（节选）

未来我国房地产的主要发展趋势及政策走向

（一）房地产业仍将保持健康、快速的良好发展势头

1.房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会动摇随着社会经济的快速发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。据经济普查数据显示，我国房地产业增加值占GDP的比例已达5.2%，如果考虑房地产业的发展对钢材、水泥、金融、家居等相关产业的带动作用，房地产业对国民经济的贡献会更大。一方面，我国快速的城市化进程和居民旺盛的改善型需求使得房地产市场存在巨大的需求空间；另一方面，房地产在相当长的时期内仍是拉动内需和经济增长的重要力量，未来相当长的一段时间内，房地产业作为国民经济中的重要组成部分的地位不会动摇。

2.城市化进程的加快为房地产业的健康发展提供了必要条件

2000～2004年，我国国内生产总值（GDP）从88254亿元增加到136584亿元，年均增长11.54%，城镇化率从36.22%增加到41.76%，平均每年增长约1.4个百分点。随着经济的快速发展，我国已经步入城市化发展的快速发展期。随着居民加速向城镇集中，越来越多的非城市居民将在城市置业、生活和消费，这为房地产业提供了健康发展的必备条件。

3.城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充足的空间

2000~2004年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增加到9422元，年均增长10.67%。随着城镇居民收入的提高，居民的住房条件也在不断改善，2004年我国城市居民人均住宅建筑面积达到24.94平方米，与2000年相比增加了4.63平方米。党的十六届五中全会提出，到2010年我国人均国内生产总值将比2000年翻一番，将达到14172元（2000年为7086元），随着经济的快速发展，城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充足的空间。

4.房地产业的健康发展有利于我国经济结构的优化

房地产业的关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高。2003年上海市和北京市房地产业对国民经济的贡献率分别达到7.4%和5.2%。从国际发展经验看，目前我国北京、上海、广州、深圳等大城市的经济增速、投资规模、就业及税收将进入一个对房地产业的高依存度阶段。在各城市房地产的投资、建设、管理、销售和居住装修等诸个环节中，均会增加当地城市的投资规模、提供本地居民的就业机会、扩大地方政府的税收渠道、拉动本地区的消费，从而推动当地城市国民经济的持续增长，因此，房地产业的健康发展有利于我国经济结构的优化。

（二）房地产市场的未来发展趋势

1.房地产业的市场化进程将进一步加快

“十五”期间，我国房地产市场化进程发展较快，商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例从2001年的42.84%增加到2004年的60.35%。新建住房中，个人购买商品住宅比例逐年提高，从2001年的94%增加到2004年的96.45%。目前，国家和各地方陆续推出了简化交易环节和手续、开展二手房贷款和转按揭金融服务、提高管理部门办事效率、发展房地产中介企业和取消房改房、经济适用房上市交易限制等一系列鼓励和发展二手房市场政策和措施。随着这些措施的贯彻和落实，我国各城市二手住房市场的房源、类型、样式和品质将进一步丰富，购房人群和消费需求将日趋多元化。随着城市二手房市场规模不断扩大，二手房市场将成为房地产市场的一个重要组成部分，房地产业的市场化进程将进一步加快。

2.房地产市场的竞争将更加注重品牌与品质

目前一线城市的房地产市场竞争激烈、行业整合的态势明显，在这种行业发展的环境下，一线城市进行房地产开发的门槛提高，对开发商的资本实力、运作经验、管理水平等都有相当高的要求。由于宏观调控，今年以来，部分开发商通过明折明扣、买房送车、分期首付、买方送现金、差价补贴等措施进行促销。但是，随着供求关系的变化，房地产市场的竞争将逐步从价格向设计、装修、环保、节能、配套、服务等品质的竞争上转变，并更加注意品牌效应。市场竞争的加剧和行业整合的加快，必然出现优胜劣汰，部分资金实力不足，管理水平不高，运作能力不强，不能根据市场的变化及时调整，没有适合消费者需要的后续项目的开发商必然会逐渐被市场淘汰，从短期来看，这是一个痛苦的过程，但是却有利于整个房地产行业的健康、持续发展。

3.房地产中介市场发育将逐步成熟

近年来，房地产中介市场发展迅速，中介机构增长较快。但是，由于中介市场的发育程度不够成熟，大都市城市中介市场都不同程度地存在着经营规模较小、资金实力不强、管理手段和操作专业化水平偏低、从业人员素质较低、专业人员匮乏和服务水平较低的现象。随着房地产市场化进程的逐步加快、城市二级市场的不断发展和对租赁市场的统一管理，房地产中级市场将逐步成熟。

4.房地产的产业化水平将进一步提高

目前，国资委共公布3批共96家中央企业的主业。为了加快培育和发展中央企业在房地产业中的排头兵企业，国资委根据建筑施工企业房地产经营业绩，选择房地产业主要经营指标处于中上水平的企业，将房产业列为主业，其中圈定了中国保利集团公司、招商局集团有限公司和华润（集团）有限公司等16家中央企业以建筑业、房地产开发和经营为主业。随着国家引导鼓励发展房地产产业集团政策的出台，通过产业布局和规模效益，统筹规划，合理布点，发挥现代工业生产的规模效应，以标准化、模数化生产方式，形成行业支柱企业，房地产产业化水平的将进一步提高。

（三）未来房地产的政策走向

1.鼓励老百姓买房，发展市场化购房的政策方向不会变

自1998年住房制度改革进入实质性快速发展阶段后，住房的市场化取向从未改变过。至2003年的18号文明确了房地产业的支柱产业地位，鼓励居民自住的合理购房需求仍是我国房地产市场的主基调。当前的宏观调控目标是控制投资规模过快上涨和稳定房价，防止房地产业出现大起大落，市场化配置住房资源的取向始终是坚定不移的。

2.“四节一环保”将成为政策的最重要指向之一

目前建设节约型社会已提到国家的战略高度。深入持久地开展资源节约活动必然是我国经济发展的一个长期要求。建筑节能是其中节能潜力最大的领域。按照建设部节能省地住宅提出的相关要求，今后房地产开发对“四节一环保”，即节能、节水、节地、节材和环境保护等方面必然强化标准和实施力度，建设“四节一环保”型的建筑是今后对房地产开发的基本要求。充分有效利用和节约资源，减少浪费，保护生态，提高房地产建设的经济效益、社会效益和环境效益，实现可持续发展战略，全面提高建筑质量和居住品质，将成为未来房地产政策的最重要指向之一。

3.未来政策的目标仍将是稳定房价、抑制房价过快上涨

2001~2004年，全国房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重基本维持在22%左右，2004年北京市和上海市房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重分别达到63.15%和41.06%，房地产业的有序发展对国民经济中的健康运行至关重要。在未来房地产市场发展过程中，如果任由房地产价格不正常上涨，一旦房地产价格过快、过猛下降，房地产业的运行将会出现严重波折，不但会影响城市居民生活和地区经济的发展，而且会对我国的金融业乃至整个经济的健康运行造成巨大伤害。房地产业的健康发展对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要作用。因此，房地产行业未来政策的主要目标仍然是稳定房价，抑制部分地区房价过快上涨，通过税收、土地、交易等手段的调控，保持房价的基本稳定和房地产行业的持续、健康发展。（建设部政策研究中心课题组）（摘自社科文献出版社《2006年中国经济形势分析与预测》）