一 北京房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：北京市房地产规模指数为0.62,在35个城市中排名第2位；速度指数为0.58，排名第19位；价格指数为0.41，排名第24位；结构指数为0.28，排名第18位；水平指数为0.49，排名第19位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，北京市房地产资本存量对GDP的弹性比较大，为0.28，土地价格对城市消费的弹性很小，为-0.99，城市投资对房地产供给的弹性很大，为0.44，城市总收入对房地产需求的弹性比较小，为0.85，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，北京房地产投资波动规律远比全国平均水平复杂，并且表现出了与全国显著不同的波动规律。1991～2004年，北京共经历了两个明显的房地产周期。第一个周期（1991~1997年）虽然波峰未超过全国水平，但其扩张和繁荣均存在滞后性，该周期是一个双峰周期。第二个周期房地产投资增长先快于后慢于全国水平。北京市房地产投资周期与宏观经济景气循环的相关性较低，当房地产投资处于景气上升阶段时，GDP增长率几乎不变甚至负增长。目前北京房地产投资正处在下降通道上，预计增长率仍将明显降低，并逐渐逼近其GDP增长轨迹。

北京作为国家的首都，其房地产市场健康与否有着极其重要的意义。北京房地产市场基本健康。北京的四个细分市场中，商业房地产市场和土地市场比较健康，而住宅市场和工业房地产市场则不健康，其中住宅市场很不健康。住宅市场中，房价收入比很高，居民购房压力较大，处于很不健康的程度，外地人来北京置业所占比重比较高，这在很大程度上推动了北京的高房价。其投资增长速度也过快，社会保障房的投资所占的比重及其增长速度较低，没有达到应该达到的程度。但北京的土地市场较市场化，其土地价格及价格的增长率都处在正常的区间内。

北京的住宅地产投资潜力值为1.55776，在50座城市中处于第3位，商业地产投资潜力值为1.267269，排名第2，工业地产投资潜力值为1.558717，排名第22。作为我国的首都和政治、文化的中心，北京拥有良好的基础设施水平和较高的生活质量，对住宅、商业地产需求很大，住宅、商业地产投资潜力很大，但工业地产投资潜力一般。

北京的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第10位，发展状况良好。市场体系方面，北京市的公有住房和招拍挂土地比重不占优势，市场健全度一般，仅排名第21位，但对黑市活动的控制较好，指数排名第10位。诉讼保障上北京具有优势，诉讼保障指数排名第3位。政府规制方面北京处于中上游水平，审批管制、价格管制、垄断程度、市场秩序四项分列第5、第24、第18和第10位。政府参与方面北京在公有制经济指数和政府服务指数上得分较高，分列第11位和第1位，政府分配指数稍差，排名第19位。政府汲取方面，财政收入占GDP比重较高，公务员队伍较为庞大，政府汲取指数仅排名第31位。

二 天津房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：天津市房地产规模指数为0.25,在35个城市中排名为第5位；速度指数为0.51，排名为第23位；价格指数为0.43，排名为第20位；结构指数为0.22，排名第为21位；水平指数为0.56，排名为第15位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，天津市房地产资本存量对GDP的弹性比较大，为0.28，土地价格对城市消费的弹性比较小，为-1.06，城市投资对房地产供给的弹性很大，为0.40，城市总收入对房地产需求的弹性比较小，为0.84，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，天津房地产投资与全国房地产投资具有大致相同的波动规律。1991～1996年完成第一个周期，长度比全国第一个房地产周期短一年，到达波谷的时间提前一年；繁荣期增长率低于全国水平。第二个周期的扩张期比全国提前一年。1999年以后，房地产投资增长率一直在全国水平之下。房地产投资波动第一个周期大于、第二个周期则小于天津宏观经济的波动程度。第二个房地产周期中，房地产投资增长率总体比较平稳。目前仍处在平稳增长阶段。预计投资增长率会有所下降。

天津房地产市场基本健康。天津房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场和土地市场比较健康，而住宅市场和商业房地产市场则轻微地不健康。在住宅市场中，其房价收入比达到了10，接近很不健康的程度，居民的购房压力也比较大，而且其房价的增长速度也过快，达到了两位数，这一状况必须引起注意。但其社会保障房的投资占住宅的投资较高，有利于改善低收入阶层的住房状况。在商业房地产中，价格增长速度也比理论增长速度快，其投资额以及投资增长速度也超过了正常的程度，发展速度过快，其销售率太低，空置率稍高。天津土地市场的市场化程度也比较高。

天津的住宅地产投资潜力值为1.161114，排名第6；商业地产投资潜力值为0.976888，排名第6；工业地产投资潜力值为1.986481，排名全国50座城市首位。随着天津城市基础设施建设的大规模投入,天津房地产市场进入了快速发展通道。住宅、商业地产投资潜力已初现端倪，伴随着滨海新区的进一步开发，天津的工业地产投资潜力将是巨大的。

天津的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第14位，整体表现良好。市场体系方面，市场健全度是天津的弱项，仅排名第34位，黑市活动指数排名第14位。诉讼保障方面相对较好，诉讼保障指数排名第12位。政府规制方面天津优势较为明显，审批管制、价格管制、垄断程度指数分列第1、第6和第2位，市场秩序表现稍微逊色，但也排名第15位。政府参与方面，非公有制经济发展落后，指数排名第27位，政府分配指数排名第11位，政府服务表现出色，排名第2位。政府对经济体的汲取较多，政府汲取指数排名第27位。

