[中国网]:
各位网友大家好，欢迎收看中国访谈。近日，中国城市论坛2007北京峰会发布的《中国城市品牌价值报告》中显示，我国四大直辖市排名居前，但这些特大型城市在宜居指标方面得分都比较低。其中最重要的原因的就是房价问题。
一段时间以来，从中央到地方的各级政府都已明确表示，将控制房价列为重点关注的民生议题。住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。今天我们就请来中央党校经济学部主任王东京和大家聊聊这个话题。
非常高兴王教授接受我们的访谈。
[王东京]:
谢谢。
[中国网]:
王教授，您对经济问题一直非常关注。最近几年来，各地的房价一直在飞涨，尤其像北京地区五环以内的房价均价过万，而且全国二线、三线城市房价也在猛涨。您认为这种现象的背后隐藏了什么问题？
[王东京]:
我们讲衣食住行是老百姓的基本生活条件，还有一句话是“安居乐业”。首先要解决住的问题，这是社会稳定的基本因素。房价飞涨带来一个问题：消费者能不能买得起房，特别是低收入者能不能买得起房的？所以住房问题不仅仅是经济问题，它同时也是社会问题；说得更严重点，它也是政治问题，因为它关系着社会的安定。
现在可能分两个方面：第一，如果作为一般消费品，老百姓买不起，应该是个市场问题。说老百姓买不起，像一般小东西如果买不起，可以找替代品。但是房子不可以，所以它成为了一个政治问题，所以要关注房价问题。整个房价上涨速度很快，导致一般低收入老百姓买不起房，这恐怕是一个值得关注的问题。
[中国网]:
我们都说市场决定价格。房地产市场是不是也反映了这种供需关系？
[王东京]:
当然是了。如果房地产是商品，它一定是由市场规律操纵的，它不是以人的意志为转移的。今天房价飞涨，实际我们的房子供不应求，卖的人说供给少，所以房价涨是正常的。房子和一般消费品有些不同，它作为消费品，可能也是投资品，有的人买了房子不是住的，他是为了投资，是为了将来盈利。这个问题各个地方都会有，他们拿房子投资赚钱，所以房产供给不足。它有一个问题，供给不足导致的不是消费，就消费来讲，总的供给不能满足我的消费需求？不是，它是一种有效需求。
[王东京]:
人需要房子，但是买不起房，但是有的人买了去投资，那房地产的资源是供不应求了，结果导致价格上涨。按道理说，如果它是一般的消费品，这是不用管的。就是因为它关系到社会的稳定，关系到人民的基本生存保障，所以它是一个社会问题。北京五环之内的房子至少要涨到一万多，说明北京的房地产总的来讲还是供应不足的。当然有结构问题，我们也在做这方面的工作。我认为，老百姓要买房，却没有买，有这两个原因。
[中国网]:
你刚才说，它已经不是一个单纯的经济问题，已经是一个社会问题了。作为一个普通的老百姓，他会问：我买不起房，我到底应该去找市场，还是去求市长呢？您怎么看待这个问题？
[王东京]:
作为商品房价格上涨，它是一个经济问题。如果要解决低收入者的住房问题，肯定不是通过市场，不是通过买商品房来解决的。因为这个价格也是市场供求决定的，供求不改变的话，那么房价肯定还会涨。我们说中国的房地产价格过高，有泡沫，可能很快房价就会下跌。经济学界有很多学者做了预测，今年房价不仅没跌，反而在涨。
[王东京]:
有人给我写信，或者打电话说这个事，本来他三年前准备买房，结果很多学者说房价会跌，越等越涨，原来买的起，现在买不起了。我想我们希望它跌是一个事情，但是市场会不会让房价跌，又是另一回事。中国的房价如果供求关系不改变，房价不会跌。这是什么问题？
[王东京]:
我们有两个现象要解释，一个是高空置、高房价。一般来讲，房子卖不出去应该降价，可是现在我们很奇怪，房子卖不出去，价格不降，反而涨。这是什么问题？我认为是有一个结构问题。
