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2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会

　　 4月25日9:30，2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会在中国社会科学院第一报告厅举行，以“聚焦房价”为主题进行研讨。中国网进行现场直播，敬请关注！文字实录图片实录返回直播

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中国网:

会议邀请中国社会科学院、建设部、国土资源部、国家发改委、韩国、德国、英国、新加坡等国内外房地产研究机构等单位的领导和著名专家学者发表演讲。主办单位为中国社会科学院国际合作局、城市发展与环境研究中心、社会科学文献出版社。
2006-04-21 08:48:56
谢寿光:

各位领导，各位嘉宾，新闻界的朋友们，女士们、先生们，早上好！2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会现在开始。在会议开始之前，请允许我作为主办方之一介绍主席台上就坐的嘉宾。
2006-04-25 09:18:44
谢寿光:

建设部原副部长、中国房地产业协会原会长杨慎

韩国驻华大使馆建交官参赞崔然忠

建设部住宅与房地产司住房保障处处长刘霞女士

中国社会科学院科研局副局长王延中博士

中国社会科学院国际合作局副局长李薇博士

中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞主任

房地产协会高级工程师孙梅石女士

著名的经济学家、社会科学院的副院长陈佳贵教授本来要亲自赴会，但是因为今天正好是全国人大开会，他不能亲自到会并发表讲话，但是他留了他的讲话稿，所以得到陈院长的委托，我在这里宣读他的简要的讲话稿。
2006-04-25 09:26:12
谢寿光:

各位专家、学者、新闻界的朋友们，大家早上好。今天我们聚集一堂，举行2006年中国房地产国际研讨暨2006年房地产蓝皮书发布会，在此，我向到会的领导、国内外的专家和新闻界的朋友表示热烈的欢迎，向为此书编撰出版付出辛勤劳动的同志表示衷心祝贺。

我国正处于城市化加速阶段，城市正处于现代化建设时期，在全面建设小康阶段，住房已经成为城镇居民的基本生活需求。安居是构建和谐社会的重要物质载体，而房地产业正是实现安居的基础产业。在我国，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇居民住房需求日益增长，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。房地产业的健康持续发展，不仅是建设和谐社会的重要环节，而且关系到国民经济发展速度和质量。
2006-04-25 09:29:53
谢寿光:

改革开放以来，中国房地产业迅猛发展，不仅推动了中国经济的快速增长，而且迅速地改善了居民的居住质量。但近年来存在房价增幅过快，供应结构不够合理，部分城市房地产过热等问题。这些问题是前进中和发展中出现的，与制度、管理等有关，应进行深入系统的研究，以尽快建立起完善的市场体系和住房保障体系，确保房地产业的健康发展。
2006-04-25 09:31:26
谢寿光:

2005年我国房地产连续五年的高增长已趋于稳定。宏观调控取得初步成功，2006年稳定房价也仍将为宏观调控的重要目标，"两会"的热门话题之一仍是房价走势。中国目前房地产价格的持续上涨，是多种因素共同作用的结果。我高兴地注意到，今年的房地产蓝皮书以房价为主线，提出"环房匹配指数"概念，并对中国35个大中城市"环房匹配指数"进行了评价，值得重视。城市中心每一年推出一本房地产报告，对我国房地产的发展具有参考作用。这次发布会通过新闻界朋友们向社会推出，相信能够取得好的效果。

皮书的作者们尽管做了很多努力，但由于数据、时间和力量的限制，仍会存在这样和那样的不足。所以，今天在这里进行研讨，希望到会的国内外专家、学者就中国房地产问题各抒己见，并对皮书提出批评和意见。

谢谢大家。

中国社会科学院副院长陈佳贵
2006-04-25 09:32:23
谢寿光:

房地产问题，应当说五年来随着房价的高速增长，一直引起社会各界包括普通居民的高度关注。最近一段时间，如果你检索一下房价在媒体上出现的频次，应该是极其高的。无论是政府部门还是社会各界，或是专家学者，都在探讨和思考这个问题。社会科学院城市与环境研究中心自从推出房地产蓝皮书以来，已经引起媒体和广大市民的广泛关注，这个房地产蓝皮书也成了我们皮书系列的一个核心品牌之一。
2006-04-25 09:33:59
谢寿光:

《2006年中国房地产蓝皮书》在这里正式发布，相信会有助于帮助传媒，并通过传媒向广大的城市居民以及房地产开发商，乃至政府的有关决策部门传达专家提出的观点和结论，对他们具有重要的参考价值。下面我们有请中国社会科学院科研局副局长王延中博士讲话。大家欢迎。
2006-04-25 09:35:51
王延中:

谢谢主持人，也非常感谢中国社会科学院城市与环境发展研究中心和社会科学文献出版社的邀请。

像去年一样，房地产蓝皮书是我们院所出的皮书系列的一个重要品种，它也是大家非常关注的品种。因为住房关系到每个人，每个人要想在这个城市里安居乐业，必须要有一个居的地方，住房就是给大家提供一个居住的场所。但是住房不仅仅是给大家提供一个居住的场所，它还给大家提供了一个社会的环境，它给你提供了一个家，没有住的地方你就没有家。所以，既然给你提供了一个社会环境，提供了一个家，大家对住房的关注就从简单的物质层面转为一个社会性的需求。
2006-04-25 09:39:23
王延中:

这个转变实际上就使我们的住宅不是简单意义上的房地产。住宅是房地产的一种类型，成为社会关注的一个焦点领域。这个关注来源于两个方面，一方面是市场的关注，也就是说，通过住宅的建设、开发、销售，通过住宅的供应，能够形成一个产业，市场对住宅是非常青睐的。它是非常有发展潜力的，也有现实需求的一个产业，而且这个产业在一个国家的经济快速发展阶段，是一个欣欣向荣的产业。就是这个国家进入了成熟的经济时期，房地产业仍然是一个国家的支柱产业之一。所以，市场本身对住宅业、对房地产就有一种天然的关注，起着投资、开发的导向作用。
2006-04-25 09:41:03
王延中:

另一方面，由于市场对于住宅产业的开发不仅仅是为了给大家创造一个家，它是一个市场行为，在这个市场行为中就形成了一些和开发商、住宅建筑商期望不同的另外一些群体，也就是消费者对住宅的一种开发。这个消费者对住宅的开发必然会影响到政府对住宅的决策。因为住宅不是简单的一般的日用消费品，靠完全的市场竞争就能够达到完全的均衡状态。住宅是一个耐用消费品，短期内对市场的反应比较迟缓；在长期内，住宅对市场是有一个反应。所谓对市场的反应就是对价格的反应，短期内对市场没有反应，但是人们又需要住宅。这种情况下，消费者、普通大众就对社会有一个压力，他们的支付能力和由于房地产发展不断上升的价格中间，产生了一个缺口，产生了一个非常大的落差。
2006-04-25 09:44:10
王延中:

另一方面，由于市场对于住宅产业的开发不仅仅是为了给大家创造一个家，它是一个市场行为，在这个市场行为中就形成了一些和开发商、住宅建筑商期望不同的另外一些群体，也就是消费者对住宅的一种开发。这个消费者对住宅的开发必然会影响到政府对住宅的决策。因为住宅不是简单的一般的日用消费品，靠完全的市场竞争就能够达到完全的均衡状态。住宅是一个耐用消费品，短期内对市场的反应比较迟缓；在长期内，住宅对市场是有一个反应。所谓对市场的反应就是对价格的反应，短期内对市场没有反应，但是人们又需要住宅。这种情况下，消费者、普通大众就对社会有一个压力，他们的支付能力和由于房地产发展不断上升的价格中间，产生了一个缺口，产生了一个非常大的落差。
2006-04-25 09:44:10
王延中:

作为消费者来讲，既希望居者有其屋，更希望能够住得舒适，这个需求是没有止境的东西。这个需求如果靠市场去解决，也就是说，有钱就可以买房，然后就可以住得舒适；没钱，你能够住得便宜一点，住宅的质量低劣一点。如果有这样一个完善的住宅市场的话，靠市场的力量基本上能够满足社会大众的普遍需要。但是城市化过程中，城市的政府对这种低劣的住宅引起的社会后果是不愿意看到的，比如说棚户区里的公共环境问题、犯罪问题、社会安全问题，作为城市的政府，它认为这是城市形象的一部分，它不希望有这种非常低劣、质量很差的廉价的居住场所来影响这个城市的投资环境，影响城市的现代化水平，所以它对这些低廉的廉价住宅进行改造，要提高进入城市的门槛，你想在城市里居住，要给你提出进到城市里居住的门槛，不是来到城市就有房住的，你必须住到政府规定标准的住房里，这样住宅的价格和让每个人有住所的愿望之间就产生了矛盾。
2006-04-25 09:46:40
王延中:

正因为如此，政府希望通过控制价格的方式来使房地产开发也就是住宅开发能够满足大众的需要。但是现在的问题是，目前的价格控制措施能不能真正使住宅的价格降低下来？能不能使每个人都有自己想住的房子？这个问题是一个经济学的问题，是一个市场供求关系的问题，也是政府管制和政府决策的问题。
2006-04-25 09:47:57
王延中:

近两年来，我国的房地产业的发展，尤其是从沿海地区大城市里房地产的价格来看，对于住宅价格的控制力度不小，但是成效不是很大。原因何在呢？这还要回到住宅的性质上来看。住宅从本质上来讲是商品，是市场机制配置起主导作用的商品供求关系，只不过这个供应的商品关系，乃是一个耐用消费品，不像食品、服装等，短期内可以消费掉的，所以它兼具有住宅的功能（商品一般性功能），同时还有保值增值和投资的功能。你买了住宅之后，你继续对这个商品进行进一步投资，使其增值。我们买了毛坯房，通过装修，就可以使我们的房子增值，不是使我们买的房子卖出去的时候比买的时候便宜，而是贵了，所以住宅有一个进一步投资的空间。为什么要进一步投资呢？就是人们要把住宅变成一个理想的家，要把它变成一个自己愿意在里面生活而且进行社会交往的社会空间。从住宅的性质上看，它显然是一个市场供求关系起决定作用的东西。
2006-04-25 09:48:28
王延中:

目前中国房地产市场的供求关系，应该说存在很多矛盾，有结构性的矛盾，也有体制性的矛盾，这些矛盾制约着我们很难把住宅供求关系完全按照市场供求的关系来决定。但是从本质上来讲，它还是由市场供求关系决定价格的。正因为如此，我们政府对住宅的干预和管制就从最开始的准入一直到住宅的使用都要介入。在这个介入过程当中，很多干预措施是必要的，但是有时候这种干预措施不当，未必能够达到预期的政策目标效果。比如，我们希望通过干预达到降低房地产的价格，是让每一个城市里想用房的人，不管他有没有支付能力，都拥有一个最低标准值上的住宅呢？还是说我们来理顺这种市场的供求关系，让市场来决定这个产业本身的大体走势，然后通过政府干预和管制的方式来弥补那些在住宅市场上难以得到国家规定的基本住宅标准的这些人？

给他们帮助，当然是两种方式，一种是实物型比如说廉租房的方式，还有一种是价格补贴。对于买不起商品房的，我们通过价格补贴的方式，要么给他补房租，要么给他补购房款，或者给他补住宅使用过程中的使用费用。这些措施使我们既不扭曲房地产的本来性质，又能够照顾到房地产业里面难以在市场上得到理想的或者比较满意住宅的这些人群的需要。这样就不是简单地控制价格，而是把我们房地产业的发展和整个国民经济的宏观发展有机衔接起来。仅仅控制价格不是房地产市场主要的方向，因为这是供求关系决定的，有涨就会有落。在供过于求的阶段，在人们对住宅需求还比较旺盛的阶段，价格很难降下来。假如我们的资金成本提高，廉价的利用资金的机制逐步解决的话，人们就会比较投资住宅还是投资其他领域收益更高，这样房地产的市场需求就不是一个无底洞，就不是有多少房子都可以卖得出去的，住宅的供应是和人们的经济支付能力相关的。
2006-04-25 09:51:12
王延中:

如果我们真正按照房地产业或者住宅产业的产业性质、商品性质来规范这个市场的话，它的价格实际上是可以控制的。但是目前我们控制要素的供给，实质上加剧了供不应求的状态，这也是一种无奈的选择。因为住宅产业经济上讲是市场供求关系决定的商品，但是从住宅福利的角度来讲，它又是政府必须干预的一个社会领域。从社会领域的角度来讲，这种干预是必要的，但是这种干预的目的和性质，尤其是要注意干预的手段。下午还会有很多专家介绍不同国家如何干预房地产的机制、手段以及具体的措施，以及对这些措施进行效果的评估，我想这样会对我们进一步认清房地产业尤其是住宅产业的发展走向，为我们未来进行更加合理、科学的房地产的发展政策会非常有帮助。

预祝今天的发布会能够取得成功，谢谢大家。
2006-04-25 09:56:26
谢寿光:

王延中博士是社会保障方面的著名学者。探讨房地产的问题仅仅从价格因素上来考虑，从经济学的观点来考虑，肯定有它的不足和偏颇，应当说这是一门应该由多学科研究的学问，可以在社会保障的意义上探讨，所以他刚才提出了一个非常有价值的思路，我们的媒体朋友们在面对这样高度关注和敏感的现实问题的时候，可能会多一种视角，有更广阔的视野。

下面我们有请《2006年房地产蓝皮书》的副主编，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士做主题演讲，大家欢迎。
2006-04-25 09:58:01
李景国:

各位嘉宾，新闻界的各位朋友，下面我作《2006年中国房地产蓝皮书》的主题报告。

一、2005年房地产市场宏观调控

针对房地产市场出现的问题和矛盾，2003年和2004年，国家前后出台了一系列的政策法规和措施，但到2005年1—4月，房地产市场的发展势头与宏观调控的目标仍然有一定的差距。这些差距主要表现在：1.房地产投资增幅仍然较高；2.房地产市场供求趋紧；3.住宅价格快速上涨，结构性问题凸现。针对这些问题，2005年国家继续出台了一系列的政策措施，对于房地产市场进行宏观调控，主要是制止炒地行为，不准转让期房，加大税控力度，优惠普通住房。在这些政策的调控下，房地产投资增速过快的势头和房地产开发用地供应总量得到控制，房地产信贷增幅趋缓，商品房价格增幅回落，投机性购房受到遏制，房地产供求关系得到一定改善。
2006-04-25 10:00:06
李景国:

二、2005年房地产形势和特点

（一）房地产开发投资特点

1.房地产投资得到控制。2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，比2004年回落8.3个百分点，投资增速为2000年以来的最低。2005年全国住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%，比2004年回落6.83个百分点。2005年经济适用房投资额为565亿元，在2004年下降2.5%的情况下继续下降6.8%，占房地产开发投资比重为3.6%，占比为1998年以来的最低。
2006-04-25 10:01:03
李景国:

2.投资地区差异有缩小趋势。2005年东中西部房地产投资同比分别增长14%、33.9%和31.5%，与2004年相比，东、中部增幅分别下降13.9和3.7个百分点，西部上升10.9个百分点，但是东部的投资额仍然占较大比重，达到66.2%。房地产投资增幅超过30%的有103省份，这10个省份都分布在中西部地区，云南最高，达到55.9恩%；投资增幅低于10%的有3个省份，分别是上海、北京和新疆。全国住宅投资增幅超过50%的有6个省份，也都分布在中西部地区，广西最高，达到69.6%。4个省份低于10%，有上海、北京、青海和西藏。在40个钟点城市中，住宅投资增幅超过50%的有6个，也都在中西部地区，南京最高，达到92.1%。
2006-04-25 10:01:25
李景国:

3.房地产信贷增幅趋缓，房地产开发信贷比重下降。2005年全国房地产贷款余额达到2.77万亿元，同比增长16.1%，涨幅回落12.6个百分点。个人住房贷款余额1.84万亿元，同比增长15.8%，涨幅黑落19.4个百分点，是2004年6月份以来的连续19个月的回落。在开发资金中，定金及预付款所占比重最大，达到36.6%，自筹资金33.2%，国内贷款18.1%。与2004年相比，定金及预付款比重减少6.5个百分点，自筹资金比重上升2.9个百分点，国内贷款比重下降0.3个百分点，是1998年以来的最低。国内贷款中，北京和上海的贷款额都超过了中西部贷款的总额。
2006-04-25 10:01:47
李景国:

（二）房地产开发的特点

1.房地产开发规模增大。2005年，房地产施工面积为16.4亿平方米，同比增长17.1恩%，新开工面积为6.7亿平方米，同比增长10.6%；竣工面积为4.9亿平方米，比2004年上升12.8个百分点。商品住宅施工面积12.8亿平方米，同比增长18.1%；新开工面积为5.4亿平方米，同比增长12.7%；竣工面积为4亿平方米，同比增长为15.4%。

2.土地购置面积增幅回落。2005年全国土地购置费为2904.3亿元，同比增长12.8%，比2004年降低12.4个百分点。土地购置价格为760元/平方米，比2004年提高116元，上升幅度为18%。全国购置土地面积为3.8亿平方米，同比下降4%，比上年的增幅降低9.9个百分点。
2006-04-25 10:02:09
李景国:

（三）房地产销售特点

1.商品房销售面积及销售额大幅度增加。2005年全国商品房销售面积5.58亿平方米，其中现房和期房占比分别为43.4%和56.6%，全年商品房销售额为18080.3亿元，现房占35.5%，期房占64.5%。1—7月全国房地产销售面积同比增长22.9恩%，销售额同比增长34.9%；销售额增幅高于销售面积增幅表明房价在上涨。9—11月商品房现房销售面积环比分别10%、14%，12月份为45.5%，销售环比11月也在10%和14%左右，12月份为41.2%。期房销售面积环比在9—12月在10%到18%，销售额环比分别在12%到18%。
2006-04-25 10:02:35
李景国:

2.2005年四季度商品房价格上涨7.5%，涨幅回落3.6个百分点。根据国家统计局快报统计销售面积和销售额计算，2005恩年1—7月全国商品房均价同比上涨幅度由19.4%下降到9.8%，8月份以后，商品房均价环比由1.4%下降至—2.5%。
2006-04-25 10:02:54
李景国:

3.房价上升原因。首先是供求失衡，供给方面：土地供给减少。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%，房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%；商品房结构不合理，中小户型普通商品房和经济适用房供应比重低。

需求方面：居民收入不断增长。2000—2005年全国商品房均价年均增长59%，同时GDP和城镇居民可支配收入增速分别为8.8%和9.1%。改善住房成为消费热点。城市化进程加快，城市人口每年都在增加；银行存款利率低，股市低迷，购置房产成为货币保值增值的途径。城市基础设施建设和旧城改造、拆迁导致被动型购房需求。
2006-04-25 10:03:57
李景国:

第二个原因是成本上升。一是房地产开发用地成本上涨，2005年单位土地面积购置费用同比增长18%。拆迁成本加大，商品住宅品质提升，建材价格和建筑工人工资上涨等都不同程度地增加了建设成本。还有市场预期、投机炒作等因素的影响。土地资源稀缺，地价趋升、投机炒作等等，造成地价和房价上涨的预期，促使部分住房需求提前释放，加剧了供求矛盾，一线房价具有示范效应，容易导致相互攀比。
2006-04-25 10:06:01
李景国:

三、2006年房地产市场走势

（一）房价增幅有望回落

1.国家政策向中低价位商品房倾斜。保持2005年已出台政策的连续性，强化房地产行业管理，抑制房价过快增长是国家对房地产市场的主要政策目标。国家将继续增强土地对房地产调控的针对性和有效性，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，高档住宅供地将受到严格控制。
2006-04-25 10:07:08
李景国:

2.房地产市场环境有利于抑制房价过快增长。土地供应比较充足。2005年未完成开发的土地面积17447万平方米，按照2005年的月均开发水平可以满足10个月的开发需求，加上2006年的土地供应，房地产市场土地供应应该比较充足。

集体建设用地有可能直接入世。2005年10月1日起，广东已经开始实施《广东省集体用地使用权的流转管理办法》，这将改变人们对房地产用地供给的预期，主要购房群体从高收入向中等收入家庭转移。

住房商品化已有多年，购房主体向中等收入群体的转移是必然趋势，不仅国家房地产政策要适应这种变化，房地产开发商也需要直面市场需求，调整开发战略。
2006-04-25 10:07:54
李景国:

（二）投资增速有望回升

1.经济平稳运行和内需拉动的宏观需要。2000年以来，固定资产投资额直线上升，由此扩大的产能需要消化，房地产业是消化产能的理想行业。扩大内需是大国经济增长的基本动力，鼓励“为住而买”的住宅消费自在情理之中。

2.房地产市场需求持续旺盛，2006年国家将继续增加中低价位商品房的政策，需要有投资的保证，而低价位商品房供给增加将拉动有效需求回升。市场供求关系是房价最终的决定力量，抑制房价过快增长需要增加供给，一定规模的房地产投资是增加供给的保障。

3.房地产投资信贷政策的连续性。2006年房地产投资政策将保持连续性，区别对待、有保有压的信贷政策估计不会有较大的调整。
2006-04-25 10:09:51
李景国:

（三）中低价位商品房供求必然偏紧

2005年经济适用房投资增幅继续下滑，前11个月一直保持两位数负增长，2005年的投资结构势必影响2006年市场商品房的供给结构。开发商以追求最大利润为目标，高档商品房更符合开发商的商业追求。因此，尽管国家要求大力改善2006年房地产市场的土地供应结构，但是如果地方政府实施力度不到位，中低价位商品房紧张的供求关系将难以改善。
2006-04-25 10:11:04
李景国:

（四）节能、环保型住宅将更受重视

面对能源供给约束和能源价格居高不下的形势，节能型住宅是建设方向。在推动住宅节能的同时，住宅环保化也是重要发展方向。
2006-04-25 10:12:13
李景国:

（五）房地产开发企业继续分化

由于土地市场、资本市场门槛提高，房地产开发产品质量后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程将提速。
2006-04-25 10:12:45
李景国:

四、35个大中城市2000年到2004年环房匹配指数评价。我想提醒注意的是，我们评价的是2000年到2004年的房地产。

（一）评析依据

从理论上讲，房价应随着房地产市场环境的变化而变化。所谓房地产环境，主要是房地产的供求关系。房地产供求关系是房价最终的决定力量，因此可以用房价变化与房地产供求相匹配的关系来衡量房价变化是否正常。如果房价变动与房地产市场的供求相匹配，可以认为是正常的，反之，则迟早要向相反的方向变化。我们提出了环房匹配指数的概念。
2006-04-25 10:13:12
李景国:

（二）样本和数据选择

样本基于数据的可得性，我们选取国土资源部公布地价的35个大中城市作为评价的样本城市，包括除西藏以外的各省、自治区的省会及四个直辖市，以及青岛、宁波、深圳、厦门等四个副省级市。这35个城市2005年房地产投资额占全国的60.5%，施工面积占全国的52.2%，商品房销售面积占全国的50.6%，基本上代表了我国房地产市场总体走势。

数据房价变动受地价、居民收入、政策、人口、房屋造价等多种因素的影响，房地产市场供求关系是相关因素多年积累的结果，为此我们选择了35个城市2000年到2004年五年的数据进行分析。
2006-04-25 10:14:07
李景国:

（三）评价指标和方法

指标包括直接影响房地产市场供求的七大因素和房价。下面这个图就是指标的说明。

方法我们把环房匹配指数定义为房价指数与房地产环境指数的差。环房指数趋近于零，表示该城市的房价指数与于房地产市场环境匹配度高。反之则低；环房指数为负，表明房价尚有上升空间；环房指数为正，表明房价已超出市场提供的空间。

（四）评析结果

结果表明，2000—2004年35个大中城市中，有29个城市房价的增长速度超过了房地产市场环境变化提供的增长空间，只有6个城市房价增速小于房地产市场环境提供的变化空间。

我的主题报告结束，谢谢大家。
2006-04-25 10:15:43
谢寿光:

这个报告的详细数据和分析可以在蓝皮书里找到，我要提醒媒体注意，环房匹配指数是首次发布，是中国社会科学院城市与环境研究中心的一个独创性的成果。还有一点，李景国研究员比较的2000年到2004年的数字，由于2005年的情况变化非常大，在6个为负的城市中，包括北京，实际的情况，或者2005年的数据是否发生了很大的变化，需要进一步有选择地进行使用。

下面有请中国房地产协会原会长杨慎先生讲话。
2006-04-25 10:16:38
杨慎:

尊敬的各位嘉宾、新闻界的朋友们，非常高兴应邀参加社科院举办的房地产蓝皮书的发布会。社科院近几年来对我国房地产的发展做了大量深入的研究，每年发布一次蓝皮书，既是向社会各界通报信息，也是报告他们所取得的重要成果。每一次在这里的集会就是一次信息交流的集会，使大家对市场前景能有一个了解和预估。
2006-04-25 10:20:01
杨慎:

社科院在前几年研究的基础上，又对解决中国的住房价格问题提出了一个新的观点，就是环房匹配指数，环境和房价的一个匹配指数。我刚才初步地听了一下，是一个很有创意的课题，进一步的研究情况如何，需要散会以后看了文件，再作出论断。但是，我有一个很深的感触，就是中国的房地产处在一个发展的过程，在多头管理、头绪比较混乱的情况下，哪一个部门能够主动提出建议、意见和改进措施，这就是一个非常大的贡献。大家知道，房地产最近几年信息很乱，指责很多，各种各样的批评很多，那么究竟怎么办？谁拿药方、谁拿办法？比较少，我们现在缺的是药方、办法和措施，而不是一般的议论和指责。

这几年大家由于房地产有一些不正常的现象，大家都提了意见，作为房地产协会，我们也注意到各种信息，不断地和企业界进行沟通。现在我根据个人的一些体会，对房价和市场形势问题讲三点看法。
2006-04-25 10:21:56
杨慎:

第一，宏观继续调控，继续执行对于房地产价格调控，稳定房价，还是我们当前一项重要的任务。“两会”期间，代表和委员们的意见、社会的呼声、总理的报告对此都有非常明确的观点，要求稳定房价、降低房价，现在正在落实，我们有这样的信心，我们的房价能够通过各种综合措施，达到稳中有降的目标。但是要采取以下措施：
2006-04-25 10:25:45
杨慎:

1.宏观调控要多用经济手段，少用行政手段。我们现在对房价的调控一般都用行政手段比较多一些，经济手段注意得不够，我们没有经验，也不会。在这种情况下，往往出现问题，调控的目标和调控措施背道而驰。举例说，去年宏观调控，要稳定房价、降低房价，但是我们的调控措施，一个是紧缩信贷，一个是减少土地供给。紧缩信贷就意味着放贷减少；减少土地供给，就把土地供给减少了。需求不变的情况下，供给减少，必然使价格上涨。银行信贷减少了，土地供应减少了，市场上的房子减少了，房价必然降不下来。所以，我们调控的目标和调控的措施不能从主观愿望出发。行政手段和市场价值是相辅相成的，有形的手和无形的手两者之间是相互补充的关系，不是说现代宏观调控就是用有形的手来打压无形的手，这样就容易出现用行政手段的办法，最后房价降不下来，调控的预期目标难以达到或者收效甚微。
2006-04-25 10:26:55
杨慎:

2.对降低房价这个问题要客观、辩证地看。从房地产的特点来讲，就其价格的上升和降低进行比较，上升是它永恒的趋势。为什么？房地产主要用土地，土地资源永远是不可再生的资源，越来越少，在这种情况下，房价的上升有永恒的性质。但是并不是说不可以合理地控制。对房价上涨我们要放在历史的阶段来看。中国目前正处于城市化加速阶段、国民经济快速增长阶段、人民收入快速增长的阶段，在这样大的历史环境下，房价的上升和下降必然受到多种因素的影响，不能期望过高。现在有些专家学者对房价问题发一些信息，房价今年降百分之几十，上海降多少，北京降多少等等。从这些专家的意见来讲，是为了稳定社会，稳定心理状态，但是实际上不可能做到。大幅度降低房价，在我们国家住房需求和住房供给个体还没有改变的情况下，现在不可能很快降下来。现在的总体情况是需求大于供给，这还要延长一段时间，我们应该客观地、实事求是地给老百姓宣传，不能让大家期望降到百分之几十，最后降不下来，专家的形象受影响，政府的威信也受影响，让大家失望。本来主观动机是好的，最后却带来了负面影响。我是实事求是地讲这个观点，媒体要跟大家客观地讲，容易引起共识。
2006-04-25 10:28:42
杨慎:

3.房地产的问题要重视制度建设和长效机制。现在我们提到房地产，房价高了，很多问题是我们的基础信息不行。我们现在用的统计数据、统计指标，相当程度是不准确的。原因就是，我们国家的房地产统计制度过去没有，而现在用的房价统计基本上还是过去计划经济体制下那种物质产品平衡表体系，包括钢材、木材、水泥、玻璃这些实体材料。这些大的指标体系我们没有从根本上去解决，没有从根本上建立，没有完整的体系建立，很容易发生数据的差错和混乱。所以房地产数据的混乱、差错是相当严重的，这些数据导致了我们的科研机构，甚至广大市民今天拿这个数据讲一下，明天那位拿个数据讲一下，而且都说是这个那个权威机构公布的。我认为这些数据都不够权威。我做过多年的研究，而且我三年前给国家统计局领导写了书面建议。所以，大家在选用信息、发布信息报告中一些专家讲的观点的时候，一定要筛选掉错误的信息，有一些信息是明显错误的。社科院发的，每年的投资增长都不对，大的口径都不对，房地产占国有资产的比例是多少，17%、18%，都不对，至少30%以上，房产投资占固定资产投资的54%，差了两倍。所以我们要对统计信息的选用进一步筛选，这样才不至于造成现在政出多门、书出多门，这是我们现在最大的问题，各部门各讲自己的话。

我们要实现房地产持续、稳定、健康发展，这是中央提出的要求，中央工作会议上温总理提出的要求，要实现它的稳定增长，这三个问题必须解决，如果不解决，我们就很难做到。现在很高兴的是，我们正在朝着这个方向努力。社科院今天拿出的就是其中的办法之一，希望今后社科院和其他部门都拿出更好更高明的办法出来，共同解决房地产市场存在的问题。
2006-04-25 10:33:13
谢寿光:

杨会长是多年来一直从事这方面的行政管理的专家，讲了非常有见地的三点意见，也感谢他对我们社科院的鼓励。下面有请中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞主任讲话，大家欢迎。
2006-04-25 10:39:27
牛凤瑞:

各位媒体，各位女士、先生，我根据最近几年对房地产问题的一些思考，针对目前中国房价上涨情况以及有关政策建议，谈谈我个人的看法。

今天在座的都是媒体的朋友，又是研讨会，我主要是谈我个人的一些观点。大家都知道，中国现在处于社会结构转型时期，社会利益主体多元化时期，同时也是文化大分裂时期。所谓文化大分裂，就是说，我们同一个问题，不同的人，不同的价值取向，不同的知识结构，不同的研究方法，会得出不同的结论。我今天是根据我的专业研究谈一些看法。

我谈的主题是中国房价上升与政策建议。
2006-04-25 10:40:01
牛凤瑞:

我国房地产价格上升幅度较大，引发各界高度关注，如何看待我国房价上升，这种上升是否就是泡沫？这种上升会持续多久？对于房价上升应该采取何种对策？争论得非常热烈。在我看来，住房关系国计民生，住房价格上升过快，固然应该引起高度警惕，但是从社会经济发展阶段和完成工业化加速城市化的整个进程来考察，我国目前房价上升尚处于可以接受的空间。沿着完善社会主义市场经济体制的方向，采取相应的对策，才能达到预期的目的，这是我的一个基本判断。
2006-04-25 10:41:45
牛凤瑞:

第一，中国近两年房价上升，升幅尚在可以接受的区间。我们看一张表（见图），中国的住房改革是从1998年开始的，2000年基本完成。我们使用的数据是从2000年开始，现在仅仅过了6年的时间。2004年以前，我国的房价一直小幅温和上涨，2004年发生较大幅度的上升，达到14.4%；2005年我们公布的是9.7%，数据变化比较大。2005年按销售收入与销售面积之比计算平均房价上升10.5%，按照发改委公布的数据是7.1%。房价上升幅度是当年房价增量与上年房价的比值，同一房价增量对应的房价不同，上升的幅度也会不同，当年销售的商品房是上年或以前开工建设的，当年购房的付款则是家庭多年的积蓄，所以当年的房价变动是以往多年市场供求关系积累的结果，而不是仅仅去年一年的现象。当年房价较大幅度上升可能是上年或者以往数年房价连续走低所致，也可能成为下年或者以后某一年份房价走低的前奏。就是去年房价提高了，增长幅度非常大，可能是以前多年走低的必然结果，也会成为以后某一年房价走低的一个因素。
2006-04-25 10:42:36
牛凤瑞:

2000年到2005年，我国GDP增长率为8.94%，城市居民可支配收入9.62%，按照房价上升7.1%计算，五年房价增长率为6.48%，大概是3：2的比例。当年的平均房价计算，也就是平均商品房价格计算，全国年平均房价增长率8.95%。扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为6.88%。从2000年到2005年，中国房价平均上涨幅度低于国民经济和国民收入的增长幅度，如果我们的统计数据准确，那么应该得出这个结论。虽有个别城市房价幅度升幅较大，但是总体上全国尚处于一个可以接受的区间。
2006-04-25 10:44:39
牛凤瑞:

判断房价上升幅度是否合理，是以上年的房价基本合理这个假设为前提的。我们说房价上涨幅度非常大，就是跟去年比。就我国经济的上涨来说，上年的房价是合理的。我国住宅商品化的历史比较短，市场形成房价还在受到多种非市场因素的影响，市场机制还在完善中。以住房改革基本完成的2000年的房价为基数来计算的房价上升幅度是否合理，我们现在还缺乏一种足够的依据，因为我们的历史比较短，还没有完全按照市场决定价格。
2006-04-25 10:45:12
牛凤瑞:

但是尽管如此，市场供求关系已经成为决定我国房价的主要因素。其中，影响市场供给的因素主要有房地产投资开发，投资的规模、供地的规模、房地产税收等等，都影响到供给，影响到市场需求的因素，包括国民经济和居民收入的增长而导致的这种住宅的改善需求。我用这个词，为什么呢？现在咱们城里人的住房追求主要是改善性的需求，是城市人口增长而导致的基本住宅需求。

此外，国家和政府的政策偏好，房地产要素价格的变动，住宅的区位和外部环境等对房价也构成影响。在商品房交易市场上，购房者嫌贵，售房者说物有所值，相互讨价还价，但是双方都有一个心理可以接受的价格底线。成交的房价是市场形成的价格，而市场形成的价格更接近于真实。这种市场买卖双方的博弈造成房价的涨涨落落，推动房地产要素实现优化配置。所以要以平常的心态来看待目前我国房价的上升，以计划经济的思维来夸大房价上涨的负面影响，引发一种过度的反应，可能对房地产业健康稳定发展产生不利影响。
2006-04-25 10:46:31
牛凤瑞:

第二，我国房价总体走势是上升。

由于经济社会发展的阶段性，各地区发展的不平衡性和房地产市场的区域特征，我国房价的年度、月度、季度的变动会有高有低。甲地房价上升幅度较大，乙地房价变动平稳，同一城市彼时段房价上升幅度较大，此时段相对平稳，这都是属于正常现象。
2006-04-25 10:48:56
牛凤瑞:

所以以某些地区、某些时段房价作为判断全国房价走势的依据要慎之又慎，不要轻易下结论，说哪哪房价增长了多少多少，那么全国都是这样。刚才我们看到第一个表，这种现象是非常明显的。尤其不要轻言房地产泡沫，但是今后几年，中国房价总体走势是上升的，即表现为波浪式的上升趋势，这是确定无疑的。这是因为影响我国房价的因素具有持久性和不可逆性。第一是土地需求，特别是良好区位的房地产用地是有限的，房地产价格上升是正常的，中国是人多地少的。例如2005年房地产用地购置价格为760元，比2004年增加116元，增幅达到18%。
2006-04-25 10:49:34
牛凤瑞:

根据国土资源部公布的数字，全国51个重点城市定点定期监测的中国地价同比增长4.44%，差距就这么大，因为来源不一样，我把这两个数都列在这里，供诸位参考。

二是住宅的基本需求和改善需求双上升，实物需求全面满足，全面建设小康时期，住宅已经上升成为居民生活需求满足的主要方面。吃饱了，第二方面就是需要住得好一点，安居才能乐业，住宅是构建和谐社会的重要物质基础。民谚有云，“一生不建房，胜似自在王”。这说明，在我国居民中建房是人一生中的一大难事或者最大的难事。

据有关部门对全国7000户居民调查，2002年我国城镇住宅的家庭所有率已经达到80%，这个有人说是太高了，高于很多发达国家。住宅占家庭资产的比例达到64.4%，家庭财产的三分之二是住房，住房已经成为城镇居民家庭资产的主要组成部分。目前，我国城镇人口每年增加一千多万，2020年，全国城市化率将达到55%，届时，如果城镇的人均住房30平米，全国城镇平均每年需要增加住宅8亿平米，折合商品房面积10.5亿平米。目前浙江省城市居民平均住宅面积是36平米，2020年达到浙江省平均水平的话，中国每年城镇住房需要面积是10亿平米以上。
2006-04-25 10:51:18
牛凤瑞:

三是住宅品质的提高将提升房价。住宅是个性化产品，随着国民经济的发展和收入水平的提高，居民与住宅的品质，包括户型、室内功能、建筑设计质量、户外环境等等都要提高。

四是住宅建设所使用的原材料价格、建筑工人的工资等等也在提高，拉动住宅造价持续上升。当然，年度之间、月度之间会有波动，但是这个波动的总趋势是上升的。
2006-04-25 10:55:33
牛凤瑞:

这里应该指出的是，2006年初，有报告称，我国房地产繁荣期已经结束，在2005年下半年进入中期调整期，2006年下半年可能进入加速回落期，但是我认为这种判断依据还不足。

第一，中国的房地产周期从何时算起？1998年，我国开始福利分房制度改革，从1991年算起，对目前的现实没有可比性，因为1998年的中国房地产还不能算是市场，九十年代初期个别城市的房地产泡沫，可能是一种特殊的政策造成的。

第二，现在我说那个时候作为中国房地产周期，恐怕不能令人信服。从房改完成的2000年开始算起，我国房地产市场还属于发育和成长阶段，数据还不充分。
2006-04-25 10:56:17
牛凤瑞:

第三，我国正处于产业结构调整时期，房地产一个行业的周期并不必然与国民经济周期相一致。一个行业的周期，跟国民经济的整体周期可能有一种共振的关系，但是它不会完全一致。2005年，房地产投资占社会固定资产投资的比例2004年的18.7%下降为17.8%，房地产投资增幅为19.8%，低于全社会投资25.7%的增幅，这是1999年以来的首次，是房地产投资的下降。以此判断房地产周期已经到来，这是过于简单化的，因为我国房地产投资的增幅下降，特别是2005年的这种下降主要应该归功于宏观调控的结果，而不是市场作为的结果。
2006-04-25 10:57:35
牛凤瑞:

第四，我国国民经济增长率保持7%以上的速度已经持续了15年，保持7%到10%的增长率也延续了十年之久。随着社会主义市场经济体制的建立，我国国民经济的宏观调控能力越来越强，周期波动的波幅也会越来越小，这一点没有什么疑问。现在不要忙于下结论，说中国房地产周期已经陷入低潮了，这种提法的依据不是那么充分的。
2006-04-25 10:59:14
牛凤瑞:

第三，控制房价过快上升的根本途径是增加供给。

我国近两年房价大幅度上升的根本原因何在？开发商操纵市场，对于房价的上升可能会产生局部的、暂时的影响，但是在土地和资金两大房地产开发要素主要掌控在国家之手，有数万开发企业参与这种竞争的背景下，把全国两年房价大幅度上升归结于开发企业的趋利行为，这是难以令人置信的。几万家企业同步操控市场？除非它是垄断，超级垄断，否则是不可能的。

二十世纪九十年代中后期，有人说我国已经告别了短缺，实际上我国告别的只是食物、家电等基本生活资料的短缺，包括医院、学校、文化体育设施、互联网、高速公路、铁路、机场、港口、生态环境等等基础设施在内的这些发展型的资料供给还严重不足，达到满足需求还需要奋斗相当长的时间，这种物质发展型资料的不足，是我们作为发展中国家的一个基本特征。
2006-04-25 10:59:25
牛凤瑞:

与2000年相比，2004年我国商品房销售面积增长105%；同期，商品房竣工面积增长了69.1%，竣工面积始终低于销售面积，权威部门给我提供的统计数据是这样的。那么2005年怎么样呢？我把它分称两段，因为2005年的统计口径不一样，没有可比性。2005年上半年，仍然是销售面积增长高于竣工面积增长，所以造成我国房价上升的原因固然很多，但是基本原因是市场供求关系失衡。我们刚才主报告也谈到了这个问题，基本的原因是市场供求关系的失衡，供给的增长赶不上需求的增长，这是基本的原因。特别是加速城市化和全面建设小康社会的历史时期，供给不能满足日益增长的社会需求，将是住宅市场的主导态势，也是房价持续上升的一个更深层次的原因。
2006-04-25 11:01:29
牛凤瑞:

在完善社会主义市场经济体制的过程中，控制房价过快上涨的根本途径，一是增加供给，二是减少需求。在现阶段，住房首先是生活必需品，这一点要肯定它，减少住宅需求既不可能也与全面建设小康社会的目标相悖，不利于扩大内需。增加住宅供给，就要适度增加房地产的投资，适度增加房地产开发用地的供给。增加房地产的投资与宏观调控看似矛盾，实质上是一致的，这是我一直主张的观点。我国的积累率由2000年的36.8%上升到2003年的47.3%，这是我们宏观调控的背景。社会固定资产投资规模过大是宏观调控着力的依据。我们为什么要进行宏观调控？这是一个基本的依据。
2006-04-25 11:02:34
牛凤瑞:

调整产业结构是宏观调控的重要目的，但是宏观调控并不要求各行各业以相同的力度来压缩投资，有保有压，区别对待，这是中央既定的政策。促进产业结构正好地适应社会需求，是宏观调控的基本目的。我们的宏观调控是什么？调整结构。调整结构的目的是什么？是更好地适应市场的需求。社会需求决定产业结构的调整方向，这是我们的一个目的。结构调整什么？怎么调整？社会需求什么你调整什么，这是一个基本的经济学的概念。随着经济的快速发展，我国的社会需求不断地发生变化，持久旺盛的住宅需求，决定了房地产业以较快的速度发展，房地产业的投资高于固定资产投资增幅，在一定时期内是合理的选择。在一定的时期内，我们的社会需求结构变了，各行各业的发展速度、投资增幅应该是不同的。
2006-04-25 11:04:02
牛凤瑞:

另一方面，国民储蓄，大家都知道，中国是高储蓄国家，银行存贷差是高的。现在居民要买房，要从银行拿出来。房地产业发展的同时，有关的社区建设、社区服务、城市的公共建设都要配套进行，实际上是形成了国民经济的一个小的循环系统。房地产是上下游关联性非常强的企业，适度增加房地产投资，是控制房价过快上涨的根本途径。要想真的控制房价过快上涨，基本途径是什么？是增加供给。而且，对于扩大内需，消化钢铁、电解铝、水泥等产业的过剩产能，降低金融机构过高的存贷差，通过这些来拉动国民经济的内需，对于促进国民经济健康稳定的发展，应该说是具有现实意义。
2006-04-25 11:06:13
牛凤瑞:

第四，从理论上进一步分析房价背后隐藏着什么

实际上住房并不仅仅是经济学问题，而且是社会学的问题。房价涉及错综复杂的利益关系和社会关系，背后隐含着环环相扣、此消彼涨的价值链和利益主题链。我们先看看价值链。价值链是由房价、税费、地价、利润组成的，环环相扣，谁也离不开谁。与房地产开发销售相关的销售、税收、利润等等最终都将以房价的形式转由购房者来支付。无论是增加税费也好还是增加利润也好，提高地价也好，最后都转嫁到房价上。房价走高，居民购房支出的压力增大，拉动生活指数上涨，也将抑制房地产的需求。房价越高，购房的需求越大，税费和地价的一部分转化为城市公共投资和公共物品的供给。北京市去年一年房地产的税收征收是160亿，这160亿干什么了呢？我估计，北京市一年的基础设施建设至少房地产业是贡献了很大一块。城市公共物品的供给增加，又是土地升值和居民生活改善的条件。房价转化为公共投资了，公共投资又提升了土地价格和生活条件的改善，这是一个循环。
2006-04-25 11:08:23
牛凤瑞:

地价的另一部分用于整地农民和拆迁的补偿。地价上升造成房地产利润下降，土地的价格如果是低价的，任何一种稀缺资源如果是低价的，肯定造成浪费，征地农民和拆迁户的合法权益也将受到损害。利润由房地产商所得，利润过高造成房价过高，或者冲减政府应该得到的税费或者土地收益；利润过低，也将抑制房地产业的兴旺发达。所以，抑制房地产本身的兴旺发达，对于满足住房需求和城市建设，以及土地升值变现都会造成负面影响。
2006-04-25 11:14:07
牛凤瑞:

房价背后隐含的是一系列的利益主体链，我把这个利益主体链分成四组：政府、房地产商、征地农民和拆迁户以及商品房购买者，这个购买者可能是市民，也可能是政府，也可能是企业。近年来，房地产业成为核心热点，原因在于房地产开发收益的合理分配，土地开发、房地产开发中的这种增值收益怎么合理分配，哪个利益阶层能够分到多少蛋糕，这是一个核心问题。我们分析问题要围绕这个核心来找它的突破口。政府要通过税费取得较高的开发收益，以加快城市建设，满足广大市民对公共物品的需求（以权谋私、贪污受贿者在此之外）。
2006-04-25 11:15:25
牛凤瑞:

房地产商要获得较高的投资回报，征地农民和拆迁户要求有较高的补偿，房地产购买者希望有较低的房价、较高的住房品质，这四者都是一种理性的追求，这种诉求都无可厚非，从而形成了互相依赖、互相制约，没有起点也没有终点的利益主体链。政府开发收益减少和城市公共利益受损，影响各项公益事业的发展与和谐社会的构建。开发商不能得到相应的投资回报，就难以有房地产开发投资和房地产要素组合的实现，也就是说，房地产商本身的作用就在这里，征地农民和拆迁户的补偿不合理，将影响社会的安定，也有违社会的公允。
2006-04-25 11:17:24
牛凤瑞:

企业活力下降，也就影响你这个城市的竞争力。这又是一个利益链，没有终点，没有起点，环环相扣。这是供应共荣、一损具损的利益主体链。某种意义上来说，基础设施投资的财源断了，市民要买房子，有钱也买不到，这是结果。平衡房价背后的各方利益关系，这是一个博弈的过程，协商、谈判、讨价还价甚至争吵都不可避免，但是不能把利益的对立方妖魔化，这对于事情没有任何好处。这里的关键是政府要负起社会矛盾仲裁者和利益冲突调节者的责任，对于利益各方加以正确的引导，加强各方面沟通，努力扩大利益各方的共同点，我们要找到共同点，这也是构建和谐社会的应有之意。
2006-04-25 11:19:18
牛凤瑞:

第五，我国房地产调控的政策建议

1.调控房地产要以增加住宅有效供给为主导目标。

把控制房价过快上涨作为调控房地产产业的主要目标，这样有利于防止房地产市场大起大落，保证城镇低收入家庭的基本住宅需求，但是要支付过高的社会成本，或者难以达到目的。历史经验证明，通过控制某种商品价格来达到平衡市场关系，除了在非常时期因一些突发事件而作为临时性的应急措施具有必要性以外，从长期来考察，似乎还没有成功的先例。改革开放前，我国粮煤油蛋奶等实物必需品价格控制了二十多年，都没有解决供给不足的问题。开放市场价格之后，才有了今天的富裕。我国家用电器等耐用消费品如果不放开价格，恐怕至今仍然是少数家庭的奢侈品，何来风云市场？我国化肥等农用生产资料价格控制了几年，至今控价之声尤盛，从反面证明了控制市场价格和市场平衡关系的无效。控制某种商品的价格并不能相应控制该种商品的生产要素价格，等于这个产品你就控制不了。没有价格吸引，也就没有较多的相关生产要素的进入，也就没有有效的供给的增加。物以稀为贵，供给的增加是价格稳定的基础，我国房价控制主导型仍然是政府掌控的公共资源以及税率、利率等必要手段和经济手段推进房地产业健康快速发展。所以，多建房、建好房，比如节能、节地、环保、耐用，提高房屋的性价比，平衡市场供求关系，应该是我们调控房价过快上涨的物质基础。
2006-04-25 11:20:49
牛凤瑞:

2.控制房地产的重点是市场失灵领域。房地产开发具有较强的外部性，建设小区，希望政府给予相应配套，并拉动周边地区的土地升值。政府调控应更多地集中于市场失灵领域，这里面包括提供公共服务，完善住房的保障体系。

