李克强总理在政府工作报告中指出：“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。”当前，有两个方面值得关注：一是如何防止房地产市场两极分化背景下资产泡沫的积累；二是房地产市场调控方式如何满足普通民众“居者有其屋”的需求。
三年前我曾做过一个判断：我国房地产市场正在迎来冰火两重天，一线城市房地产市场可能快速上涨；三四线城市可能会更冰冷。如今看来，这个判断已被现实印证。这也意味着我国资产泡沫不会平均弥漫在660个城市，而只会在20个大中城市中快速积累。
看地产大势：识时务者为俊杰
用什么工具来衡量房地产的泡沫？
“房价收入比”与“租金收入比”是国际上通用的两个工具。1991年6月世界银行提出房价收入比，普遍认为一个国家比较合理的房价收入比是1：7左右；另外一个工具是房价租金比。
两个工具的使用要因时制宜、取长补短，如“房价收入比”往往对宏观分析比较有效，但对于微观市场动态常常是无效的。而“租金收入比”用于宏观方面分析基本无效，但对于某个城市、或城市局部区域的房产泡沫有着较精准的反应。
如何看待“房价租金比”在现实中的指征意义？我可以举一实例示之。中国在35年城市化进程中，共出现四次局部房地产市场价格暴跌，第一次在海南，第二次在深圳，第三次在上海，第四次在温州。几年前温州房价疯涨，城市房价年租金比一度达到1：500。即一千万价值的房产按年租金计算只有两万元。当时有人坚持认为温州这座城市有特殊性，因有当地250万人在温州以外打拼，因而“温州人经济”与“温州经济”是两回事。的确如此，当时温州GDP总值只有苏州一半，但是存款总量几乎是苏州的两倍，温州人有钱，房价就应该高。
但话音刚落不到半年，温州房价暴跌。著名的绿城房产在温州每平米10万元的项目价格被腰斩。历史教训是，没有谁能脱离市场的铁律，如果一个地方房价年租金比在1：300以上，泡沫就正在膨胀；如果达到1：500，就相当危险了。
“挤泡泡”的第三条道路
资产泡沫已成，怎么挤？当前有三种截然不同的观点。其一，置之不理，彻底市场化，让房价放任自流，自信市场最终会“自求平衡”；其二，把泡沫快速捅破，让房价快速大跌；其三，理性遏制、逐步烫平房地产泡沫。显然，第三条道路是我们当前应该理性审慎选择的。
第一种完全放任房地产市场自主调节在我国是不可能的。新加坡之所以对商品房市场彻底放手，是因为其特殊双轨制。新加坡住房公积金提供了80%居民住房需求，只有余下20%彻底走向市场。但我国国情是，老百姓76%资产投入在房地产，相比大洋彼岸的美国只有27%。
我们不能忘却芝加哥大学教授明斯基的告诫：一旦某物品资本化以后，其就具备了现代金融市场特质。而一个不加以控制的现代资本市场，会自动经过三步走，最后走向必然的崩溃。
第一步以投资品市场为主，投资者追求一般意义上的利润、回报率，市场经济人希望把钱放在能够保值增值财产之上；第二步金融系统会将投资品自动进化为投机品，于是更多人把更多钱放在获利更大资产标的上，此时物品的购买不再是增值保值，而会追逐杠杆以小博大；很不幸发展到第三步就是庞氏骗局阶段，投机商们只能通过拆东墙补西墙来维持泡沫。此时，整个金融系统危危可岌，随时都可能崩溃。
因此，市场机制在房地产资本化的情况下会发生错乱，政府之手和市场之手要有序互动，是房地产属地理空间垄断商品又极易形成资本泡沫。放任式的房地产市场最终结出的只能是泡沫崩溃的恶果。
第二种彻底刺破泡沫的休克式方法行不行？上世纪九十年代，日本政府彻底刺破了房地产大泡沫，房地产市场崩溃之后引发的居民消费、企业投资的断崖式萎缩、事业人数剧增、大量中产阶层蒸发和GDP的急剧缩水和金融机构出现系统性风险等后遗症，20多年难能复苏。但日本与我国不同的是：其各类大企业均为永久性雇佣制，即使制造业企业因参与房地产炒作套牢，但也不能解雇技术人员。市场崩盘后通过原有技术人才振兴制造业恢复元气。但当前我国，不少制造企业全面卷入房地产，炒房手进来了，工程师辞退了，资产泡沫一旦休克式崩塌，要实现类于日本式实业反弹是较困难的。
因此，我们应选择第三条道路，有效遏制资产泡沫而不是休克式刺破资产泡沫。具体如何落实遏制的策略？我认为有以下两种主要手段：
第一，要把集中遏制变为分散遏制。不能中央出了一个政策，各地都齐步走。当前各地房地产分化严重，有的没有泡沫，有的泡沫正在形成。近年来，国内近20个沿海城市房价出现暴涨、泡沫快速积累，虽然城市总数占比小，但金融资产占我国金融资产总量50%以上。例如，北京市拥有全国9.2%金融资产，上海该比例为6.9%。20个城市加起来要占到国内全部总资的半壁江山。而大多数三、四线城市却因为人口增长缓慢甚至流失造成房价长期低迷、库存量不断增加。因此，调控手段不能一刀切，要因时因地制宜。
第二，要变行政手段遏制为经济手段遏制。这就要求将税收工具用足用好。因此房地产税很受大家的关切。我个人的观点是，房地产税应分成四个税种。其一，用消费税精准调控、遏制消费泡沫。在欧洲一些国家，从不限制房产购买但却制定了严格层层递进的房产消费税率。去年加拿大温哥华市针对炒房出台消费税，房价势头马上被遏制，一招即灵。其二，转让税。房价涨的越快，转让税公共分成就越多，防止炒房者独吞因环境改善而引发的房价红利。其三，空置税。倒逼坐拥多套房产业主将房产投入到市场上转让或出租，减少社会资源浪费。其四，征收财产税，将不动产计入个人财产征税，还可以与商品房70年续期费用相结合。
建议把以上四种税种由全国人大通过立法后下放给地方人大和政府操作，由其决定具体出台时间与细节。中央定目标向地方要结果并严惩“不作为”而导致房价暴涨的城市党政负责人。由此逐渐缩小资产泡沫，将经济推入一个稳定持续平稳的轨道。
当前我国城镇化进程仍有一定的空间，百姓的改善性住房需求仍然有较大缺口，因此，如果能及早采取措施，仍然可以有博得双赢的机会！（国务院参事、住房和城乡建设部原副部长 仇保兴）