三 石家庄房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：石家庄市房地产规模指数为0.03,在35个城市中排名为第26位；速度指数为0.51，排名为第22位；价格指数为0.72，排名为第2位；结构指数为0.17，排名为22位；水平指数为0.58，排名为第14位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，石家庄市房地产资本存量对GDP的弹性为0.29，土地价格对城市消费的弹性为-1.12，城市投资对房地产供给的弹性为0.28，城市总收入对房地产需求的弹性为0.83，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，石家庄房地产投资与全国具有大致相同的波动规律。第一个周期与全国房地产周期高度一致，除扩张和繁荣期房地产投资增长率低于全国水平以外，达到波峰和波谷的时间高度吻合。第二个周期的扩张与全国房地产扩张几乎同步。第一个房地产周期与石家庄第一个宏观经济周期高度相关，二者同步扩张、同步下降。1997年之后，石家庄宏观经济波动加剧，与房地产投资波动的关联性大大减弱。目前石家庄房地产投资处于下降通道，预计投资增长率仍会有所下降。

石家庄的房地产市场很不健康。石家庄房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场比较健康，住房市场不健康，商业房地产市场和土地市场则严重地不健康。在住宅市场中，其房价收入比比较正常，但其社会保障房的投资占住宅投资的比重较低，其增长也没有达到应有的速度。在商业房地产中，其投资额太大，远远超出了理论上所需要的数量，而其商业用房近三年的销售率超过了1，也是不健康的。土地市场市场化程度不够，其实际价格要远低于理论价格。

石家庄住宅地产投资潜力值为0.658742，在50座城市中排名倒数第3，商业地产投资潜力值为0.358385，排名第45，工业地产投资潜力值1.363699，排名第36。石家庄房地产受当地产业经济发展特点、房地产市场发展阶段等因素影响，不同类型产品的前景冷暖分明，住宅地产投资潜力不被看好，商业地产仍有待发展，工业地产将成为开发和投资热点。

石家庄的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第19位，表现中等。市场体系方面，市场健全度占有一定优势，排名第12位，黑市活动较为猖獗，排名第34位。诉讼保障方面，诉讼保障指数排名第27位。政府规制方面，审批管制和价格管制表现突出，指数排名第4位和第6位，垄断程度和市场秩序也不错，指数排名第18位和第17位。政府参与方面，公有制经济指数排名第20位，政府分配指数排名第16位，政府服务指数排名第20位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第19位。

四 太原房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：太原市房地产规模指数为0.01,在35个城市中排名为第32位；速度指数为0.43，排名为第30位；价格指数为0.38，排名为第26位；结构指数为0，排名为32位；水平指数为0.27，排名为第30位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，太原市房地产资本存量对GDP的弹性很小，为0.25，土地价格对城市消费的弹性很大，为-1.18,城市投资对房地产供给的弹性很小，为0.30，城市总收入对房地产需求的弹性为0.85，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，太原房地产周期具有鲜明的个性。第一个周期长度仅5年，其中扩张和繁荣期的房地产投资增长率均低于全国水平，但衰退程度却超过全国水平；繁荣期滞后1年，衰退和萧条却提前2年。1996年以后，太原房地产投资以超过全国平均水平的速度波浪式增长，与全国房地产投资增长的轨迹渐行渐远。太原宏观经济波动与其房地产投资波动同样剧烈，但二者之间的相关性较弱。目前太原房地产投资已经过第二个周期的顶部，受宏观调控的影响未来两年将趋于下降。

太原的房地产市场总体来看是不健康的。太原房地产市场的四个细分市场中，住宅市场比较健康，商业房地产市场比较健康，土地市场则轻微地不健康，而工业房地产市场则严重地不健康。在工业房地产中，其工业用地的价格远远偏离了其理论上应该达到的数量，容易造成土地的利用效率低下。在土地市场中，其土地市场不够市场化，其实际土地价格偏离了理论价格，住宅用地所占比重较少。

太原的房地产市场化程度在全国35个大中城市中处于下游水平，发展较为落后。市场体系方面，市场发展程度不够，排名第31位，黑市活动尚可，排名第23位。诉讼保障方面，诉讼保障指数排名第35位。政府规制方面处于中下游水平，审批管制指数排名第30位，垄断程度指数排名第18位，市场秩序指数排名第24位，只有价格管制方面做得较好，排名第2位。政府参与方面也不尽如人意，公有制经济指数排名第24位，政府分配指数排名第30位，政府服务指数排名第31位。相比其他指标，太原政府规模较小，政府汲取方面比较突出，排名第8位。

五 呼和浩特房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：呼和浩特市房地产规模指数为0.01,在35个城市中排名为第34位；速度指数为0.50，排名为第26位；价格指数为0.45，排名为第17位；结构指数为0，排名为第32位；水平指数为0.53，排名为第16位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，呼和浩特市房地产资本存量对GDP的弹性比较小，为0.27，土地价格对城市消费的弹性很大，为-1.21，城市投资对房地产供给的弹性很小，为0.32，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.89，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，呼和浩特房地产周期具有以下特点：一是房地产投资波动剧烈但周期性循环特征并不明显。二是房地产投资波动幅度大于其宏观经济波动幅度。三是以1999年为界，之前房地产投资与宏观经济关联度不大，之后二者增长轨迹高度一致。目前房地产投资处于稳定增长状态，预计将继续保持低于GDP增长率的增长速度。

