一、2005年房地产市场宏观调控

（一）宏观调控背景

2000年以来我国房地产市场快速、健康发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民收入水平提高及城市化进程加快。2000~2004年房地产投资平均以25.9%数据来源：本报告除注明外均来自《中国统计年鉴（2005）》和2005年统计快报。

在本书的成书过程中，张新平、李菂、何丽、朱艳艳、许会英、彭沛燃等同志也参与部分工作。速度增长，高出同期全社会固定资产平均投资增速（18.9%）7个百分点，房地产投资占固定资产比重由15.1％上升到18.7％，商品房销售面积比2000年增长1倍多，个人住房消费贷款余额由1997年的190亿元上升到2004年的1.6万亿元。在房地产市场快速发展的同时，2003年以来局部地区出现了投资增长过快、商品房结构性不合理、房价增幅过大等问题。2003年和2004年国家先后出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）、《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》（国办发明电［2004］20号）、《关于控制城镇房屋拆迁管理的通知》（国办发［2004］46号）等政策法规，对房地产市场出现的问题和矛盾加以控制和解决。2005年1~4月房地产开发各项指标继续走高，部分地区出现了投资持续高涨，供求关系趋紧，商品房结构性矛盾进一步突出、房价上涨态势过猛等问题，引起了党中央和国务院的高度重视。

一是房地产投资增幅高于固定资产投资增幅。2005年1~4月，全国房地产投资3405亿元，同比增长25.9%，虽然同比增幅回落8.7个百分点，但仍然高于同期全社固定资产投资增幅（25.7%）。

二是房地产市场供求关系趋紧。2004年前房地产销售面积始终小于竣工面积，2005年1～4月销售面积为7194万平方米，高出竣工面积1195万平方米。

三是住宅价格快速上涨，结构性问题凸现。2005年1~4月，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，同比提高5.7个百分点。其中住宅价格增长13.6%，增幅同比提高7.7个百分点。经济适用房不仅投资继续下降，占房地产投资比重也由上年同期4.4%降为2.8%。

四是投资性购房增长较快。央行《2004年中国房地产金融报告》显示，2004年北京市商品住宅投资性购房比例约为17%；在投资性购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置等待涨价。长三角地区主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右（国际上把20%视为警戒线），上海次新房转让（购买不到两年）占二手房交易量的46.6%。

如果说，2003年和2004年的调控主要在控制房地产开发投资过快的增幅上取得一定成效，但与国发［2003］18号文件提出的“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标尚有一定距离。那么2005年的调控主要针对局部地区住房价格上涨过快和投资投机性购房问题出台相关政策。

（二）宏观调控措施

2005年国家和有关部委出台了一系列政策措施，对房地产市场进行宏观调控，但作用最大，反响强烈的是“国八条”。2005年4月27日温家宝总理主持召开国务院常务会议，在分析了房地产市场形势的基础上，提出引导和调控房地产市场八项措施，简称“国八条”。

5月11日国务院办公厅发出通知，转发建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见》，要求各地区各部门坚持积极稳妥、把握力度、突出重点、区别对待、因地制宜、分类指导、强化法治、加强监管的原则，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，促进住房价格基本稳定和房地产业的健康发展。

1.制止炒地行为

加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

2.不准转让期房

在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

3.加大税控力度

自2005年6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

4.优惠普通住房

为合理引导住房建设与消费，国家对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠，同时明确规定，享受优惠普通住房需满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻落实，2005年房地产投资增速过快的势头和房地产开发用地供应总量得到控制，房地产信贷增幅趋缓，商品房价格增幅回落，投机性购房受到遏制，房地产供求关系得到一定改善，房地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。

二、2005年中国房地产市场形势

在科学发展观指导和国家宏观调控下，2005年中国房地产市场呈现健康、稳定、快速发展总体态势。

（一）房地产开发投资

1.房地产投资得到控制

2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，比2004年回落8.3个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅7.4个百分点；占同期全社会固定资产投资比重为17.8%，比2004年下降0.9个百分点，比同期全社会固定资产投资增幅低5.9个百分点，房地产投资速度是2000年以来最低（见表1）。房地产投资增幅逐月回落，1~12月比1~2月下降7.2个百分点（见表2）。5月七部委出台“国八条”后，房地产投资增幅由1~6月的23.5%下降为1~12月的19.8%，与全社会固定资产投资增幅形成明显反差。

2005年全国住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%，比2004年回落6.8个百分点，增幅从1～2月的26.7%下降到1～12月的21.9%，占房地产开发投资比重为68.3%，比2004年上升1.1个百分点。2004年全国经济适用房投资比上年下降2.5%。2005年经济适用房投资额为565亿元，比2004年同期减少6.8%，其中，11月前均为两位数的负增长；全年占房地产开发投资比重为3.6%，比2004年降低1个百分点，占比为1998年以来最低。

