假定都是各单位建房，各种配套设施怎么上呢。当时多少的单位建了房以后，这个设施上不去，那个设施上不去，拖了多少时间。
2007-04-27 11:05:11
王国刚:
现在城市政府在进行这样的城镇化过程中，各种配套设施上去，相当一部分资金来自商品住宅的土地销售，一旦回到那时候这些恐怕没有了，所以要把这个过程好好的回想，而不是简单的提出单位建房、个人集资建房占到70%、80%，不是这样的。
2007-04-27 11:05:45
王国刚:
第二，关于经济适用房。大家都在讲，要加大经济适用房建设比重等等，对于这个我想可以做更深入的讨论，因为有一个市场选择问题，我要讲的是经济适用房该怎么样用政策予以管理。现在经济适用房绝大部分仍然是销售，并且定的是中低收入。在中国很有意思，我们老喜欢把“中”摆的到处都是，一讲商品住宅是供中高收入阶层，或者经济适用房是中低收入，这个“中”究竟该搁在上面还是下面，搁在高还是低的范畴，你们能说清吗？什么叫中等收入？举个例子，比如大家知道今年到3月份年收入12万元的都应该去申报纳税。
2007-04-27 11:06:39
王国刚:
年收入12万元，你们觉得是高收入还是中收入范畴？如果做一个假定，说在高收入范畴，你知道不吃不喝，12万十年下来120万能买卖多少房吗？他属于高还是中呢？能说清楚吗？这个收入应该算什么收入呢？我们好些人在算这个东西是用工资表收入来计算，如果用工资表收入来计算给大家一个数，你们自己去查。去年一年全国城乡居民新增储蓄存款23000亿，且不讲进了股市、买了基金，你们去查一下，全国城镇职工2006年工资总额是多少，远低于这个数，不吃不喝都涨不了这么多钱，那收入算什么？所以在这里面，算的名堂太多。
2007-04-27 11:08:28
王国刚:
在有如此多的名堂算的条件下，怎么算经济适用房的中低收入阶层，能算的清吗？恐怕算不清。算不清，当然谁又可以买，这是很简单的事，因为经济适用房和商品住宅的差价太大，我曾经举过例，如果3000块钱一平米的经济适用房，假定一套的面积是100平米，为了计算简单，是30万，如果商品住宅60进入70块钱一平米，意味着占了便宜，如果排队或者走各种关系，花一个星期，30万，谁的工资有这么高。
2007-04-27 11:11:36
王国刚:
照这样的一个口径去供给经济适用房，经济适用房边际没谱，谁都要。政府又怎么能够支持的住，因为经济适用房的土地是划拨的，基本是无价的，又怎么能够有足够的资金给经济适用房的住宅做各种的商业、文化、医疗、绿化等等的配套呢？没钱。因此，我们觉得经济适用房与其对身份进行界定，不如对使用的标准进行界定。这种标准大致上可以有三方面：第一，经济适用房只租不卖。
2007-04-27 11:12:25
王国刚:
每套的建筑面积可以有所限制，比如说按照90平米的多少折，六折、七折。租的时候是有条件的，不是没条件，比如说可以按照经济适用房的造价也可以按照市场的参考价交20%的定金，因为原来买的话首付也是20%，定金是什么意思，租的时候钱在这儿，等到离开不租把本金还给你。在租的过程中，比如在经济适用房使用，不能买小车，有钱买小车干吗租经济适用房，不能买一定标准以上的，这种的家庭用品，给你某种限制，因为没钱才租，可以在租金给你补贴，但是不能买高档的东西。在这个过程中，比如你不能在外面有一套商品住宅，除非你准备搬家了，给你一个时间段，比如半年，在半年里你外面的商品住宅买了你再搬家。
2007-04-27 11:12:41
王国刚:
给你一些限制，在这样一些限制条件下，不管你是什么收入的，你在这个地方住只能是这样，必须受约束。这样下来，我相信经济适用房的需求量比我们现在估计的大大调整，这是不一样的。因此，得换个思路来考虑，否则经济适用房没谱，这样下去人人都要，因为眼看着凭空得了一块便宜。这是我想讲的第二个问题，当然细讲很多，时间关系不讲了。
2007-04-27 11:13:31
王国刚:
第三，关于廉租房。廉租房当然是给低收入乃至于社会保障的人群，现在在这部分人需要划边界，不能没完没了。为什么需要划边界？因为这部分实际上是用财政支持的，我这个城市的财政只能支持我这个城市的人口，如果没完没了，像现在有一些人提出，这块应该扩展到农民工，下面事情就开始麻烦了。因此，必须有边界。比如说应该以这个城市固定人口，因为现在的户籍制度还起点作用，这里面享受社会保障，然后对他进行分配。这些人随着时间推移有三个情况会变化，有些人的随着时间的推移故去了，对象故去了，廉租房的供给也不需要了，第二有些家庭收入提高了，也就脱离了这样的群体，往上走；第三，有些人到外地去工作，搬家了。这一块就会逐渐的以扩张的态势逐渐的收敛。