呼和浩特的房地产市场总的来说不健康。呼和浩特房地产市场的四个细分市场中，住宅市场比较健康，商业房地产市场比较健康，土地市场则轻微的不健康，而工业房地产市场则很不健康。在工业房地产中，其工业用地的价格远远偏离了其理论上应该达到的数量，容易造成土地的利用效率低下。在土地市场中，土地市场不够市场化，实际土地价格偏离了理论价格，价格增长率也偏低。

呼和浩特住宅地产投资潜力值为0.607206，居第49位，商业地产投资潜力值为0.287785，排名第49，工业地产投资潜力值为1.315844，排名第41。呼和浩特是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一。随着内蒙古城市化进程的加快，呼和浩特市的住宅、商业地产需求将会进一步增大，具有一定的投资潜力。呼和浩特工业产业发展迅速，乳业加工业、电力、电子信息、冶金工业有相当实力，工业地产投资潜力会进一步提升。

呼和浩特的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名靠后，市场化发展相对缓慢。市场体系方面表现一般，市场健全度排名第23位，黑市活动指数排名第21位。诉讼保障方面则需要加强，诉讼保障指数排名第33位。政府规制方面，审批管制效率不高，排名第35位，但价格管制程度和垄断程度较低，市场秩序良好，指数分列第12、第2和第8位。在政府参与方面呼和浩特劣势明显，公有制经济指数排名第33位，政府分配指数排名第30位，政府服务指数排名第28位。政府汲取方面尚可，政府汲取指数排名第19位。

六 沈阳房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：沈阳市房地产规模指数为0.09,在35个城市中排名为第17位；速度指数为1，排名为第1位；价格指数为0.49，排名为第14位；结构指数为0.39，排名为第12位；水平指数为0.34，排名为第26位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，沈阳市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.29，土地价格对城市消费的弹性很小，为-1.01，城市投资对房地产供给的弹性比较大，为0.38，城市总收入对房地产需求的弹性比较小，为0.84，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，沈阳房地产波动非常剧烈。第一周期中，先后经历了快速增长、衰退、扩张、繁荣、急剧衰退和持续萧条等六个阶段。繁荣期波峰明显高于全国，时间上滞后于全国1年；萧条期投资萎缩程度超过全国且持续3年之久。1999年以后，沈阳房地产投资以超过全国水平的速度快速增长，与全国平均水平的差距逐渐拉大。沈阳房地产投资波动程度大于其宏观经济波动。2001年开始，房地产投资增长率逐渐偏离GDP增长率并呈现扩大趋势。2004年应是沈阳房地产投资增长率的峰值，目前正处在下行通道。预计未来两年沈阳房地产投资增长率将有所回落。

沈阳的房地产市场总的来说不健康。沈阳房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场和商业房地产市场比较健康，而住宅市场和土地市场则很不健康。在土地市场中，其市场化程度不够，实际土地价格比经验土地价格低了很多，住宅用地比例偏少，仅为1/4，土地开发率偏低，土地有被闲置的隐患。

沈阳的住宅地产投资潜力值为0.78877，排名第31，商业地产投资潜力值为0.617118，排名第14，工业地产投资潜力值为1.618028，排名第18。由于城市的发展和旧城的改造，沈阳目前的房地产发展很快。由大规模拆迁带来巨大的市场需求，住宅、商业投资热潮方兴未艾；资源丰富，拥有雄厚的工业实力，工业地产投资潜力很大。

沈阳的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第17位，发展水平居中。市场体系方面，市场健全度上沈阳表现不错，排名第17位，但黑市活动指数仅排名第30位。诉讼保障方面还有待加强，指数排名第30位。政府规制方面，审批、价格管制分别排名第16位和第17位，但垄断程度和市场秩序得分较低，分列第30位和第32位，总体表现一般。政府参与方面，公有制经济指数排名第14位，政府分配指数排名第5位，政府服务指数排名第5位，处于上游水平。政府汲取方面，政府规模较为适度，政府汲取指数排名第8位。

七 大连房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：大连市房地产规模指数为0.13,在35个城市中排名为第11位；速度指数为0.49，排名为第27位；价格指数为0.41，排名为第22位；结构指数为0.10,排名为26位；水平指数为0.63，排名为第13位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，大连市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.30，土地价格对城市消费的弹性比较大，为-1.10，城市投资对房地产供给的弹性很大，为0.38，城市总收入对房地产需求的弹性比较小，为0.85，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，大连房地产投资周期与全国房地产投资周期略有不同。第一个周期房地产投资波动剧烈并且周期长度超过了全国1年，繁荣期滞后1年，萧条期则提前1年并持续了3年时间。第二个周期的扩张期开始于1999年，比全国晚1年。两个周期中房地产投资波动均大于大连宏观经济的波动，但第二个周期中房地产投资与宏观经济之间的关联度有所提高。目前大连房地产投资正处在调整阶段，预计在国家宏观调控背景下，投资增长率会有所下降。大连房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场、商业房地产市场和土地市场比较健康，而住宅市场则不健康。在住宅市场中，其房价收入比达到了10，接近严重不健康的程度，居民的购房压力也比较大，但其房价的增长速度在合理的区间内，人均住房面积比经验人均住房面积低很多，社会保障房的投资比重太低，其投资增长速度也没有达到应该有的速度。

