《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会_网上直播

活动标题

《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会

活动描述

由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社主办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社承办的《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会，定于2013年12月18日下午2点，在新华社新闻大厦多功能厅举行。中国网现场直播，敬请关注！

文字内容：

主持人杜跃进:
各位领导、各位专家、女士们、先生们，媒体界的朋友们，大家下午好。中国的住房问题是当今人们最关注的问题，也是最吸引眼球的问题，由中国社会科学院财经战略研究院、城市与房地产经济研究室用一年时间研究和撰写的中国住房发展报告已经完成，并由社科文献出版社出版。

2013-12-18 13:48:39
主持人杜跃进:
今天，我们聚集在这里，举行中国住房发展报告发布及城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会。在这里，我代表会议主办方——中国社会科学院财经战略研究院和新华社经济参考报社、社会科学文献出版社、中国社会科学院城市与教育竞争力研究中心，对各位领导、专家和各位朋友的到来，表示热烈的欢迎。

首先，我非常荣幸地向大家介绍中国社会科学院党组成员副院长李培林先生和新华社副总编辑吴锦才先生，在百忙之中参加今天的会议，大家欢迎。

2013-12-18 14:04:35
主持人杜跃进:
今天出席会议的专家还有：中国社会科学院学部委员、著名经济学家张卓元，中国社会科学院学部委员、财经战略研究院院长高培勇，住房和城乡建设部、住房改革与发展司司长倪虹，社会科学文献出版社社长谢寿光；全国人大代表、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明。参加今天会议的还有课题组的成员，我是经济参考报总编辑杜跃进，受托在这里主持今天的研讨。出席今天会议的传媒界的朋友有来自中央电视台、人民日报、光明日报、新华社、中国网等在京的各大媒体。让我们再次以热烈的掌声欢迎嘉宾和朋友们的光临。

下面首先请中国社会科学院党组成员、副院长李培林先生讲话。

2013-12-18 14:04:46
李培林:
各位来宾、新闻界的朋友们，大家下午好，很高兴参加今天的城乡一体化趋势下的中国住房发展成果发布及学术研讨会。首先，我对《中国住房发展报告（2013—2014）》的出版表示祝贺，同时感谢各位专家学者和新闻界的朋友们在百忙之中出席这次研讨会。

住房问题是人民群众非常关心的民生问题。改革开放以来，党和国家将改善居住条件纳入国家发展战略，实施城镇住房制度改革。经过30多年的时间，中国初步建立了与社会主义经济体制相适应的新的城镇住房制度体系，城镇居民人均居住面积和人居环境获得极大改善。但是我国的城乡住房发展仍然存在很多问题，农村住房在数量总体充裕的背景下存在质量差、功能不完善、基础设施和公共服务不健全的情况。

2013-12-18 14:06:25
李培林:
由于处于异地的农民进城，一些乡村还出现住房大量闲置的现象，而城市住房在总量短缺的同时，享有严重不均。按照全国第六次人口普查数据，2010年有16.5%的城市家庭人均住房面积在12平方米以下，同时16.5%的城市家庭人均住房面积超过了50平米。按照目前城市常住人口计算，包括2.6亿农民工在内，中国超过1/3的城市常住居民居住在非正规住房。与此同时，城镇尤其是大城市，住房价格持续高速攀升，损害了经济社会的健康和可持续发展。

中国目前正处于城市化加速期，大量农村人口向城市转移，地区和城镇间的社会流动加快，随着人们收入的提高，住房需求也在快速增长，这不仅给各地在住房建设和发展规划上带来困难，也给住房保障、管理带来前所未有的挑战。这些问题的出现，总的来看还是因为当前住房制度难以适应中国经济和城市化的快速发展。要消除日益严重的住房资源错配问题，解决不断变化中的中国城乡住房问题，实现住有所居的全面小康目标，必须深化住房制度改革，统筹城乡的住房市场和住房保障，建立公平和效率相统一的城乡一体的住房制度体系。

2013-12-18 14:09:48
李培林:
党的十八届三中全会提出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。这次研讨会以城乡一体化趋势下的中国住房发展为主题，具有十分重要的现实意义。住房是一个综合而复杂的问题，研究涉及众多学科，中国社会科学院财经战略研究院有一支阵容整齐的住房问题研究团队，他们不仅从事住房问题的理论研究，同时致力于开展住房问题的长期跟踪研究，发展年度中国住房发展报告，系统分析住房发展的状况和问题，研究预测住房的趋势和挑战，提出有关住房发展、改革、保障和调控的政策建议。这些成果受到决策部门和国内外学术界的重视，产生了重要的学术影响和决策影响。

刚刚召开的中央经济工作会议对2014年包括住房在内的政府工作作出总体部署，目前各地区、各部门都在落实中央经济工作会议精神，研究和制定未来相关工作的目标、任务和关键措施，相信本次中国住房发展报告成果的及时发表，将为相关部门决策提供重要参考，为社会公众的关切提供知识信息。当然报告中的结论和观点仅仅是课题组一家之言，希望各位专家对这些研究提出批评建议和意见，也希望新闻界的朋友客观准确报道这些研究成果，使之更好发挥决策参考的作用。

最后预祝本次会议取得圆满成功，谢谢大家。

2013-12-18 14:11:24
主持人杜跃进:
谢谢李培林副院长。下面请新华社副总编辑吴锦才先生致词。

2013-12-18 14:12:29
吴锦才:
尊敬的张卓元老师、尊敬的李培林副院长，女士们、先生们，大家下午好。在党史上第一次召开的中央城镇化工作会议刚刚闭幕之际，今天我们在新华社举办《中国住房发展报告（2013—2014）》发布暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会，具有十分重要的意义。住房问题是近年来我国经济社会发展中的重大问题，它一方面关系到居民生活，另一方面关系到宏观经济发展、市场稳定。住房现在已经成为我们的消费品，也是我们社会上的一种投资品，所以已经成为我们国家政府多年来持续需要关注和解决的问题。

2013-12-18 14:14:45
吴锦才:
在解决我国住房问题的过程中，智库部门的研究为政府提供政策建议，为社会提供投资和消费的预期，十分重要。在这方面，中国社会科学院发布的《中国住房发展报告（2013-2014）》具有特殊重要的地位。这个报告是中国社会科学院财经战略研究院组织专业的研究团队，经过严谨的调查和科学的分析所形成的年度性分析报告，至今已经连续发布多年，每次都在社会上引起强烈的反响。

新华社对房地产领域的研究和报道十分重视，经过中国社会科学院财经战略研究院与新华社经济参考报密切沟通，双方决定从2013年起联合发布这个报告。新华社将发挥自身在调研、新闻报道、多媒体发布等方面的优势，与中国社会科学院的专家团队密切配合，争取使这个报告层次更高、影响更大，双方强强联合，为我国住房市场的健康发展做出积极的贡献。

最后，祝今天的报告发布会和研讨会圆满成功，祝各位来宾身体健康，万事如意。谢谢。

2013-12-18 14:15:21
主持人杜跃进:
下面请中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇先生讲话。

2013-12-18 14:17:57
高培勇:
尊敬的张老师、李院长、吴总编辑，各位来宾、女士们、先生们，大家下午好，非常欢迎并且感谢大家百忙当中能够抽时间参加今天的《中国住房发展报告》的发布会。作为国家级学术型智库，财经院每年都要发布若干本类如《中国住房发展报告》这样的研究报告。《中国住房发展报告》作为一个系列性的年度报告，每年都会对中国住房的发展轨迹、发展态势以及未来的发展趋向做出自己的分析和判断。

这本报告应当说已经在社会上产生了很好的影响，并且给中国住房事业的发展提供了很好的政策建议。今年以来，我想各位都能体会到，随着新一届中央领导集体的组建，随着新一届政府的成立，我们看到至少在宏观层面上，对于住房发展的政策布局以及相关的理念，都有了非常大的变化。这些变化在这本《住房发展报告》当中也有非常清晰的体现。把这些变化和前不久刚刚闭幕的中共十八届三中全会的精神以及刚才吴总编辑谈到的中央经济工作会议、中国城镇建设会议的精神对接起来，我们可以体会到，其实最大的变化或者说一个中心的线索就是要把住房的建设、住房的发展纳入到城乡一体化的新格局当中来加以定位，从而谋划今后的发展路径。一旦这样做，就我的视野而言，我觉得有三个方面的问题可能是要真的坐下来好好讨论一番。

2013-12-18 14:18:32
高培勇:
第一个问题是对住房的属性定位。究竟是商品还是介于商品和公共物品之间的一种混合品？或者说是一种自给自足的自然品？我想这是我们要首先说清楚的一件事。因为在城乡一体化的背景下定位，首先要对它的属性做出定位。如果是商品，显然按照市场经济的一般规律应该完全交由市场。如果是混合物品，显然是市场和政府共同解决。如果仍然把它视作自给自足的自然品，显然它是在另外一个轨道上去运行。在市场化的程度发展到今天这样一种特殊环境条件下，按照城乡一体化的发展思路，我们恐怕要对住房的属性给予特别清晰的认识。我的体会，在城乡一体化的条件下，住房对于大多数人来讲都是一种混合品，但是对于有了一定的经济实力和经济地位的人，可能要把它当做商品来加以对待。这是我们要解决的一个问题。

2013-12-18 14:20:30
高培勇:
第二个要解决的问题，过去我们习惯于二元经济的体制，在二元经济体制下城乡之间是分割的，农村有农村的住房体系，城市有城市的住房体系，在城乡一体化的条件下，显然是要打破二元体制，塑造一元体制。一旦在一元体制背景条件下来研究住房问题，那么不管是农民还是城市市民，都要遵从市场经济的一般规律，都要在市场经济的环境条件下，在一个统一的制度框架条件下，来对接政府的公共服务。所以具体到一个城市，就不能只管自己所属居民的住房保障问题，肯定也要涉及到外来人口。这个时候的外来人口也不是原来我们思想理念当中所谓的农民工、北漂一族等等，而是和城市中自己的居民融为一体的、统统享受国民待遇的、在身份上没有差异、政府提供的公共服务应当一视同仁的一类服务对象。

那么如何在这样的条件下去定位住房？对有些人来讲它是商品，对于大部分人来讲它可能就是一个混合品。该怎么去定？我想这是要研究的事情。

2013-12-18 14:21:30
高培勇:
第三个要研究的事情，三中全会提出要让市场在资源配置当中起决定性作用，对于住房建设，其中的相当部分是作为商品的，这部分是不是应该交给市场去加以解决。在这个基础上，政府的调控应该调控到怎样一种地步？应该在什么样的背景条件下出手调控？对于作为混合品的这部分住房，政府和市场的对接点究竟在什么地方？我想都是需要研究的。特别是随着城乡一体化的进程，对于座落在农村地带的、长期以来被当作自给自足的自然品的那部分住房，该怎么样纳入到城乡一体化的住房发展格局当中来，我想这都是我们需要研究的新课题。

