租赁市场亟待机构“补位”
目前，我国房屋租赁市场房源大多为私人业主提供，租赁企业机构提供的房源不足5%；而在日本租赁企业市场占比87%，美国为60%。与卖房相比，租赁利润薄、回报周期长，房源、规模、税率等都是需要解决的问题。
“我希望租赁市场可以随着这一波新政得到有效监管，让我们这些房客有法维权。”就在7月中下旬住建部等部门和地方政府密集发布促进租赁市场健康发展的新政时，“北漂”慧慧在租房时遇到了“坑”。为节约开支，她绕开了房产中介和租赁企业，在一家分类信息网站上找到一条私人发布的房源信息。经发布者介绍，她与一位房主签约，本以为有了一个安定的新窝，不知这才是噩梦的开始。
“房主提出额外收取卫生管理费和另一笔租金，因为之前的租金按照每月30天计算，但一年中有几个月是31天。”慧慧告诉记者，随后房源信息发布者提出再加收10%的服务费，被慧慧一口回绝，对方便开始恐吓和要挟，说如果不给钱，就会想尽一切办法骚扰她，让她“住不好”。“后来才了解到，这一地区被这伙人敲诈的不止一家，他们长期作案却没有受到惩处。”慧慧说。
“租赁市场混乱的原因之一在于大量小业主占据市场，而租赁企业供应的房源占比太少。”北京万科泊寓企业管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者，与租赁企业提供的专业服务相比，小业主的行为难以受到法律约束，一旦形成作案链条，对其执法的成本也远远高于对大型租房机构的监管成本。
所谓租赁企业，多指从产权所有者处租得公寓，重新装修和包装，再分租给房客的企业。
“最好的办法就是提高租赁机构房源在整个租赁市场中的占比，以优质的服务和规范的管理压缩‘黑中介’和小业主的生存空间。我想这也是各部门和地方政府最近出台一系列‘新政’的初衷之一。”金羽说。
低租售比让租赁机构难觅盈利模式？
7月中下旬，住建部等九部门联合印发的通知提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。
亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称，这就是希望市场上能有更多的机构化租赁企业，改变目前以小业主为主的供应结构。“只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度，挤压小业主的生存空间，保护租客权益。”郭毅说。
目前租赁企业在市场中占据怎样的位置？
链家研究院发布的《租赁崛起》中给出了这样一组数据：截至2016年，全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量只有约100万间，不足市场份额的5%；与之相比，这一比重在日本租赁市场中达到87%，美国则为60%。
目前，“无利可图”似乎是机构不愿进入租赁市场的原因，具体体现便是较低的租赁和买卖收益比。多位受访的业内人士均向记者表示，健康的租赁市场的租赁收益与房屋买卖收益的比值一般在1：200到1：300之间，然而在中国，特别是在一线城市这一比值约为1：500。
这不仅与租金收益不高有关，还因市场规模有限导致的配套的周边业态发展受限。
金羽对记者说，与小业主对回报的较低期许不同，租赁企业希望在较短时间收回成本。但长时间以来，小业主的出租税率只有2%，且大多数小业主并不主动缴纳，而机构则要缴纳增值税和企业所得税等多个税种，“这样的税费机制对大机构并不友好。”有分析人士认为，像泊寓这样的租赁企业面临着运营成本高、利润回收周期比较长、存在一定空置率的现状。
“与‘一锤子买卖’的销售市场不同，租赁的服务链条很长，在租前、租中和租后三段中，房客都会遇到各种事先无法预料的问题，只有大型机构才有能力以规范的服务加以解决。”链家自如CEO熊林对《中国经济周刊》记者说，在成熟的租赁市场中，除去租房，房屋经纪公司还辅以一系列家具维修和更新、家政服务等配套服务业态，使其形成稳定可靠的收益模式，但在以小业主为主要供给源的国内租赁市场这些都无从谈起。
据了解，目前链家自如在其公寓周边已布局搬家、保洁、家具维修等配套服务作为周边业态，还打造了以青年租客为主要受众的社交平台，围绕租房展开的一系列商业模式正在开发，但熊林还是说，“目前租赁的周边服务业态在国内还谈不上规模，现阶段的主要任务是把租赁市场本身的规模培育得足够大，大机构要足够多。”
无成熟业态和良好收益模式使租赁企业要么亏损，要么成为只靠转租中的差价赚钱的“二房东”，甚至将一间房屋通过多个隔断形成数十个独立空间分别出租来提高盈利。
住建部等9部门联合印发的通知要求，“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务”，甚至提及“支相关国有企业转型为住房租赁企业”。有分析人士指出，此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”，消除多次转租和群租造成的混乱现象。