大连的住宅地产投资潜力值为1.043391，排在第10位，商业地产投资潜力值为0.763188，排名第7，工业地产投资潜力值为1.676851，居第12位。大连城市环境质量优良、居住舒适、城市景观和自然风景优美，是国家卫生城市、国家环保模范城、全国绿化先进城市，城市绿化覆盖率达到40%。良好的城市规划和建设，便利的商务条件使得大连的住宅、商业地产业投资潜力进入前十。

大连的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第6位，表现较为优异。市场体系方面，市场健全度较低，影响了大连市场化的发展，黑市活动控制较好，指数排名第10位。诉讼保障方面表现良好，指数排名第10位。政府规制方面，审批管制水平较为出色，指数排名第3位，其他方面一般，处于中等水平，价格管制、垄断程度、市场秩序分别排名第24位、第18位、第23位。政府参与方面，公有制经济指数排名第16位，政府分配具有优势，指数排名第5位，政府服务指数排名第18位。政府规模适中，政府汲取指数排名第8位。

八 长春房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：长春市房地产规模指数为0.06,在35个城市中排名为第21位；速度指数为0.74，排名为第10位；价格指数为0.62，排名为第5位；结构指数为0.03，排名为30位；水平指数为0.38，排名为第24位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，长春市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.30，土地价格对城市消费的弹性也很大，为-1.18，城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.35，城市总收入对房地产需求的弹性很小，为0.83，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，长春房地产波动比全国房地产波动剧烈。第一周期中，房地产投资增长率的波峰高于全国水平，繁荣期滞后于全国一年；萧条期的萎缩程度超过全国水平。1998年开始，长春房地产投资以平均速度超过全国的节奏波动增长。长春房地产投资波动程度大于其宏观经济波动，宏观经济增长不稳定，周期性特征并不明显。第二个房地产周期中，房地产投资与宏观经济的关联度有所提高。2001年之后，房地产投资增长率持续超过GDP增长率。长春房地产投资从2002年就已进入下降通道，预计未来仍将有所回落。

长春的房地产市场总的来说不健康。长春房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场和商业房地产市场比较健康，住宅市场不健康，而土地市场则严重不健康。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格，土地价格的增长率也没有达到应有的程度，土地的开发率也比较低，容易造成土地利用效率的低下。

长春的住宅地产投资潜力值为0.667269，居第46位，商业地产投资潜力值为0.426217，排名第30，工业地产投资潜力为1.317575，排第40位。长春是闻名中外的“汽车城、电影城、科技文化城和森林城”，长春的生活环境较差，城市基础设施和房地产发展水平相对落后，但是商业和工业地产投资潜力还有一定的提升空间。

长春的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第20位，属于中等水平。市场体系方面，市场健全度较差，需要重点注意，黑市活动也表现不佳，排名第27位。诉讼保障方面表现优异，诉讼保障指数排名第8位。政府规制方面，审批管制指数排名第25位，价格管制和垄断程度指数分别排名第6位和第1位，表现优异，市场秩序指数排名第14位。政府参与方面，公有制经济指数表现一般，排名第23位，但政府分配和政府服务较好，指数排名第13位和第9位。政府汲取方面也不错，政府汲取指数排名第8位。

九 哈尔滨房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：哈尔滨市房地产规模指数为0.09,在35个城市中排名为第18位；速度指数为0.58，排名为第18位；价格指数为0.45，排名为第17位；结构指数为0.02，排名为31位；水平指数为0.19，排名为第32位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，哈尔滨市房地产资本存量对GDP的弹性比较大，为0.28，土地价格对城市消费的弹性比较小，为-1.06,城市投资对房地产供给的弹性很大，为0.41，城市总收入对房地产需求的弹性比较大，为0.87，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，哈尔滨房地产投资波动比全国房地产投资波动更为剧烈。第一个周期（1991~1997年）中，房地产投资波动的波峰明显高于全国水平，繁荣期滞后于全国一年。第二个周期（1998年以后）中，房地产投资增长先快于后慢于全国水平。哈尔滨宏观经济波动小于其房地产投资波动。到2004年，哈尔滨房地产投资已经连续4年下降，估计目前已经达到第二个周期的波谷。预计未来两年哈尔滨房地产投资将会小幅回升。

哈尔滨的房地产市场总的来说是基本健康的。哈尔滨房地产市场的四个细分市场中，住宅市场和商业房地产市场比较健康，而工业房地产市场和土地市场则不健康。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格，土地的开发率也比较低，容易造成土地利用效率的低下。

哈尔滨住宅地产投资潜力值为0.714671，排名第40，商业地产投资潜力值为0.430908，排第29位，工业地产投资潜力居第44位。哈尔滨市是黑龙江省省会，是全省政治、经济、文化、科技和交通中心，也是全国省会城市中面积最大的城市。黑龙江邻接俄罗斯，哈尔滨是中俄贸易的中心城市，其住宅、商业地产投资潜力较大。