借这次2013—2014年《中国住房发展报告》的契机，我把这些问题提出来，希望能得到各位同仁的共鸣，我们一起共同破解未来城乡一体化格局条件下的中国住房的发展。我就说这些，谢谢大家。

2013-12-18 14:22:53
主持人杜跃进:
谢谢高培勇院长。下面请社会科学文献出版社谢寿光社长致辞。

2013-12-18 14:23:57
谢寿光:
尊敬的张卓元教授、培林院长、吴锦才总编、高培勇院长，新闻界的朋友们，大家下午好。今天新的一本《住房绿皮书》《中国住房发展报告（2013—2014）》在中国最大的、世界最著名的通讯社之一——新华社发布。我作为这部绿皮书的出版者，首先代表社会科学文献出版社，向以倪鹏飞博士为首的绿皮书的研发团队表示祝贺。向关心支持这部绿皮书研创的中国社会科学院有关部门，特别是财经战略研究院所提供的这个平台，表示衷心的感谢，尤其是要感谢新华社经济参考报社和我们共同主办最新成果的一次发布会。

2013-12-18 14:24:09
谢寿光:
社会科学文献出版社的皮书系列主要是以蓝皮书、绿皮书为主的这些皮书成果的发布，基本上都是由各主编单位和社会科学文献出版社共同组织的。这本《住房绿皮书》由新华社来和我们共同举行成果发布，我作为出版方，确实感到由衷的高兴。所以要向新华社经济参考报社特别是新华社的领导表示衷心的感谢和致以崇高的敬意。这对智库成果怎样向社会更大范围的传播，特别是在皮书系列的发布上，开创了一个新的模式。因为我们每年各类皮书的发布会超过100多次，真正和大通社、大传媒单位合作进行的，应当说在我的记忆中是首次。以前有，倪鹏飞的《城市竞争力报告》和湖南电视台合作过一次，我想这是一个很值得研究的，社会科学这个成果以及它的发布，特别是像皮书系列的成果，媒体效应其实是一个非常重要的研究课题。刚才吴总编说这部绿皮书是在中央经济工作会议、我们党的第一次城镇化会议刚刚闭幕时来召开的，我们又在新华社举行这部绿皮书的发布会，所以占尽了天时和地利。今天有那么多领导和顶级的专家来出席这个会议，有那么多的媒体来支持，占尽了人和。所以天时、地利、人和，应当说是对这部《住房绿皮书》是巨大的鼓舞和支持，作为出版者，我们确实感到非常感谢。

2013-12-18 14:24:40
谢寿光:
在皮书系列中，中国社会科学院有关住房问题的研发团队至少有两个，我们还有一个叫《房地产蓝皮书》，那个研创的时间大概有12年了，鹏飞为首的《住房绿皮书》的研创，这应该是第五本，是有自己独特的特色的。当时提出要研创这部皮书的时候，我说不能两个东西重叠。所以经过研发团队的自觉和不自觉的努力，应当说这两部从形式上看，《房地产蓝皮书》每年一般都在春季，在五六月份发布。而《住房绿皮书》每年都是在年底，就是中央经济工作会议前后之间来发布。这是时间上。从颜色上看，这个叫绿皮书，那个叫蓝皮书。更重要的内容，住房问题不仅仅是商品问题，它还带有很强烈的公共产品的属性。所以这部《住房绿皮书》，我们取名为绿色，不仅是关注到作为产业本身，更重要的是作为公共产品的提供，所以每一部的绿皮书里面都含有关于住房保障的份量很足的内容。

2013-12-18 14:26:11
谢寿光:
今天我们对这部绿皮书发布，对进一步深入地贯彻中央十八届三中全会精神，特别是中央经济工作会议和城镇化会议的精神，作为社会科学工作者提供的一种智力方面的支持，应当说价值是非常高的，也是恰逢其时。希望媒体朋友对这部最新鲜的成果加以转化，真正使它发挥更大的作用。我们希望研发团队继续按照皮书本身的要求，进一步提升质量，真正成为中国关于住房问题的最重要的一本手头必备的参考书。作为出版社，我们继续和课题组、主编团队密切合作，真正按照院党组的要求，把皮书系列的整个成果作为最重要的社会科学的应用对策成果奉献给社会，再次感谢各位领导和新闻界朋友对社会科学文献出版社的支持和帮助。谢谢大家。

2013-12-18 14:27:34
主持人杜跃进:
谢谢谢社长。新华社与中国社会科学院有长期密切的合作，经济参考报社与社科院下面的院所和一些经济学家也有很密切的、长期的合作，我们也很希望下面能够更加紧密地合作，社科院关于经济方面的研究成果、报告，我们都愿意在这里发布，新华社除了有报纸，还有通讯社、电视台、新华网，加上各种杂志等等渠道。

下面进入《中国住房发展报告（2013—2014）》的发布阶段。首先请中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、课题组组长倪鹏飞先生演讲。

2013-12-18 14:29:01
倪鹏飞:
尊敬的张卓元老师、尊敬的各位领导、各位专家，特别感谢大家在百忙之中抽出宝贵的时间来参加今天的发布和研讨会。刚才我接到倪虹司长的电话，他特别想来，向我们表示歉意，他表示将全力支持中国住房发展报告的研究，目前我们也在和他合作，在做一个关于共有产权的研究。

报告的详细内容在书上都有表述，新闻通稿讲得也非常详细，我简单把报告的主要内容向大家作介绍。我想讲六、七个方面的问题：

2013-12-18 14:30:00
倪鹏飞:
第一，2012年第4季度以来的住房发展形势

总体上应该和去年的预测非常相近，稳中有进，振荡增长。有许多的指标、数据和图表，我只讲四个数据：一是2013年1—9月份，全国住房价格增长了8.5%，如果再考虑第4季度可能会稍微下降。住房价格上涨的幅度还是在城乡居民可持续收入，尤其是城市居民可支配收入增长的幅度之下。二是2013年1—9月份，全国销售面积是75437万平米，7.5亿，同比增长了23%，销售还是比较旺的。三是待售面积，2.9亿，同比增长40%。四是商品房开发投资，相当于4万亿，同比增长19.5%。总的来说，房地产的发展形势还是非常乐观的，它对中国的宏观经济起了互相促进的作用。

2013-12-18 14:32:38
倪鹏飞:
分城市来看，过去按城市区分不太多，这次做了城市区分方面的梳理。一、二线城市房价大幅上扬，三四线城市出现了分化，特别是一线城市，今年前三季度，大概都接近20%或者20%以上。二线城市的许多城市也在接近20%左右。三、四线城市整体上房价增长速度较缓，并且出现了分化的迹象。个别城市已经出现了房价的下降。与此同时，销售方面或者是存贷比方面，一二线城市，尤其是一线城市出现了供给暂时的短缺。而三、四线城市出现了供给大量过剩。

我们还注意到，一线城市的中心区和周边差距非常大，比如说北京的西城区和它的周边平谷、密云、延庆以及河北的固安、香河，相差达到10倍。上海也达到这样一个程度。为什么会出现这样一个局面？总体上是稳中有进，波动增长。从结构上来看出现了明显的分化，我们认为有几个原因，就是在国内外宏观经济背景下，房地产市场各方主体博弈的结果，总体结论是这样的。

2013-12-18 14:37:52
倪鹏飞:
第二，国内外宏观经济总体较为平稳

虽然增长不够强劲或者疲软，这样就促进了国内住房市场的回升。一是世界经济处在恢复的正常周期，对住房市场起到拉动作用。国内宏观经济是处在中速增长阶段，宏观经济与住房也是互相拉动，尤其是在二三季度。在这个背景下，各方的预期和行为共同作用的结果出现了稳中有进和明显分化的局面。一、二线城市的开发商一方面预期比较乐观，涨价迅速。三、四线城市预期出现了分化，持房待售的局面比较突出。一、二线城市尤其是在3月份之后受到市场舆论的影响，出现了恐慌入市集中购房的趋势，而三、四线城市也是预期出现了分化，总体上来说是持币待购。地方政府在一二线城市、三四线城市也是不一样的，地方政府一方面受到宏观调控，尤其是住房目标调控的压力，土地溢价，一二线城市溢价出售，三四线城市相对比较悲观，出现了卖不出去的局面。总体上金融机构预计比较乐观。在这几种预期和力量的作用下，出现了刚才所说的这样一个局面。

虽然一线城市房价上涨很高，但从全球趋势来看，尤其是亚洲地区，典型城市房价上涨也是比较高，这个表反映出和全球的一致性问题。（图）

2013-12-18 14:38:50
倪鹏飞:
第三，住房调控与保障政策的情况

调控政策有一些实现了，也有一些还有问题。总体来看，住房保障完全或者提前实现了目标，中央电视台前天也报道了这个事情，中国的住房保障目标今年的目标已经完全实现。但是住房市场调控的目标还有很大的问题。许多城市可以说是难以实现这样的目标，因为从房价来看，一般是在年初出台时各地房价调控不高于经济增长和城市人均可支配收入的增长，但是有相当一部分城市增长是高于，当然还有一部分城市不是高于的，主要集中在二线和三线城市。

我们注意到调控的政策有一些积极或者说有效的作用，一个是和去年相比，今年的政策相对比较稳定。二是国五条，特别是问责制对各地政府起到了一定的约束作用。三是原来的限贷和限购政策使得投机甚至投资受到一定的抑制。再就是保障房建设总体上还是比较好的。调控没有完成过去的目标，以及存在的问题，我们要注意。一个是房产税试点扩大依然没有推行，这方面的试点从2011年开始，国务院就要求开展试点，2011年没有试点，2012年没有试点，2013年还是没有试点，所以对预期有很大影响。国五条在年初提出了关于二手房交易制度的措施改变，不仅对市场产生了影响，而且在一定程度上也影响了刚需。过去我们的政策在土地方面存在一刀切的问题，这就导致了三四线城市土地供应过多，一二城市供给偏紧，所以这是一个问题。