一般的中低档房子，一般老百姓买得起的房子降价的少，那就拉动了中低档房子价格上涨，高档房子肯定水涨船高，因为成本比中档房价高吗，肯定要涨嘛。这是一个结构问题。为什么人们愿意住高档房不愿意住低档房？主要是现在的建设用地很紧张。我拿一块地以后，是建高档房赚钱多，还是建中档房赚钱多？肯定高档房赚钱多。我们还觉得房子大，空间大，环境好，那附加值高我也愿意，开发商都愿意住高档的，不愿意住低档的。真正老百姓要买就买中低档，但是中低档没有，供不应求。中低档又带动高档价格上涨，整个房价就上涨了。所以它是一个结构问题，也是供求问题。这个不改变，整个格局不会改变，我们说房价肯定不会降下来，这是一个困难。
[王东京]:
第二个，老百姓买不了房，是找市场，还是找市长？如果老百姓要买商品房，你就找市场。如果你买不起商品房，你是低收入、贫困户，那政府有廉租房，或者住房补贴。因为政府的职能里面有一项，就是扶贫，关注这部分人的社会保障问题，这本来就是政府的职能。
如果问找市场，还是找市长？我的说法是市长应该找他们。
[中国网]:
政府应该关爱老百姓，关爱中低收入的家庭。
[王东京]:
对，因为光靠市场解决不了住房问题。
[中国网]:
其实国外经验表明，解决住房问题确实要靠两条腿走路，一个是市场，还有一个就是有保障性的住房。但是从全国来看，您刚才也谈到廉租房的问题，保障性住房的房源好像是严重不足，僧多粥少。所以廉租房建设也遇到财政资金缺位的尴尬，廉租房覆盖的比例大概是多少？您认为在这个制度上还存在哪些缺陷？
[王东京]:
在政府住房保障方面，过去我们是两个，第一个是经济适用房，政府批地，让开发商建房，政府指定以比市场低的价格来卖。政府的初衷肯定是对的，比如比商品房的价格要便宜得多，来照顾低收入者。可是在执行里面，因为信息的不对称，很难监管。真正的经济适用房是不是卖给了低收入者，恐怕我所看到的情况，我所了解的情况不是这样。
一个是开发商拿地，政府有补贴在里面，房子的面积也不一定按照适用房的面积标准，而且卖的是有钱的人，不是没钱的人，就是说你能卖给谁，不能卖给谁，这个政府很难掌握。这个标准是无房户，是低收入人群，那么你怎么证明他是低收入者，他是无房的。这里的因素很多。我个人认为，经济适用房是失败的。因为它不是市场机制，政府是好心，但是没办好。
[王东京]:
低收入者买不起房，政府提供廉租房，以后你加工资了，生活好了，就要把廉租房让出来。廉租房的比例我想还是一个起步阶段。我年初到山东做了一个调研，他们现在有一个方案，其实廉租房为什么现在比重低？一个原因是政府投资有限，从国际上来讲，恐怕只占到10%。中国过去主要搞经济适用房，现在转到搞廉租房，调整过来了，这是对的。那么廉租房是不是一定要政府建？我想这个事对我有很大的启发，廉租房不一定要政府建，政府不一定要投钱，开发商来开发，你来收租金。出租房的肯定是不赔钱的。一个是政府在租，开发商建廉租房，政府租过来，你交给政府，或者卖给政府也可以，然后由政府给低收入者提供廉租房。买廉租房呢，政府也不建，就是开发商建，建完之后，政府也租，你自己也租，租金多少你定，政府就是给补贴，你的收入标准达不到的，符合我的补贴标准，我一年给你多少租金，你自己租。这个办法很好。
[王东京]:
第二，政府自己去盖廉租房，可能很多人不住。比如我要到东城区住，很多人到西城住、丰台住，怎么办？解决不了，不公平。你租大一点也行，剩下的你自己补贴。我做调研的时候发现老百姓非常高兴，他们有一个说法，叫“补砖头改为补人头”。原来“补砖头”是补在房子里面，现在是不给开发商，而补给消费者。这个变化我觉得对解决当前住房补贴问题、住房保障问题来说，是一个新思路。
[中国网]:
的确，从您在那儿考察的情况看，当地的老百姓对这个政策感觉如何？
[王东京]:
非常叫好。因为我看到，一些工人——我去了几家，还有从农村出去打工的，好多年了，没房。当地政府有好多政策，政府也提供住房保障，也租了房，房子大概是70平米到80平米左右，不是很大，但是很干净。他就是租给当地的农民，不是说这一块是廉租房，这一块是经济适用房，他不是这么做的。任何一个商品房都可以作为经济适用房，它可以把这个差价补给人头，你愿意到哪里住就到哪里住，这样对孩子也好，教育也好。过去搞一块，这是廉租房，穷人区，对孩子的心里也是一种伤害，把社会分成了两部分：富人区、穷人区。现在都有廉租房，廉租房和经济适用房不是固定的，所以你自己去租，市场去选择，政府做的就是给你补贴，我的保障不是给你钱，不是给你现金，我是给你一个购房卡，你不花不住房，没有用。开发商拿着卡到政府拿钱，这样做得效果非常好。
[中国网]:
等于主要还是靠市场来调节。
[王东京]:
对。政府的住房保障是通过市场机制来做，政府来做很难避免腐败的因素。比如先给你，这里面肯定有一个关系，这是一个问题。而新的做法是很公平、很透明的。
[中国网]:
对于政府怎么样做最有利于控制房价的问题，也有一项调查，有这样一个数据：“制定政策打击恶意炒房、哄抬房价”占到57.6%；“挤压房地产商暴利空间”占到54.5%；当政治任务来抓”占到54.1%，基本上都过半了。而这种增加住房供给，缓解供求矛盾，或者是加快经济适用房建设，多建廉租房的更务实的办法，相对来说好像没有获到更多的青睐，社会上甚至有一种声音，说能否调控房价是对政府执政能力的考验。您认为政府在调控房价问题上，应该承担什么样的责任，应该扮演什么样的角色？
[王东京]:
我完全理解这种民意。因为住房不是一般的普通消费品，房价上涨过快，就有人炒房，把它作为投资赚钱的手段。我买不到房，我低收入者买不起房，你还在炒房。多数人是这种状况，所以对房价的问题很敏感，要求很强烈，这都可以理解。
但是我要说的是，从经济运行规律来讲，商品房价问题的确不是政府管的事情，它是一个市场行为。现在政府能做的是不打压房价。这个词不妥当，政府没有必要打压房价，房价涨是个市场行为，政府要让房价降下来。有一个办法，就是增加供应。就是建房的地能不能扩大供应，这是关键。
[王东京]:
第二，房价要降下来，政府还有一个事可以做。我曾经讲过，现在希望房价上涨的有哪些人？第一个肯定是开发商，因为它是一个企业。第二个希望房价上涨的是地方政府，土地价格上涨，税收也增加、GDP也增加，政绩也增加，他的官位也上升。第三个，银行希望房价上涨。为什么？因为银行把钱贷给开发商，房价掉下去了，贷款可能就回不来了。所以银行不希望房价下跌，它希望涨，房价一涨我的贷款就有希望，你就能够还本付息。
[王东京]:
老百姓买了房子，他是昨天买的，他希望明天就涨。政府打压房价，有人高兴，有人不高兴。有人希望跌，有人希望涨，都有，所以它是一个市场行为。但是我分析原因有这几个，希望房价上涨的因素当中，开发商也好，地方政府也好，银行也好，都有自己的考虑。那么现在如果真的房价降下来，政府有一招很管用，就是央行。只要央行下令，银行在一定时间内，对开发商的预期贷款要收回，那么房价我估计很快就会跌。
原因很简单，我前面讲的高空置和高房价问题是非常费解的现象。这样一个高价，开发商为什么能死扛？它背后有银行在支持。就是贷银行的钱，然后把价格提高，我在这儿不卖，因为人们买房有利息，现在整个房价市场形成了房价越涨越高，一个是与人的预期有关，即涨价的预期。开发者有预期，他们明白如果房价降下去，那房子不是按预期降下去了，他们就必须破产，它的前期成本无望。所以它是绝对不会让房价降下来的，宁可我不卖，我也不降价。只要我卖出去一套，我就赚一套。
