四大行个人住房贷款余额占全国比例77%

4月25日，“2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》出版发布会”在京举行。《房地产蓝皮书》指出，从2004年开始，国内其他商业银行个人住房贷款开始步入快速发展轨道，工、农、中、建四大商业银行的绝对领先地位已经受到挑战。2005年的情况则进一步印证了这一判断。2005年前3个月，四大行贷款增加额465亿元，仅占全国同期贷款增加额的53％，但与2004年同期相比，贷款同比少增127亿元，占到全国同比少增量的69％。到2005年第二季度末，四大行贷款同比少增额居然占到全国同比少增总量的103％。这意味着，在四大行业务严重停滞的情况下，国内其他商业银行个人住房贷款业务仍然实现了较快发展。

蓝皮书同时指出，尽管遭遇了中央政府的宏观调控，但国内各商业银行发展个人住房信贷业务的决心并未动摇。恰恰相反，更多的商业银行认为，宏观调控将对房地产泡沫产生“挤出”效应，属于中长期利好，因此发展个人住房信贷的决心更加坚定。

2005年，是国内商业银行个人住房贷款业务不断创新的一年。各商业银行都开始倾力打造自身个人住房贷款品牌形象，“金钥匙”、“幸福之家”、“理想之家”、“乐得家”等品牌形象开始在社会上出现，并逐渐为公众知悉和接受。

业务新品种也在不断出现，从国内情况看，2005年多家商业银行推出了颇有市场竞争力的新产品。一是招商银行2005年推出的“个人住房贷款循环授信”业务，即客户以所购住房作为抵押，向银行申请授信额度，在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可向银行随借随还，多次申请具有明确合法消费用途的各种形式的个人贷款。“个人住房贷款循环授信”业务是国内商业银行奉行“拿来主义”的开端。二是深圳发展银行上海分行推出了“创业宝”中小企业主房产抵押循环授信业务，允许客户最高可获得500万元授信额度，且一次房产抵押的循环使用期限最长达到5年。三是建设银行经过多年准备，发起成立“个人住房抵押贷款证券化信托”，首期信托发行总金额为30亿元，标志着MBS正式步入中国资本市场。四是为满足客户锁定利率风险的潜在需求，部分商业银行拟尝试推出固定利率房贷产品。

同时，商业银行个人住房贷款营销力度加大。为了帮助客户减少不必要的费用支出，农业银行首家推出年缴型房贷保险，集团客户超低费率、财产与意外伤害双重保障成为其最鲜明的特点。工商银行则高调宣布由借款人自由选择是否办理房贷保险。多家银行在房贷营销活动中，将信用卡业务进行了捆绑营销，还同时免除了与房贷有关的多项中介费用。

由于国内银行推行业务创新，外资银行开始为国内个人住房贷款业务热身，因此，四大行在受到国内同业挑战的同时，还将面临来自外资银行的压力。

根据中国加入WTO时的承诺，2006年底之前，外资银行将获准开展人民币贷款业务，资产质量优异的个人住房贷款必将成为其个人金融业务的突破口。外资银行将凭借先进的管理理念、领先的技术手段、较低的融资成本、精巧的本外币理财产品，吸引大量个人高端客户。外资银行对国内商业银行的竞争压力，不但体现在增量业务方面，还可能体现在存量业务方面。

虽然受到国内、外资诸多商业银行的竞争挑战，但从2005年全年情况看，四大行贷款增量仍然维持在全国贷款总增量的50％以上，四大行业务发展仍然对全国个人住房贷款业务有着决定性影响。