2013-12-18 14:39:53
倪鹏飞:
各地对调控政策实行的力度是有悬殊的，所以也会出现一些问题。还有一个是就是我们特别强调行政调控，行政调控的负面影响也已经出现了，最核心的就是他们没有很好地了解市场的变化，说它难以适应市场的变化，使得调控适应市场变化的弹性很滞后。特别是今年一线城市的住房价格大幅上涨，我认为与整个行政调控有很大的原因，与行政调控的滞后性、粗糙性有很大的原因。

关于2014年住房市场的总体判断，我们认为是稳中有波动，是说在有些时间上有波动，在有些层次上有波动，城市间的住房形式还会继续发生分化。一、二线城市仍然存在房价上涨的压力，三、四线城市结构分化将更加明显，可能会越来越多的三四线城市，或者是五线城市房价稳定或者是下跌。这也是基于国内外明年的宏观经济形势判断做出的。还有各方的预期博弈，还是这两个因素形成的。

2013-12-18 14:41:44
倪鹏飞:
第四，2014年宏观经济形势

书里面讲了很多，总的来说国内外宏观经济环境对住房市场总体上还是趋于扩张的，总体影响是趋于扩张的，时间关系就不展开了。

2014年各市场主体育器及行为可能会继续导致市场分化。

第五，2014年住房调控政策建议

1.住房调控目标：区间调控。我们认为要改变调控目标，建议实行区间调控，多指标的区间调控。刚才我公布的三个指标，一个是投资增长的速度，我们是不是可以考虑在15—25%之间。还有一个是房价的增降速度，上限控制在居民收入的增长之下。下限控制在30%负增长，因为30%是银行做的首付比，如果低于这个可能就有问题了。还有就是存贷比，这个在过去强调得不够，光强调价格的调控，没有强调供求的调控。我们建议是不是可以有个上限18个月、下限到6个月的区间，一般开发企业在做平衡和研究时都比较注重这样一个指标。

在这种情况下，当超出这个空间之后，我们首先要采取市场化的办法来调控，然后再比较严重的情况下出手行政调控。

2013-12-18 14:43:07
倪鹏飞:
2.调控主要任务：平衡供求，调整结构，稳定房价，加快改革。第一，各地根据市场供求状况，采取相应措施，促进市场的均衡。过去我们说需求是由于投机导致的，现在对房价上涨比较明显的地区已经采取了限价、限购的办法，让投机已经有了很大的抑制。在这种情况下，如果还是有供求缺口的话供给要考虑增加。第二，加大普通商品房和保障住房的供给。第三，保持价格稳定。第四，加快建立市场和政府结合的城乡一体的住房制度体系。

3.住房调控方向：实现三个转变。第一，从以往的行政调控方向为主转向市场调控为主。第二，从需求调控为主转向供求双向调控。第三，从一刀切的调控转向差别化的调控。

4.住房调控原则：五个统筹。第一，行政调控与市场调控的统筹。第二，住房供应体系内部的统筹。第三，不同区域住房市场的统筹。第四，住房市场与基础设施和公共服务改善的统筹。刚才讲了大城市、中心区周边房价差别那么大，我们不能就住房调控或者就住房改革讲住房，一定要把公共服务、基础设施考虑进来，如果在这个大区域范围内没有实现基础设施和公共服务的均等，有利于住房问题的解决，也有利于抑制住房价格上涨。第五，调控政策与制度改革的统筹。

2013-12-18 14:43:55
倪鹏飞:
5.政策措施：实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性、连续性。区间调控各个层次不应该一样，一二线城市、三四弦城市确定的目标、空间应该是不一样的，需要进行研究。行政调控目前不能完全取消，但是需要改进。同时要完善问责制制度。完善土地供应制度，建立抑制低价过快上涨的机制，当前比较重要的是要扩大一二线城市的住房用地供给。这里面有一个问题，就是一刀切导致的，我们强调普通商品房和保障房供给，但是那个比例要求有些城市完成不了保障房和普通商品房供给比例，在不能完成这个比例的同时也影响了商品房供给的比例，所以导致了商品房市场土地供给相对较少，远远小于需求。再就是完善差别化的金融政策，完善住房金融体系。这个我们一直在呼吁，应该把住房的金融政策优惠，这实际是具有保障意义的优惠，和住房的套型的面积结合在一起，而不是首付和不是首付结合在一起。

2013-12-18 14:44:36
倪鹏飞:
再就是加快建立不动产登记制度，扩大房地产税试点范围。要完善安居工程，加快康居工程的实施。我们呼吁了很多次了，我们认为现在住房市场出现这样的问题，没有得到很好的解决，我们出台了市场的调控措施，又推进了住房保障的许多强有力的措施，但是问题还没有解决，没有解决的原因，我们认为中间偏下收入的这部分人需要有限的住房保障，他们需要市场自己解决，但是需要有限的住房保障，但是这个没有给予充分的考虑。所以他们获得的住房补贴是难以适应或者说难以到市场上自己解决住房问题。所以要加快康居工程的实施。要规范租赁市场，发展租赁市场，发展房地产租赁企业。促进基础设施一体化，加快公共服务的均等化建设。

2013-12-18 14:47:10
倪鹏飞:
今天的主题是城乡一体化趋势下的住房发展问题，我们今年也关注了住房制度和未来改革的方向。我们认为现在虽然改革开放以来城乡的居民住房获得了很大改善，与我们目前仍然存在的制度问题直接相关。再加上城乡一体要适应新型城市化人口大量流动的国情，必须建立城乡一体的住房制度。按照这样一个思路，我们进行了梳理，把目前我们存在的问题进行了分析，我们归结了几点：一是城乡的住房制度不同，并且分割，直接导致了一些问题。现在总体上住房是短缺的，但是农村住房总体是过剩的，农村有5千万甚至以上的住房是空置的，城市的住房是短缺的，但是城市里面结构上是非常不均衡的，有一部分人拥有两套、三套，有1/3的人口是居住在非正规住房的，相当于是国际上的贫民窟，这是很大的问题，这都是与城乡分割有很大关系的。

2013-12-18 14:47:44
倪鹏飞:
再就是从住房供应体系来看，中央特别强调住房供应体系，城市过度商品化，农村是完全非商品化。从保障制度来看，城市中间收入这一块缺失，农村保障制度不够规范。在住房的再生产环节，像开发、消费、交换、生产等环节都存在一定的问题。在产权方面、土地制度方面、城乡金融制度方面、税收方面、相关的配套制度方面，都存在着相当的问题。

未来由于城市化的发展，人口的流动，既需要增加住房，可能有些地方又要减少住房，需要人口流动和住房的匹配。目前存在着严重的错位，这种趋势还会进一步恶化或者加剧，因此要适应城市化的要求，构建城乡一体的住房制度体系。

2013-12-18 14:48:35
倪鹏飞:
这里包括几点，其实还在进一步深入研究之中：一是构建城乡一体的住房总体制度体系。包括城乡一体的规划，城乡一体的管理，城乡一体的市场，城乡一体的保障，城乡一体的人地平衡。我现在发现虽然城市住房有问题，农民住房有问题，但是他们各有优势，现在城市可以借鉴农村里的制度优势，农村也可以借鉴城市里的制度优势，农村借鉴城市里的制度优势要实行有限的商品化。城市借鉴农村的体制，就是在保障方面，农村大部分是有保障的，最重要的是土地，土地实际是免费供应。城市中为什么大部分人买不起房，中等收入没有保障，就是土地问题，是不是可以互相有一个借鉴。当然我们说的城乡一体化并不是城市和农村的住房是完全一致，标准完全统一，这不是一个概念。

2013-12-18 14:49:32
倪鹏飞:
在供应体系方面，城市、农村总体上都应该分为三个层次：一是高端的，二是低端的，三是中端的。高端要有税收，低端要有保障，中间的要有一定的支持。比如农村的住房，有很多都没有税收调节，土地不要钱，大量的人就占用了这些土地。他也不珍惜，盖房子没人住也愿意放那个地方放着，所以要商品化、货币化。

城乡的市场也要有限统一，按照严格土地的用途管理的情况下构建统一的土地市场，小产权房问题是可以做一些研究的。还要建立住房的基本制度，这也是互相借鉴的。要有一个多元的开发制度，城市里面是不是可以借鉴农村的开发制度，农民自己建、集体组织建，所以成本很低，没有开发商的垄断。当然还有其他的制度。

2013-12-18 14:50:02
倪鹏飞:
再就是建立城乡一体的配套制度，要改变这个问题，不能光就住房讲住房，土地制度要改变，金融制度要改变。我现在在想，土地制度能不能像全国人民，无论是城市还是乡村的人，每个人都有一个最低面积的住房保障，集中体现在有一个住房土地使用权的优惠。

金融方面，城市里面有一个公共金融政策（公积金），农民工能不能加入？农村的人能不能加入？当然还有税收方面，总的来说城市里面这个环节要征税，农村的住房也要由税收调节，不能免费免税，这是我们乱占耕地、乱占宅基地等问题的所在之一。

当然还要在户籍制度、社会保障制度、社会分配制度、财税制度方面都要做一些调整和改革。总的来说我们有这样一个思路，具体方案或者是细致措施和制度还需要深入地研究。谢谢。

2013-12-18 14:50:43
主持人杜跃进:
谢谢倪鹏飞博士。下面请课题组成员张慧芳博士就《中国土地市场研究报告》介绍成果。

2013-12-18 14:51:40
张慧芳:
各位领导、各位专家，各位媒体的朋友，大家下午好。刚才倪鹏飞博士的报告中提到很多土地的问题了，我再做一个土地的报告。我从四个方面汇报：一、过去一年土地市场运行基本状况。二、当前土地市场存在的主要问题。三、2013—2014未来一年市场总体判断与展望。四、确保土地市场有效发展的政策建议。

一、2012-2013年土地市场运行基本状况

（一）土地供应量与成交量总体状况的判断。

计划供应量持续下降，表格当中2011年21.80万公顷，2012年是15.93万公顷，2013年15.08万公顷，近三年是持续下降的。实际供应量和成交量同比都是较大幅度上升（图）。】

今年前三季度，全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，远超近五年同期均值6.29万公顷。交易热度持续攀升，成交量整体涨幅高于供应量，同比增加37.1%。

2013-12-18 14:52:02
张慧芳:
（二）土地成交价格与溢价率。

虽然价格整体水平持续高位运行，第三条线是关于住宅类用地的，整体水平持续高位运行。（图）2013年第三季度是4910元/平方米。成交低价整体涨幅明显提高，这个图是环比的，每个季度都是正的，而且一直在增大。同比也是这样的，都是正的，而且提高得非常快。