哈尔滨的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第22位，处于中游位置。市场体系方面，市场健全度较有优势，排名第15位，黑市活动指数排名第24位。诉讼保障方面，诉讼保障指数排名第16位。政府规制方面总的来说不错，审批管制指数稍弱，排名第22位，但价格管制、垄断程度、市场秩序方面较强，三者指数分别排名第4位、第2位、第9位。政府参与是哈尔滨弱势，公有制经济指数排名第30位，政府分配指数排名第28位，政府服务指数排名第22位。但政府汲取占经济规模比重较低，政府汲取指数排名并列第1位。

十 上海房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：上海市房地产规模指数为1,在35个城市中排名为第1位；速度指数为0.32，排名为第34位；价格指数为0.06，排名为第34位；结构指数为1,排名为1位；水平指数为1，排名为第1位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，上海市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.29，土地价格对城市消费的弹性很小，为-1.03，城市投资对房地产供给的弹性很大，为0.42，城市总收入对房地产需求的弹性为0.83，城市投资对房地产价格的弹性很小，为0.14。

从房地产周期波动来看，上海房地产第一个周期长度为9年，繁荣期滞后于全国一年，萧条期长达三年。第二周期的扩张期滞后于全国两年，且多数年份增长率低于全国。房地产投资波动幅度在第一个周期中大于、在第二个周期中小于宏观经济波动。第一周期除萧条期外，房地产投资增长率均超过GDP增长率，房地产萧条领先于宏观经济萧条三年。第二周期中，除2001年外，其他年份房地产投资增长略快于GDP增长。上海房地产业目前处于第二周期曲线的“拐点”，随着房地产业淡出上海支柱产业目录，房地产投资增长率将明显回落。

上海的房地产市场总的来说是不健康的。上海房地产市场的四个细分市场中，商业房地产比较健康，而工业房地产市场、住宅房地产市场和土地市场则不健康。在住宅房地产市场中，房价收入比严重地不健康，居民购房压力非常大。售价的增长率比经验增长率也高出很多。投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，社会保障房的投资比重没有达到应有的水平，增长率也大大低于经验增长率。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格。

上海住宅地产投资潜力值为1.640051，排名第2位，商业地产投资潜力值为1.709449，排第1位，工业地产投资潜力值为1.848614，居第4位。上海是长三角经济发展的龙头城市，是中国的工商业中心城市，一直是房地产投资的热土，其住宅、商业、工业地产投资潜力都居全国前5名。

上海的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第3位，处于国内领先水平，但其市场化程度应进一步提高，以与其经济中心的地位相适应。市场体系方面，市场健全度水平较高，排名第2位，黑市活动方面则显得不足，排名第17位。诉讼保障方面也做得不错，排名第7位。政府规制方面，审批管制指数排名第15位，价格管制指数排名第17位，垄断程度指数排名第18位，市场秩序指数排名第7位，这些是上海相对弱势项目，也是市场化发展的瓶颈。政府参与方面具有优势，公有制经济指数排名第4位，政府分配指数排名第4位，政府服务指数排名第17位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第19位。

十一 南京房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：南京市房地产规模指数为0.17,在35个城市中排名为第8位；速度指数为0.46，排名为第29位；价格指数为0.54，排名为第9位；结构指数为0.37，排名为13位；水平指数为0.52，排名为第17位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，南京市房地产资本存量对GDP的弹性比较大，为0.28，土地价格对城市消费的弹性比较小，为-1.07，城市投资对房地产供给的弹性比较大，为0.37，城市总收入对房地产需求的弹性比较小，为0.85，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，南京房地产周期具有鲜明的个性。经过一年的扩张和连续两年的衰退，南京房地产投资于1994年进入快速扩张期，繁荣期滞后于全国一年、萧条期滞后于全国两年。第二周期的扩张期晚于全国两年，但其后增长与全国同步。房地产投资波动幅度在第一周期中大于、在第二周期中小于其宏观经济波动幅度。南京房地产业目前正处于第二周期曲线的“拐点”。随着国家宏观调控的加深，房地产投资增长率将快速回落，房地产业将进入本轮周期的下行通道。

南京的房地产市场总的来说是很不健康的。南京房地产市场的四个细分市场中，住宅市场、商业房地产市场、土地市场不健康，而工业房地产市场则严重地不健康。在住宅房地产市场中，房价收入比不健康，居民购房压力非常大。售价的增长率比经验增长率也高出很多，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格。价格的增长率也大大低于经验增长率。

南京住宅地产投资潜力值为0.968564，排第12位，商业地产投资潜力值为0.669867，排名第10，工业地产投资潜力值为1.657481，居第14位。南京是江苏省省会所在地，地处长江下游平原，是长江流域四大中心城市之一，具有经济区域优势，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，是长三角核心城市之一。尽管受土地成本不断升高的影响，但是其住宅、商业、工业地产投资潜力仍然很大。

南京的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第8位，市场化程度较高。市场体系方面，市场健全度表现突出，排名第4位，黑市活动指数一般，仅排名第19位。诉讼保障较强，诉讼保障指数排名第9位。政府规制方面，审批管制和垄断程度指数表现突出，都排名第2位，价格管制与市场秩序指数则差强人意，排名第24位和第18位。政府参与方面，政府分配排名第1位，处于领先地位，公有制经济指数排名第35位，政府服务指数排名第13位。政府汲取方面一般，政府汲取指数排名第27位。