现在贷款到期了，通过和银行协商，我可以再延续三年，他不着急。如果说银行的钱一到期，银行就收回贷款，开发商不卖房，他就没有钱还银行。93年的宏观调控，当时国务院的宏观调控出来，控制房价有效的一条就是收贷款，一条就见效。这里面有很多要综合考虑的因素。我不知道你有没有买房？
[中国网]:
刚买。
[王东京]:
你是不希望房价掉下来的。可能昨天买房子的，特别是想卖的，就不希望房价掉下来。
第二，房地产是国民经济的一个带动产业，如果大起大落，对我们的经济稳定、经济健康发展不利，它不能大起大落。所以这是间接的调控。当然，政府考虑因素比我考虑的更多，这会更复杂，也更周密。
[中国网]:
您刚才说了有几种人不希望房价下跌，老百姓给这些投资房的人起了一个称号，叫“房虫”，给这些要还贷款的人叫“房奴”。这两种人的预期是不一样的，一个希望房价降下来，一个希望房价不停往上攀升。您认为中国目前房地产市场的泡沫有多少？
[王东京]:
泡沫有多少是说不清的。实际上是一个价格问题，老百姓如果觉得物有所值，他要买，那就不是泡沫。你昨天买的房、刚刚买的房你觉得肯定不亏，你肯定觉得物有所值，才花钱的。所以买房的人不会有泡沫。
现在房价作为消费品，它是由供求决定的，现在整个房子的态势肯定是供不应求。政府有控制，但是总的来说是供不应求。这样房子绝对涨上去。第二，房子作为投资品，作为资产，我希望它将来增值，能够带来收益。作为资产价格，从经济学来讲，就是说我买了这个房子，准备十年后再卖，我要赚钱。那么现在这个房子值多少钱？他就希望这个房子能卖多少钱，我现在买这个房子用100万，那十年以后就涨到1000万，那平均每年我就赚100万，那银行的提贷率，要提出来，那就是今天的房价。
如果房子的预期越看好，今天的房价就会越高。所以是预期决定的，市场有一个人气的问题，张三李四都要涨，这个房子真的就会涨。大家都买的时候，这就带动了需求，价格肯定就会涨上去。这块有没有泡沫？很可能就有，因为信息不对称。它也可能跌，将来真的跌了，就是你现在买了泡沫，如果没有跌，你就没有买泡沫。所以泡沫不泡沫，我们不能笼统地说，消费者自己说，他们自己感觉。
[王东京]:
比如买商品，有的人买贵了，有的人买便宜了，只要你觉得值就好，不一定买贵了就有泡沫，到底值多少钱？一个东西值多少钱没有标准，完全靠消费者给价。比如这杯水值多少钱？你的感受和我的感受不一样，因为需求不同。两个方面看，第一我是这个水的生产商，我花多少钱把水处理洁净？我花5毛钱的成本，我至少要卖6毛钱，因为我还要赚钱，这是我的想法，一个供给价格。但是我这个价格不算，比如你是买方，要买这杯水，你不论这个成本多高，只愿意出4毛钱，那么我的6毛钱就没有用。我要降价降到4毛。定价不是卖方说了算的。如果按照成本定价的话，这个社会就浪费大了。因为是成本加利润，我的成本越高，价格就越高，这个社会就乱套了。你认为这杯水花4毛钱愿意买，那我想卖出去，就必须出4毛。价格因素存在，再把我的价格变成4毛以下，那么我的企业就倒闭了。
市场价格就是同计划经济不同，在商品短缺的时候由成本决定定价，是卖方市场，因为你们都要，没有的买，我想卖多少就卖多少。成本多，我加利益上去，加成本价钱卖给你，你肯定要。
[王东京]:
市场经济整个是一个过程经济，它不短缺，很多卖不出去。所以这是买方市场，这是需求决定价格，价格决定成本。可以这样理解，第一，我们的总体态势是供不应求，开发商的确是可以把成本加进去，因为是他主导价格，不是消费者主导价格。
第二个，反过来说，房产供应改变供求，房价一定会涨吗？不一定会涨。一旦房子供大于求，那就是买方市场。所以价格不是开发商说了算，而是消费者说了算。所以根本问题是对未来的预期，将来房子是涨还是跌，我们就看供求。因为今天的供求会影响人们的预期，今天的房子供求改变了，十年以后房子会跌，只要你有这个想法，明天大家都会开始卖房，因为十年后会跌，所以房子整个的供求就变了。