尤其是第三季度以来，抢地潮在一二线城市轮番上演，主流房企向核心城市加速回流，9月份全国300个城市住宅类用地成交楼面均价环比上涨37%，同比上涨60%，价格创了历史新高。

溢价率：1-9月份，住宅用地月度平均溢价率全部高于去年同期，（图）上面的线是今年的，就是2013年的月度溢价率，下面的线是2012年的，整条线都是高于去年的，高的幅度还很大。今年第三季度住宅溢价率已经创下了2011年以来的新高，（图）最后是24.1，这是2011年以来季度的新高。

2013-12-18 14:57:03
张慧芳:
（三）土地出让金。2012年土地出让金大幅缩水，下降幅度达14.6%。绝对值下降了4600万元。今年前三季度，全国土地出让金大幅上涨，全国300个城市的出让金收入接近2.11万亿元，同比增加了近70%，这是300个城市的数据。全国的数据是这样的，前三季度国有土地使用权出让收入达2.68万亿，同比增长49.6%。

全国主要城市土地出让金收入创造了历史新高，截至11月底，今年北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的土地出让金收入总额是4720.38亿元，比去年同期上涨了181.72%，接近翻番，创了历史最高记录。根据新的数据，上海的土地出让金已经超过了2000亿，去年是900多亿，北京1600多亿，去年是600多亿。杭州这些二线热点城市也已经超过千亿。

2013-12-18 14:57:44
张慧芳:
（四）十大重点城市土地市场行情。通过前面的土地出让金的数字可以看出来，这些重点的一线、二线城市都是非常热，总结一下：总体供需量上升。地价环比、同比涨幅和平均溢价率均大幅高于百城平均水平，地王频频出现，单价地王是北京的农展馆地块，楼面地价超过了7万元，总价地王是上海徐家汇的217亿。我们大体比较了一下，四个一线城市的热度要高于十大重点城市，十大重点城市高于四十大城市的，四十大城市高于百城，百城高于三百城，三百城高于全国六百多个城市。城市越大，土地的热度就越高。年初定的房价控制目标看来是难以实现，是板上钉钉的事情。

2013-12-18 14:58:26
张慧芳:
（五）主要龙头开发商土地购置情况。这些大的开发商销售状况良好，他们的资金非常充足。他们重新回到了一二线城市买地，不断创造地王。（图）这是他们销售的排名。2013年前三季度十大代表性企业累计购地金额为2447亿元，比去年全年水平高出11%，高出1成以上。是去年同期的1.5倍。房企分化也较为明显，寡头垄断日趋强化。

（六）保障性安居工程用地。保障性安居工程用地计划应保尽保，做得非常充足，计划落实有力有效。到9月底提前三个月完成了全年4.16万公顷的计划，完成了新开工630万套的新开工计划。

2013-12-18 14:59:24
张慧芳:
二、当前土地市场存在的主要问题

（一）不同城市的土地市场极度过渡分化。一线城市和核心二线城市持续火热且火热程度持续走高，量价显著提升。大部分三四线城市比较冷清，甚至萎缩。

（二）行业集中度进一步提高。土地市场寡头垄断日趋加剧，全国房地产销售前十名的企业所占市场份额是14.43%，比去年同期的14.06%又有所提高。这些年以来，行业集中度一直提高，中小房企的生存更加艰难。

（三）商品住房用地计划供应偏少。总量偏少，在总量偏少的情况下，商品住房的供应量更少。再就是结构不合理。主要是地方结构不合理。

（四）地方政府依赖土地财政的状况依旧，推高地价的意愿强烈。

（五）央企国企过度介入房地产业，成为推高地价的主要推手和各城市地王的主要创造者。

2013-12-18 15:08:27
张慧芳:
三、2013—2014土地市场总体判断与展望

（一）土地供应量与成交量。住房用地供需总量还会提高，尤其是商品住房用地供需量可能会有较大幅度增加，这些是基于城镇化背景等等很多的数字。成交量可能进一步放大。

（二）土地价格。虽然在高位运行，但是我们判断还会稳中略升，总成交额可能高于2013年的水平。

（三）分区走势。我们判断区域分化仍然会持续，一线城市、热点二线城市会出现相对短缺，价格或持续上涨。多数二三线城市成交量或持续放大，价格相对稳定。部分三四线城市乃至五线城市、小城镇成交量萎缩，价格绝对下降。

2013-12-18 15:10:41
张慧芳:
四、确保土地市场稳健发展的政策建议

（一）实施差异性调控措施。适当增加一线城市和热点二线城市土地供应，尤其是商品住房用地供应。我们要以人为本，大家既然愿意往大中型城市去，那就大力增加一二线城市的用地供应。同时减少三四线城市土地供应，已经过剩了，价格也在绝对下降。再就是制定好相应城市的土地调控目标，实施调控目标责任制，并加强行政问责，要落到实处。再就是防止土地市场区域冷热分化加剧。

（二）弱化土地市场买卖“双垄断”程度。改变土地市场政府作为卖方的完全垄断和少数大型开发商尤其是央企国企作为买房的寡头垄断的“双垄断”状况。解决完全垄断的对策，就是尽快建立起城乡统一的建设用地市场，不要光说，要尽快建立起来，要实现供给主体多元化。对于寡头垄断，要支持中小企业的房地产开发商发展，限制寡头大型企业的发展。

2013-12-18 15:12:08
张慧芳:
（三）强化经济和法律手段调控，同时严格法制监管。增减土地供应，该增加的增加，该减少的减少。理顺土地租税费关系，明晰土地产权，做好土地规划，土地用途管制等等。必须严格法制监管，我们认为没有法制的市场手段、经济手段还不如行政手段，所以要发挥市场的作用，一定要加强法制监管。值得指出的是，加强经济手段调控，使市场在资源配置中起决定作用，应该包括国有房地产开发商逐渐推出房地产业，而转向保障性安居工程建设。

（四）长期着眼于破解土地财政难题，系统性完善和构建土地及房地产基础性制度。改革财制度、土地制度以及住房制度等基础性制度的改革和完善，尤其是破解土地财政难题。尽快出台《基本住房保障法》，还有物业税、遗产税、农村集体建设用地市场建设等方面的法律法规，要法规先行。农村建设市场要建立一定要法规先行，在法规框架建立起来之前市场还是不能开放的。接下来应该尽快找到各方都能够接受的办法，处理好目前大量存在的小产权房问题，我们提出这四个方面的建议。最后总的看法是：土地市场调控的法宝在土地市场之外，只有致力于有关土地市场的基础性制度建设，才能达到治本的目的。谢谢。

2013-12-18 15:13:43
主持人杜跃进:
谢谢张慧芳博士。下面请课题组成员毛丰付博士演讲。毛博士主要给大家介绍《中国外来人口住房问题》的研究分报告。

2013-12-18 15:15:51
毛丰付:
尊敬的各位领导、各位专家，媒体的朋友，大家下午好。今天我给大家汇报的内容是这本绿皮书年度主题里面的城市外来人口住房问题。我准备从四个方面进行汇报：一、外来人口在城市发展中的地位和作用。二、城市外来人口住房的现状与趋势。三、城市外来人口住房问题的成因。四、解决城市外来人口住房问题的对策建议。

一、外来人口在城市发展中的地位和作用

为什么首先要谈这个问题，实际上，一直以来对外来人口进入城市都有反对或者是抑制的声音。我们课题组认为，无论是从公平正义的角度来讲，还是从城市自身发展的角度来讲，一个开放的胸怀，接纳外来人口进入城市，都是值得鼓励和推动的。从城市经济学的角度来看，外来人口进入城市是地区经济持续增长，城市活力增加的一个重要推动力量。外来人口当中的绝大多数都是农村人口当中富有活力的、富有创业和创新精神的劳动者，这些劳动群体进入城市当中，城市的基础设施建设、城市居民的产品、服务才能得到很好的提供。一个人口在减少的城市一定是一座衰落之城。

在人口实现乡城迁移的城市化进程中，住房问题显得格外重要，因为只有解决了住房问题才能让迁移人口真正融入到城市当中。

2013-12-18 15:16:08
毛丰付:
二、外来人口住房问题的现状与趋势

外来人口由于流动性比较大，居住不规律，住所的非正式性等等特点，和城市居民相比一般来讲很少能够进行大规模、持续的调查和统计，这部分的数字不像前几个做得那么多，但是从已有的多项调查来讲，关于外来人口、关于流动人口、关于农民工，从各个不同层面的调查已经有很多了，综合现有的多项调查，我们可以总结出一些关于外来人口住房的特点。最突出的特征是外来人口居住的条件比较差，比如说人均面积很小，各项调查里面最低的是人均3平方米左右，多的大概是10平方米左右。根据城市人均30多平方米比起来差距还是非常大。此外还有水、电、煤等生活设施比较短缺，住房卫生状况、安全状况以及周边的环境、公共服务，这些方面跟城市居民的住房比起来都有很大的差距。

其次，城市外来人口的住房支付能力很低，一般享受不到住房保障，并且在城市的租赁市场上也处于比较受歧视的状态。

第三，在城市人口当中，外来人口其实已经有了比较大的比例。从历史数据来看，城市外来人口大概有2.6个亿，差不多占到城市人口的1/3左右。在一些东部沿海比较发达的地区一些城市当中外来人口远远大于本地人口，甚至是本地人口的几倍。从空间来看，外来人口的居住呈现出总体分散而局部集中的格局，一般会依托社会网络形成集聚态势。这是外来人口住房的总体现状。

2013-12-18 15:17:35
毛丰付:
第三，在城市人口当中，外来人口其实已经有了比较大的比例。从历史数据来看，城市外来人口大概有2.6个亿，差不多占到城市人口的1/3左右。在一些东部沿海比较发达的地区一些城市当中外来人口远远大于本地人口，甚至是本地人口的几倍。从空间来看，外来人口的居住呈现出总体分散而局部集中的格局，一般会依托社会网络形成集聚态势。这是外来人口住房的总体现状。

从未来发展的趋势来看，随着城市化中后期的到来和推进城乡一体化进程的发展，外来人口向城市流动的趋势将会呈现一个整体趋缓的趋势。但是东部地区和一些大城市仍然会面临较大的人口压力。外来人口的迁移也由过去的以个体迁移为主转向家庭迁移为主，迁移的目的是从追求经济收入、寻找工作转向追求更好的生活和一种多样化的需求转变。

