房地产治理：宏观调控“胜负手”





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5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并提出六项针对性措施。国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪这样判断：“从今年第二季度开始，我国进入本轮周期内二次调控”。北京大学中国经济研究中心研究员赵晓认为，本轮宏观调控就应该从“增长发力点”——房地产业着手。赵晓认为，虽然当前我国房地产业的投资因为统计的基期数字较高，还看不出超常增长，但从这个数字中可以看出房地产业正在快速扩张。可以说，对房地产调控的效果将很大程度上决定本轮宏观调控的成败。

问题一：房价上涨过快

国内部分城市房价上涨过快的态势，目前受到社会的普遍关注。来自建设部的调查显示，目前房价过快上涨主要集中在北京和环渤海、珠三角地区的一些中心城市。

国务院常务会公告的重点研究问题之一就是目前房地产市场的形势，其中特别将年初的“调整结构，稳定房价”表述成“稳定房价，调控结构”。今年仍将继续延续去年的宏观调控政策的基本点，关注房价仍然是中央宏观调控政策的着眼点。

问题二：供需结构失调

对老百姓来说，一边是日渐提高的空置率，一边仍是逐日攀升的高房价。“去年的房地产调控并未从根本上解决住房结构性矛盾问题”。不久前，国家发改委评价了去年房地产调控成果。

专家认为，对于普通市民“卖旧买新、卖差买好、卖远买近”的改善型住房的自住需求，政府一直鼓励而不会打压。存量房市场的交易不会受到过多的限制，反之，也只有存量房市场相应的活跃，才能减少新房市场的阶段性供应压力，并且提供更为宽裕的选择余地。

问题三：开发商囤房囤地

囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

“打击囤积土地、房源和哄抬房价”的措施，将迫使开发商进一步开发囤积的土地，从囤地转变成“吐房”来增加市场供应。

国六条

（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

特别策划：

中央部委：从博弈到协调

2005年中央针对房地产行业的政策调控是规模较大的一次多个部委之间的协调工作。然而，这却是一场从部委协调开始，以部委博弈结束的调控。随着固定资产投资总额和房价涨幅的“双降”，部委之间的利益冲突逐渐明晰起来。其中比较有代表性的就是国税总局与建设部的二手房个税，以及建设部和央行之间的关于取消房屋预售制度的博弈，政府对房地产的调控效果不明显和这些部门博弈不无关系。[详细]

地方政府：责无旁贷

可以说，2005年的“新老国八条”其实至今也没有完全落到实处，发挥最充分的作用。宏观上大张旗鼓，但是微观上发力不够，这是目前部分地方房地产市场再度高温的主要原因。华伟认为，国务院只能“间接管市场，直接管下级”，所以最主要的问题还是地方政府在市场上发挥作用，形成政府为主、开发商为辅的调控政策。从新国六条“切实调整住房供应结构”，“对新建住房结构提出具体比例要求”的说法我们也可以看出，中央希望地方政府能够进一步发挥最直接的调控落实作用，因地制宜的进行地方调控。[详细]

各地

北京：北京房地产管理部门已经表示，北京新一轮的房地产调控措施正在紧锣密鼓的制订中，其中，有关低价房的供应政策有望在6月最早出台。

上海：未来一段时间还将陆续有利好政策公开或者悄悄出台，比如禁止转按揭的政策可能将会在近期解禁，二手房交易方面也会有所放松。

深圳：率先推出了八项新举施，以稳定该地市场价格增长速度。出台了包括“增加住房供给、打击土地囤积、逐渐取消预售活动、推进房地产税制改革”等措施的地方文件。

观察：楼市“再调控” 关键是约束地方政府

未来的房地产市场“再调控”，应在策略上应改变“重市场、轻政府”的办法，切实加强对地方政府的约束，确保城市规划发挥调控职能，惩戒用“土政策”对抗宏观调控的地方政府。从源头上解决问题，让各地政府真正负起责任来。[详细]

“房地产业的发展对宏观经济稳定与发展具有极端重要性，可以说成也房地产，败也房地产。”这是去年下半年时国务院发展研究中心副主任谢伏瞻下的一句论断，这在今天就更是如此。[详细]

“国六条”不会使房地产市场低迷

全国工商联不动产商会会长聂梅生表示，中国的房地产业正处于上升期，对现在的政策不应该理解为房地产的价格要大降。如果在这样的前提下，非要将房地产拉下来，将是灾难性的结果。去年，国家对房地产业的提法是“支柱产业”，而这次中央“国六条”中明确提出，房地产业是“重要的支柱产业”，房地产持续、稳定地发展为中央所肯定。[详细]