2007-04-27 11:14:01
王国刚:
这里面需要大家关注一个事，现在讨论房价的很多人都关注，一个城市，不管什么城市，有没有人口边界，如果有人口边界，这个人口边界的保障机制是什么？过去我们用的是户籍制度，随着市场经济的推进，户籍制度在这方面能起的作用越来越小了，它应该是什么？像北京这样一个城市，人口应该无限制的扩展吗？你能够认为它在未来十年、二十年、五十年人口能够增加到5000万、8000万、1个亿吗，能让更多人住在北京吗？如果不是这样，北京应该建立什么样的人口边界自然机制，这恐怕是需要认真考虑的问题。不能够无限制的往下走。你的收入达不到在北京的消费水平，外地人员就不应该进入北京，应该进入下一个城市的城市。
2007-04-27 11:15:03
王国刚:
如果那个城市也不能达到，应该进入再下一个城市，城市本身是多层次，大家怎么能往有限的几个大型城市集中呢？这个大型城市必须把所有的东西保障，所有的人往这儿集中？这恐怕是不现实的，也是不客观的。所以从这样的一个角度出发，应该考虑对不同层次的人群，运用政策进行不同的界定来保障这样一个市场的健康发展、有序发展，这里面好些事情不是用道德所能解释的，如果经济问题都用道德进行解释就不需要经济学了，经济学不需要研究了，大家都去研究道德学。那是一种客观的过程，所以我觉得在这个过程中，需要去划分一些政策。
2007-04-27 11:16:00
王国刚:
有些人说这些房子都是农民工建的，他们为什么不能盖房，早些年政治经济学家讲资本家剥削工人，工人穿不上衣服，建房子工人住不上房子等等，把这个东西搬出来，实际上这讲的是极不符合市场经济的。如果说都是这样的话，纺织厂的工人所织的布都他穿，农民种的粮食农民吃，盖房的人盖的房子他住，这个社会上的人口没有一个人能活着。为什么？种粮的人不织布就不穿衣服，盖房的人有房没粮吃。在社会分工如此复杂的东西，带情绪化的东西来表述恐怕不合适，一定是在交易过程。
2007-04-27 11:16:35
王国刚:
既然是交易就要符合经济学最一般的规律，要符合市场经济的最一般的道德。不是那种情绪化，甚至拿道德讨论问题，好比如现在还有人在讲这句话，讲那些无房户要买房，这个词本身出来我就没搞明白什么叫无房户？是指没有私人产权的房还是指没有房子住，住在露天。
2007-04-27 11:17:08
王国刚:
至少到今天为止，我没有看到，不知道你们是否看到，有哪一户人家在露天住，不要多，哪怕三天，然后他去买房子。如果住三个月、三年，你们更可以说了，也有人说买房拥有私人产权的房是中华民族的传统习惯，这个传统从哪来我也不知道，我所知道的，至少从我懂事开始，我所住的房就是单位分配的，使用权的房。一直到1999年公房改革以后才开始，像我们这些在单位工作买了公房才有私人产权的房。
2007-04-27 11:17:30
王国刚:
这个词不知道从哪开始，有人说从封建社会开始。我问一下几千年前，帝王将相住的是谁的房？是私人产权的房吗？如果是这样，大家有功夫到恭亲王府走一下，王府的主人变更了多少代，那些主人变更是因为把房产卖了吗？那不就是因为宰相出问题了，政治上不忠于皇上，所以皇上把他宰了或者是贬了，这个房子着急的收回来再分配给另一家，什么时候是私人产权，如果是私人产权，这个人被杀了房产不能充公，连在宰相都如此，再讲皇帝，如果皇帝死了产权归他吗，如果是私人产权归他，但是另外一个皇帝接管了，王朝和平民是如此吗？连这种帝王将相不如此的话，百姓还需要多说吗？所以在这个过程中讲这些东西我觉得没有意义，就是一种情绪化的东西，不是那么客观的，所以这个事情要客观的去看。
2007-04-27 11:19:43
王国刚:
实际上在这个过程中，不管对于廉租房还是经济适用市场经济的规则去理性的思考。为什么？因为现在我们所面临的一个严重的问题是供给远远不能满足需求。在这样的供给远远不能满足需求的条件下，我们对供给说了很多东西，似乎得把它打压下去的话，甚至政策方面也表现出这种倾向，我觉得很不应该。
2007-04-27 11:20:25