还有一个特别值得注意的现象，随着新生代农民工逐渐成为外来人口当中的主流，在2.6亿的外来人口当中，差不多有1.6亿是农民工，大概30%左右的是30岁以下的农民工。所以我们大致可以估算一下，在城市当中，每14—15个人就有一个是30岁以下的农民工。再过五年或者十年，这个比例还会有很大的提升。这一代农民工的权益诉求和上一代比起来有很大的不同，他们更多是追求权益诉求大于经济诉求。所以整个社会需要有足够的准备去正视和回应他们对平等权益的诉求，这是一个值得关注的趋势。

2013-12-18 15:18:57
毛丰付:
三、城市外来人口住房问题的成因

首先，城市住房市场本身供求矛盾紧张。所以在这样一个大的背景下，能够给外来人口提供的住房状况也是比较紧张的，所以外来人口住房也共享了这样一个张力，也就是说城市原住民住房紧张，外来人口的住房就变得更紧张。其次，外来人口收入水平比较低，就是说他们根本没有能力和城市居民在住房市场上进行竞争，如果采取完全市场化的手段。第三，住房保障的制度建设滞后，外来人口一般是很难享受到住房保障体系的支持。第四，要素流转机制不畅，外来人口很难把自己用的要素通过各种市场手段进行再配置，也不能利用金融市场的手段来实现自己的住房梦。

这些原因实际上已经有比较多的讨论和论述，在我们的分析当中，我们在这个基础上稍微往前深入了一步，我们认为从比较理论化的角度来看，城市外来人口住房或者说成是住房问题的根源可以归结为两个：第一，过度追求空间资本化的结果。就是说它导致了资本和劳动关系的失衡问题。第二，行政权力过于集中化的情况。导致资源过于集中在城市，特别是大城市，这两个结果会产生大城市的住房相对紧张的局面。

2013-12-18 15:19:53
毛丰付:
四、解决城市外来人口住房问题的对策建议

我们认为，解决这个问题的基本原则可以概括为八个字：平权、畅销、开放、多元。所谓的“平权”就是指要走城乡一体化道路，城乡居民本地和外地居民实现权利平等和利益共享。“长效”是指要着眼于城乡融合，新居民和原居民的融合，真正实现外来人口融入城市，成为城市人口。“开放”是指运用市场化手段，破除阻碍要素合理流动的障碍，发挥市场在要素配置当中的决定性、基础性作用，把城市的集聚优势和辐射扩散作用真正发挥出来。“多元”是指发挥多主体参与，综合采用多种手段，系统配合，解决外来人口住房问题。

2013-12-18 15:21:02
毛丰付:
关于采取的主要措施，我们提了六个方面：1.按照地区经济的发展水平，特别是城镇化发展的水平，分级逐渐推进区域一体化。比如考虑城市化比重比较高的东部地区尽早实现城乡一体化的进程，实现城乡公共服务的均等化。2.实现以居住权作为城市生活的基点，替代以往的以户籍或者以住房所有权为社会生活基点的安排。3.完善租赁市场。保护租客的权利，扩大租赁市场在解决城市中低收入和外来人口安居问题上的比重。4.以城镇体系合理化发展为导向，平衡公共基础设施布局，实现公共资源的空间均衡分布。5.放开各类市场，增加土地和住房的供应数量，活跃要素流转，构建支持外来人口安居的金融支持体系和住房保障体系。6.尽快进行全国性的住房资源普查，公开住房信息，在此基础上制定科学合理的住房调控体系。

我的汇报到此结束。谢谢大家。

2013-12-18 15:22:17
邹琳华:
尊敬的领导、嘉宾、媒体的朋友，下午好。在此我向大家简要汇报《住房绿皮书》第八章“住房市场报告”和第九章“租赁市场报告”的主要内容。

2012—2013年的住房市场总体情况是：自住型需求恐慌入市，推动大城市房价飙长，中小城市楼市出现明显滞胀。具体来说，从价格来看，大城市住房价格全面上涨，北、上、广、深房价涨幅领跑全国。2013年9月份，中国70个大中城市的住房价格商品住宅价格同比指数有69个是同比上涨，其中北、上、广、深同比涨幅都在20%以上。

2013-12-18 15:22:52
邹琳华:
从成交量来看，成交量持续放大，库存水平依然较高。自2012年初以来，商品住房的成交量持续增长，2013年虽然成交量增幅有落下滑，但是总体还在比较高的水平。另外一方面，商品住宅的待售面积增速较快，主要是因为虽然大城市住房销售增长较快，但是中小城市相对滞销的结果。

从开发商资金面来看，资金回笼速度加快，开发企业资金面较为宽松。从开发投资看，投资增速触底回升，未来供给有望增长。

从中小城市勘，中小城市住房滞销，少数城市房价下跌。2013年9月，在70个大中城市中，4个一线城市的商品住宅价格同比指数的平均数为20.33%，而天津的31个二线城市同比平均上涨9.27%，唐山等35个三线城市同比平均上涨是6.87%。

2013-12-18 15:24:47
邹琳华:
对于2012—2013年住房市场变化的原因，我们概括为开放商与购房者的非理性预期导致房价的短期波动，这与通常流行的两个观点，一个是宏观调控，特别是针对开发商的调控导致住房供给下降，还有一个是，刚性需求推动房价上涨是有一点不同，我们认为，供给方的“羊群行为”，开发商从悲观退地到争抢地王是造成供给大幅波动的主要原因。而需求方的“羊群行为”，购房者从集中观望到恐慌性入市，是造成住房需求大幅度波动的主要原因。

从2012—2013年针对开发商的调控政策并没有出现显著的变化，而且大型开发商和央企始终手握重金，2012年初土地流拍严重，地价下跌，但是仅隔一年，针对大城市的标的竞争又进入白热化。在购房市场上2012年曾出现八套房追逐一个购房者的局面，而仅仅相隔一年，房价大幅度飙升，而住房市场的局面又变成八个人追逐一套房。

2013-12-18 15:25:34
邹琳华:
另外一方面，高交易税费政策抑制了投资投机者手中存量供给的释放，激化了大中城市的市场供求矛盾。对于当前住房市场的的问题和挑战，我们概括为：行政管控扭曲市场，供求矛盾长期存在。

首先是行政管控过多，扭曲市场信号。针对住房市场的限购限贷政策，使房价不能反映真实供求，而针对房价的一些管控政策，使“合同拆分”、“阴阳合同”等情况普遍存在，从而造成房价指数失真。

第二，住房交易税费过高，激化供求矛盾，加重购房负担。平时省吃俭用的自住型购房者却承受着针对投机者设计的高税收。

第三，市场监管尚不到位，市场秩序较为混乱。

第四，产业结构层次较低，产品品质有待提升。

第五，大城市住房供求矛盾长期存在，市场无法解决低收入阶层住房困难。

2013-12-18 15:28:26
邹琳华:
关于2013—2014年住房市场预测，总体预测是大城市短线见顶，中小城市颓势延续。具体来说，前期上涨过快的一、二线城市房价可能短线见顶，主要判断依据是：第一，房价大幅上涨使住房支付能力下降。第二，2013年住房销售的爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗。第三，2012年底和2013年开发商争抢地王预示着后期住房供给将显著增加。第四，房价过快上涨的城市政府将面临较大的政治压力，调控政策面临升级。此外，我国的住房市场存在着三到四年的短周期，下一个周期的短期波峰可能在2014年前后。而三四线楼市颓势延续，“鬼城”现象有可能继续扩大。

2013-12-18 15:36:13
邹琳华:
关于调控政策的短期目标，我们概括为稳定市场预期，避免房价大起大落。长期的政策目标是建立自住为主，适度投资，市场调节、政府监控的市场架构。具体的政策建议：弱化行政管控，深化市场改革。具体包括以下几条：第一，理顺市场供求机制，强化市场预期管理。第二，深化住房产权制度改革，探索住房产权的共同持有与多级拆分制度，这个共同持有包括个人与政府之间的共同持有以及个人之间的共同持有，并建立与之相适应的土地出让、住房融资和财税配套制度。第三，适时推进房地产税改革，逐步放开住房限购。我特别是我国的大城市，如果想成为对世界经济有影响力的国际化大都市，就一定不能走限购政策长期化、制度化的制度。第四，放宽住房信贷限制，支持首次置业和合理改善性需求。第五，降低二手住房交易税费，减轻购房者实际负担。第六，放松住房开发管制，增强开发市场竞争。第七，加大房地产市场监管力度，抓紧出台住房“三包”制度。第八，完善房地产信息系统，推进房地产信息公开化。第九，明确住房保障范围，理清政府与市场界限。

我的汇报到此结束。谢谢。

2013-12-18 15:38:30
主持人杜跃进:
谢谢邹琳华博士。因为时间关系，租房市场就不在这里报告了，大家可以看看这本书。下面请课题组成员高广春博士介绍中国住房金融市场分报告。

2013-12-18 15:39:10
高广春:
大家下午好，我介绍的主题是房地产金融市场。主要内容分三个方面：一是现状，二是趋势，三是问题和政策建议。

一、现状

首先介绍一下规模。这个表（图）是2012年四季度以来，房地产金融市场向房地产领域提供资金的情况。我们可以看出，2012年四季度，贷款规模是8000亿，2013年前三季度是2.25万亿，这样的规模是什么含义呢？这个图片可以告诉我们，第一，在房地产企业资金来源当中，金融市场流入房地产领域的资金占比接近50%。第二，20%的金融市场资金流向房地产企业。第三，约30%的金融机构贷款流向房地产企业。这说明2012年四季度以来，金融市场对房地产依然保持较高的热度。

2013-12-18 15:39:49
高广春:
图片中也可以体现出来，房地产信贷市场增长的速度。首先看房地产开发贷款的增长速度，在2013年全年一直保持很高的增长态势，最高点是在2013年9月份，达到了32.3%。另一个是个人按揭贷款，2013年也保持了很高的增长态势，最高点是6月份，60%，也有几个月份虽然下降，但是2013年9月份依然保持45%的水平。

下面的图片讲房地产金融市场的融资结构。表3告诉我们，在房地产企业资金来源当中，绝大部分资金是由信贷市场提供的，就是间接融资市场提供的。我们看出来，2012年四季度以来，间接融资给房地产企业提供的资金占比在90%以上。相比之下，资本市场融资占比不足10%。形成这样一个状况的原因首先是监管机构对房地产企业资本市场的融资，特别是股票市场的融资，在2013年依然延续封冻的政策，这样显著降低了直接融资的比重。从表4可以看得出来，2012年四季度以来，房地产企业通过资本市场融资的规模极为有限，其中股票市场IPO和债转股融资都是零，增发也只有12个亿。还有一点是债券的融资规模，有1000亿，大于股票市场的融资。看得出来监管机构对房地产企业的债券市场融资还是开了一个小小的门缝。