2.地区投资差异有缩小趋势

从地区投资结构看，2005年东中西部地区房地产投资额分别为10429亿元、2682亿元和2648亿元，同比分别增长14.0%、32.5%和33.4%（见表4）。东部地区低于全国增长速度，中西部地区高于全国增长速度（见图2）；东中部地区房地产投资增幅比2004年分别下降13.9和5.1个百分点，西部地区比2004年上升12.8个百分点。从总量上看，东部地区投资额仍占较高比重，达66.2%，中西部地区分别为17.0%和16.8%，但地区投资差异有缩小趋势。

3.房地产信贷增幅趋缓，房地产开发信贷比重下降

据人民银行统计，2005年底全国商业性房地产贷款余额达2.77万亿元,同比增长16.1%，涨幅同比回落12.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为1.84万亿元，同比增长15.8%，涨幅回落19.4个百分点，从2004年6月起已连续19个月回落。

2005年全国房地产开发资金来源中，国内贷款为3835亿元，同比增长21.4%，增幅比2004年上升20.9个百分点。1～12月份房地产国内贷款增幅有起伏，1～2月为8.0%，1～4月上升到12.3%，1～5月下降为8.7%，1～6月为4.3%，1～7月开始上升。当年国内贷款占房地产开发资金总量的18.1%，比2004年减少0.3个百分点，为1998年以来最低。房地产开发资金国内贷款主要集中在东部地区，占总量的78.0%，这与我国房地产市场发展基本一致。值得注意的是，东部地区的北京和上海两地国内贷款占总量比重达30.2%，占东部地区国内贷款比重的38.8%。北京、上海、浙江和江苏四省市国内贷款则占全国的51.1%，占东部地区国内贷款的65.5%。北京（676.92亿元）和上海（483.03亿元）均超过中西部贷款总额。

2005年房地产开发资金来源中，自筹资金所占比重为33.2％，比2004年上升2.9个百分点；其中，自有资金比重由2004年的16.7%上升到2005年的18.7%，增加了2个百分点。其他资金比重占47.4％，比2004年下降2.5个百分点。其中，定金及预付款比重由2004年的43.1%下降到2005年36.6%，减少6.5个百分点（见图5、表5）。以上数据表明，2005年针对房地产业的宏观调控已初见成效，但拓宽房地产直接融资渠道，实现房地产融资多元化还任重而道远。估计房地产开发对银行信贷依赖度过高状态短时间有较少改变可能。

（二）房地产开发

1.房地产开发规模增大

2005年全国房地产施工面积为16.4亿平方米，同比增长17.1%；新开工面积为6.7亿平方米，同比增长10.6%，比2004年回落0.2个百分点；竣工面积为4.9亿平方米，增幅为14.9%，比2004年上升12.8个百分点。全国商品住宅施工面积12.8亿平方米，同比增长18.1%。

2.土地购置面积增幅回落

2005年全国土地购置费为2904.30亿元，同比增长12.8%，比2004年的25.2%低12.4个百分点；土地购置价格为760元/平方米，比2004年的644元/平方米提高116元，上升幅度为18.0%；全国购置土地积为3.8亿平方米，同比下降4%，比上年的5.9%降低9.9个百分点（见表8）；完成开发土地面积为2.1亿平方米，同比增长5.2%，比2004年的-11.4%回升16.6个百分点。

（三）房地产销售

1.商品房销售面积及销售额大幅增加，商品房供求偏紧

由于统计口径变化，2005年1～12月全国商品房销售面积为5.58亿平方米，其中，现房和期房销售面积分别为2.42亿平方米、3.16亿平方米，占比分别为43.4%和56.6%，现房销售面积小于期房。全年商品房销售额为18080亿元，其中，现房销售额占35.5%，期房销售额占64.5%。全年商品住宅销售面积4.98亿平方米，其中，现房销售占42.6%，期房销售57.4%；销售额为14986.05亿元，其中，现房销售占34.6%，期房销售占65.4%。办公楼销售面积为1105.48万平方米，销售额为773.28亿元。商业营业用房销售面积为4061.68万平方米，现房销售占51.9%，期房销售占48.1%；销售额为2085.19亿元，现房销售占41.9%，期房销售占58.1%。

2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长22.9%(见表6)，销售额同比增长34.9%，销售额增幅均高于销售面积增幅表明房价在上涨。9月、10月、11月、12月商品现房销售面积环比分别为12.7%、14.1%、10.0%、45.5%，销售额环比13.8%、14.4%、10.1%、41.2%；期房销售面积环比分别为10.5%、12.9%、10.4%、18.0%，销售额环比12.4%、14.2、12.4%、18.0%。总体上，8～11月现房和期房销售额环比增幅大于销售面积增幅，12月现房销售额增幅小于销售面积增幅，期房二者持平。

2.房价增幅回落

国家发改委和国家统计局对70个大中城市房地产市场价格调查结果显示：2005年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，部分热点城市房价稳中有降。四季度，70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨7.5%，涨幅回落3.6个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨3.9%、6.8%和9.3%，经济适用房价格涨幅比去年同期升高1.3个百分点,普通住房和高档住房价格涨幅分别回落了4.8和3.2个百分点。二手住房销售价格同比上涨5.8%，涨幅回落12.6个百分点。非住宅商品房销售价格比去年同季上涨4.8%，涨幅回落2.6个百分点。房屋租赁价格比去年同季上涨1.6%，涨幅回落0.4个百分点。2005年8月以来，新建商品住房销售价格平均增幅为7.12%，同比增长9月最低，为6.2%，11月最高，为8.3%；环比在0.5%～0.7%之间，表明房价增速趋缓。

