文 | 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

近期房地产政策优化措施密集出台。8月25日，住建部等三部门明确推动落实“认房不认贷”和“卖一买一”个税优惠延长两年；8月31日，央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，全国首套住房和第二套住房按揭贷款最低首付比例统一至20%和30%，第二套住房贷款利率下限下调至LPR+20个基点。另外，还明确了存量首套住房贷款利率下调机制，即现行标准下认定为首套住房的，存量房贷利率可降低至购房时所在城市利率政策下限。

此轮房地产政策优化调整，主要集中在金融端支持改善需求，顺应改善型需求占主导，并借助“卖一买一”带动刚性需求，促进刚需和改善型住房的良性循环、新房和二手住房的良性循环。一方面，“认房不认贷”的首套房认定新标准下，此前被认为是第二套房要执行40%-80%不等的贷款首付比例，此次统一下降至30%。降低购房门槛的效应很明显。

另一方面，第二套房贷款最低利率降至LPR+20个基点，比之前下降40个基点，且与首套房贷最低利率的差距从此前的80个基点下降到40个基点，“降成本”的效应也较明显。

这些均彰显了扶持改善型需求的政策指向，也顺应了目前改善型需求占主导的市场特征。当下，各大城市新房交易中，2/3的房源为改善型房源。支持改善型购房需求，推动“卖一买一”，叠加置换行为能释放出小户型、低总价房源，加上减免二手房交易个人所得税，有利于带动刚性购房需求，畅通循环链条。笔者认为，一揽子政策出台的目的很清晰，就是要利用好9月到12月这4个月的窗口期。

一般来说，9月到10月是地产销售传统的“金九银十”，11月到12月是开发商冲业绩的关键时期。这4个月的楼市窗口期，若能在政策推动下实现销售企稳的小高潮，再考虑到去年同期因疫情形成的低基数，笔者预计，全年商品房销售面积能够实现“U型”走势。这将很可能通过量的稳定实现对房价的支撑，疏解开发商资金链风险。量的稳定是防风险的前提，也是质的提升（转型新模式）的保障。这就不难理解为何此轮政策调整的主要目的是防风险。

需要注意的是，此轮房地产政策调整，也是顺应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。“认房不认贷”，限购城市首套房贷首付比例下调等新政的实施，实为政策因势而变。政策姿态整体回归到上一轮楼市回升期（2016-2021年）之前。不过，这并不一定会带来新一轮楼市的全面反弹，因为房地产市场基本面已经发生改变。首先，上一轮楼市回升期，居民对于房价预期乐观，并且在房地产、金融创新等的带动下，居民对收入、就业前景也比较乐观。房价预期和收入就业预期，共同推动了上一轮楼市繁荣。

其次，金融环境也发生很大改变。上一轮楼市回升期，正规和非正规融资渠道与工具很多，居民也愿意多申请按揭贷款，甚至通过各种渠道违规加杠杆。这一方面推动了楼市的繁荣，但也带来诸多风险隐患。现在，资管新规落地后，金融秩序得到规范，除银行外，信托、私募、基金子公司等对房地产较为严格，随意加杠杆的情况得到有效遏制。

最后，上一轮楼市回升期，除了一线城市所在的三大都市圈外，各地都在推进“强省会”、围绕省会做强都市圈；轨道交通规划、新区规划等都在轰轰烈烈展开；人口纷纷向都市圈和核心城市涌入，带来巨大的购房需求。在棚改、去库存、金融支持等多重利好的支撑下，居民购房需求短期内快速释放。目前，房地产市场供求关系已经发生重大改变，增量需求主要来自由前期刚需转化而来的改善需求，以及新市民等刚性购房需求。

另外，“卖一买一”的良性循环，关键一步是“先卖后买”，也就是能将刚需带动起来。目前，各大城市的二手住房挂牌量创新高，热点城市基本都保持15万套到20万套的挂牌规模，价格也在回调过程中。“认房不认贷”的新政发布后，各地二手住房挂牌量进一步增加，很多是换房业主挂牌。目前来看，考虑到收入就业和房价预期（希望房价能再降一降）等，刚需的积极性比换房需求要低一些。因此，后续政策还需要在推进带押过户、降低经纪费率、鼓励业主和开发商合理降价、推进刚需购房补贴、降低首套房利率、推进老旧小区改造等方面进一步发力，从而营造刚需购房的良好氛围，带动换房需求，促进房地产市场发展的良性循环。