2013-12-18 15:40:42
高广春:
另外的两个原因导致间接融资的比重远远高于直接融资的比重：一是我国的金融体系到现在为止依然保持明显的金融机构主导的特点。二是十八大之后，金融机构对城镇化保持乐观的预期。这样两个因素导致金融机构对房地产领域的贷款持乐观预期的态度。我们看出来，2013年以来几乎每个月份，人民币各项贷款中30%以上进入了房地产企业。

这张图片是从投向结构看金融房地产的结构，图表数据来自于央行的网站。从图表中看得出来，房地产贷款在行业贷款投放结果中增速是领先的。有这么几个分类，在分类中房地产贷款是领先的。2013年上半年和前三季度增速领先的趋势更加明显，这反映出一个什么样的问题？2013年金融市场流向房地产领域的资金有加速增加的趋势。另一个特点是保障房开发贷款的增速比较明显，2013年一季度增速是近50%，此后稍微有所下降，但是也仍然在30%以上。这是从投向结构来看。

2013-12-18 15:41:41
高广春:
还有一个是从上市银行的年报，也可以看房地产市场的投向结构。表7显示，2012年四季度以来，多数上市银行依然将房地产作为第一投放的行业，大多数都是1，就是说在行业投放贷款结构中排第一位。有一个明显的例外是民生银行，民生银行两年的贷款投向，房地产贷款行业位次持续下降，2013年6月份降到第三位，第一位是小微贷款，第二位制造业贷款。这说明什么呢？商业银行是可以通过业务和客户结构的创新，降低对房地产贷款比较高的依赖度。

这个图片是房地产资金来了之后怎么运用的结构角度去理解房地产金融市场结构问题，表8告诉我们，2012年四季度以来，房地产有投资侧重于办公楼和商业营业用房的倾向。现在国家不倡导建办公楼，但是从这个图表中看到2012年四季度以来办公楼投资保持非常高的水平。看得出来，2013年前9个月一直保持40%以上的增长速度。商业营业用房增速保持20%以上的水平，相反90平米以下的投资增速略有下降，最明显的还是别墅和高档公寓的投资下降最快。

2013-12-18 15:42:15
高广春:
二、预测

基本判断与量化判断。基本判断有四个方面：一是、未来一年，房地产金融市场结构会有所改变。主要是房地产股票市场融资开禁，房地产贷款以及商业地产证券化等。但是间接融资依然占主导地位。二是、未来五年内，中国房地产金融市场融资结构优可能发生质的变化，表现在间接融资的比重会大幅下降，直接融资比重会有较大幅度上升。三是、未来一年，中央可能会考虑建构专门的政策性住房金融机构，这样一来住房金融机构体系过于依赖于商业银行的状况会有所改观。四是、差别化的住房信贷政策有望向制度化和长期化的方向演变。

几个量化判断：第一，2014年房地产信贷规模将有小幅增长，增幅约为10%，规模可能会突破3万亿。第二，2014年金融机构房地产企业的贷款对各项贷款的占比略降，但依然接近30%的水平。第三，2014年房企金融市场融资在其资金来源当中的占比依然会保持在40%以上的水平。第四，保障房开发贷款的余额有望触摸1万亿关口，目前是7000亿。

2013-12-18 15:43:45
高广春:
三、问题与政策建议

问题是四个方面：一是房地产金融市场过度集中于间接融资市场，这样的问题会导致加大间接金融机构，特别是银行金融机构的资产风险，也不利于银行金融机构形成稳健的资产负债结构。同时也不利于金融体系的稳健。二是房贷在银行信贷市场中的占比过高，一方面会成为房价不断走高的重要推手，也会加大国家房地产政策调控的难度。三是房地产金融市场对于保障房的支撑不够，形成较大的融资缺口。但是在目前的保障房建设目标硬性考核情况下，这样一种缺口实际上是扭曲的形式表现，例如保障房粗制滥造，埋下安全隐患，再有向开发商强行摊派或与开发商组成寻租联盟等等。

房地产金融市场存在风险隐患，有三个方面：一是集中度过高的风险隐患。二是信托资金刚性兑付的风险隐患。三是按揭贷款期限错配的风险隐患。

2013-12-18 15:46:23
高广春:
最后讲建议，有三方面：

一是有效扩大房地产直接融资渠道的比重，首先是股票市场的融资。我们知道监管机构已经做出IPO重启的安排，并已经有多项配套的制度措施，明年上半年房地产企业融资应该能够顺利搭上股票市场IPO的列车。此外还可以借助债券、基金、海外资本市场等渠道来扩大直接融资市场的比重。

二是强化政策激励，引导资金进入保障房领域。核心是借助公共政策机制，为保障房的商业融资进行征信，包括财政贴息、贷款、政策性金融担保等。可考虑重构国家开发银行，分理其商业银行业务，恢复其政策性银行地位，并赋予其对于保障房建设进行融资和征信的职能。也可考虑新设政策性住房金融机构。

三是有效推进资产证券化，缓释房地产金融市场风险。主要是要适时扩大试点规模，特别是住房抵押贷款证券化的规模。放松关于基础资产的质量约束，将更多的住房抵押贷款纳入到可资产证券化的范围。

介绍完毕，谢谢大家。

2013-12-18 15:47:20
主持人杜跃进:
谢谢高广春博士。下面进入专家发言阶段。首先请中国社会科学院学部委员、著名经济学家张卓元介绍发言。

2013-12-18 15:55:07
张卓元:
《中国住房发展报告（2013-2014）》听了一下介绍，我觉得他们讲的观点我个人还都比较同意。过去几年，发展报告我也看了，主要是看政策建议，根据我的印象，他们的报告对我自己还是很有启发，我比较同意他们的系列观点。这是一个总的想法。趁这个机会，我想简单说一点自己的意见。

2013-12-18 15:55:34
张卓元:
第一，我觉得这几年中国的房价上涨，特别是一二线城市房价上涨，说明了一条，就是靠行政的手段来控制房价还是效果有限，而且可能短期有效，长期来看还是有问题。我们过去国务院关于控制房价上涨出台了很多政策，当然有点成效，但是现在看来成效没有长效机制，所以碰到像今年这样的情况，一下子一、二线房上涨20%以上，主要靠行政手段的话只能是临时的、短期的、应急的，特别是对于商品房的房价要进行控制，主要靠经济手段，就是用市场的办法。如果你一方面货币大量往外发，投资渠道又比较窄，行政手段来控制房价，短时间可以有效，长时间是不可能的。所以我觉得今后要更多靠经济手段、市场的手段去控制房价。

从这几年房价上升的情况来看，中国的通货膨胀不能够光看CPI，CPI这几年并不高，但是我们的通货膨胀率比CPI的数据要高。最近我看广东中山大学有个教授在算GDP的评点指数，用这个来算我们的通货膨胀率，他算得就很高，到两位数，有的年份超过两位数，10%，他这个数据对不对可以研究，但是我觉得根据这几年的情况来看，中国的通货膨胀率超过CPI所显示的百分点，因为从房价上就可以看出来，这是我想讲的第一个感觉。

2013-12-18 15:56:45
张卓元:
第二，根据我的体会，十八届三中全会对住房问题也有几条明确的论述，我总觉得它的信号是比较清楚的，比如要加快房地产税的立法并适时推进改革，看来房地产税肯定要实行，因为要加快对房地产税的立法，当然采取比较慎重的态度，先立法，然后再开征。在这之前，试点也有可能扩大。我体会房地产税文件里是写到完善地方税体系那一部分，所以我个人体会，将来房地产税很可能是我们国家地方税里主要的税种之一。有一些国外的地方税体中一个是房地产税，一个是消费税。如果我们把房地产税作为地方税的一个主要税种，这也是一个重大的改革举措。因为现在地方税税种太少，占的税收比重太低。

讲到要研究建立住宅政策性金融机构，当时在起草三中全会文件时有人就提出来，是不是有点类似美国的“两房”（房利美和房地美），美国的“两房”这次国际金融危机出了点问题，但是它对解决美国的一些低收入群体的住房还是起了很大作用的。我们还在研究，也没有说马上建立，住宅性金融机构，对于解决刚才倪鹏飞说的，包括中间层的收入群体的住房问题，可能能起一定的作用。把住房公积金怎么样更好地用活，这是一个大问题。现在有人介绍我们有5万多亿的住房公积金，它的收益率太低了，百分之一点几，还赶不上CPI的上涨幅度，管理方面也存在很多问题。

2013-12-18 16:00:21
吴锦才:
各省几乎都有因为住房公积金抓起来的，这是一种财产的剥夺，理论上这是我的钱，被地方政府拿了以后，过去是不给利息的，现在有点利息了，但是这个利息是非常少的，而且等我退休才能领。这个现在已经走向反面了，已经事实上成为一个腐败的方面。河北的住房公积金中心主任最后抓起来，贪污了30个亿还是3个亿。我建议社科院研究一下，这是严重违反了我们国家三中全会的精神的，人民的财产需要保护的，这理论上是我们个人的钱，像医保的钱一样，这些都应该研究一下，温家宝总理过去也说过，医保在全国各地是不能互通的，跨省流动就不能拿了，住房公积金就更不能拿了。如果不动这个钱的话，就会有小团体利益，刚才讲得对我特别有启发。

2013-12-18 16:03:14
张卓元:
另外，要建立全社会的房产信用基础数据统一平台，推进部门信息共享，这条也是很重要的。本来住建部提出来要建全社会房产的统一信息平台，受到各个地方抵制，最后不能联网。现在的信息技术下，做到这点完全是可能的，之所以到现在还没有建起来，就是利益问题，有的地方不愿意。因为弄出来之后可能会把房价掉下来，因为有的人很多房子，信息一共享，我们都有身份证号，看这个人的身份证号一对照，可能房子会很多，所以这次下决心一定要建立全社会的房产信用基础数据的统一平台，这对于了解现在房子的投资、投机究竟有多少，也为开征房产税创造了条件。

再就是提到要健全符合国情的住房保障和供应体系。这次放在社会保障制度里，应该说是政府的责任，是非常明确提出的，要符合中国国情的住房保障和供应体系，所以我觉得在住房，包括房价问题上，这次三中全会的界定已经有一些比较明确的论述，而且有一些改革措施，对今后包括房地产市场的健康发展，我想会起到很好的作用。