十二 杭州房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：杭州市房地产规模指数为0.13,在35个城市中排名为第12位；速度指数为0.91，排名为第2位；价格指数为0.40，排名为第25位；结构指数为0.44，排名为10位；水平指数为0.70，排名为第9位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，杭州市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.30，土地价格对城市消费的弹性比较小，为-1.05，城市投资对房地产供给的弹性比较大，为0.37，城市总收入对房地产需求的弹性比较小，为0.85，城市投资对房地产价格的弹性为0.15。

杭州房地产周期与全国房地产周期从房地产周期波动来看，杭州房地产投资波动的振幅大于全国，多数年份增长率也高于全国。第一周期的繁荣与衰退期滞后于全国一年；第二周期的扩张与繁荣与全国基本同步，但多数年份的增长率仍高于全国水平。房地产投资波动幅度大于宏观经济波动，第一周期中房地产投资增长率远超过宏观经济增长率，房地产业衰退领先于宏观经济衰退约两年时间。第二周期中，房地产投资与宏观经济的差距缩小，但快于GDP增长的特征并未改变。杭州房地产目前正处于第二周期的下降通道，房地产投资增长率将继续下降，但仍会略高于GDP增长率。

杭州的房地产市场总的来说是健康的。杭州房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场、商业房地产市场比较健康，而住宅市场、土地市场不健康。在住宅房地产市场中，房价收入比不健康，居民购房压力非常大。售价的增长率比经验增长率也高出很多，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格。价格的增长率也大大低于经验增长率。土地的开发率也不高，容易造成土地利用效率低下。

杭州的住宅地产投资潜力值为1.048165，在50座城市中位居第8，商业地产投资潜力值为0.986177，排第5位，工业地产投资潜力值为1.385761，居于第32位。杭州生活环境非常好，不过，近年来，杭州的房地产投资发展很快，受土地成本飙升的因素，住宅投资潜力排名大受影响。由于杭州是全国重点风景旅游城市，商务环境很优越，在人力资源、技术项目、资金等方面要素比较丰富；地处长江三角洲的杭州湾地区，经济区位优势明显；再加上政府管理服务较好等因素，其商业地产投资潜力有很大提高空间。

杭州的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第5位，市场化发展优异。市场体系方面杭州相当强势，其中市场健全度排名第7位，黑市活动指数排名第1位。诉讼保障方面杭州也具有优势，诉讼保障指数排名第5位。政府规制方面，审批管制指数排名第10位，垄断程度指数排名第2位，市场秩序指数排名第1位，但价格管制指数仅排名第33位，落后于杭州整体的市场化水平。政府参与方面也处于中上游水平，公有制经济指数排名第9位，政府分配指数排名第16位，政府服务指数排名第11位。杭州市政府汲取规模偏大，政府汲取指数排名第31位。

十三 宁波房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：宁波市房地产规模指数为0.1,在35个城市中排名为第16位；速度指数为0.73，排名为第11位；价格指数为0.38，排名为第27位；结构指数为0.30，排名为17位；水平指数为0.80，排名为第3位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，宁波市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.29，土地价格对城市消费的弹性也很大，为-1.16，城市投资对房地产供给的弹性比较大，为0.38，城市总收入对房地产需求的弹性为0.87，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，宁波房地产周期与全国房地产周期长度存在一定差异，但投资波动规律大体相同。第一周期的繁荣期滞后于全国但增长率远高于全国水平；萧条期领先于全国且持续时间较长。第二周期的扩张期晚于全国，且多数年份增长率高于全国。宁波房地产投资波动幅度整体上大于其宏观经济波动幅度。宁波房地产业目前正处于第二周期的下降通道，随着宏观经济增长速度放慢，宁波房地产投资增长率将继续回落。

宁波的房地产市场总的来说是不健康的。宁波房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场比较健康，商业房地产市场和土地市场则不健康，住宅市场则很不健康。在住宅房地产市场中，房价收入比严重不健康，居民购房压力非常大。投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，售价的增长率比经验增长率也高出很多。社会保障房比重没有达到应有的水平。商业房地产市场的空置率较高。土地的开发率也较低。

宁波的住宅地产投资潜力值为0.963681，在50座城市中排名第13位，商业地产投资潜力值为0.536478，排第19位，工业地产投资潜力值为1.672196，居第13位。宁波毗邻上海、杭州，是中国对外开放城市之一，住宅地产投资潜力较高；宁波还是我国的一个重要港口，是中国华东地区重要工业城市和对外贸易口岸，是长江三角洲区域中心城市和重化工业基地，是浙江省经济中心，其商业和工业地产投资潜力排名也较靠前。

宁波的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第7位，处于上游水平。市场体系方面，市场健全度稍显不足，仅排名第19位，黑市活动指数排名第5位。诉讼保障方面是宁波的优势项目，诉讼保障市场秩序指数排名第2位。政府规制方面，审批管制指数排名第21位，价格管制指数排名第29位，垄断程度和市场秩序控制得很好，指数排名第2位和第3位。政府参与方面总体表现依然不错，公有制经济指数排名第13位，政府分配指数排名第8位，政府服务指数排名第6位。政府汲取规模较大，政府汲取指数排名第27位。

