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土地交易市场化未来发展趋势
中国网 | 时间: 2003-04-03  | 文章来源: 中国网
    (节选)

    1.“十五”期间土地市场建设的目标

    “十五”期间土地资产管理的主要目标是:全面提高建设用地集约利用水平,增加有效供给能力;全面深化土地使用制度改革,建立统一公平、规范有序的土地市场;全面开展基础业务建设,提高建设用地和市场管理的科技含量;全面转变政府管理土地资产的职能,提高依法行政水平。

    国家《土地资产管理“十五”计划纲要》已经明确了中国土地市场建设的主要预期目标:落实建设用地总量控制和土地集中统一管理制度,建设用地供应和使用必须符合土地利用总体规划和年度计划;严格实施土地有偿使用制度,规范政府供地行为,增加政府供地行为的透明度,经营性房地产用地供应一律实行招标拍卖挂牌出让,规范协议出让行为,推行土地租赁制,建立土地价格的市场形成机制;增强政府调控土地市场的能力,凡是有条件的市县要建立土地收购储备制度;完善土地使用权交易规则,加大市场监管力度,土地市场秩序得到基本规范;完善政府社会化服务功能,凡是有条件的市县要建立土地有形市场,全面推行建设用地信息发布制度。

    2.政府有偿供地的范围将不断扩大,供地方式将更加规范

     随着社会主义市场经济体制的全面建立,政府供地的市场化程度将越来越高。政府有偿供地的范围将不断扩大,划拨供地的范围将逐步减小。有偿使用的对象将进一步细化,同一大类土地中将按具体功能用途进一步细分出有偿及划拨供地的类型。供地方式规范化制度也将全面建立,政府出让的经营性用地将主要采取招标、拍卖方式。对于协议出让土地,也将通过“市场评估、集体决策、平等谈判、结果公布”的程序予以规范化。

    3.市场公平程度将不断提高,竞争将更加平等

     一些对特殊主体的土地优惠政策将逐步取消,政府供地的优惠政策不再针对某类主体,而是针对某类用途。不同市场主体取得土地的方式、成本、机会将趋于一致。不同有偿方式取得土地的投入产出关系基本达到均衡。国有和集体建设用地的权利将趋向平等,集体土地使用权将以某种有偿方式进入土地市场。

    4.政府调控市场的层次将不断分明,手段将更加市场化

    中央和省级政府将侧重于增量土地的总量调控,随着中央政府对新增建设用地总量的控制日益严格,新增建设用地的数量将减少,使用成本将提高,存量土地,特别是存量划拨土地对地方政府的价值将进一步凸显,因而调控存量建设用地总量将成为地方政府的内在要求,市县政府对存量土地的调控将更加关注。横向看调控方法趋于多样化和市场化。政府供地价格对土地市场的调控作用将更加明显,土地价格是影响土地市场中划拨土地人市量、出让土地转让量和土地需求的价格杠杆,通过调节地价水平稳定土地市场,调节供需平衡。经济手段将成为今后政府调控市场的主要手段。土地收购储备将作为总量控制的有效手段和制度而被政府广泛实施,土地债券、换地法律文书等也逐步成为调控土地市场的主要政策和金融工具。

    5.土地交易将不断规范,要素流动将更加充分

    遵循市场规律,建立和完善土地交易规则不仅成为政府的要求,也成为土地市场主体的要求。一是土地的产权形态将更加明晰,中国土地产权系统将通过各种方式予以调整和完善,政府对土地产权的保护力度也将进一步加大,土地产权交易所产生的资源配置效率将趋向更优。二是对一些特殊交易的管制将趋紧,划拨土地转让要预报,按计划人市交易。三是政府优先购买权将进入操作阶段,对明显低于市场价格的土地交易,政府优先行使购买权。四是对违法交易的惩罚力度将加大。土地使用权交易行为将更加规范。国家将严格出让土地使用权转让、出租、抵押管理。加强划拨土地使用权人市管理,未经有批准权的人民政府依法批准和收购的,不得进入土地市场。国家将重点制订土地使用权公开交易(招标、拍卖、转让等)、集体建设用地流转、土地收购储备、闲置土地处置、国有土地使用权租赁、划拨土地使用权管理、国有土地收回、土地价格管理等相关法规、政策。

    6.政府服务市场的内容将不断增多,管理将更加透明

    政府将在土地交易场所、土地交易信息收集发布等方面提供更多、更便捷的服务。信息共享制度将逐步完善,土地交易的信息成本将有所降低。政府将对社会发布土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、已供给土地综合信息、土地使用权市场交易信息、市场预测信息、政府供地限制与禁止目录、基准地价等信。政府行政效率将不断提高并趋向透明化,行为更加规范。国家将建立出让土地价格确定、土地资产处置、建设用地供应等重大事项的集体决策制度,制衡行政权力。严格依法行政,减少政府对市场的干预。改革审批制度,减少审批事项,规范审批行为,简化审批程序,提高办事效率,方便交易着办理与土地市场有关的一系列手续。根据市场发育程度,积极建立土地有形市场,完善服务功能,引导土地使用权进入土地有形市场公开交易。推行建设用地信息发布制度、基准地价公布制度、地价可查询制度。

    7.中介组织将不断壮大,功能将更加齐全和规范

    随着市场竞争的激烈,土地市场中的中介机构将进行广泛的整合、重组和分化,一些中介机构的品牌和规模优势逐步形成,一些实力小的中介机构要么被兼并,要么被迫退出土地市场。根据市场要求,一些新的服务领域将产生,如市场咨询、交易代理、投资策划、产权登记等。中介服务行为将更加规范。国家将发展地价评估、招标拍卖代理、土地交易代理、咨询等中介服务机构。实现行业自律,推进产业化发展。加强对违规行为的处罚力度,促进中介机构独立、客观、公正从业。

    土地流动从划拨、协议出让到公开招标、拍卖的转变,透明化程度越来越高,是我国土地流动形式进步的集中表现,是大势所趋。土地市场建设在经过艰辛的实践摸索和全面推进后,规范土地市场运作,使之符合中国加入WTO后完善市场经济体制的需要,已成为今后土地使用制度改革的主攻方向。已取得的成绩为中国土地市场长远的发展奠定了坚实的基础,积累了腾飞跃进的巨大力量。在新的世纪里,中国土地市场将进入一个全面规范化发展的时期,成为一个较为成熟的要素市场。中国市场经济体制的逐步成熟与完善,也将为土地市场的发展提供广阔的空间和机遇。(中国对外经济贸易出版社供稿)

    中国网2003年4月3日

    

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