文 | 赵秀池 首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长

10月底，中央金融工作会议在北京举行，会议指出，要“加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式”。“三大工程”建设和“房地产发展新模式”引起了大家的广泛关注。

近年来，各地都在不断探索构建房地产发展新模式，从此次中央金融工作会议的精神来看，保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”建设或是构建房地产发展新模式的重要抓手。

我国在1998年切断福利分房之后，住房制度不断改革完善，随着房改的推进，大部分居民的住房问题已经基本得到了解决，我国的房地产供求关系也发生了重大变化。主要变化特征为：房地产市场由卖方市场演变为买方市场；由以增量房为主转向以存量房为主；由“高负债、高杠杆、高周转”的新城开发模式演变为以城市更新为主，“大拆大建”为辅的房地产发展模式；由以商品房销售为主转向更多地以提供保障房为主；由住宅单一开发模式向提供产业支撑、多元公共服务，打造宜居宜业、居业联动的生产生活环境转型。

不难看出，保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”建设正是适应房地产供求关系重大变化、构建房地产发展新模式的关键环节，其对于促进房地产发展模式转变，改善民生、拉动内需，实现城市高质量发展有重要意义。

保障性住房建设是未来房地产市场的重头戏，对于改善民生意义重大。为买不起房的保障对象提供保障房是政府一直以来的关切。保障性住房建设体现了对以人为本的坚持，也能使保障对象有更多的获得感、幸福感。“十四五”规划期间，各地因城施策，规划了保障性住房建设的蓝图，保障性住房既包括产权类的共有产权住房，也包括租赁类的公租房、保障性租赁住房。保障性住房的覆盖面会越来越大，覆盖的人群也会越来越多，做到应保尽保，使人们的居住生活更美好。

新发布的《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》为我国的保障性住房建设与管理提出了明确指导，保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。为了更有效地保障应保对象，对保障性住房将实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。未来各地需因城施策，细化保障房的类型，以及对应的保障人群、方式和标准，建立完善的准入退出制度，并根据保障对象的收入变动随时作出动态退出调整，尤其要加强动态退出的力度，完善动态退出的政策法规和救济途径。

城中村改造对于改善民生、实现城市高质量发展意义重大。城中村的配套设施一般比较落后，居住条件较差，与所处城市有较大差距，因此，通过城中村改造，一方面可以改善城市面貌与治安环境，使城中村跟上发展的步伐，与城市发展相协调，让城中村的居民享受现代化的城市设施。另一方面，城中村改造也会推动形成新的房地产需求和供给，保障房、商品房、租赁住房的数量都会有一定程度的增加，有利于解决一部分居民的住房问题。

为此，住房和城乡建设部对城中村改造提出了分类推进的设计方案，即根据不同的城中村情况或者实施拆除新建，或者进行整治提升，或者二者兼而有之。城中村改造的重点难点是资金筹集与居民意愿问题。如何实现资金平衡与盈利、如何促进居民达成共识、如何处理好经济效益与社会效益之间的关系还有待相关政策提供进一步的支持。

“平急两用”公共基础设施建设对于补齐城市短板、提高城市韧性意义重大。当前，“平急两用”公共基础设施建设是很多大城市，尤其是超大、特大超市的短板。无论是新冠疫情，还是今年洪涝等地质灾害对部分地区的冲击，都让人们更加体会到应急设施的重要性。“平急两用”公共基础设施平时用于民生需要，或居住，或休闲，或养老；出现紧急情况时则用于应急避难，能够保障更多的人在灾难面前得到及时的救助，是补齐城市短板、急民所急、想民所想、改善民生、推动城市高质量发展的重大举措。各城市需进一步探讨如何布局“平急两用”公共基础设施，如何更好地处理好当前利益与长远利益、经济效益与社会效益之间的关系。