十四 合肥房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：合肥市房地产规模指数为0.04,在35个城市中排名为第23位；速度指数为0.82，排名为第9位；价格指数为0.51，排名为第10位；结构指数为0.31，排名为15位；水平指数为0.71，排名为第7位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，合肥市房地产资本存量对GDP的弹性比较小，为0.28，土地价格对城市消费的弹性比较大，为-1.12，城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.35，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.89，城市投资对房地产价格的弹性为0.13。

从房地产周期波动来看，合肥房地产投资与全国房地产投资具有不同的波动规律，波动剧烈并且包括多个小的景气循环。第一个房地产周期长度为6年，繁荣期滞后于全国1年，萧条期则领先于全国1年。从1996到2004年，在全国房地产投资持续扩张的背景下，合肥房地产投资又经历了三次波峰渐次升高的景气波动。总体来看，合肥房地产投资波动与宏观经济波动关联度不高。宏观经济平稳增长而房地产投资剧烈波动。2003年合肥房地产投资增长率达到峰值，目前已经进入下降区间。未来两年合肥房地产投资增长率将会继续下降。

合肥的房地产市场总的来说是基本健康的。合肥房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场比较健康，而住宅市场、商业房地产市场、土地市场不健康。在住宅房地产市场中，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，社会保障房的投资比重没有达到应有的水平，其增长速度也没有达到经验增长率。商业房地产市场的空置率较高，土地市场中土地的开发率也较低。

合肥的住宅地产投资潜力值为0.733113，排名第39位，商业地产投资潜力值为0.400169，居第36位，工业地产投资潜力值为1.374781，排在第34位。合肥由于住房商品化的进程起步较晚，住宅地产的投资潜力很大。合肥商业地产在规模性、建筑特色上都仍落后于其他同等城市市场，所以传统老商圈的功能面临着重新定位和规划，因而合肥房地产商业地产前景广阔。

合肥的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第18位，总体表现处于中流水平。市场体系方面，市场健全度优势明显，排名第5位，黑市活动方面表现较差，应引起重视。诉讼保障方面表现也不佳，诉讼保障指数排名第29位。政府规制方面合肥每项指标的得分都较高，审批管制指数排名第8位，价格管制指数排名第4位，垄断程度指数排名第2位，市场秩序指数排名第3位。政府参与方面，公有制经济方面显得不足，指数排名第26位，政府分配指数排名第13位，政府服务指数排名第12位。政府汲取方面，政府汲取指数排名第27位。

十五 福州房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：福州市房地产规模指数为0.11,在35个城市中排名为第15位；速度指数为0.68，排名为第13位；价格指数为0.49，排名为第13位；结构指数为0.67，排名为5位；水平指数为0.69，排名为第10位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，福州市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.29，土地价格对城市消费的弹性比较小，为-1.09，城市投资对房地产供给的弹性比较大，为0.38，城市总收入对房地产需求的弹性很大，为0.88，城市投资对房地产价格的弹性为0.14。

从房地产周期波动来看，福州房地产投资波动比全国水平更加剧烈，且具有与全国水平显著不同的波动规律。第一周期中全国房地产投资增长处于波峰时，福州房地产投资却处于阶段性低谷；周期繁荣期滞后于全国，萧条期持续两年。第二周期的扩张比全国晚了一年。福州房地产投资波动幅度总体上大于其宏观经济波动。在第二周期中，房地产投资增长率一直高于宏观经济增长率。福州房地产业目前正处于第二周期的下降通道，随着宏观经济增长速度放慢，福州房地产投资增长率将继续回落。

福州房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场、商业房地产市场比较健康，而住宅市场、土地市场不健康。在住宅房地产市场中，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。在土地市场中，土地市场化程度不够，实际土地价格大大低于经验价格。价格的增长率也大大低于经验增长率。土地的开发率也不高，容易造成土地利用效率低下。

福州的住宅地产投资潜力值为0.875875，排在第20位，商业地产投资潜力值为0.460682，处于第27位，工业地产投资潜力值为1.342494，居第37位。福州政府披露商品房成本，稳定了本地房价，刺激了本地房地产市场的真实消费，住宅、商业地产投资潜力较好。

福州的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第11位，发展状况良好。市场体系方面福州表现突出，市场健全度指数排名第3位，黑市活动指数排名第7位。诉讼保障方面，诉讼保障指数排名第19位。政府规制方面，审批管制、价格管制方面差强人意，分别排名第18位和第29位，垄断程度和市场秩序则相当不错，分别排名第2位和第6位。政府参与方面也处于中上游水平，公有制经济指数排名第10位，政府分配指数排名第16位，政府服务指数排名第16位，但还有提高的潜力。政府汲取方面，政府汲取指数排名第19位。

十六 厦门房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：厦门市房地产规模指数为0.12,在35个城市中排名为第14位；速度指数为0.35，排名为第33位；价格指数为0.41，排名为第22位；结构指数为0.91,排名为3位；水平指数为0.72，排名为第6位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，厦门市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.30，土地价格对城市消费的弹性也很大，为-1.16，城市投资对房地产供给的弹性比较大，为0.36，城市总收入对房地产需求的弹性比较小，为0.86，城市投资对房地产价格的弹性为0.15。