[王东京]:
我不信房产一定会升值，这是一个神话，但是房价短期内肯定降不下来。因为我的供求在三年之内改变不了。有人说房子会一直涨下去，我也不信，因为房价上涨一定会带动开发商建房，但是供求改变以后呢？是七年、八年、十年、二十年不好说，但只要供求一变，供大于求到来的时候，就是中国房价下来的时候。
[中国网]:
的确，要改变这种格局是需要时间的，我想很多老百姓，尤其是像我们年轻人，买第一套房子都是非常重大的决定。我就在想，因为看到房价不停地在涨，明天肯定又要涨，所以要急着出手买房。但是投机的商人也会炒房。我举个例子，我现在买房的小区，有一个人买了一层，大概是20多户，因为我们都是小户型，年轻人比较多。有人就一下买一层，20多户，很明显就是在炒房。
我想您作为一个房产方面的专家，肯定会有很多人问你，现在是不是一个买房的好时机，房子是不是该出手了？很多人在想，奥运会以后房价会不会大跌，您怎么看这个问题？
[王东京]:
首先我不是一个房地产方面的专家，因为我在中央党校研究很多经济问题。对这个问题，我的直观看法是供求关系的变化。如果供求关系不变，我们的房价就降不下来。我们的分析就是供求分析，如果供求不变，房价就不会降。奥运会开完了，你说北京房价会不会降？我就问你，开完了，北京的房子供求会不会变？如果不变，房价还是不会降。我感觉不会降。
[中国网]:
很多人就会说，有没有一种方法制约一下这么多炒房的人，不让他们把房价炒得这么高。
[王东京]:
没有办法。因为他是一个投资行为，商品可以倒手卖。为什么有些商品炒不起来？水从水厂由批发商到零售商，可能还有二级批发、三级批发，我们为什么不反对他？因为水是敞开供应的，它肯定也不短缺，它炒不起来。现在房子有短缺，所以他会炒房，这个买卖行为是个商业行为。现在因为房价高，是因为中间的环节多了，或者炒房炒出来的，短缺短出来的？不是。一旦不短缺，也就炒不起来，它就没有那么多个环节。
商品是需求决定价格，买房不能超过8千，超过我就不买，我不管你前面有多少环节，所以它的实质问题不是人们在炒房，在倒卖房屋，而在于整个供求的问题没有解决好。
[中国网]:
我记得电影《大腕》里有一句经典台词“不求最好、只求最贵”。这句话如今成为中国豪宅市场的真实写照。您曾经建议用按建筑面积征收累进税的方法鼓励开发商多建普通住宅，是不是也出于这样的考虑？
[王东京]:
根据我对中国房地产市场的分析，我现在讲短缺的不是商品房，而是中低档房，对老百姓的供应少了。因为中低档房短缺导致中低档房价上涨，中低档推动高档房上涨，是这么来的。那么要解决供求问题，首先应该是多建中低档房，是普通老百姓的住房问题，要满足这部分人的需要。
政府出台政策，比如我们硬性规定要建70平米以下，这个将来有一个问题。政府的初衷都对，但是有一个问题，就是将来这个城市的房屋可能分成了穷人的和富人的两类，哪些人住70平米，哪些住大房子？这是一个问题。第二，如果房子的面积太小，将来也是个问题。到2020年我们要建设全面小康社会，一个小康之家至少要有三四口人，还要赡养父母，甚至还有五口人，住70平米够不够？达没达到小康标准？我们要算这个。
所以我主张，你的经济手段强，可以建大的，你的福利待遇要高一些。消费者要买，大大小小都有，不要整齐划一，不要70、90一刀切下来。现在很多人买不到房子，将来房价便宜了，人家买得起100平米、120平米，那又是一个问题。所以政府导向鼓励什么很清楚，鼓励中小户型，但是我不是一刀切，我不能用行政命令规定你必须建这个，否则将来恐怕也有问题。要未雨绸缪，我们要想到这个问题，它不是十年、二十年、三十年的问题，而是长远的事情。将来中国发展五十年以后，70平米的房子怎么办，拆掉？我就用市场的办法，你可以建。但是我用市场调节。
[中国网]:
应该有更长远的规划。王教授，上个月CPI指数是6.5%，如果下个月指数继续增加，通货膨胀压力不断加剧，是不是还要加息呢？
[王东京]:
肯定加息。
[中国网]:
加息会对房价产生什么影响，对房奴产生什么影响？
[王东京]:
加息是对通货膨胀的修正。过去我们很多人以为中央银行加息就是为了抑制通货膨胀，那是不对的。加息恰恰是通货膨胀的加快，因为人民币已经贬值了，物价已经上涨了，你不加利息我就赔钱了，所以加息是一个补偿，它是通胀带来的结果。这是一个观点。
加息以后对股市肯定有影响，对房市有什么影响？难道说加息以后会抑制需求，本来我之前要买房的，你的贷款高了，利息也高了，这个东西肯定加到房价上去了，是更高了，短期会抑制需求，但是需求一定是存在的。总的来说，对房产市场的影响就是老百姓买房的代价更高了。
[中国网]:
您觉得加息对股市会产生哪些影响？
[王东京]:
按照加息的幅度，这个可能影响不会太大。为什么？0.27是个什么概念？我要买一支股，它涨了1%，你买下来加息百分之1点多，还是比存款合算。老百姓买股票比存款合算，所以影响不大。
[中国网]:
有网友说，首付预计将要达到40%，您认为这种措施是否有助于抑制房价？
[王东京]:
第二套住房主要是控制房子的二手交易，就是我们所说的炒房，把它作为投资品来炒。我觉得它对中国房价真正的影响力不会很大。如果我不交易，你提高比例以后，我卖不出去，那么很快就出现私下交易，我跟你商量，我现在付不了那么多，你卖不出去就会砸在手里。在这种情况下，开发商怎么想？它肯定想卖出去。
相应的，政府要把首付比例提高，这个里面肯定就会有妥协、变通的办法。所以我觉得不会有实质性的影响。
[中国网]:
王教授，您认为我国目前的宏观经济中是否存在着流动过剩的问题？
[王东京]:
流动过剩的问题是存在的，中央政府也肯定它存在。为什么？按照我们的观察，CPI，就是物价指数，3月份是3.0，4月份是3.4，一直到现在的6.5，今年的平均物价指数到了4.3，显然出现了通胀，出现了流动率过剩。通胀是货币现象，货币不多，物价涨不起来。
总的来说，现在的物价上涨是由农副产品带动的，因为出现了猪肉供应短缺，价格上涨了，上涨带动了一些农副产品价格上涨，会不会导致通货膨胀？我的判断是不会。因为很多工业品是过剩的，上游涨价不会带动下游涨价。一个产品涨价引起连锁反应只有一种情况，就是供不应求。
[王东京]:
我个人对CPI的看法，我认为不算高。为什么？因为我们今年上半年的GDP是11.3%，税收增长了30.6%，物价有4%左右，这个不算高。现在老百姓对物价那么敏感，是个什么问题？我个人的看法，就是老百姓收入低。如果老百姓个人收入增长超过4%，大家就会对4%的物价没有什么感觉。
在93、94年的时候，我们物价曾经涨到百分之二十几，现在通胀指数只是GDP的一半。经济学说这个通胀不是很高的通胀，而是一个半通胀。其实我们在扩大内需，保持实质通胀对经济没有危害，可能还有一点好处。关键是要把老百姓的收入提高。
[王东京]:
现在政府拿的税收是30.6%，能不能把这个分配向老百姓倾斜一点，把覆盖面扩大，让农民的收入增加，公民的收入增加，当教师的收入增加，最后公务员工资增加一点。最后可能4%的通胀就不会那么明显。讲通胀，关键是几个指标的配比，你要把它配好。如果老百姓收入没有增长，你的物价增长不要说4%，就是增长1%，老百姓也会有意见。
如果我的收入增长了，老百姓每年增长5%，物价增长4%就没有大的意见。是这个问题。
[中国网]:
今天非常感谢王教授做客中国访谈，与大家聊了这么多有关房价、物价的热点问题。感谢网友关注这期的访谈，下期节目再会！
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