“国六条”强调消费需求

“什么叫‘住房消费需求’？就是我想要买到什么样的房。消费模式又是什么？我认为，是一步到位买新房，还是买二手房或租房，这就是消费模式。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示。[详细]

“国六条”进一步完善宏观调控

建设部政策研究中心主任陈淮认为，房地产业的稳定健康发展有利于满足人们生活需要，使老百姓过好日子。房地产业有利于实现全面小康社会的目标。房地产是我们国民经济中不可或缺的重要的支柱产业。[详细]

声音

刘洪玉 清华大学房地产研究所所长

很难简单地下结论。应该说不同调控政策都产生了一定的效果，尤其是税收政策、金融政策和市场交易管理政策，还是有比较明显的效果。但效果不如人们的预期。但可以肯定的说，如果不进行宏观调控，房价的变化可能更加剧烈。

尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任

出台这六条是在去年宏观调控失效的前提下出台的，虽然很必要很及时，但是后面应该紧接着有具体的细则出台，否则六条只能是一句空话。

易宪容 社科院金融研究所金融发展室主任

低利率政策是导致内地房地产市场投资过热、房地产市场炒作严重而房价快速上涨的重要原因。尽管政府宏观调控能够使用的工具很多，但有的对市场影响不大，有的可能被因为执行不到位而效果弱化，只有通过加息来改变目前的低利率政策，才是宏观调控的正确方向。

责编：陈维松

网友的话

我也说两句

发言时间：2006-05-30 08:24:45

中国网网友：匿名网友

IP:218.12.35.*

房价一天一变，只涨不跌，工薪阶层根本买不起。

发言时间：2006-05-29 13:02:54

中国网网友：马非儿

IP:218.12.35.*

中国的房地产市场已经失控了吗?是地产商疯了吗?还是消费者疯了?市场规律已经没法消化现有的矛盾了吗?大家都义愤填膺的,不能理智点吗?谁能告诉我:现实是什么?如何面对现实?没事就预测房假涨跌的"专家"们,能拿点让人信服的资料来吗?

发言时间：2006-05-26 13:30:29

中国网网友：一个倒霉蛋

IP:218.75.51.*

每次出台新政策都雷霆万钧的样子,最后呢?除了劈死几个倒霉蛋,什么都没留下.

发言时间：2006-05-26 11:41:09

中国网网友：机关人

IP:67.70.111.*

进入市场,房子就是奢侈消费品!就算你一月赚10000RMB,也只能保证10年内买个有些舒适度保证的房子.以前机关不都是分房吗,你看看分的那些个房子,有几个户型面积让人舒服的?除非你熬个10年8年的,当了处长什么的,也不过90平.努力赚钱才是硬道理!!刚工作1年2年的,买个屁房子!!

发言时间：2006-05-26 09:30:03

中国网网友：匿名网友

IP:218.18.19.*

中国的部委太多了,肥屁股决定脑袋的太多了!

发言时间：2006-05-26 09:10:20

中国网网友：匿名网友

IP:61.173.243.*

涨吧,涨吧,给自己的钱找一个家!!

发言时间：2006-05-26 07:43:42

中国网网友：闪念

IP:218.12.35.*

现在是没房的盼跌,有房的盼涨,各怀鬼胎！

发言时间：2006-05-24 16:19:56

中国网网友：匿名网友

IP:202.96.50.*

看了楼下的发言，很是生气，一看就是买了房子的人写的。不信任政府不能解决任何问题，只要我们都愿意相信政府，大家都持币待购，我们一定可以买到更便宜的房子。衣服能还房子比啊？房价可是国家大事，汽车一直在跌价，怎么不拿汽车比？

发言时间：2006-05-24 16:06:48

中国网网友：匿名网友

IP:202.96.50.*

首先，别以为这些七条，八条的会有什么用，不信的话看看北京的房价好了。其次，房价上涨也是经济发展后老百姓提高生活质量的欲望不断提高的表现之一，商场里面的衣服这几年来涨价涨的厉害啊，可见这不仅仅是一个环节的问题，涨价是一个普遍存在的现象。我们大多数的消费观念并不理性，不信就看看北京满大街的汽车好啦。然后，也还是普通百姓一方面对我们国家经济发展，工资水平不断可能提高的期望很高，一方面又对政府调控能力不信任的表现，房贷利息不断提高，谁贷的晚，谁吃亏，不信的话随便找个人问问“北京的房价会下跌不？” 最后，政府的监管工作不力，我们不仅仅需要中央宏观的政策还需要落实的基层工作。不信的话问问随便哪个地方首长希望本行政区内房价下跌的？