从房地产周期波动来看，厦门房地产投资波动比全国更加剧烈，第一个周期的长度（11年）远大于全国，虽然繁荣期与全国基本同步，但持续时间较长；萧条期滞后于全国，持续时间也长于全国。第二周期中，扩张比全国晚四年。厦门房地产投资波动幅度在第一个周期大于但在第二个周期却小于其宏观经济波动的幅度。房地产衰退的时间先于其宏观经济衰退。厦门房地产进入第二周期晚于全国，目前正处在第二个周期的繁荣后期。随着台海局势的缓和，厦门房地产投资将继续平稳增长。这与全国许多城市开始进入房地产投资下行通道的特征明显不同。

厦门的房地产市场总的来说是基本健康的。厦门房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场和住宅市场不健康，工业房地产市场和土地市场比较健康。在住宅房地产市场中，房价收入比严重不健康，居民购房压力非常大。投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，售价的增长率比经验增长率也高出很多。社会保障房的投资比重没有达到应有的水平。商业房地产市场的空置率较高。土地的开发率也较低。

厦门的住宅地产投资潜力值为1.135808，在50座城市中处于第7位，商业地产投资潜力值为0.701934，排名第9，工业地产投资潜力值为1.71563，排第9位。厦门生活环境优越，房地产市场需求量大，由于岛内土地资源紧缺，影响了投资潜力，但是随着大厦门发展概念的延伸及厦门“十一五”规划中对“城市空间向岛外进一步拓展”发展格局的描述，岛外房地产还有很大的发展空间和发展机会，可以预见，厦门岛外房地产市场的“后发优势”将在“十一五”期间得到充分展现，成为厦门房地产市场和谐、快速发展的“亮点”。

厦门的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第16位，市场化程度属中上水平。市场体系方面，市场健全程度一般，排名第20位，但黑市活动方面控制得较好，排名第3位。诉讼保障厦门表现优异，诉讼保障指数高居第1位。政府规制方面表现也不错，审批管制指数排名第12位，垄断程度指数排名第2位，市场秩序指数排名第2位，但价格管制程度较高，指数排名第32位。政府参与方面表现较为疲软，公有制经济指数排名第29位，政府分配指数排名第27位，政府服务指数排名第30位，影响了整体市场化程度的提高。政府占经济体规模比重较低，政府汲取指数排名并列第1位。

十七 南昌房地产点评

从2004年房地产市场运行表现来看：南昌市房地产规模指数为0.02,在35个城市中排名为第28位；速度指数为0.38，排名为第32位；价格指数为0.71，排名为第3位；结构指数为0.16，排名为23位；水平指数为0.24，排名为第31位。

从城市房地产与城市经济的相互作用来看：相对于35个大中城市来说，南昌市房地产资本存量对GDP的弹性很大，为0.29，土地价格对城市消费的弹性也很大，为-1.15，城市投资对房地产供给的弹性比较小，为0.34，城市总收入对房地产需求的弹性为0.87，城市投资对房地产价格的弹性比较大，为0.14。

从房地产周期波动来看，南昌房地产周期与全国房地产周期基本一致，只是前者的振幅较大。第一个周期中，南昌房地产繁荣、衰退和萧条均与全国房地产周期同步。第二个周期中，南昌房地产投资增长在多数年份都快于全国水平。第一个周期中，南昌房产投资波动的峰值远超过GDP增长率的峰值，且繁荣领先于宏观经济；在第二个周期中，房地产投资以超过GDP增长率的速度快速增长，但并未脱离宏观经济增长的支撑，二者具有高度正相关性。2003年南昌房地产投资增长率已经达到峰值，目前已经进入下降区间。未来两年南昌房地产投资增长率将会继续下降。

南昌的房地产市场总的来说是不健康的。南昌房地产市场的四个细分市场中，工业房地产市场和商业房地产市场比较健康，而住宅市场、土地市场则严重不健康。在住宅房地产市场中，投资的增长速度远远超过了经验投资增长速度，社会保障房的投资比重没有达到应有的水平，其增长速度也没有达到经验增长率。土地市场中市场化程度低，土地的实际价格远低于其经验价格，土地的开发率也较低。

南昌的住宅地产投资潜力值为0.712323，在50座城市中排名第41位，商业地产投资潜力值为0.386708，居第39位，工业地产投资潜力值为1.289997，处于第42位。南昌市城市建设的步伐正在逐年加快，特别是政府提出“把南昌建设成现代文明的花园城市”这一宏伟目标后，南昌市房地产业的发展前景更为广阔，而且也刺激住房消费，全市房地产投资具有一定上升潜力。

南昌的房地产市场化程度在全国35个大中城市中排名第24位，市场化状况一般。市场体系方面，市场健全度表现出色，排名第6位，但黑市活动较多，指数排名第28位。诉讼保障方面中规中矩，诉讼保障指数排名第17位。政府规制方面，审批管制指数排名第28位，价格管制指数排名第12位，垄断程度指数排名第18位，市场秩序指数排名第21位。政府参与方面，公有制经济指数仅排名第32位，非公有经济有待进一步发展，政府分配和政府服务指数表现尚可，分别排名第19位和第21位。政府汲取方面较好，政府汲取指数排名第1位。

本文摘自《中国城市竞争力报告No.4》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布。其他媒体不得以任何形式擅自转载，否则将负法律责任。