文 | 王青 东方金诚首席宏观分析师，冯琳 东方金诚高级分析师

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），存量房贷利率下调靴子落地，符合市场普遍预期。我们认为，此项政策的出台正当其时。

首先，存在下调存量房贷利率的客观必要性。根据央行数据，今年上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但数据显示，6月末个人住房贷款余额比去年同期减少2600亿元。这主要是因为部分居民提前偿还存量房贷，甚至出现了一些违法违规的“转贷降息”现象。

2022年新发放居民房贷加权平均利率大幅下行，第四季度降至4.26%，而此前房地产市场火热期间发放的存量房贷利率水平普遍在5.0%至6.0%之间。这就意味着当前新、老房贷利率之间的差距约在0.8至1个百分点，成为去年末以来出现一些“提前还贷”“转贷降息”现象的直接原因。这在一定程度上冲击了房贷市场秩序。更为重要的是，如果存量房贷利率高悬会制约新发放居民房贷利率的下调空间，可能会引发更大规模的“提前还贷”。而持续下调新发放居民房贷利率，又是当前降低居民购房成本、扭转楼市预期的关键一招。

其次，从过往经验来看，曾经出现过存量房贷利率下调以支持楼市的先例。2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例下调为20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从八点五折降到七折，降幅约1个百分点。这些政策对扭转当时楼市下滑势头起到了关键作用。

实际上，此前政策面的提法已由最初的“支持和鼓励”，调整为“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”；8月18日央行等3部门召开金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议，提出要“统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”，主要指向当前存量居民房贷利率与新发放居民房贷利率及理财收益率相差偏大的问题。基于此，市场对于下半年将降低存量房贷利率已经形成了较为一致的预期，关键是下调幅度。

《通知》规定，（置换存量贷款的）新发放贷款利率水平在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。按照这一规定，预计存量首套房贷利率平均降幅会在0.5至0.6个百分点左右。截至今年上半年，存量房贷规模约为38.6万亿元，按照其中70%—80%为首套房贷测算，若利率下调0.5个百分点，银行利息收入相应每年可能减少约1500亿元，约占2022年商业银行净利润总额的6.5%。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式来部分弥补，而且现在也具备这样的条件。

再次，当前下调存量房贷利率具备较好的现实可行性。根据存款利率市场化调整机制，存款利率将参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR报价为代表的贷款市场利率合理调整。这意味着在6月和8月1年期LPR报价下调，以及近期10年期国债收益率持续下行推动下，新一轮存款利率下调过程或将开启。据了解，部分银行已于近期开始降低部分期限定期存款利率。这将缓解银行净息差收窄压力，在持续降低实体经济融资成本的同时，推动银行较快下调存量房贷利率。考虑到当前储蓄存款余额约为131万亿元，如果储蓄存款利率平均下调0.15个百分点，即可为银行每年节省利息支出约2000亿元。从这个角度看，当前下调存量房贷利率的条件已经成熟。

我们认为下调存量房贷利率是一项较有力的举措，能够在较大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，取得经济社会的综合效果。