2013-12-18 16:04:04
张卓元:
我再讲一下房地产税，在2003年时十六届三中全会，当时提到要开征统一规范的物业税，当时没叫房地产税，那个就是指房地产税。我们在起草十八届三中全会文件时也有一些起草小组成员说，如果我们2003年之后能够真的开征现在称为房地产税的，现在叫物业税，我们的房地产市场不会像现在这样。但是2003年之后尽管提出了这个问题，但是实际上没有一个部门，或者说中央没有下决心真正落实改革的举措，所以造成了现在的局面。现在恐怕老百姓最不满意的就是房价，特别是一二线城市城市的很多中等收入者，对这个问题的反映都很强烈。房地产税据我了解，倪鹏飞课题组还是主张呼吁来扩大试点，但是这几年的结果证明，阻力很大，这么有效的手段没有很好地利用。

2013-12-18 16:13:34
张卓元:
市场经济下征房产税是应该的，我们也不要求一下做得非常完善，我觉得房地产税可以实施逐步推进的政策，这样抵触的程度会稍微低一点，然后逐步完善。美国的房产税也是经过几十年的逐步完善，不是一下就完善，包括我们要立法，立法也不要求一次就能够弄得非常完善，要想办法先启动。因为房地产税的确是对限制住房过度投资、投机的需求是很有效的，这次十八届三中全会已经提出来，开始一直都在写加快立法，我记得在最后又加上了，后面还加了“适时推进”这个改革，不光是立法。我觉得态度还是比较明确的，我认为对于整个房地产市场的健康发展是有效的。

对于住房的问题，我没有专门研究，只是简单讲几点感想。谢谢大家。

2013-12-18 16:19:01
主持人杜跃进:
谢谢张老师结合三中全会《决定》对我们住房发展报告的点评。下面请清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授讲话。

2013-12-18 16:21:09
蔡继明:
首先，我对倪鹏飞主编的《中国住房发展报告》的发布表示热烈的祝贺，这已经连续五年成了中国社会科学院的一个品牌，也是社科文献出版社的一个重要品牌。倪鹏飞作为南开大学培养的博士，我也感到很骄傲，我也是来自南开大学。当然，能有这样的成果，也是离不开中国社会科学院各个研究机构的支持，还有新华社以及住建部的大力支持。

我完全同意刚才张教授对这个研究报告的总体评价，我想谈几点认识：

第一，这些年来我们调控房地产政策，它的教训是什么？我总的感觉是“十年九调，越调越高”，不仅遏制房地产价格过快上涨的势头这个目标没有实现，让它回归理性的水平就更谈不上了。今天的报告里面也特别告诉我们2012—2013年的同比和环比增长幅度。我们到底还有没有希望？房价越调越高，有人还在预期，地产商还在叫喊房价只能升不能降。要总结它的教训，实际上这些年之所以十调九高，就是因为只注重需求，忽略了供给。其实最简单的常理是均衡价格，我们总强调刚需，总强调投资需求过度，投机需求过度，总是从需求的角度遏制对住房的购买，但是再有刚需，它再增加，如果我们同样大幅度增加供给，供给曲线相应向右移动，不仅不会上升，至少能保持平稳，还有可能下降。所以我觉得调控房地产政策的方向应该彻底改变，由过度的、单一的注重需求，一定要转向加大供给，不管是对投资需求还是投机需求，只要有相应的供给，投机自然就没有市场。

2013-12-18 16:21:50
蔡继明:
第二，为什么会出现这种情况？一个很重要的制度上的原因，就是现在的土地市场部完善，就是地方政府垄断了土地市场。刚才说是“双垄断”，其实对地方政府来讲，它既是垄断的买方，当然它不是买，是强征，这也是一个垄断，又垄断了卖方，所有建设用地的供给，都垄断在政府手里。从经济学一般的常识来说，一个垄断市场，尤其是卖方垄断，必然导致价格高于竞争性的市场。

这种垄断造成了两个方面的弊端：一是总量供给不足。我们有大量的农村集体建设用地，即使是保持18亿亩耕地不变的条件下，仍然有大量的建设用地可供使用。但是由于政府垄断了市场，农村集体建设用地不能进入市场，导致土地供给总量严重不足。二是供给结构出了问题，大量的土地都是用于工业用地，工业用地和住宅用地比例严重失调。最近中央工作会议精神里面提到，要提高特大城市住宅用地的比例，其实不只是特大城市，所有的城市，甚至也不仅仅是中小城市，我想这个比例都应该提高。另外还有一个容积率过低，容积率过低不仅仅是特大城市，也不仅仅是住宅，包括工业用地的容积率也是很低的，这就造成了本来有限的土地供给，造成了严重的浪费和结构不合理，这是我想讲的第二个问题。

2013-12-18 16:22:57
蔡继明:
第三，之所以造成地方政府的垄断行为，再深挖它的根源就是现行的土地制度。现行的土地制度，尤其是宪法中规定“城市的土地一定要归国家所有”，就排除了集体土地进入市场。宪法中又说“国家为了公共利益的需要，可以征收农民的土地”，显然住宅建设，除了那部分公租房、保障房，我想绝大部分城市发展、城市建设当中所需要的土地都不是公共利益，本来就不应该把它征收为国有，完全掌握在政府手里，所以现在这种土地制度如果要是不改，房地产不可能回归到健康发展的轨道。从宪法开始，依次到下面的土地管理法，土地管理法中强调，“任何个人和单位搞建设，必须申请使用国有建设用地”。接下来再往下，城市房地产管理法也是，“集体的建设用地只有在征收为国有土地之后才能招拍挂”，接下来再往下，担保法、物权法又严格禁止农村居民的房子，特别是宅基地抵押、转让。接下来就是国务院的有关规定，严格禁止小产权房交易，所以从宪法到下面政府的有关条例都非常严重地阻碍了土地的市场形成和土地的有效供给，所以这是制度根源。

2013-12-18 16:23:39
蔡继明:
第四，如何落实中共十八届三中全会的精神，改变这种不合理的规章制度、法律法规。十八届三中全会的《决定》非常好，提出了全面深化改革的战略部署，但是人们现在对它的解读有不同的声音。我特别欣赏张卓元教授在上海证券报的一整版解读，我想张教授是最有资格解读的，因为他本身就参与了《决定》的起草。《决定》的一个核心精神就是经济体制改革里面的核心、关键是处理好政府和市场的关系，其中就是要发挥市场在资源配置中的决定性作用。决定性作用应该不仅包括一般的消费品市场、一般的要素市场，更重要的还包括土地市场，土地市场基本没有发挥，或者严格说没有向样的土地市场，也就谈不上发挥市场在土地资源配置中的作用。三中全会中讲到“要建立城乡统一的建设用地市场”，十七届三中全会里面就有这句话，那时候叫“逐步建立”，没想到“逐步建立”了五年，举步维艰，当然如果从2003年就开始征房产税的话，我们的房价也不至于像现在这样。所以这次取消了逐步，那就意味着应该加快建立，而且是当务之急，刻不容缓。尤其是三中全会提出了改革的时间表，要到2020年基本完成各项重要领域的改革，我理解“要建立城乡统一的建设用地市场”，现在人们在对它进行解读，有人说，不要以为城乡统一的建设用地市场就是农村的土地都入市了，那里面加上了限定词，叫“经营性”，“农村集体经营性建设用地”，我就奇怪了，城市里面的建设用地没有强调经营性啊，那么我们怎么理解“农村集体经营性建设用地”和国有土地同等入市？什么叫同等？城市里的国有土地要分成经营性和非经营性，非经营性实际上就是所谓的公共利益。在“经营性”里面，到底哪些可以入市？要让农村的土地同等入市，农村的经营性土地也应该包括这些内容。

2013-12-18 16:24:52
蔡继明:
按现在的规定，所谓农村集体经营性建设用地就一点点，就是用于乡镇企业的那点土地，公共设施不算，农民的宅基地又不算。那么我们想一想，农村如果要抛开这两项，所谓“经营性”土地还有多少呢？因此我理解对“经营性”土地要做动态的理解，如果人口越来越少公共设施就可以减少，那个土地本来就是建设用地，就可以转化为经营性的。农民的宅基地，如果说他是自己居住的，那当然不能说是经营性的，如果把一个平房盖成了四层楼，容积率提高了，是不是就不是自住的了？算不算恩“经营性”的？允许不允许进入“经营性建设用地”这个领域？尤其是通过旧村改造，新村建设，大量的宅基地可以节省出来，节省出来的宅基地能不能算作“经营性建设用地”？这恐怕得张教授来解读一下，从动态的理解。

还有，农民已经进城了，他的房子已经不是自住的了，能不能进入“经营性”的领域？进一步说，就算是农村的耕地，能不能变成“经营性土地”？政府可以通过一个规划就把它征走了，反正这块地也是要被政府征走，农地如果不是公共利益，政府就不要征。按照三中全会的精神，只要符合规划，只要符合用途管制，甚至农地就可以直接作为“经营性建设用地”，直接就进入市场，这是我对三中全会的理解，否则的话，“统一的建设用地的市场”是一句空话。

2013-12-18 16:26:54
蔡继明:
这里要涉及到第二个问题，小产权房，而且小产权房还和《决定》当中的一句话有关系，就是农民的房屋财产权，要完善农民的宅基地制度，赋予农民的房屋财产权完整的物权，当然通过试点可以出租、转让、抵押。但是我们有关政府的官员或者是中央的有关农业的官员，他怎么解读？他说农民的房屋财产权仅仅指的是房屋，而不是指的土地，土地是集体所有权，自有自用。这样一来我就奇怪了，前面为什么说要完善宅基地制度呢？而且财产权英文里面是个复数，怎么想象在城市里买了100万的房子，其中50万是买房子本身的价格，另外50万本来就是为了取得70年国有宅基地的使用权，你能说你有50万的产权，另外那50万不是你的产权吗？农民也是这样，你如果说允许房子进行交换，但是宅基地不能作为财产权进行交换，不能够入市，不能够抵押，谁要你那个房子？如果抵押之后，真正要执行时，你把房子拆走，把地给我留下？这都是很荒唐的理解和结论。

2013-12-18 16:28:16
蔡继明:
所以，要正面地理解农民房屋的财产权，应该包括他的宅基地使用权。有人担心宅基地是农民的福利，肥水不能流外人田？怎么是流外人田？本来是双赢、多赢，又是无偿转让、无偿取得。所以小产权房的问题就提到了重要的议事日程。尽管我们看到目前还在限制小产权，但是要看到大量的外来人口，不是1/3，最简单的城市化率是52.59%，而城市户籍人口是35%，实际上有17%都是外来人口，没有户籍的，占了一半了。老是批评小产权房违法的那一面，违法、违规等等，怎么就不看到小产权房积极的作用？当年联产承包也是违法的，当年深圳首推国有土地有偿出让也是违法的，这些后来都变成合法的了。小产权房恰恰是为这些外来的人员提供了廉租房，它实际上弥补了政府保障房供给不足的缺陷，应该把它看成是对加快我国的城市化进程、加快工业化进程是功不可没的，深圳如果没有50%的小产权房，几百万外来的民工能在那里打工吗？能有深圳今天的发展吗？