究竟什么是住房保障体系，我再简单说一下。例如通过税收、利率、公共投资、行政手段实现房地产开发收益的公平分配，这就需要制度。平衡各个阶层的利益关系，通过调整土地政策和编制，执行城市规划，来保证合理的房地产开发用地和节约用地。强化法制，加强监管，构造有利于房地产业健康发市场环境和法制环境，强化房地产企业资质的认证和产品质量认证，监督企业按照城市规划进行开发建设，规范企业行为，打击偷税漏税、虚假广告、操纵市场，查处违纪违规，维护市场交易秩序。完善住房保障体系，建设房地产信息网络，促进房地产市场信息透明化、公开化等等。这些领域如果政府不行，企业也做不来，做不了。
2006-04-25 11:25:00
牛凤瑞:

3.坚持住房改革的方向，适时取消经济适用住房问题。住房体制改革基本完成以来，我国城镇居民住房面积平均每年增加一平米，住房改革取得的成就是有目共睹的。房地产市场存在的问题，一方面要通过改革来进行，坚持改革的方向不动摇，不能以房地产市场存在问题为由改变改革的方向。另一方面要适时取消经济适用住房政策，我一直在鼓吹这个政策，看来看法不一样，我是从学者的角度、研究的角度来谈这个问题。

经济适用住房是作为取消福利分房后的一项过渡的政策，在住房改革上曾经发挥一定积极的作用。但是目前，它还是为很多人所青睐，很多人愿意搞这个，我看背后有一种很强的利益动机。搞经济适用住房对于目前降低商品房市场的价格是有好处的，所以作为一个重要政策。但是这个政策从一开始不仅在执行过程当中存在着不规范，而且对于正在形成中的正常的房地产市场供求关系造成一种严重的扭曲。那个完全是市场决定的价格，你这个是政府给的价格，同样一个产品是两种价格。长期进行下去，是弊大于利的。经济适用住房建设离不开公共财政的支持，执行中不仅存在着腐败和低效率，这一点我从来不回避。在经济适用房的建设过程中，当然各个行业也都有这样的问题，但是它是以公共财政的力量来支持的，而且相当大一部分的经济适用住房满足的是改善住房需求，它不是基本的需求。既然它不是基本的住房需求，我们以财政补贴来补贴部分居民的住房改善，这是不是又是新的不公平？从本质上，在我们政府财力有限的情况下，你建更多的经济适用房，那么你建设廉租房就要受到影响。
2006-04-25 11:26:46
牛凤瑞:

4.完善住房保障是一个长期的过程。完善住房保障是完善社会保障体系的重要方面和构建和谐社会的要求，也是顺利推进住房改革的重要条件。咱们住房商品化，还要提供住房的保障，对一些贫困阶层，给他们提供基本的住房条件。我国目前住房保障的基本内容是廉租公有住房建设，当然，从廉租房建设来说还可能有一种私人建设，国家要给补贴，实质是一样的。建设廉租公有房，首先要在指导思想上明确，我国居民住房需求的满足是一个先满足部分社会群体到满足大多数社会成员，有较低水平的满足到较高水平满足的一个长期的渐进过程。我为什么强调这个？我们在政策设计目标上，给社会过高的预期，最后我们实现不了，影响社会的声誉。任何目标都是需要一定的条件来支撑的。所以，我们的住房保障制度也不可能在短期内完全建立和完善，它是一个长期的过程。比如说现在的政府机构建设廉租房，我们立刻就能建设吗？要有一个过程，今年投资多少，明年投资多少。另外，廉租房的功能、标准，比如说我们的廉租房是三、五十平米还是百八十平米，还是更多？应该有一个共识。前一段时间的经济适用房也有这个问题，标准不一样，就可能变成一种改善性的需求。这些现象、这些事实，要对广大居民据实相告，避免因过高的预期不能实现而产生一种愤懑情绪。要完善廉租住房制度，要以公共财力的支撑能力为硬约束，要视地方的财力量力而行，长期坚持，分步实施。要提供一个切实可行的目标，进行长期坚持，分步实施，推进廉租房的规范化、制度化。对廉租房的标准、拨款以及监督、承租人的资格、租金、租期、租用程序、解除租用条件等等，要进一步细化，这是非常重要的领域。
2006-04-25 11:29:52
牛凤瑞:

5.调整商品房结构是市场决策。调整住房功能结构，增加中低价位商品房和中小户型供给，这个作为口号，作为一种号召，符合大多数人的心愿，对于引导开发企业向着大多数人满意的方向发展，应该说是有好处的，老百姓爱听，另外也应该告诉企业要往着这个方向发展。但是，不宜做政策规定，也难以落到实处。

为什么呢？第一，房地产市场的这种供求变化非常快，开发商对于房屋的户型、面积、品质、价位、销售对象以及市场前景等等市场信息掌握得远比政府和市场掌握得充分，这是开发商和市场的一个基本不同。房地产企业自主经营、自负盈亏，根据市场供求关系自主决策商品房的品种结构，这是市场经济应有之义，应该给房地产商自主权。政府越俎代庖，难免有误，你让他开发，他就开发，开发赔钱了，政府就买单了。所以，第二，政府不承担商品房销售的市场风险，即政府并不为调整商品房供给结构的成本买单。实际上，中低价位和中小户型的商品房供给的决定应该取决于开发商对其市场前景的判断。另外，中小户型商品房的总价款比较低，但是单位面积的房价未必能够降下来。咱们开发中小户型，你讲单位房价，单位房价可下不了，总是一套的价格。所以，开发中小户型对于控制房价的增幅并没有必然的联系。第三，政府调控房地产主要是界定企业的不许范围，我规定你不许干什么，你干了，我就查处你。政府的倡导与市场经济相吻合，才能起到事半功倍的效果。
2006-04-25 11:34:25
牛凤瑞:

6.扩大市（县）政府房地产开发的自主决策权。房地产市场是一种区域性的市场，我国幅员辽阔，一个省区的幅员面积就相当于一个欧洲大国，各地发展结构和发展条件差异大，房地产面临的主要矛盾和问题各地是不同的，各地房地产的条件也是不同的，那么采取的对策也应该是不同的，所以要因地制宜分类指导。

在一般条件下，在房地产商和政府之间，对房地产信息的把握，政府是处于劣势。在地方的房地产信息把握上，地方政府的信息高于房地产商。地方政府对本地的房地产市场应该更有发言权，也更有能力监管好本地的房地产市场。所以，适当扩大县市政府在房地产开发上的自主权，有利于完善对房地产业的调控。要相信地方政府的绝大多数，有问题的触犯党纪国法的应该按照有关法律去查处。约束、引导地方政府的行为，要注意以市场经济的办法突破行政壁垒，也要保护地方政府发展地方的积极性。中央和地方省、市、县政府应划定各自的权利边界，中央的调控应针对全国房地产市场存在的普遍性、长远性问题，重在房地产市场的体制环境和法制环境的构造。地方政府责任的重点则是在房地产市场秩序的规范建设和监管。

另外，任何政策执行都要有条件，都要支付成本，当前各项公共物品普遍供给不足，最近中央提出构建和谐社会，建设社会主义新农村，对公共物品的供给普遍存在不足，这样的话，都需要财政支持，在这种条件下，我们要尽可能尽快出台必须由地方政府买单的住房政策。

这些都是我从学者角度谈谈个人的观点。
2006-04-25 11:37:23
谢寿光:

今天上午的会议到此结束，下午1点半进行国际会议，媒体朋友们也可以参加讨论。谢谢大家关注这次会议，上午阶段的会议到此结束，谢谢。
2006-04-25 11:40:17