王国刚:
很多人到今天为止，因为改革开放这么多年，到明年有30年在1998年以后形成的买方市场，大家大概经历了八九年的买方市场的思维，在很多方面都已经有了买方的权利，用这样一套思维现在去考虑卖方市场的状况，也就是供不应求的状况，然后提出很多问题，实际上对于商品住宅市场，我建议大家多用供不应求、卖方市场的思路去看，如何解决这样一种状况。
2007-04-27 11:21:01
王国刚:
现在大家提了很多问题，在早些年卖方市场谁都不提，因为那个时候是卖方市场，那时候短缺的厉害，大家都没提，现在之所以集中的提是因为大部分商品是买方的，所以老在主张买方的权利。所以情况不是如此，既然不是如此要针对那个时候考虑事情，因此如果有兴趣很多事可以回到80年代甚至90年代市场的很多事去考虑，那个时候囤积冰箱，倒冰箱、彩电的，有谁在那个地方讲那么多，只要短缺一定出事，今天还有人道倒冰箱彩电吗。今天很多东西，在过剩条件下也分档次，比如一个钻石可以卖10万，你能说钻石对我很有用，价格太高，只应该卖30块，没道理。有都是这种事。
2007-04-27 11:22:03
王国刚:
最后讲一下住宅里面金融的事，这里的事牵扯方方面面，在中国现在住宅里面金融最重要的有三件：第一是关于按揭贷款。按揭贷款在发达国家，按揭贷款是银行的主要资产，我记得我曾经说过这个事，全美商业银行，房地产贷款的数额是它工商企业贷款的2.7倍，这2.7倍的房地产贷款里面95%以上是按揭贷款，还有4%多一点是装修贷款，没有给开发商，这是人家几十年走下来的一个必然结果。
2007-04-27 11:22:27
王国刚:
可是我们现在，在发展这样一个最优良的部分，我们觉得太多，要打下去。这对整个银行资产结构，防范银行风险等等极为不利，在这样的政策条件，由于需求过于旺盛，人们全额购买的比重在快速上升。这对于我们来讲，究竟对银行有好处还是对谁有好处？中国的这些银行今后究竟在资产方面怎么发展，业务方面怎么发展都是值得大家认真去思考的问题。不要单方面的只是讲商品住宅怎么样，甚至用更大的概念叫房地产，不要只是讲它，恨不得让银行和这些东西都有一个转变。
2007-04-27 11:22:56
王国刚:
所以这里面一定得考虑到周边的关系，这是我想讲的一个，中国应该大力发展按揭贷款，必须把市场做大。购房不能简单的以你的收入去计算。有人在讲，前不久有人讲国外的房价只等于一个家庭收入的1.5-3倍之间，我不知道这个数字从哪来。我所知道的是1988年联合国人居中心的数字，这个倍数在亚洲地区为11.3倍，我们处于亚洲，不处于美国，我们该用什么数据呢？发达国家是5.8倍。
2007-04-27 11:24:28
王国刚:
第二个我所知道的，刚才讲全美商业银行的资产当中贷款类，房地产贷款远高于工商企业贷款，我们是工商贷款是房地产，我们的房地产贷款包括开发贷款，6倍，我们是倒过来，人家是什么。如果说做一个假定，住宅价格只是一个家庭年收入的1.5倍或者3倍，可以告诉大家一个最简单的事，美国的房地产贷款压根就不存在，因为都还掉了，太简单了，要这么大数字干什么。
2007-04-27 11:25:26
王国刚:
紧接着这里面有另一个概念，这也是媒体经常讲的叫房奴。如果大家继续喜欢用房奴这个概念我可以讲两个最简单的，所有企业从银行贷款都可以叫贷奴，这句话反过来，大家都不该向银行贷款你就不奴了。好象这都是强迫，又想得到贷款又不想还款，这样就不奴了吗？这是哪里的理论，这个词，说句实在话非常贬义的，可以告诉大家不要贷款，这没问题，我们不用发展这一套体系。有了贷款就是奴，干脆我们也不放，我们不当主人，你也别当奴隶。有什么意思？能够在这里解决什么问题呢？什么问题也解决不了，把情绪提升上来了。
2007-04-27 11:26:34
王国刚:
关于金融方面第二件事，关于开发商的资金来源问题，应该迅速改变它的结构。什么叫迅速改变它的结构？开发商使用的应该是中长期资金，任何一个楼盘的建设都不是在一年所能完成的，从获得土地开始，用银行贷款对开发商是极为不合适的。所以应该改变它的结构，从这一点上应该发展，开发商应该发债，以公司证券、房地产资金、资产证券化、股权投资、发股上市等等改变开发商的资金来源结构。
2007-04-27 11:27:08
王国刚:
实际上中国现在的条件，由于政策原因对开发商已经保护不少了，我们曾经做过一个假设，假设中国的这些开发商在现有的条件下，他们的资金是这样一种主要来源于银行的结构，把这样一个状况搁到欧美国家去会是什么状态？跟大家讲句明白话，绝对不像有些人讲的由于开发商房子卖不出去就会形成不良资产，目前总格局肯定不是这样。而是反过来，开发商还不了贷款银行直接接过来，因为是银行的抵押品，是我的，如果没建好楼盘再投钱把它建好，如果建的差不多，银行把它卖出去，银行获得的收益远高于利润。
2007-04-27 11:27:41
王国刚:
我们现在是不收楼盘，没办法，这个对开发商来讲是莫大的打击，因此要赶紧转变这个状况，应该采用市场的资金而不是银行的资金。由此来改变另一个状态，我们现在能够可持续发展的开发商比重不高，相当高的比重是开一个楼盘下一步怎么办。所以开发商的可持续发展是我们现在需要认真研究的问题。只有把这个问题解决了，我们才能够进一步讨论刚才孙主任提出的，究竟我们的建筑能力有多强。不然这个楼盘建完了，发现下一个楼盘没有他就歇了，哪天再出来做不知道。在这个过程中，变化非常多，经验各方面也不足，所以要解决这个问题，只有长期性的资金才有长期性的安排。这个事需要我们认真的考虑。这是开发商的资金要认真解决。
2007-04-27 11:28:17
王国刚:
第三个需要认真解决的是，预售房的资金不足，预售房原来把钱直接交给开发商，后来出了一大堆的事，出了事以后，有些部门停止预售房，停止预售房这条路肯定是错的。实际上这里真正出的问题不在于预售房本身，而在于预售房的钱应该交给谁。在西方国家这些钱交给第三者，不是直接交给开发商，由第三者代表购买者的利益，监督开发商的各种情形，是这样的制度规范化。因此，要把这个东西做一个调整，否则的话购买者由于人群分散，没有足够的力量来监督开发商，钱一交完举手投降了，如果开发商不履约就是无数的官司，这对于社会稳定和市场发展没有好处。所以从金融来讲，眼下这三个问题需要政策面花比较大的精力去研究解决，从而促进这个市场健康规范发展。
谢谢！
2007-04-27 11:28:55
谢寿光:
感谢王国刚所长做的精彩发言，从理性化的角度对房地产涉及的方方面面，思路非常清晰，我相信给我们新闻界朋友提供了很多的新闻选题和素材。最后有请《房地产蓝皮书》的主编，社科院城市发展和环境中心的牛凤瑞主任讲话。
2007-04-27 11:29:22
牛凤瑞:
刚才国刚先生谈到“房奴”的问题，我想补充一下，要想不当“房奴”的话，办法非常简单，把现在的卖掉，立刻成为百万富翁。
2007-04-27 11:29:49
牛凤瑞:
下面我谈两个对我国房地产政策的思考。住房关系民生。我国房价2005、2006连续两年大幅度上升导致政府高度关注和一系列政策出台，各界对此也争论激烈。如何看待房价上涨，采取何种政策措施加以应对，事关科学发展、和谐发展和可持续发展全局。
2007-04-27 11:30:17
牛凤瑞:
一、理性看待房价上涨
房价上升的背后是复杂的经济利益关系、社会分配关系，是政治体制、文化传统变数，受到国情、市情和发展阶段严重制约。严格意义上的房价增幅应是同一区位、同一品质、同一科技含量的房屋销售价格的上下年份之间的比较。目前我们通常所说的房价增幅是当年平均房屋售价（销售收入/销售面积）与上年同期之比。“房价增幅过快”是一种判断，是以上年房价基本合理为假设前提的。上年房价较低，则同等房价增量升幅较大，反之亦然。例如，平均房价比去年都是增加400元/㎡，在北京房价增幅为5％左右，而距永定门50公里的固安县城房价增幅则达20％以上。
2007-04-27 11:34:29
牛凤瑞:
当年良好区位的高品质大盘较多投放市场，则平均房价会有较大幅度上升；若远郊的大盘集中上市，又会拉低平均房价。市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是2年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上升是否过快（慢），不仅要看当年同比增幅，还要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。
2007-04-27 11:34:54
牛凤瑞:
我国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如，2000-2004年北京房价年均增幅为0.78％，是一个房价4年基本没有变化的基数；计入2005年高幅增长的房价， 5年平均增速为4.2％，而同期城镇人均可支配收入增速为10.4％；计入2006年13.6％的增幅，北京6年平均房价增速为5.7％，仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。
2007-04-27 11:35:18
牛凤瑞:
我国房价过快上升基本原因在于供应不能满足需求。从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求以及必须进行的旧城改造而导致的被动住房需求。
2007-04-27 11:35:38
牛凤瑞:
基本住房需求、改善性住房需求和被动需求的叠加，形成了不可遏制的刚性需求，是房价上涨的基本动因。所以，抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。而且住房总体上供不应求将是我国今后一个相当长时期内的主要矛盾，也是我国作为一个发展中国家的基本特征之一。解决这一主要矛盾应是房地产政策的主要着力点。
2007-04-27 11:36:00
牛凤瑞:
从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展；住房基本保障制度建设的滞后，混淆了市场机制和社会保障的界限，扰乱了人们的思考方式，提高了中低收入阶层的购房预期；控制房地产投资的政策导向，不仅抵消了控制房价过快上涨政策的效力，而且抑制了住房供给的相应增加，加剧了供不应求的矛盾。2005年全国房地产投资同比增长19.8％，比上年增幅下降8.3个百分点；占社会固定资产投资的比重为17.8％，同比下降0.9个百分点；2005年土地购置面积同比下降4.0％，2006年房地产竣工面积减少0.6％，供给偏紧使房价上升成为必然。
2007-04-27 11:36:16
牛凤瑞:
另外，在解决住房问题上，中国居民对政府的期望值高，政府也自认为义不容辞。舆论媒体和学者群体某些不准确的导向等等，又成倍放大了社会对房价上涨的反响。
2007-04-27 11:36:55
牛凤瑞:
房价高涨，拉升居民生活成本，引发公众不满，影响和谐社会建设。但房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房，稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以我认为，房价近两年多过快上升固然应该引起高度警惕，但从一个较长时段来看，与平均收入增长速度相比较，仍在可以接受的区间。
2007-04-27 11:37:07
牛凤瑞:
我们既然要建设市场配置住房资源的体制，就要承受体制转换的“阵痛”，但也不能奢望市场化解决我国居民住房的所有问题。当前我国房地产面临的主要倾向不是市场过度，而是由于过度的行政干预所导致的市场扭曲。在房地产政策设计上，既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要着力完善住房保障体制。
2007-04-27 11:37:21
牛凤瑞:
要在合理划分市场机制和行政干预的边界、中央政府和地方政府事权财、权合理匹配的基础上，根据公共财力提供的可能性，增加公房建设，满足低收入阶层住房基本需求；又要坚持市场化改革的方向不动摇，充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。
2007-04-27 11:37:35
牛凤瑞:
二、重视房地产政策执行条件和执行成本研究
我认为，我国房地产政策研究目前存在着一种倾向，就是强调政策的必要性、强调需要多，对政策实施的可能性、执行条件、执行成本较少论及。所以，必须加强对政策执行条件和执行成本的研究。
2007-04-27 11:37:53
牛凤瑞:
一是要清理认识政策效力的局限性。任何政策都是针对某一现实问题而设计出台的。但某一现实问题的存在又往往是诸多因素共同作用的结果。任何政策都一把双刃剑，既会对所针对的现实问题发挥校正作用，又可能对相关问题产生负面影响。
2007-04-27 11:38:05
牛凤瑞:
例如，加征二手房交易税有利于抑制炒房，减少市场需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流动性，间接拉升房价；控制房地产投资政策有利于抑制过热的社会固定资产投资，但也会减少房屋供给，推动房价上升，这是近年调控房价过快上涨政策预期不理想的原因之一。
2007-04-27 11:38:20
牛凤瑞:
所以要重视对房地产政策效力的局限性和政策的负面效应研究。权衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，发挥政策体系合力作用，才能达预期效果。
2007-04-27 11:38:40
牛凤瑞:
二是要重视政策执行条件的研究。任何政策都有一个执行条件问题。不具备执行条件的政策，尽管有千万条理由证明其正确性和必要性，执实也只能是一句空话，强制执行将适得其反，或者将支付极高的社会成本。所谓有条件要上，没有条件创造条件也要上，其实创造条件也需要条件。我们的房地产政策设计不仅要针对现实，强调问题解决的必要性，而且更要重视政策执行的条件，政策实施的可能性。
2007-04-27 11:38:58
牛凤瑞:
例如，提出住房保障应保尽保，实行地方政府问责制，作为正处于城市化加速阶段的一个发展中的大国，首先明确应保的条件和保障的标准是什么，有多大财务、能在多大程度上达到“尽保”？对一些公共财力窘迫的地方，实行住房保障问责制还要具备必要的条件。不具备必要实施条件的问责制将难以达到激励和警戒地方政府的目的。
2007-04-27 11:39:14
牛凤瑞:
三要重视政策的执行成本，全面评估其利弊得失。任何政策都要支付执行成本，特别是机会成本。执行现行的房地产政策既要支付经济成本，也要支付社会成本；既有即期成本支付问题，也有长期成本支付问题。收益大于成本才是好的政策。当然，不同的价值取向，不同的知识结构和信息把握程度会对同一政策作出不同的评价。但可以肯定的是，好的政策应是有利解决当前主要矛盾的，必须是兼顾当前和长远、兼顾经济收益和社会福祉的。
2007-04-27 11:39:28
牛凤瑞:
一般情况下，房地产政策目标与房地产发展客观趋势相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本达不到预期目标。例如，我国当前住房需求既有低收入阶层的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。动用公共财力增加经济适用房和双限房供给，有利于平抑市场商品房价过快上涨，但对于低收入阶层来说仍然是可望而不可及，等于用有限的公共财力补贴了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社会不公。既对市场形成房价构成干扰，也给腐败和权力寻租留下了空间，是一项既无公平、又无效率之举。
2007-04-27 11:40:10
牛凤瑞:
若只租不售，则应与廉租房政策一并进行规划设计。比较成本与收益，现行的经济适用房政策弊大于利，需要进行根本性调整。再如，房地产用地租金70年一次性征收，一方面提升了地价，也抬升了房价，造成当届政府花掉了以后数届政府的公共财力，但另一方面也加快城市公共设施建设，使增加公共服务供给（侈奢性、浪费性的政绩工程除外，官商勾结、违法乱纪应受到依法惩处是另一回事）有了财力保证，而公共设施和公共服务的增加又是包括已经和即将购房群体在内的全体市民受益的。
2007-04-27 11:40:49
牛凤瑞:
所以对于70年用地租金一次性征收政策应在代际关系和局部与全局利益的整体协调上进行综合评价，既不能完全肯定，也不宜简单地否定。
2007-04-27 11:41:29
牛凤瑞:
我的发言就到这里。谢谢！
2007-04-27 11:41:48
谢寿光:
牛主任最后的发言也是为我们这次发布会和论坛做了一个总结，今天这个会就到这里，因为我知道很多媒体朋友都希望采访一些专家。刚才孙主任出去的时候很多记者也围堵。因为每家媒体有各自的需求，我们不做统一的答记者问，还有20分钟的时间，记者可以私下找专家采访。谢谢大家的光临，今天的会议到此结束。
2007-04-27 11:42:32

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