2005年12月，新建商品住房销售价格环比上涨0.7%，太原、上海、南京、杭州等14个城市有不同幅度的下降。非住宅商品房销售价格同比上涨3.4%，环比上涨0.6%，其中，办公楼、商业娱乐用房销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%。

由于2005年8月以后统计口径发生变化，分别分析1～7月和8～12月的商品房售价与2004年才具可比性。

根据国家统计局统计快报的销售面积和销售额计算得出，2005年1～7月全国商品房均价同比上涨19.4%、12.6%、12,5%、8.9%、10.8%、9.7%，呈下降趋势（见图9），特别是5月份以后上涨幅度趋降。东部增速与全国平均水平接近，中部增速始终高于全国平均水平，西部增速1～4月最低，1～6月最高。

2005年1~7月房价增长率情况2005年8月以后商品房价格有三个，商品房平均价格（以下简称均价）、商品房现房价格（以下简称现价）和商品房期房价格（以下简称期价）。按2005年统计快报数据，8～12月均价环比分别为1.4%、0.8%、1.2%和-2.5%，现价环比分别为1.0%、0.3%、0.1%和-2.9%，期价环比分别为1.8%、1.2%、1.8%和-0.03%。以上数据表明，均价、现价及期价趋向稳定并略有下降，12月均价和现价、期价环比均出现负增长。期价之所以高于现价，原因是优质楼盘多数在开盘一段时间内就基本销售完毕，期房户型、结构、建筑材料、品位等优于现房，而现房品质较低之故。

2005年8~12月商品房价格变动情况按销售收入除销售面积得到的平均房价，2005年全国商品房价上升19.5％，其中商品住宅上升18.1％，办公楼上升26.4％，商业用房上升29.5％。尽管统计口径发生变化，可比性下降，但仍可看出发展趋势。

3.房价上升原因分析

2005年房价上涨是多个因素综合作用的结果。首先源于供求失衡。第一，供给方面。一是来自土地供给减少的压力。2005年全国房地产土地购置面积比上年减少4.0%。据国土资源部报告，2005年房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。二是住房供应结构，总体上中小户型普通商品房和经济适用房供应量比重低。第二，需求方面。一是随着经济的持续快速发展，居民收入水平不断提高，改善住房质量成为消费热点。2005年全年城镇居民人均可支配收入10493元，扣除价格因素，比上年实际增长9.6%，增幅比上年提高1.9个百分点。二是城市化进程加快，每年进城农民上千万，需要解决住房基本需求。三是投资置业理念的变化。当前银行存款利率较低，股市低迷，购置房产成为中高收入群体货币储蓄保值增值的取向，扩大了住房需求。四是城市基础设施建设和旧城改造、拆迁导致的被动型购房需求不断扩大。五是投机炒作等因素的影响，提高了居民对房价持续上涨的心理预期，部分居民提前进入楼市消费，进一步加剧了供求矛盾。第三，成本方面。一是房地产开发用地成本快速上涨，2005年单位土地面积购置费同比增长18.0%。二是拆迁成本加大。三是商品住宅内在品质提升，规划设计、居住环境、新材料使用、建筑材料价格和建筑工人工资上涨等，均不同程度增加了建设成本。第四，市场预期。我国目前正处于经济和社会快速发展的时期，宏观经济形势乐观，土地资源稀缺和地价趋升，特别是土地严格管理的政策措施，造成地价和房价上涨的预期，促使部分住房需求提前释放。尽管房地产市场具有区域性，但一些城市房价具有示范效应，形成相互攀比现象。

从多年数据看，2000～2005年全国商品房均价平均增长5.9%，同期GDP和城镇居民可支配收入的增长速度分别为8.8％和9.1％，只有2004年高于GDP和城镇居民可支配收入的增长速度（见图11和表12）。即使按销售收入和销售面积计算的2005年房价上涨速度，2000～2005年全国商品房平均价格年均增长率为7.7％，仍分别低于GDP和城镇人均可支配收入1.1个和1.4个百分点。房地产市场具有地域特征，全国平均水平与个别城市或地区不一致，同理全国平均房价变动幅度和趋势与个别城市或地区也不一致。2005年尽管全国总体水平增幅回落，但北京、深圳等地房价格上涨较快，北京期房价格同比上涨19.2%，深圳商品住宅均价上升17.4％。从多年数据看，2001～2004年北京商品房价格增速分别为2.9%、-5.9%、-0.6%和6.7%，深圳商品房价格增速分别为2.8%、4.5%、1.7%和8.1%，低于全国同期水平。北京、深圳2005年房价快速增长在一定程度上有补涨因素，此外也与供给与需求不匹配有关。 （总报告课题组） 

本文摘自《中国房地产发展报告ＮＯ３》，由社会科学文献出版社授权中国网独家发布，其它媒体不得以任何形式转载，否则将负法律责任。