8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局等多部门协同发力，推出一系列涉及商品住房销售制度改革、房地产信贷全面优化及资本市场融资支持的重磅政策。市场将这轮政策组合拳称作“8・28”新政。

本次房地产新政旨在服务于房地产市场平稳健康发展和行业的高质量转型，标志着中国房地产市场翻开了崭新的一页。因此，准确且深入地理解“8·28”新政内核，尤为关键。

“8·28”新政涉及面广，市场讨论颇多，其中三个方面值得重点关注：

一是在销售端，住房和城乡建设部等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让的土地项目及未取得规划许可的存量项目优先实行现房销售，实现“所见即所得”，并同步推行现房销售定金制，以平衡买卖双方权益。

二是在信贷端，政策将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年。

三是在风险防控端，建立主办银行制和项目公司制，有助于资金封闭运作和有序运转，有效防范房地产金融风险。

这一系列强力政策的出台，植根于深刻的现实背景。一方面，过去几年部分房地产企业的债务违约及项目交付风险，严重侵蚀市场信心，并损害了购房者合法权益。购房者对期房“能否交付”的担忧已成为抑制需求的重要因素。传统“高杠杆、快周转”预售模式在行业下行期暴露出内在脆弱性。另一方面，市场需求正从“有没有”向“好不好”转变，要求房地产企业立足新需求，持续推动创新与改革。此次新政正是针对开发建设、销售、居民购房融资等房地产全链条作出的系统性制度回应。

新政的最直接意义在于稳定市场预期。比如说，“所见即所得”的现房销售承诺与“竣工后再还贷”的信贷规则，直接消除了购房者最大的“交付风险”顾虑，有助于将积压的刚需和改善性需求转化为有效购买力。又比如，个人按揭贷款期限的延长，切实降低了购房者的月供压力，扩大了支付能力，也提高了住房改善能力，为“金九银十”传统旺季注入了“政策强心剂”。

当然，市场也存在一些不同理解甚至担忧，比如部分房地产企业认为现房销售将加大资金压力，也有人觉得40年期贷款的实际意义有限。这些疑虑背后存在一定误解。实际上，现房销售模式背后涉及土地、融资等配套制度安排——如延长土地出让金缴纳年限、以银行保函替代相应保证金，以及泉州近期出让的现房销售地块明确“不设住宅最高销售限价”，为企业创造更合理的利润空间。这些都在实践中有望加快落地，以持续降低房地产全链条成本。至于40年期贷款，本身只是一项可供选择的政策工具，购房者可依自身情况灵活运用。因此，准确、客观地理解政策精神，积极适应，才是科学态度。一味恐慌或消极看待，则偏离了制度改革的总体方向，既不可取，也无助于正确把握改革精神。唯有真正理解政策背后的改革逻辑，方能抓住转型先机。

“8·28”新政的出台，是中国房地产行业从旧模式向新发展模式转变的重要里程碑。一方面，政策为行业稳健运行特别是风险防范提供了覆盖开发、融资、销售全链条的制度安排，并与近年来出台的住宅项目规范、土地储备管理新规、《住房公积金管理条例》修订等制度相互衔接，共同构筑起更完备的制度体系。另一方面，这一制度设计与各地具体政策形成良好协同——今年以来，各地市场总体趋于向好，房价预期有所改善，叠加已有的降低首付比例、下调房贷利率、公积金贷款发力等政策持续推进，使制度创新与政策优化形成有效共振，为市场平稳发展提供了有力支撑，切实推动房地产行业迈向高质量发展。（作者系上海易居房地产研究院副院长严跃进）

编审：高霈宁  蒋新宇  张艳玲