所以我想小产权房应该有条件的合法化，而且处理小产权房不能够单一的采用征收所谓的土地出让金，就应该按照十八届三中全会的精神，本着改革的思路，既要着眼于过去、现在，更要立足于长远，今天说小产权房是非法的，将来集体用地如果合法进入市场，是不是还要允许大量的小产权房产生和进行交易？所以我想对于小产权房的认识按照十八届三中全会的精神，应该有一个新的理解。我的发言到此结束，谢谢。

2013-12-18 16:28:49
主持人杜跃进:
谢谢蔡教授深刻的剖析。现在进入最后一个阶段，媒体互动阶段。

2013-12-18 16:30:41
经济参考报记者:
倪鹏飞主任您好，刚才很多专家在聊的时候也谈到了关于泡沫的问题，我想请问一下，您觉得当前中国的房地产市场有没有泡沫？如果有的话主要存在哪一类的城市？还有一个问题请问蔡老师，关于调控的问题。很多现象表明调控越调房价越高，您觉得根本的症结问题是什么？谢谢。

2013-12-18 16:31:12
倪鹏飞:
感谢你的提问，每次都谈到这个问题，无疑房地产市场我们认为是存在着泡沫的，尤其是在一些大城市，一、二线城市，是比较明显的，当然一些东部沿海的三线城市也有着明显的泡沫。我记得我们在2010年专门有一个关于住房泡沫测度的研究，当时引起了很大的反响。自那以来，泡沫没有减少，还在进一步增加之中。但是我们认为，这个泡沫还是局部的，不是整体性的，并且随着经济的发展，还是有可能逐渐被吸收的。在一个星期前，我到纽约大学参加一个会，会议主办者问，中国的房地产泡沫有多严重，什么时候破灭。其实这个问题不仅是中国人关注，全世界都很关注。我把我刚才的观点向他作了表达。谢谢。

2013-12-18 16:31:46
蔡继明:
刚才这个问题其实我已经回答了。政府在土地领域是很纠结的，一个是对农村集体建设用地实际是一种歧视，通过这种歧视才能够导致低价征收、高价拍卖，从而获得大量的土地出让金。当然这部分钱不排除用于城市建设、城市发展、抵押贷款等等，但是也养了一大批贪官。另外，拿来的土地干什么？为什么说工业用地那么多？和我们地方政府的政绩考核有关，工业用地地价低，甚至零地价，还要倒贴，就是为了招商引资，增加GDP，增加税收。大量的土地如果用于工业用地，政府就得不偿失了，还得征补偿费，还有各种土地整治的费用，所以剩下较少的土地就依靠房地产市场招拍挂，从而获得大量资金补到工业用地成本上。但是这二者之间又互相矛盾，有了工业用地，有大量的资本进来才解决了大量的就业，所以城市里面的就业人口、外来人口逐渐增加。但是房价又这么高，从而使得住房成为外来人口落户的最重要的障碍，甚至就业本身都排在次之，进了城要先有立脚之地，不管是租房还是买房，没有立脚之地到哪儿找工作？连找工作的时间都没有。所以现在就造成了所谓的17%，2.3亿的非户籍的城镇人口，所以这是一个矛盾。

2013-12-18 16:32:52
蔡继明:
我想可能需要寻找一个平衡点，既要招商引资，既要发展加快工业化进程，提供更多就业岗位，同时又得想办法把这些已经进城务工的稳定的人员变成本地居民，就要考虑怎么把地价降下来，把房价降下来，从而按照中央的精神，提高住宅用地所占的比重。如果允许农村集体土地直接进入市场的话，我得到的有关数据，大概农村集体建设用地是17万平方公里，是城市的4倍，我们中国960万平方公里难道真的土地稀缺到连立足之地都没有了吗？我觉得可能太夸张了，这是不可能的。17万平方公里的建设用地，拿出1/3来就是5万多，一下城市的建设用地就可以扩大1倍。当然了，这个过程我们过去叫增减挂钩，过去国家在这里仍然是采取了征地的方式，如果按照十八届三中全会的精神，增减挂钩完全应该发生在农民集体之间，偏远地区的农民宅基地、建设用地没有增值的空间，让他复垦之后，拿着建设用地的指标，直接卖给城市周边的农民，城市周边的农民拿到建设用地指直接把他的耕地变成建设用地，直接进入市场，没有必要采用政府征收的方式。我觉得通过这样一个改革，土地的供求矛盾是完全可以缓解，甚至可以解决的。

2013-12-18 16:33:39
国土资源报社记者:
您刚才在报告当中提到一二线城市以后要加大供地，加大供地提起来简单，比如拿北京来说，国土局已经说过北京三环之内无地可供了，四环、五环毕竟面积有限，加大供地如何具体操作？比如按照规划，十年之内供到六环，加大供地的意思是两年之内要把这些供完还是什么样的操作方式？因为地是有限的，地从哪儿来？谢谢。

2013-12-18 16:34:49
倪鹏飞:
感谢你的提问，这个问题比较好解决。刚才我说是加大城镇的住房供给。地从哪儿来？有的是地。一个是从城市里面本身，我们的用地结构存在着很大的问题，现在工业用地由于采取优惠出让的办法，占用了大量的土地。如果采取一定的办法和措施，推出相应的措施，许多工业用地可以转到住房用地中来。

我刚才说要在基础设施一体化、公共服务的均等化方面采取一些新的举措，也就是说在郊区、边远地区的建设用地，也可以纳入扩大的范围中来，我认为这个扩大主要是用在住房用地方面，而不是工业用地或者是商业用地方面。在城乡范围内，总量平衡可以在工业用地、商业用地和住房用地之间进行平衡，包括刚才蔡老师说的农村的建设用地，完全也可以纳入到住房建设用地中来。

我注意到，实际上北京已经在尝试了，公租房建设可以在北京的集体建设用地上进行试点，这是一个很好的突破口。

2013-12-18 16:35:17
蔡继明:
我补充一点，城乡建设用地增减挂钩将来有没有可能跨省跨行政区，因为国务院颁布的《全国主体功能区规划》，已经把960万平方公里划成了四个功能区，比如说在限制开发区，限制开发区就是农业地区，可是农业地区本来就有大量的建设用地，你又不让他开发，还有生态保护区，如果能够实现跨省的增减挂钩，北京甚至可以打破行政的局限，北京周边就是河北，河北围着北京十几个县都是非常贫困的，他们有大量的建设用地，河北省提出要环首都经济圈，如果和他合作起来，把建设用地的指标，但话说回来，我觉得北京、上海本身不是还不是空间扩展的问题，它的人口密度很低，上海的人口密度只相当于东京相同地段人口密度的1/2，大城市是要增加住宅用地的比例，但是总量来说还是要通过集约使用，提高容积率，提高人口密度，还有大量的城中村，城中村的改造也可以完全在不改变集体所有制的前提下，能够引入市场机制来解决。

2013-12-18 16:36:08
倪鹏飞:
这是未来的方向，为什么我们说把北京和周边地区统筹起来考虑，其实就是这个意思，但就明年来说，北京挖掘住宅用地的潜力还是完全有的。

2013-12-18 16:37:58
大智慧通讯社:
请问蔡老师，现在土地改革有很多都在提，包括集体土地入市、各种分类别的土地入市，但是我觉得这些改革对来说要有个过程。您个人认为在短期内可操作的建议是什么？比如说在一些小的地方或者区域性的改革，您认为什么样的方式比较适合试点或者推广？

2013-12-18 16:38:27
蔡继明:
其实试点已经试了多少年了，无论是国土部还是国家发改委，还是国务院，包括成都、重庆，都是统筹城乡发展工程改革试验区，再去试点还有什么意义？再去试点，从2013—2020年还有七年时间，到2020年改革目标就实现不了了。当务之急是尽快把试点地区的经验由官方正式总结出来，然后看看哪些经验和现行的法律有冲突，尽快修改法律，《土地管理法》已经那么多年，其中就一条，就是公益性征地的原则能不能确定下来，非公共利益的土地就不要征收，当然这涉及到宪法。非公共利益的土地不要征收，集体土地要进入市场，宪法不就需要修改吗？城市的土地可以实行国有，也可以实行集体所有，将来能不能实行私有再说，所以这两条法律要是不改，去年温家宝就说出台农村集体土地征收补偿条例，为什么没有出台得了？在他任期内没有兑现。土地管理法没有修改，为什么土地管理法修改不了，是宪法在这儿。所以有人说，土地制度改革要深化，但是前提条件是法律不能改，必须在现有的法律框架下。那请问现有的法律恰恰决定了现有的土地制度，想改土地制度，又不改变法律，那不是一句空话吗？只要把这两条法律改了，现有的一些成功的经研究可以在全国更大范围内推广。我想这到2020年，中国的土地制度这么多年，30多年基本上都没有什么大的变化，已经积聚了太多的矛盾，条件已经完全成熟了，再不改，新四化是难以实现的。

2013-12-18 16:39:42
主持人杜跃进:
谢谢蔡老师。今天的发布暨研讨到此结束。感谢报告课题组的全体博士们，感谢张老师、蔡老师，感谢各位媒体界的朋友，谢谢大家，今天的论坛到此结束。

2013-12-18 16:41:52

图片内容：

《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会

12月18日，《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会举行

参会人员陆续到场

中国网现场直播

《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会现场

经济参考报总编辑杜跃进主持会议

中国社会科学院党组成员、副院长李培林讲话

新华社副总编辑吴锦才先生致词

中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇讲话

社会科学文献出版社谢寿光社长致辞

《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会现场

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、课题组组长倪鹏飞演讲

课题组成员张慧芳博士就《中国土地市场研究报告》介绍成果

课题组成员毛丰付博士介绍《中国外来人口住房问题》研究分报告

课题组成员邹琳华博士介绍《中国住房市场研究》分报告

《中国住房发展报告》发布暨“城乡一体化趋势下的中国住房发展”研讨会现场

课题组成员高广春博士介绍我《中国住房金融市场》分报告

中国社会科学院学部委员、著名经济学家张卓元介绍发言

清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授讲话

经济参考报记者提问

国土资源报社记者提问