发言时间：2006-05-24 14:48:57

中国网网友：匿名网友

IP:218.11.82.*

我觉得现在的房价利润空间中不和谐的成分不是“奇大”，因为如果真是“奇大”；我们的父母官一定会看得到的！是一定会出面帮我们铲除的！让我们心灵和谐的！和谐才是主题嘛！

发言时间：2006-05-24 11:10:37

中国网网友：匿名网友

IP:220.200.76.*

从利润获得的容易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。

发言时间：2006-05-24 10:42:07

中国网网友：匿名网友

IP:221.219.244.*

北京市场太缺乏小面积，小户型，总价低的房子了。现在地产商们只想着赚钱。囤积好的房子等着价高的时候再卖已经司空见惯了。一些丧尽天良的黑中介也来浑水摸鱼，象秃鹫一样。

发言时间：2006-05-24 10:23:56

中国网网友：匿名网友

IP:202.99.23.*

国家调控只能适得其反

发言时间：2006-05-24 09:32:06

中国网网友：匿名网友

IP:222.35.72.*

靠,这么高?!工商税务都干什么去了?!!!

发言时间：2006-05-24 09:28:34

中国网网友：匿名网友

IP:211.71.15.*

国外地产商的利润率只有8%左右，而国内发展商，则可以达100%以上。

发言时间：2006-05-24 09:24:20

中国网网友：匿名网友

IP:222.35.72.*

楼下的:"国外往往没有这么高"?有谁能列举一下国外地产商的利润率吗?

发言时间：2006-05-24 08:35:46

中国网网友：无房户

IP:202.205.79.*

为什么国内房地产商的利润会如此之高，而国外往往没有这么高。大家注意一下国内的富豪榜就不难发现，很多人都是地产商，或是从房地产上赚了大钱后才进入其他商业领域的！

发言时间：2006-05-24 08:33:09

中国网网友：cc

IP:202.205.79.*

近日，同事们就有关房价的事坐在一起聊，有人提议为什么政府不出来建房，那样可以省很多的环节和费用，现在经济适用房其实还是开发商在做。但我认为，由政府建房，会不会破坏了市场规律，而使房地产成为完全的计划呢。当然由政府出资建房可能真会降低成本，从而使大多数百姓得到实惠！不知这样是否具有可行性！

发言时间：2006-05-24 08:25:21

中国网网友：匿名网友

IP:61.128.234.*

国家老是这么"八条""六条"整宏观调控，到底有什么实际意义啊？对症下药，得先把症状找准先啊！！行政政策的成本全让普通消费者咽了！！！

发言时间：2006-05-17 14:30:43

中国网网友：winter

IP:172.32.3.*

挂牌拍卖的高地价,使得开发商开发中高档住房。比如万科拍卖万恒家园二期用地，达到每建筑平米价格近4000元。政府（区政府和北京市政府）的这部分收入，能否投入到社区公共建设，教育设施建设，使真正买单的购房者，获得长期综合的收入，而不是成为房产泡沫的买单者。所以反思房价上涨中政府的作为。

发言时间：2006-05-17 14:19:35

中国网网友：手口口口

IP:61.50.138.*

开发商的资金链中，最大的庄家，是消费者，还是政府？地地产开发中，最大的利益获得者，是开发商，还是政府？而有关银行利率的调整等政策的出台，作为其中关系利益最大的一方——消费者，又起到了什么作用呢？

发言时间：2006-05-17 14:14:14

中国网网友：匿名网友

IP:202.96.53.*

同意楼下的说法。片面强调GDP不能让百姓信服政府。

发言时间：2006-05-17 14:05:23

中国网网友：匿名网友

IP:210.22.131.*

房子太贵了，已经不打算买了！！！！

发言时间：2006-05-17 13:55:05

中国网网友：匿名网友

IP:172.16.1.*

潘石屹说：房价问题是个市场问题，市场的问题终究要靠市场来解决。这句话实在很有道理！希望我们的监管部门好好去理解这句话，用科学的方法深入调查分析地产市场，认真学习和把握地产市场的客观规律。现在出台的那么多监管政策被市场抛弃、被地产商笑话、被关注地产市场的百姓指责，就是因为政府在出台政策前缺乏深入而理性的经济分析！！不管房价有没有泡沫，泡沫有多大，在市场规律面前它迟早会回归合理。问题就在于，在房假回归合理之后，回头审视政府的地产宏观调控政策是否能让人信服，这和GDP一样，对政府的监管能力，也是实实在在的检验。地产商追求的是利润，买房者要的是公道。这些东西都是双方妥协的产物。政府的角色在于当好裁判，而不是喧宾夺主。